Содержание

Введение

Глава 1. Рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования

.1 Сущность и классификация объектов и субъектов рынка недвижимости6

.2 Основные направления и программы развития рынка жилой недвижимости

.3 Методика статистической оценки рынка жилой недвижимости

Глава 2. Система показателей рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации (по ЛО)

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

.1 Особенности формирования информационной базы рынка жилой недвижимости

.2 Соотношение статистических и маркетинговых направлений в исследовании рынка жилой недвижимости

.3 Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации

Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости (по Выборгскому району ЛО)

.1 Территориальный анализ рынка жилой недвижимости

.2 Прогноз развития рынка жилой недвижимости

Заключение

Список литературы

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Введение

Актуальность темы исследования. Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

Жилищный фонд выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья. Трансформация экономических отношений и последовавшие за ней процессы трансформационного спада в России привели к нарушению целостности системы формирования рынка жилой недвижимости. Это было вызвано рядом существенных трудностей, выразившихся в слабой мотивации частных инвесторов при строительстве жилищного фонда; дисбалансе структуры спроса и предложения на рынке жилья; малоэффективной системе ипотечного кредитования; отсутствии результативного управления; несформированности системы взаимоотношений органов власти с представителями бизнеса, научного сообщества и населения. Продолжается интенсивный рост величины износа жилищного фонда и доли аварийного жилья, планово-предупредительный ремонт фактически заменен на аварийный. Инвестиционная привлекательность жилищной сферы и инновационная активность экономических субъектов остаются низкими. Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в жилищной сфере. Последствия данного кризиса обостряются еще и из-за неопределенности будущего, что является причиной высокого уровня риска при эксплуатации жилищного фонда и дальнейшем развитии рынка жилой недвижимости. Изменчивость внешних и внутренних факторов, влиянию которых подвержено его функционирование, актуализирует необходимость прогнозирования последствий принимаемых управленческих решений для предотвращения финансовых потерь и безопасного развития рынка жилой недвижимости в муниципальном образовании.

В этих условиях принципиальное значение приобретает пересмотр организационно-экономических методов управления жилищным фондом и рынком жилой недвижимости в целом, структурно-качественными параметрами их развития за счет применения инновационных инструментов ипотечного кредитования населения, а также использования кластерного подхода, обеспечивающих усиление роли социально ориентированных направлений развития жилищного фонда в муниципальном образовании (МО), построение эффективных инструментов выявления и нейтрализации возможных опасностей на рынке жилой недвижимости.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2012 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около — 74 кв. м, в Германии — 60 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, во Франции — 37 кв. м.

Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также особенности социальных, экономических, климатических условий ее различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья большое значение имеет анализ качества условий проживания и обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской Федерации на основании проведения их многомерной классификации.

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течение последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Объектом исследования является рынок жилья субъекта Российской Федерации (Ленинградской области).

Предметом исследования является совокупность статистических показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка жилья в субъекте Российской Федерации.

Целью исследования является анализ жилищной сферы и рынка жилья в Российской Федерации. В соответствии с этой целью в работе поставлены следующие задачи:

проанализировать и обобщить систему показателей, характеризующих жилищный фонд и жилищные условия населения в Российской Федерации;

исследовать тенденции жилищного строительства;

определить критерии оценки жилищных условий населения на основе Всероссийской переписи населения, и сопоставить их содержание с международными рекомендациями;

выявить факторы, влияющие на обеспеченность населения жильем;

осуществить прогнозирования показателей ввода в действие нового жилья.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Глава 1. Рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования

.1 Сущность и классификация объектов и субъектов рынка недвижимости

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.

Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.

По происхождению:

созданные природой без участия труда человека (земельные участки);

являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

По характеру использования:

жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;

коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

производственная недвижимость: заводы, склады;

сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. [7, с.40]

В России недвижимость, как правило, делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.

По целям владения:

для ведения бизнеса;

для проживания владельца;

в качестве инвестиций;

для освоения и развития;

для потребления истощимых ресурсов.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

По делимости недвижимого имущества на части:

делимое;

неделимое. [10, с.37]

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба — например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

По степени специализации:

неспециализированная — недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;

специализированная — редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По степени готовности к эксплуатации:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

введенные в эксплуатацию;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные организационные структуры, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и способствующие повышению эффективности оборота объектов недвижимости. [13, с.89]

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Российская Федерация;

субъекты Российской Федерации;

муниципальные образования;

юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

.Продавцы — владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные). Строительные организации могут сами реализовывать на рынке свою продукцию, а могут привлекать посредников. При привлечении посредников цена увеличивается примерно на 8 -10 %. В настоящее время ситуация меняется в лучшую для покупателя сторону. Посредники продают недвижимость, а их услуги оплачивает продавец, отказываясь от части прибыли. При этом строительная организация быстрее реализует объекты недвижимости, тем самым ускоряя оборот собственных финансовых ресурсов.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

.Покупатели и инвесторы — субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент (англ. development — развитие) — особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов посредством учета изменяющейся ситуации, использования возможностей развития, эффективного вложения капитала. [16, с.214]

Девелопер — это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта. Его деятельность можно разбить на три этапа:

) анализ возможности реализации проекта: определяются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка; выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями; выполняется оценка эффективности проекта; определяются источники финансовых ресурсов; оформляется на строительство и т.п.;

)реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль за ходом строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

.Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации. [19, с.26]

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Риэлторская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов — получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Функции риэлторских фирм:

посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

операции по расселению;

услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

услуги по рассрочке покупки недвижимости;

обмены с доплатой. [22, с.31]

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

консультантов по сделкам с недвижимостью;

брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим весь комплекс услуг на рынке.

Оценщик — независимый специалист по установлению в отношении объектов недвижимости рыночной или иной стоимости. Эта профессия была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной или иной стоимости недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Основными видами пользования услугами оценщиков являются оценки стоимости:

по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

перед реконструкцией недвижимости для определения прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости с учетом затрат на преобразование объекта;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др. [26, с.56]

Кредитно-финансовые организации предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Основными из них являются банки. Банки — пассивные участники рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

.Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

законодательное установление правил и ограничений;

учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью. [30, с.79]

Таким образом, эффективный рынок недвижимости обеспечивает гармоничное взаимодействие всех субъектов, присутствующих на нем, а диспропорции его развития свидетельствуют о недостатке правовых, экономических и финансовых вопросов, требующих решения

.2 Основные направления и программы развития рынка жилой недвижимости

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный.

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: в первую очередь, месторасположение жилого дома.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны — это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

состояние рыка (в том числе время продажи);

местоположение;

степень строительной завершенности объекта;

физические характеристики;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора — предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

В настоящее время в России существует большое количество социально значимых проблем, которые требуют безотлагательного решения, одной из них является обеспечение населения недвижимостью.

Следует отметить, что рынок недвижимости подразделяется на два вида. Во-первых, это купля-продажа жилых площадей, во-вторых, покупка и строительство помещений под коммерческие проекты.

Одной из ключевых проблем рынка жилья является снижение бюджетного финансирования строительства, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность в денежных средствах вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспеченный залогом недвижимости ипотечный кредит.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

В то же время на самом рынке ипотечного кредитования наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию. И в числе главных проблем ипотеки можно назвать значительную переплату за квартиру, которая в отдельно взятых случаях даже может достигать 100 % от стоимости приобретаемой жилплощади. [8, с.75]

Существуют угрозы для рынка недвижимости со стороны самого ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование дает возможность оживления на рынке недвижимости: стимулирует спрос, а как ответное воздействие начнется рост предложения. Рынок снова будет демонстрировать укрепление инвестиционной привлекательности. Но с другой стороны, при отсутствии контроля над финансовыми инструментами ситуация может выйти из-под контроля. Такая ситуация наблюдалась в США в 2005-2006 гг., последствия которой страна переживает до сих пор. Гиперспрос на недвижимость с активным развитием ипотечной системы привел к экономическому кризису. Вынужденное повышение ставки рефинансирования привело к парализации сектора ипотеки и массовым невыплатам по кредитам со стороны заемщиков: многие ипотечные агентства обанкротились и ушли с фондового рынка, тем самым снизив фондовые индексы.

Для предотвращения такой ситуации государство должно взять на себя часть контролирующих функций за количеством ненадежных кредитов, т.е. обеспечить единый отраслевой стандарт и принять соответствующие изменения в законодательстве. Помимо ипотеки необходимо развивать разного рода накопительные системы, это требует принятия соответствующих законов. Отсутствие законодательной базы мешает внедрения механизмов, позволяющих стимулировать граждан к накоплению средств для приобретения жилья. [11, с.104]

Еще одной проблемой является недоверие со стороны населения к компаниям застройщикам или риэлтерским фирмам. Даже в компаниях, входящих в Ассоциацию риэлторов или другие профобъединения, только часть риэлторов имеет специальное образование, связанное с рынком недвижимости. В соответствии с законодательством РФ риэлтор может работать на рынке без повышения квалификации.

Для того чтобы работа на рынке недвижимости была качественной, необходимо, во-первых, предлагать риэлторам курсы и семинары, чем занимается Институт недвижимости под эгидой Ассоциации риэлторов. Во-вторых, необходимо наладить сотрудничество с государственными и коммерческими вузами, чтобы дать возможность студентам получить в качестве второй специальности риэлторскую, в форме дополнительного образования к юридическому, экономическому и управленческому.

Нельзя не отметить влияние внешней среды как на кредитную систему, так и на всю экономику в целом, так, например, она повлияла на объем предоставленных кредитов и стоимость жилой площади в 2008 г. из-за снижения покупательской способности, дисбаланса между спросом и предложением на предоставляемую недвижимость. Несмотря на негативные факторы, нужно отметить, что ипотечное кредитование уже в 2010 г. устойчиво восстанавливалось.

В последние годы острой проблемой строительства является нехватка квалифицированных кадров, подбор которых осложняется тем, что выпускники школ не идут на технические или строительные специальности, а предпочитают гуманитарные или математические науки.

Так же необходимо отметить, что насущными проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: административные барьеры, нерегулируемые законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и более 200 подписей). [14, с.71]

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Правительство России уделяет большое внимание развитию экономики и социальной сферы, привлекая средства из федерального бюджета, направляя их на федеральные целевые программы и мероприятия внепрограммной части. В рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на период 2011-2015 гг., а также разрабатываемых региональных программ стимулирования жилищного строительства, предполагается реализация ряда мероприятий, в частности, мероприятий по содействию кредитованию застройщиков, осуществляющих реализацию проектов строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов, с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования и гарантированного выкупа части построенного жилья для отдельных категорий граждан. При этом предполагается использование государственных и муниципальных гарантий для привлечения кредитных ресурсов. Показатели ввода жилья эконом-класса станут важнейшими индикаторами реализации государственных программ в жилищной сфере.

Одной из федеральных программ является программа «Обеспечение жильем молодых семей». Молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются субсидии на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по кредитам. С 1 января 2009 г. вступил в силу Федеральный Закон №288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей» — от 25 декабря 2008 г. Согласно этому закону материнский капитал можно направить на погашение кредита и займа на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе ипотечные кредиты, независимо от даты рождения последнего ребенка.

Необходимо также отметить, что по всей России продолжают действовать программы по обеспечению жильем военнослужащих, вдов участников Великой Отечественной войны, им предоставляются жилищные сертификаты, с помощью которых можно оплатить часть стоимости квартиры или всю стоимость в зависимости от приобретаемого жилья. [17, с.49-50]

По данным Министерства регионального развития, объемы ввода нового жилья в России росли на 3-5% в год в 2011-2013 гг. и должны расти на 8-12% в год в 2014-2020 гг. Ввод жилья в России в 2010-2011 гг. составил 75,1 млн кв. м в год, а в 2011-2012 гг. цифра возросла до 85 млн кв. м ежегодно. В целом в течение 2011-2013 гг. введено в строй 180 млн кв. м. При этом планируется увеличение доли малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья с 40 до 50 %, а к 2016 г. до 60%.

Поскольку проблема инфляции будет очень острой в 2014 г., денежно-кредитные власти России должны будут принять решение относительно повышения ключевых ставок для борьбы с растущими ценами или поддержания экономического роста. Ввиду высокой вероятности увеличения ключевых ставок в I квартале 2014 г, прогнозируется стабилизация доходностей на текущем уровне для всех секторов недвижимости в краткосрочной перспективе.

Таким образом, можно отметить, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Одной из важнейших социально-экономических проблем современной России выступает проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. При этом необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют различные продукты и услуги, многообразие которых позволяет обеспечить становление и развитие многих форм предпринимательства. Рыночные преобразования коренным образом видоизменили жилищную систему. [20, с.20]

При централизованной системе хозяйствования строительством жилья занимались крупные государственные строительные организации. В рыночных условиях хозяйствования необходимо формирование предпринимательских структур в сфере строительства и аренды жилья. Данные предпринимательские структуры являются основными институтами, влияющими на развитие жилищного рынка. В то же время, указанные структуры слабо изучены — в России отсутствует статистика по аренде жилья, слабо регулируется соответствующая предпринимательская деятельность.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

В условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов у домохозяйств и малой доступности для них кредитных ресурсов необходимо формирование нового звена жилищной системы — «доходных домов», где востребован потенциал предпринимательства. Однако для формирования данного звена с активным участием предпринимательских структур необходим особый организационно-экономический механизм. Выделим его ключевые элементы:

формирование законодательной базы для строительства, оформления статуса и предпринимательского использования «доходных домов»;

предоставление налоговых каникул в период строительства и первых лет эксплуатации «доходных домов» (до 4-5 лет);

государственное регулирование арендной платы в «доходных домах» с помощью предоставления налоговых преференций, государственных гарантий;

создание экономических условий для широкого инвестирования средств в «доходные дома»;

субсидирование арендной платы за счет средств регионального бюджета для социально-незащищенной категории граждан. [24, с.19]

В условиях рыночных преобразований решение жилищной проблемы существенно усложняется и приобретает противоречивый характер, о чем свидетельствует неустойчивость движения жилищного рынка России (рис. 1).

Рисунок 1 — Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 2.

Рисунок 2 — Площадь жилых помещений на душу населения

В структуре жилого фонда постоянно растет доля аварийного и ветхого жилья, что ставит перед рынком жилья задачи интенсификации (рис. 3).

Рисунок 3 — Ветхий и аварийный жилищный фонд

В исследовании рынка жилья следует исходить из того факта, что к установившимся на нем формам предпринимательства относятся предпринимательство в сфере жилищного строительства и предпринимательство в сфере доступа к услугам аренды жилья, причем первая из указанных форм отличается достаточно высокой инвестиционной привлекательностью (рис. 4).

Рисунок 4 — Инвестиции в основной капитал строительных бизнес структур

Вместе с тем, на развитии предпринимательство в сфере жилищного строительства сказываются доходные ограничения российских домохозяйств, а также ограничения в доступе к кредиту (рис. 5).

Рисунок 5 — Объемы кредитования строительства, млн. руб.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Оценивая развитие предпринимательства в сфере строительства жилья, необходимо обратить внимание на структуру покупательского спроса. Жилье высокого класса наиболее востребовано на рынке. При этом часть квартир и домов не сразу реализуется, остается высокой доля незавершенного строительства. Соответственно, предприниматели в этой сфере вынуждены прибегать к другим источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, размещая облигации и векселя. В 2013 г. доходность по облигациям предпринимательских структур в сфере строительства варьировалась в пределах 11-16%, что превышает уровень ставок по депозитам в коммерческих банках. При этом инвесторы доверяли только крупным предпринимателям в строительной сфере, зарекомендовавшим себя на рынке. Небольшие строительные компании не могут себе позволить выход на фондовый рынок, так как ставки и доходность по облигациям зависят от репутации и надежности компаний, их кредитного рейтинга и капитализации. Кроме того, выпуск облигаций — процесс довольно сложный и дорогостоящий. К преимуществам выпуска облигаций можно отнести возможность управлять долговыми обязательствами и выход за жесткие рамки кредитных договоров. [27, с.36]

В связи с высокой долей незавершенного строительства и пустующими квартирами и домами просроченная задолженность по кредитам предпринимателей в сфере жилищного строительства остается на высоком уровне, что обусловливает дороговизну строящегося жилья и снижение доступности его для населения (табл. 1).

Таблица 1 — Соотношение среднегодовой стоимости 1 кв.м. на первичном рынке жилья с потенциальным платежеспособным спросом на жилье, руб.

Данные, приведенные в табл. 1, свидетельствуют о том, что при сохранении существующего соотношения стоимости одного метра жилья и платежеспособного спроса развитие предпринимательства в данной сфере практически приостановится. В настоящее время население территорий России может направить на приобретение недвижимости лишь незначительную часть своих денежных доходов (рис. 6).

Рисунок 7 — Использование денежных доходов на приобретение недвижимости по Федеральным округам, % от общего объема денежных доходов населения

Отношение рынка жилья к сфере социальной экономики, для которой характерно переплетение частных, комбинированных и общественных благ, обусловливает специфические характеристики предпринимательства на данном рынке: наличие масштабных социальных обязательств бизнес структур, адекватных представительности общественных благ; необходимость формирования специальных механизмов государственного регулирования предпринимательства, обеспечивающих потребности в социальной защите потребителей жилищных благ; обременение бизнес структур высокими инвестиционными и хозяйственными рисками, что предполагает широкое использование для развития предпринимательства возможностей государственно-частного и муниципально-частного партнерств.

Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, дать точный прогноз по изменениям цен на жилую недвижимость довольно сложно. Однако можно предположить, что в 2014 году вслед за инфляцией начнется рост цен, а это несомненно повлечет некоторое подорожание объектов недвижимости. Если макроэкономические показатели ухудшатся, то в след за снижением спроса на рынке недвижимости может последовать стагнация.

В 2014 году ситуация рынка вторичной недвижимости, по мнению аналитиков, кардинально не изменится. Продолжат развиваться основные тенденции 2012-13 гг.: плавный рост цен на жилье, ужесточение условий ипотечного кредитования, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Хотя большинство российских и мировых экспертов делают мрачные прогнозы развития глобальной экономики в 2014 году, российский рынок вторичной недвижимости в ближайшие 12 месяцев спад не ждет. Для такого утверждения есть веские основания.

Устойчивость российского вторичного рынка зависит прежде всего от стабильности отечественной экономики. Правительству пока удается сводить бездефицитный бюджет (согласно оценкам ЦБ, по итогам 2013 года профицит бюджета РФ должен составить 0,8-0,9% ВВП) и избегать огромных заимствований на внешнем рынке, которые уже ввергли страны еврозоны в серьезнейший долговой кризис. Прогнозы по остальным макроэкономическим показателям России на 2014 год также вполне благоприятные. К примеру, рост ВВП в этом году по оценкам Министерства экономического развития России составит 3,7%, что неплохо, учитывая рецессию в странах Старого Света, которые традиционно являются одними из главных торговых партнеров нашей страны.

Но многое в развитии отечественной экономики на ближайшую перспективу будет зависеть от изменения цены на нефть, которая в 2014 году ожидается на уровне 100 долл. за баррель. Такой прогноз вполне устраивает российские власти, и если он верен, то дефицит федерального бюджета в 2014 году не превысит 1,6% ВВП. Инфляция прогнозируется ниже значений 2013-го — рост цен в будущем году ожидается на уровне 5-6%.

Однако в июле 2014 года нас ожидает очередное повышение тарифов, налогов и акцизов. В это время будут подняты тарифы на свет и газ (на 15%), акцизы на топливо, алкоголь и табак (на 30%). Кроме того, к концу 2012 года планируется завершить кадастровую оценку объектов недвижимости по стране, что позволит субъектам РФ начать собирать налоги исходя из рыночной стоимости данных активов. Согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Обсуждается также возможность введения в ближайшее время налога на роскошь.

По мнению экспертов, в целом 2014 год будет тяжелым для экономики России, так как общемировые проблемы неминуемо настигнут в это время и нашу страну. Неблагоприятное состояние отечественной промышленности, повышение ипотечных ставок, медленное развитие малого и среднего бизнеса, продолжающийся отток капитала из страны и ряд других факторов окажут в будущем году негативное влияние на рынок недвижимости России.

Цены на недвижимость в 2014 году будут вести себя предсказуемо — ожидается, что они станут расти в пределах инфляции. Вряд ли в ближайшем будущем мы станем свидетелями резкого изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Динамика роста цен будет такой же, как и в 2012-13 гг.: в первом квартале нас ожидает небольшое снижение цен (до 5%), начиная с осени — медленный, но стабильный их рост. В целом в 2012 году, а также в среднесрочной перспективе (ближайшие два года — пять лет) можно говорить о росте стоимости недвижимости в пределах инфляции, то есть, на 5-7% в год.

Таким образом, в 2014 году на российском вторичном рынке кардинальных изменений не ожидается. И даже если состояние отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют значительного падения цен на недвижимость.

1.3Методика статистической оценки рынка жилой недвижимости

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Процесс проведения статистического наблюдения и обработки информации состоит из ряда последовательных этапов, основная задача которых — гарантировать качество результатов на каждой стадии. Показатели, характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе форм федерального статистического наблюдения, предоставляемых территориальными органами Федеральной Службы Государственной Статистики.

Основываясь на результатах анализа указанных форм, можно выделить шесть групп показателей:

состояние жилищного фонда;

характеристика жилищных условий населения;

ввод в действие жилищного фонда;

доступность приобретения жилья для населения;

благоустройство жилищного фонда;

доступность жилищно-коммунальных услуг для населения. [29, с.90].

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Система показателей рынка жилой недвижимости представлена на рис.1.1.

Рис. 1.1. Система показателей рынка жилой недвижимости

Таблица 2 — Система статистических показателей, сформированная на основе форм федерального статистического наблюдения

 

Обобщенная система показателей всесторонне охватывает вопросы жилищной статистики, позволяет выделить показатели, влияющие на объем и структуру предложения жилья, а также дать оценку уровню спроса на жилую недвижимость. Большое внимание уделяется не только количественным показателям, но и качественным, что при использовании совместно с данными экономической статистики в полной мере позволяет отразить тенденции и перспективы развития жилищной сферы, выявить их влияние на развитие механизмов рынка жилья. (см. таблицу 2)

За период с 2002 по 2012 гг. наблюдался значительный рост частного жилого фонда (его доля в структуре жилищного фонда увеличилась с 65,3% до 84,3%). Удельный вес городского жилья на протяжении всего рассматриваемого периода составлял около 75% от всего жилищного фонда.

Прирост показателей обеспеченности населения жильем за период с 2002 по 2012 гг. составил 17,7 %, так на 1 человека в 2002 г. в среднем приходилось 19,2 кв. м общей жилой площади, в 2012 г. — 22,6 кв. м.

За исследуемый период практически в 2 раза сократилось количество семей, состоявших на государственном учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с 5 419 239 семей в 2002 г., до 2 818 039 — в 2012 г.), при этом объем жилья, полученного населением, варьировал от 138 994 до 245 623 квартир в год.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

При этом в исследуемый период увеличился уровень благоустройства жилищного фонда: прирост доли жилья, оборудованного водопроводом составил 5,8 %, канализацией — 6,8 %, центральным отоплением — 13,2 %, ваннами — 4,5 %, горячим водоснабжением — 9,2 %, напольными электроплитами — 17,4 %.

Объем вводимых жилых площадей за рассматриваемый период вырос почти в 2 раза (прирост составил около 92,7%), при этом максимальный уровень был зафиксирован в 2008 г. и составил около 64,1 млн. кв. м.

Для оценки распределения жилого фонда среди населения на уровне субъектов Российской Федерации применен коэффициент жилищной дифференциации Джини. За весь исследуемый период, с 2002 по 2012 гг., показатель демонстрировал рост, что свидетельствует об увеличении различий в условиях проживания населения.

Оценка эффективности предоставления жилья семьям, состоящим на государственном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий выполнена с использованием коэффициента замещения. За период с 2008 по 2012 гг., наблюдается рост положительных значений показателя, что свидетельствует о росте неудовлетворенного спроса населения.

Расчетным путем установлен размер дефицита жилищного фонда, ввод которого в отдельных субъектах даст возможность в среднем превысить планку обеспеченности населения жильем в 18 кв. м на 1 человека (основано на методологических рекомендациях, изложенных в Федеральной Целевой Программе «Жилище»). С 2002 по 2012 гг. уровень дефицита жилищного фонда снижался, и в среднем по субъектам Российской Федерации в 2012 г. составлял около 16,3 млн. кв. м.

Отдельное внимание уделено расчету показателя массового жилья, т.е. той доли жилого фонда, которая прежде всего предназначена для нуждающихся в жилье граждан, а также массового покупателя на рынке жилой недвижимости. Данный показатель дает оценку реальным границам возможности улучшения своих жилищных условий подавляющему большинству населения, позволяя эффективно контролировать и прогнозировать необходимые меры государственной политики, а также является эффективным индикатором предложения на рынке жилья.

В связи с тем, что во многих регионах проблема низкой обеспеченности населения жильем очень актуальна, важным представляется анализ влияния факторов на обеспеченность населения жильем.

Особым фактором улучшения жилищных условий является возведение нового жилья. В диссертационной работе были проанализированы и рассмотрены возможности прогнозирования тенденций ввода в действие жилого фонда с целью определения потенциального объема предложения на рынке первичного жилья.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Анализ положения Российской Федерации среди других стран выявил, что она занимает одно из лидирующих мест в мире по росту цен на жилье благодаря продолжающемуся росту доходов населения, а также развивающемуся сегменту ипотечного кредитования.

Глава 2. Система показателей рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации (по ЛО)

.1 Особенности формирования информационной базы рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в трастовое управление, в аренду, в наем и т. д.

В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия риэлторов совместно с крупнейшими агентствами недвижимости) работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении всего разнообразия профессиональных задач. В результате были выделены шесть категорий данных, необходимых для аналитической работы:

описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);

данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);

данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

данные о рынке по способу приобретения (дифференцированные по типам сделок и источникам приобретения);

данные о потребительских свойствах рынка (данные о количестве потенциальных и фактических покупателей);

данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические данные).

Доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах на нем является в нашем информатизированном пространстве главным фактором, влияющим на формирование мнения об объекте и, в конечном итоге, на формирование цены этого объекта. В настоящее время быстрыми темпами повышается уровень информационного обслуживания в сфере недвижимости, в результате этого на рынок привлекается все больше юридических и физических лиц, и, как следствие, наблюдается снижение общего уровня издержек, связанных с поиском информации. Однако существует ряд проблем, увеличивающих размер транзакционных издержек, таких, как проблема качества информации в сфере недвижимости и проблема доступности для широкого круга потребителей информации, которой располагают, в частности, государственные органы. Чем проще поиск нужной информации для инвесторов, тем благоприятнее впечатление о ведении бизнеса в этом регионе, а функциональные изменения, которые происходят в процессе информатизации воспроизводственного процесса, влекут за собой адекватные структурные изменения. Соответственно, учитывая сложную и запутанную схему взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, предлагается ввести в структуру рынка Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости, который будет координационным центром, владеющим всей необходимой информацией о рынке и предоставляющий ряд услуг:

услуги по предоставлению рыночной информации о регионе;

консультации по местному законодательству;

помощь в поиске места для размещения предприятия и подходящей инфраструктуры и выполнять другие информационные услуги.

Основные параметры системы спроса и предложения в зависимости от класса жилья формируют внутренние и внешние факторы среды потребительского рынка недвижимости, которые, в свою очередь, создают потоки для информационного обеспечения Региональной базы данных потребительских качеств жилой недвижимости.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости будет осуществлять учет, контроль, анализ и прогноз состояния объектов жилой недвижимости в рамках региона и, самое главное, предоставлять достоверные информационно-коммуникационные услуги заинтересованным в ней субъектам рынка. Объем предоставляемой информации будет определяться индивидуально и в соответствии с необходимостью в целом можно предоставлять четыре пакета информационных услуг: минимальный (информация предоставляется бесплатно); стандартный (более расширенный пакет); максимальный; дополнительная специфическая информация (представляет интерес для профессиональных участников рынка).

Современный уровень функционирования рынка недвижимости требует структурирования, автоматизации процесса обеспечения информацией его субъектов. Существует мнение, что информация необходима для работы и должна быть доступна для внутреннего пользования лишь риелторам. Мы считаем, что в современном мире возможность потребителя обладать необходимой для принятия решений о сделках с недвижимостью информацией не должна ставиться под сомнение, поскольку единая классификация упрощает процесс принятия управленческих решений и позволяет изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам.

Таким образом, наличие необходимой информации о рынке необходимо в различном объеме и разным субъектам рынка:

у застройщиков проявляется интерес относительно направленности их стратегической деятельности, появляется возможность от потребителя узнать, в чем они нуждаются, т.е. какое и где строить жилье (определять районы для массового строительства);

органы государственного управления имеют возможность получать информацию о состоянии рынка и моделировать процессы развития рынка;

у девелоперов и сервейинговых компаний повысится оперативность принимаемых решений;

городские и областные власти смогут разрабатывать максимально приближенные к жизни программы развития регионов и более обоснованные тарифы на жилищно-коммунальные услуги;

налоговая администрация, органы судовых инстанций и правоохранительные органы будут располагать необходимой для эффективной работы информацией;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

социальный эффект достигается путем предоставления новых рабочих мест;

предприниматели получат актуальную информацию о пустующих землях в масштабе интересующего региона;

риэлторы будут располагать достоверной информацией об объектах;

потребители при покупке или аренде жилья смогут узнать так называемую «историю квартиры»;

поскольку это будет госучреждение, то доходы от его деятельности будут идти в бюджет;

в конечном итоге это приведет к адекватному ценообразованию на жилье и стоимость 1м. кв.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы точно оценивать недвижимость, необходимо подробно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке. [28, с.46]

Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения важно четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за параметр оценки потребности в жилье можно принять так называемый социальный стандарт: 18 м площади на человека. О масштабах потребности в жилье можно судить по количеству граждан, стоящих на учете с целью улучшения жилищных условий: сейчас это около 2,8 млн семей, или 5 % от их общего числа.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов. По данным Института международных экономических и политических исследований Российской академии наук, у человека существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства. Это, например:

• размер жилища, соответствующий составу домохозяйства и его стилю жизни;

•тип жилья — квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;

• расположение жилого помещения, включая возможность найти работу, доступность магазинов, социально-культурных учреждений;

• благоустройство жилья — наличие всех видов коммунального обеспечения;

• цена жилища (люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду). [25, с.10]

Если все это принять по внимание, то просто обеспечение каждого домохозяйства отдельным жилым помещением не снимет жилищную проблему.

Уровень обеспеченности граждан государства жильем является одним из основных признаков самодостаточности нации и развития ее культуры. Проблема обеспечения населения жильем остается одной из важнейших в России.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Рынок жилой недвижимости представляет собой целый сектор экономики, включающий в себя предприятия строительства, коммунального хозяйства, девелоперов, банки, страховые компании и др. При кластерном подходе к воспроизводству жилищного фонда основным участником данного процесса становятся организации строительного и жилищно-коммунального комплекса. Представляя группу географически локализованных взаимосвязанных компаний, они могут обеспечивать развитие и других организаций, входящих в данный кластер. Это, с одной стороны, делает рынок воспроизводства жилищного фонда достаточно устойчивым и перспективным, а с другой стороны, зависимым от состояния жилищного фонда и платежеспособности населения.

Воспроизводство жилищного фонда представляет собой особую форму кластерной модели, поскольку и строительство, и жилищно-коммунальное хозяйство — это виды деятельности, ориентированные прежде всего на внутренний рынок, основной продукцией которых является современный жилищный фонд и комплекс услуг, обеспечивающих условия для комфортного проживания в нем.

Характерными особенностями формирования рассматриваемого кластера должны стать:

наличие крупных строительных и управляющих компаний, определяющих долговременную хозяйственную, инновационную и иную стратегию кластера в целом;

территориальная локализация основной массы организаций — участников кластера;

устойчивость и доминирующее значение хозяйственных связей между организациями;

долговременная координация взаимодействия участников кластера в рамках основных систем управления, программ развития, инновационных процессов;

контроль качества выполняемых работ и пр.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Создавая кластерную структуру в муниципальном образовании, необходимо понимать, что хочет получить в результате данная территория. Поэтому при формировании групп предприятий в сфере воспроизводства жилищного фонда в соответствии с кластерным подходом муниципалитетам необходимо руководствоваться принципами:

) территориальной применимости. Технологические и экономические разработки, создаваемые в сфере воспроизводства, могут применяться не только на данной территории, но и в стране в целом;

) постоянного оборота знаний. Должен осуществляться оборот знаний (технологических, гуманитарных, экономических). Необходимо активнее внедрять знания, накопленные в академических институтах, в практические технологии производства, применяемые в различных отраслях, связанных с процессом воспроизводства жилищного фонда;

) приоритетов инвестиционных вложений. Необходима разработка специальных финансово-инвестиционных схем и инвестиционных стратегий. Принципы оборота знаний, финансово-инжиниринговые схемы, инновационно-сетевые стратегии должны разрабатываться на основе знаний и практического опыта и быть направленными на более точное определение зоны приоритетных инвестиционных вложений;

) процессного обучения. Должен постоянно осуществляться процесс переподготовки менеджеров и разработчиков формируемого кластера, что позволяет рассматривать его в качестве обучающей организации, осваивающей новые институциональные схемы деятельности;

) включения в состав кластера новых участников (организаций, отраслей). Каждый из новых участников должен быть способен оказывать положительное влияние на развитие данного кластера;

) совершенствования процессов ремонта и обслуживания жилищного фонда. Отдельно взятая строительная фирма или управляющая компания зависит от различных ресурсов, контролируемых другими организациями. Будучи включенной в сеть, фирма получает доступ к таким областям, как:

внедрение эффективных ремонтно-строительных технологий (ремонт жилых домов с учетом современных архитектурно-планировочных решений, требований к теплозащите с применением современных автономных систем инженерного обустройства; организация и совершенствование технологии производства эффективных стеновых и теплоизоляционных материалов);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

инженерное переобустройство поселков и жилых домов;

применение новых видов ремонтного и строительного оборудования;

внедрение эффективных энерго- и теплосберегающих технологий при эксплуатации жилищного фонда;

) формирования единого информационного пространства. В процессе взаимодействия организаций-участников вырабатывается новая информация, становящаяся движущей силой деловой активности. Это достигается за счет:

генерации новой информации и обмена ею (обеспечение организаций информацией о мерах по снижению стоимости ремонта и обслуживания жилищного фонда за счет внедрения эффективных технологий, материалов и оборудования, о конъюнктуре цен на основные виды отечественных и зарубежных материалов);

организации семинаров-совещаний, учебных семинаров и т. д.;

единства финансового пространства (проведение зачетов по погашению бюджетной задолженности, что предполагает полную ее ликвидацию; проведение взаимозачетов с поставщиками и подрядчиками по заявкам входящих в кластер организаций, что приводит к единству правового пространства; методологическая и консультативная помощь организациям, входящим в сеть, по финансовым вопросам; практическая помощь организациям по вопросам защиты их экономических ин-тересов; помощь в получении и продлении лицензии);

оказания консультационных услуг и методической помощи организациям в области материально-технического обеспечения;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

)улучшения общей экономической ситуации на территории посредством проведения следующих мероприятий:

финансирование проектов, направленных на развитие инфра-структуры жилищного фонда;

создание условий для объединения финансовых возможностей участников кластера, что позволит получить дополнительные финансовые ресурсы для развития жилищного фонда;

создание условий для развития собственного производства на основе местной сырьевой базы. Это уменьшит затраты на транспортировку, хранение продукции, торговые услуги, что, в свою очередь, снизит стоимость жилой площади и ремонтных работ;

развитие кооперации среди участников кластера, формирующей принципиально новый уровень отношений, базирующихся на порядочности и доверии.

Для практического применения в сфере воспроизводства жилищного фонда возможны следующие направления их развития:

. Развитие технологии. В данном случае совет кластера принимает решение по ориентации ядра кластера на перевооружение имеющейся материальной базы на основе принципиально новых технологических решений. Инвестиции должны быть ориентированы на разработку инноваций, направленных на внедрение более совершенных технологий. Основное преимущество данного направления развития связано с тем, что оно может быть успешно реализовано в обслуживании жилищного фонда, где существует гарантированный потребитель. Основная сложность формирования кластера состоит в состыковке и агрегировании разных технологических решений, для того чтобы перевооружаемая инфраструктура функционировала устойчиво.

. Создание новых структур. Подобной структурой может стать система «здорового жилища», когда в жилище создаются условия для снижения любых вредных воздействий на человеческий организм и более комфортные условия проживания. Основное преимущество данного направления состоит в том, что кластер не надо вписывать в существующие системы производства, он формируется на свободном месте. Основной недостаток данного кластера состоит в том, что заранее невозможно просчитать гарантированный спрос на его продукцию. Поэтому формирование данного кластера может осуществляться лишь при гарантиях со стороны государства.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

. Инновационное. В данном случае осуществляется технологическое преобразование в промышленности и активное внедрение новых разработок, в том числе в области нанотехнологий, для применения в конструкционных мероприятиях при строительстве или ремонте жилищного фонда и др. Основное преимущество данного направления состоит в возможности сформировать вокруг передовой технологии целую группу предприятий, на которых она будет реализовываться. Основная трудность построения данного кластера состоит в сложнейшей системе согласований научно-технологических, финансово-организационных и промышленно-производственных решений. Дополнительные сложности могут создать следующие факторы:

низкий технологический уровень существующих в России производств конструкционных материалов;

низкий уровень технологической дисциплины на стройплощадках.

. Импортоориентированное. В данном случае не предусматривается только копирование зарубежного опыта. Задача состоит в том, чтобы, взяв за основу зарубежный опыт, создать собственные совершенные технологии строительства и обслуживания жилищного фонда, превосходящие зарубежные аналоги. Основным преимуществом данного направления является то, что в его основе лежит применение импортозамещающих технологий. Использование этих технологий предполагает выход на отечественный рынок и предложение более низких цен на уже освоенную потребителем продукцию. Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наибольшее значение имеют следующие:

.Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности в сфере торговли);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

• изменение структуры бизнеса (его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

. Социальные:

• тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

• тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень преступности и тенденции его изменения.

. Административные:

• налоговый режим (налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т. д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие ограничений, строгость контроля за их соблюдением);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы на подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства).

. Условия окружающей среды:

• уровень развития социальной инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка. [23, с.15]

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном счете определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке жилья. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения. Более точно это можно понять, выявив тенденции изменения спроса и предложения и построив экономико-математические модели их зависимости от данных факторов.

Можно выделить следующие категории семей, предъявляющих спрос на жилье:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

• семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

• семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем;

• семьи, предъявляющие платежеспособный спрос на жилье. Соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса позволяет судить об остроте жилищной проблемы.

Способы улучшения жилищных условий включают рыночные и нерыночные способы:

• обмен жилья;

• покупка жилья;

• получение жилья по наследству;

• строительство индивидуального дома;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

• аренда жилья;

• получение жилья по сносу, выселению;

• получение жилья по очереди. [21, с.74]

По структуре рынок жилья подразделяется на две основные составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рассмотрим сначала положение на рынке городского жилья.

Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько больших групп характерной застройки:

• жилье низкого качества;

• типовое жилье;

• застройка сталинских времен;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

• дома улучшенной планировки;

• элитное жилье.

Не вызывает сомнения то, что качество жилища формируется на всех стадиях его жизненного цикла. Это соответствует стандарту ISO 9004-1, согласно которому жизненный путь продукции (петля качества) делится на 12 этапов, начиная от проектных работ и заканчивая ликвидацией объекта. Например, в понятие качества строительства, по мнению зарубежных специалистов, входит соответствие строительного объекта определенным функциям и требованиям к моменту сдачи его в эксплуатацию, а также сохранение этого соответствия на весь эксплуатационный период.

Оценка качества жилищных услуг (благ) в процессе эксплуатации жилого здания в основном зависит от структуры потребителей жилья и демографических процессов. Цикл потребности в жилье определяется циклом развития семьи, но не всегда совпадает с ее финансовыми возможностями (спросом), что особенно остро проявляется при формировании молодых семей.

Если не принимать во внимание структуру потребителей, то качество жилищных услуг в процессе эксплуатации жилого здания практически не меняется; оно снижается при возникновении устранимых технических неисправностей и достигает нуля только в случае аварий — невозможности эксплуатации жилища. Другими словами, темпы функционального (морального) износа жилища, как правило, опережают темпы его физического износа.

Рыночная стоимость здания (жилище — товар) без учета инфляционных процессов имеет тенденцию к уменьшению с течением времени. Конечно, это справедливо, если не меняется ценность территории, на которой расположен объект, и не наблюдается рост спроса на данный тип недвижимости.

Динамика цен на рынке жилья отражает продолжающееся удорожание недвижимости. Высокие цены на квартиры обусловлены двумя основными факторами: дефицитом жилья и высокой себестоимостью нового строительства в связи со значительным ростом цен на стройматериалы и инженерное оборудование. Причем рост цен определяется рыночными ожиданиями и психологией продавцов, слабо ориентируясь на макроэкономические факторы. Число предложений на продажу по различным категориям квартир превышает число заявок на покупку. В структуре спроса самой высоколиквидной категорией являются однокомнатные квартиры. Сезонные ценовые колебания характеризуются летним замиранием цен и даже незначительным их снижением по отдельным категориям жилья. Вместе с тем реальная рыночная стоимость объектов недвижимости зависит от ряда факторов инвестиционного спроса. [18, с.129]

.2 Соотношение статистических и маркетинговых направлений в исследовании рынка жилой недвижимости

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

С точки зрения поведения потребителей, жилье принято считать сложным товаром. Первая причина связана с тем, что процесс принятия решений на рынке жилой недвижимости, как в случае покупки, так и в случае аренды, характеризуется высокой степенью вовлеченности потребителей. Этот тезис находит свое подтверждение в нескольких комплексных моделях, прослеживающих психологическое состояние и поведение отдельных покупателей от момента осознания потребности — через поиск информации, оценку альтернатив и покупку — до постпокупочной оценки. Вторая причина связана с тем, что каждый покупатель, максимизирующий собственную полезность, обладает уникальным набором предпочтений. Эти предпочтения зависят от множества факторов, в том числе, социально-экономического фона потребителя. [13, с.90]

Авторы выделяют следующую особенность информационного поиска на рынке жилья: поскольку предложение на данном рынке распределено крайне неоднородно (пространственно и по сегментам), принятие решения требует от покупателя обширного поиска информации. При выборе недвижимости потребители могут использовать комбинацию правил принятия решений. Изначально они могут использовать простое отсечение, чтобы сузить пространство выбора. После этого для принятия окончательного решения они могут применять более сложные компенсационные правила, при этом более важные атрибуты (determinant attributes) будут иметь большее влияние и значение. [12, с.40]

Зачастую альтернативы на рынке жилья настолько разнородны (нет сходства по большинству критериев), что потребитель не может опираться только на конкретные критерии и цены при их сравнении — в таких случаях приходится руководствоваться более абстрактными оценочными критериями.

В литературе можно встретить упоминание ряда внутренних и внешних детерминант потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Одна из важнейших внутренних детерминант — мотивация — основывается на двух группах потребностей: утилитарных и гедонистических. Удовлетворение утилитарных потребностей приводит к рассмотрению объективных атрибутов продукта и выгод, в то время удовлетворение гедонистических потребностей предполагает субъективные реакции, удовольствие и эстетические соображения. Покупатель недвижимости может одновременно пытаться удовлетворить как утилитарные (необходимое пространство), так и гедонистические потребности (статус). В качестве еще одного внутреннего фактора следует отметить эмоции, которые играют важную роль при принятии окончательного решения о покупке жилья. Результаты одного из исследований показали, что в большинстве случаев семьи проводят структурированный поиск жилья, однако их окончательное решение основывается на общих чувствах, которые трудно сформулировать или объяснить . [15, с.133]

Демографические переменные также относятся к важнейшим детерминантам потребительского поведения на рынке жилья.

Принято считать, что выбор жилья является одним из наиболее важных решений, отражающих принадлежность человека к тому или иному социальному классу. В частности, социальный класс влияет на выбор потребителями окрестностей (соседи, принадлежащие тому же классу), и внешний архитектурный дизайн жилья.

Еще одна детерминанта — стиль жизни — также может иметь сильное влияние на потребительское поведение на рынке жилой недвижимости: потребители выбирают то жилье, которое совместимо с их образом жизни. Существует ряд трудов, наглядно демонстрирующих, что отдельно взятые жилые районы зачастую являются местом сосредоточения людей и домохозяйств со схожим образом жизни. Также принято считать, что потребительское поведение на рынке жилья во многом определяется таким внешним фактором, как культура.

Семья занимает особое место среди внешних факторов потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Во-первых, родительская семья является самой влиятельной группой для потребителя: она обучает культурным ценностям, которые оказывают существенное влияние на покупательское поведение, даже когда потребитель сформировал свою собственную семью. Во-вторых, вне зависимости от распределения ролей между членами семьи, приобретение жилья всегда подразумевает удовлетворение потребностей каждого и, как следствие, определяется структурой и стадией жизненного цикла семьи. Серия продольных исследований показали, что изменения в составе семьи тесно связаны с поведением данной семьи на рынке жилья. Эта связь особенно явно прослеживается среди молодых пар, ожидающих рождения первого ребенка.

Исследование поведения потребителей на рынке жилой недвижимости имеет долгую историю. В ранних работах значительное внимание было направлено на понимание вопросов, связанных с процессами жилой мобильности. Теоретической основой для проведения исследований жилой мобильности служили два подхода: «равновесия» и «неудовлетворенности». Равновесный подход предполагает сравнение текущей полезности жилья с потенциальной полезностью от альтернативного жилья. Этот подход предполагает, что решение о переходе возникает как следствие существования нарушения равновесия между текущим и оптимальным для конкретной семьи уровнем потребления жилья, с учетом ее бюджетных ограничений. Подход неудовлетворенности, в свою очередь, рассматривает мобильность как результат неудовлетворенности характеристиками дома и окрестности. Впоследствии многие работы, посвященные моделированию спроса на жилье, опирались на комбинацию двух рассмотренных подходов.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Особое место в развитии методологии исследования рынка жилья занимают качественные методы, в частности, глубинные интервью с потребителями и экспертами рынка. Данный тип получения данных неоднократно применялся для поиска новых гипотез, которые впоследствии служили основой для разработки различных моделей количественных исследований.

Анализ работ по социологии и экономике, а также результатов эмпирических исследований, позволил понять, какими характеристиками семьи определяются стадии жизненного цикла семьи. Сравнение наиболее широко используемых подходов позволило выделить основные критерии определения стадий жизненного цикла семьи, включая наличие детей, возраст младшего ребенка, возраст главы домохозяйства и состав ядра ​​семьи. Чтобы сформировать основу для преобразования концептуальной модели жизненного цикла семьи в переменную, был проанализирован опыт исследований, в которых предпринималась попытка применения концепции жизненного цикла при изучении потребительского поведения на различных рынках.

Также важную роль в подготовке дизайна исследования сыграл проведенный в данной части анализ работ по вопросам систематизации и обобщения подходов к исследованию потребителей поведения на рынке жилья. Накопленный опыт исследований был проанализирован с точки зрения внутренних и внешних детерминант потребительского поведения, которые могут быть приняты во внимание. В результате было выявлено, что стадия жизненного цикла семьи, наряду с демографическими переменными, культурой и социальным классом, относится к внешним детерминантам, в то время как внутренние детерминанты включают мотивацию, эмоций и образ жизни.

.3 Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации

Объем предложения участков без построек на конец июня составил 2 тыс. объектов, из них 1,2 в Ленинградской области и 800 в Петербурге и его пригородах. Количество продаваемых домостроений на конец июня составило 2,5 тыс. объектов, из них 1,4 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. — в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2013 года и составил 2,1 тыс. объектов по области и 1,6 тыс. домов в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района).

Рис.2.1 Объем предложения участков без строений

Рис.2.2.Объем предложения участков с постройками

В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 34,2% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 57,1%, садоводства — 31,3% от общего количества объектов, выставленных на продажу.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Рис.2.3.Статус использования участков без строений, % от общего объема

В структуре предложения домов, выставленных на продажу в Ленобласти, наибольшую долю предложения занимают участки ИЖС и садоводства, что составляет 44,9% и 34,2% от общего объема. По Петербургу и пригородам основное предложение приходится на дома со статусом участка «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), что составляет 54,4%, и статуса «садоводство» — 41% от всех объектов, выставленных на продажу в данном сегменте. Минимальная доля приходится на участки с разрешенным использованием: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и ФЕР (фермерское хозяйство).

Рис.2.4.Статус использования участков с постройками, % от общего объема

В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 42,4%, предложение домостроений — 57,6%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 42% от всего предложения, 30,1% — это дома/дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 27,9% от общего объема.

Рис. 2.5.Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема

В садоводствах Ленинградской области наибольшую долю рынка занимают также участки с постройками (дом/дача), их доля — 56,3%. Предложение участков без построек составляет 43,7% от всего рынка. В садоводствах Петербурга и пригородах участки без домостроений занимают 34,4% от всего предложения, 59,7% — это дома/дачи; домостроения со статусом «коттедж» занимают долю в размере 5,9% от общего объема.

Рис.2.6.Структура предложения участков в садоводствах, % от общего объема

Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 53,2% в Ленобласти и 49,1% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 39,5% в районах Ленобласти и 44,1% в районах СПб и его пригородах.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

На вторичном рынке загородных домов Ленинградской области максимальный объем предложения в садоводствах приходится на участки площадью менее 7 соток и от 7 до 11 соток, что занимает 37,8% и 32,1% от всего объема соответственно. Дома со статусом участка ИЖС в основной массе предлагаются с указанием площади от 12 до 16 соток, что составляет 40,3% от всего предложения по данному сегменту. В Петербурге и пригородных районах максимальное предложение домов в садоводствах зафиксировано на участки площадью от 7 до 11 соток, участки под индивидуальное строительство предлагаются в основном площадью от 12 до 16 соток.

Рис.2.7.Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема

Рис.2.8.Структура предложения домов по площади участка, % от общего объема

Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец июня 2013 года, — во Всеволожском районе, его доля составляет 24% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 35,7%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 30,8% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.

Рис.2.9.Структура предложения по районам, % от общего объема

Изменение средней цены предложения на рынке загородных участков без строений по Ленинградской области составило минус 5,6%, по районам Петербурга и пригородам в целом 1,1%. Стоимость сотки земли на конец июня 2013 года по области составила — 79,7 тыс. руб. (в среднем это 1,1 млн руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам — 235 тыс. руб. (в целом за участок 3 млн руб.).

Рис.2.10 Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

Таблица 2.1.Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

 

Максимальное количество предложений участков без домостроений Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 50 тыс. до 80 тыс. руб. за сотку, что занимает 27,6%, а также от 20 тыс. до 50 тыс. руб. и от 80 тыс. до 110 тыс. руб. за сотку, составляющие 24,6% и 21,1% соответственно от всего предложения. На рынке земельных участков Петербурга и пригородных районов максимальный объем предложения приходится на диапазон от 50 тыс. до 150 тыс. руб. и от 150 до 250 тыс. руб. за сотку, что составляет 34,2% и 27,5% соответственно от всего предложения.

Рис.2.11Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

Таблица 2.2.Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

 

Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли) составило минус 5,3% по Ленинградской области и минус 11,6% по Петербургу и пригородным районам. На конец месяца средняя цена предложения домостроений по области составила 21,8 тыс. руб. за кв. м (в среднем 2,5 млн руб. за объект), по районам Петербурга и пригородам — 32,6 тыс. руб. за кв. м (в среднем 5,1 млн руб. за строение, без учета стоимости участка).

Рис.2.13 Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли), руб./кв. м

Максимальное количество предложений домов по Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 5 тыс. до 15 тыс. руб. за кв. м, что занимает 32,8% от всего предложения, и от 15 тыс. до 25 тыс. руб., это 27,7% от общего количества продаваемых объектов. В Петербурге и его пригородах максимальный объем домостроений находится в диапазонах от 5 тыс. до 20 тыс. руб. и от 20 тыс. до 35 тыс. за «квадрат», составляющих 37,3% и 21,8% соответственно, в зависимости от материала стен, месторасположения и коммуникаций.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Рис.2.14. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли), тыс. руб./кв. м, % от общего объема

Средняя цена предложения участков (со статусом ИЖС) с домостроениями по Ленобласти на конец месяца составила 3,8 млн руб. (из них стоимость участка в отдельности — 1,4 млн руб. и стоимость самой постройки — 2,4 млн руб.). Стоимость участков с постройками в садоводствах в среднем составляет 3,2 млн руб. (из них цена участка — 736 тыс. руб.).

По Петербургу и пригородным районам (с учетом Всеволожского района ЛО) средняя стоимость участков ИЖС с домостроениями в июне составила 9,6 млн руб. (из них стоимость земли — 4,4 млн руб. и стоимость построенного домовладения — 5,1 млн руб.). В садоводствах цена домостроений с участком составила 6,6 млн руб. (стоимость участка в отдельности — 1,4 млн руб.)

Таблица 2.3. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли

 

В структуре предложения с разбивкой по материалу стен домостроений преобладают дома бревенчатой и кирпичной постройки, минимальный объем приходится на блочные дома и дома смешанной постройки. По Ленобласти бревенчатые дома занимают 57,4% от всех предложенных объектов, кирпичные дома составляют 21,6%. В Петербурге и пригородных районах доля домов бревенчатой постройки составляет 45,7%, кирпичных — 28,8%, щитовые дома занимают 8,7%, блочные — 6%, дома из газобетона — 8,3% от общего объема по данному сегменту рынка загородной недвижимости.

Рис.2.15. Материал стен домостроений, % от общего объема

Самым дорогим предложением являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена по Петербургу и пригородным районам на конец месяца составила 8 млн руб. (без учета стоимости земли). В Ленобласти предложение кирпичных и газобетонных домов, за вычетом стоимости участка, в среднем составляет 3,5 млн руб., в зависимости от месторасположения, коммуникаций и состояния. Минимальные цены на рынке загородного строительства на щитовые дома, в целом по области и по городским и пригородным районам цена (без учета стоимости земли) за прошедший месяц составила 1,2 млн руб.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Таблица 2.4.Средняя цена предложения

 

Наибольший размер общей площади у домов из газобетона и кирпича. Площадь данных объектов в Ленобласти, расположенных на участках под индивидуальное строительство, составила в среднем 220 кв. м и 170 кв. м соответственно, в садоводствах — в среднем 97-114 кв. м. В районах Петербурга средняя площадь кирпичных домов — 235 кв. м и 172 кв. м (в зависимости от статуса участка), размер домов из газобетона в среднем 224 и 157 кв. м (ИЖС и в садоводствах соответственно). Минимальные площади у щитовых домов в садоводствах. Так, в Ленобласти, а также в Петербурге и пригородных районах на конец месяца средний размер составил — 61 кв. м и 58 кв. м соответственно.

Рис.2.16.Средняя площадь домостроений по материалу стен, кв. м

Самыми дорогими по стоимости участков в Петербурге и пригородным районам являются Приморский, Курортный и Выборгский районы Санкт-Петербурга. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС в среднем составляет 6-8 млн руб., цена сотки земли 408-548 тыс. руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются в среднем около 12 — 15,7 млн руб., где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли) составляет 6-10 млн руб. (это 42-56 тыс. руб. за кв. м).

Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) являются участки в садоводствах Лужского района. Стоимость участка здесь в среднем обойдется в 273 тыс. руб.(27,9 тыс. руб. за сотку), средняя цена предложения участка с домовладением — 1,7 млн руб., где цена построенного дома (за вычетом стоимости земли) в среднем составляет 1,4 млн руб. — 17,3 тыс. руб. за кв. м.

Таблица 2.5. Цена участка

 

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В рейтинге самых дорогих участков на рынке загородной недвижимости в 2013 году лидирующую позицию занимают участки под индивидуальное строительство в Курортном районе. В пос. Комарово выставлены 2 участка, стоимостью 95 и 90 млн руб., площадью 380 и 80 соток. За 58 млн руб. продается участок в Сестрорецке, площадью 37 соток.

Самое дорогое домовладение на конец месяца расположено в пос. Стрельна Петродворцового района СПб — это дом площадью 593 кв. м, стоимостью 185 млн руб. и дом в пос. Юкки Всеволожского района ЛО, площадью 1300 кв. м, по цене 180 млн руб.

Таблица 2.6.Рейтинг самых дорогих участков без построек

 

Таблица 2.7. Рейтинг самых дорогих участков с домостроением

 

Таблица 2.8 Рейтинг самых дешевых участков без построек

 

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Таблица 2.9. Рейтинг самых дешевых участков с домостроением

В рейтинге самых дешевых участков на рынке загородной недвижимости 2013 г. лидирующие позиции занимают участки в садоводствах. За 90 тыс. руб. предлагается участок площадью 7,5 сотки в Пупышево Волховского района, за 100 тыс. руб. можно приобрести участок площадью 10 соток, расположенный в садоводстве Глобус Киришского района ЛО. Самые дешевые дома/дачи на конец месяца предлагаются в Волховском, Киришском и Лужском районах ЛО, это щитовые дачные домики. Минимальная цена у строений, площадью 15 -25 кв. м, расположенных на участке 6 соток, стоимостью 300 тыс. руб.

В Ленинградской области за 1 полугодие 2013 года введено около 557 тыс.кв.м. общей площади жилья, в том числе ИЖС около 132 тыс.кв.м., построено 9348 квартир и 690 индивидуальных жилых домов (для сравнения за соответствующий период 2012 года было введено 408 тыс.кв.м., в том числе ИЖС 245 тыс.кв.м). Объемы жилищного строительства выросли в 1,7 раза — с 672 тысяч квадратных метров в 2006 году до 1,149 млн. кв. м. в 2012 году.

Министерством регионального развития Российской Федерации утверждены прогнозные показатели ввода жилья для Ленинградской области до 2020 года, согласно которым в Ленинградской области должно быть введено:

в 2014 — 1385 тыс.кв.м.,

в 2015 — 1650 тыс.кв.м.,

в 2020 году — 2729 тыс.кв.м.

В настоящее время строительство ведется на 297 строительных площадках площадью возводимого жилья порядка 3,3 млн.кв.м. (для сравнения в соответствующем периоде 2012 года строительство осуществлялось на 220 строительных площадках, площадью 2,0 млн.кв.м.).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Активно жилищное строительство осуществляется на территориях, прилегающих к г.Санкт-Петербургу. На долю этих районов приходится 70% всего строящегося жилья. Лидерами среди муниципальных образований по вводу в действие общей площади жилых домов на 1 июля 2013 года стали Всеволожский район (242,3 тыс. кв. м.), Гатчинский район (65 тыс. кв. м.), Выборгский район (53 тыс. кв.м.) и Ломоносовский район (36,5 тыс. кв.м.). Однако неплохие показатели показывает и Тихвинский район — 31,5 тыс.кв.м жилья.

Худшие показатели по вводу жилья показывают:

Сланцевский район (2010 год — 1,4 тыс кв.м., 2011 и 2012 годы — немного более 3 тыс.кв.м, 1 полугодие 2013 года — 718 кв.м), Бокситогорский район (2011 и 2012 годы — около 5,4 тыс кв.м, 1 полугодие 2013 года — 2,2 тыс.кв.м), и Лодейнопольский район (2010 и 2012 годы — около 10,5 тыс.кв.м, 2011 год — 7,1 тыс.кв.м) и Подпорожский район (2010г. — 6,8 тыс кв.м., 2011 год — 9,8 тыс.кв.м, 2012г. — 14,5 тыс.кв.м., в 1 полугодии 2013 года — 424 кв.м).

В Сланцевском районе осуществляется только индивидуальное жилищное строительство. Более 70% ИЖС в Бокситогорском районе. В среднем построено около половины от общего объема ввода в эксплуатацию частных домов в Лодейнопольском и Подпорожском районах.

Важное направление в развитии жилищного строительства в настоящее время, позволяющее изменить существующий облик многих населенных пунктов Ленинградской области — ликвидация аварийного жилищного фонда и строительство жилых домов для переселения граждан из аварийного жилья.

Правительством Ленинградской области утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилья на 2013 — 2015 годы, которая предполагает расселение в течение 3-х лет всех многоквартирных жилых домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Это порядка 170 тысяч квадратных метров. На эти цели будет потрачено более 6 миллиардов рублей и построено порядка 200 тысяч квадратных метров благоустроенного жилья. В основном, с учетом особенностей Ленинградской области, планируется малоэтажное жилищное строительство.

За счет этой программы нет возможности увеличить жилищное строительство только в Сланцевском районе, так как согласно реестру аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года, указанного жилья на территории района нет.

В других районах до 2016 года вместо аварийных, будут построены новые малоэтажные жилые дома. Больше всего аварийного жилья (не считая районов, прилегающих к Санкт-Петербургу) в Волховском районе (850 квартир общей площадью 34,8 тыс. кв.м.), далее следует Подпорожский район (525 квартир общей площадью 19,8 тыс.кв.м), Бокситогорский район (242 квартиры площадью 9,6 тыс. кв.м), Лодейнопольский район (203 квартиры — 7, 3 тыс. кв.м) и т.д.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Другим важным направлением в обеспечении жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является реализация областного закона от 14.10.2008 № 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области». Муниципальными районами Ленинградской области было предоставлено в 2012 году 1427 земельных участков, за 1 полугодие 2013 года предоставлено 484 участка площадью 547,3 тыс. кв.метров. Всего с момента действия закона предоставлено 4229 земельных участка общей площадью 522,8 га. В настоящее время общее количество заявлений граждан — 19864. Ежеквартально в органы местного самоуправления граждане подают в среднем около 300 новых заявлений.

В районах, не имеющих границ с Санкт-Петербургом, бесплатными земельными участками обеспечивается примерно половина от общего количества желающих. Следовательно, данное направление в отдаленных районах необходимо развивать, тем более, что Правительство Ленинградской области выделяет средства на обеспечение участков, выделенных многодетным семьям, молодым семьям и специалистам, инженерной и транспортной инфраструктурой.

Следует отметить, что в Бокситогорском районе всего 10 заявлений, из них 5 участков предоставлено ранее и 5 участков планируется предоставить в текущем году. Довольно мало заявлений в Подпорожском районе — 48 (в 2013 году планируется предоставить 12 участков) и в Сланцевском районе- 117 (в текущем году планируется предоставить 30 участков).

Одним из основных показателей, указывающих на наличие проблем в жилищном строительстве в районах, не имеющих границ с Санкт-Петербургом, это невостребованность жилья. Застройщики не готовы строить жилье, не будучи уверенным, что жилье будет продано. Например в п.Форносово Тосненского района, в г.Сосновый Бор и в г.Кириши в 2012 году из-за отсутствия заявок не состоялись аукционы по продаже права аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов. В г.Любани Тосненского района застройщиком ООО «ДСК-5» возведена коробка жилого дома, однако желающие приобрести жилье отсутствуют, в результате дом стоит недостроенным, в г.Тихвине построенные дома достаточно долго заселяются.

Вместе с тем, в связи со строительством морского порта в пос.Усть-Луга, достаточно активно развивается и жилищное строительство.

Цена на жилье в отдаленных районах достигает 14 тыс руб кв.м. (в Сланцевском районе), 31,7 тыс.руб.за кв.м в Бокситогорском районе и далее цена в отдаленных районах колеблется от 33,6 до 37,5 тыс.кв.м.

Уровень безработицы примерно соответствует рейтингу районов по объему строительства жилья и цене квадратного метра. Самый высокий уровень безработицы в Бокситогорском, Сланцевском, Лужском и Тихвинском районах.

Количество населения меньше всего в Лодейнопольском районе — 30,7 тыс. человек, далее следует Подпорожский район (31,7 тыс.человек) и Сланцевский район (43,5 тыс. человек).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Таким образом, можно делать вывод, что жилищному строительству в первую очередь будет способствовать развитие производственных и сельскохозяйственных зон поселений, во вторую очередь — обеспечение комфортной среды обитания и жизнедеятельности проживающих там граждан, путем строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур на территориях жилых кварталов.

Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости (по Выборгскому району ЛО)

3.1 Территориальный анализ рынка жилой недвижимости

недвижимость рынок жилье

Выборг (финское название Viipuri) — административный центр Выборгского муниципального района Ленинградской области. Расположен на берегу Финского залива в 132 км к северо-западу от Санкт-Петербурга.

Территория города — 102 кв.км. Протяжённость города с севера на юг и с востока на запад — около 14 километров.

В Выборге находится самый старый жилой дом региона: есть одноэтажная постройка, которая, по уверениям историков, возведена еще в XIV веке. Это свидетельствует о привлекательности района для туристов и одновременно отчасти характеризует состояние жилого фонда. Однокомнатная квартира в «хрущевке» в Выборге уже сейчас стоит примерно столько же, сколько квартира-студия в Иматре, а дома в Финляндии, недалеко от границы — существенно дешевле аналогичных, но расположенных с нашей стороны.

Выборг относится к городам «европейского типа», т.е. экономическая и культурная активность в нем сосредоточена в историческом центре города. Типичный европейский город представляет собой древнее историческое ядро с радиальными главными улицами. В историческом ядре города аккумулированы культурные ценности, такие как музеи, театры, религиозные и культурные памятники. Там также находится большинство торговых центров, заведений общественного питания, деловых зданий. Там же активно формируется деловой центр.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Основная деловая, культурная и торговая жизнь города протекает в Центре, в границах Батарейной улицы, Железнодорожной улицы и Замкового моста. Застройка в этом районе довольно хаотичная, в основном представлена многоэтажными домами 18 в. — 1 половины 20 века. Много исторических и культурных памятников, а также аварийных зданий. Микрорайон Железнодорожный, хотя и прилегает к центру, развит значительно слабее. Там застройка сформирована домами 20 века постройки. Микрорайоны Южный и имени Ленина представляют собой типичные «спальники». Прочие микрорайоны застроены частными малоэтажными домами, которые постепенно вытесняются коттеджами.

Таким образом, в пространственной структуре Выборга присутствует довольно компактное историческое ядро, окруженное с одной стороны полукольцом многоэтажной застройки. Окраинные микрорайоны города расположены хаотично и имеют слабую привязку к общему городскому пространству. Их застройка в основном представлена частным сектором. В общем виде, город состоит из центральной части (которая повторяет структуру обычного города и включает в себя историческое ядро и «спальные районы») и слабо связанных с ней периферийных элементов. Это привело к следующим последствиям для городской среды и рынков недвижимости:

Развитие современной деловой, торговой и развлекательной недвижимости, а также жилой недвижимости компактифицировано в центральной части города. Культурно-исторический центр города развивается в направлении престижного, многофункционального района.

Развитие современных крупных форматов торговли, таких как крупные ТРЦ, происходит по границе исторической части города и спальных районов.

Несмотря на развитое промышленное производство, основную долю в экономике Выборга составляют торговля и услуги. Объем промышленного производства постепенно сокращается. Причина сокращения доли промышленности — рост сегментов торговли и услуг.

В Выборге и его окрестностях реализуется несколько крупных инфраструктурных проектов:

мультимодальный контейнерный хаб на базе Выборгского порта

морской газопровод в Европу «Северный Поток»

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

нефтепровод системы БТС (Балтийская трубопроводная система)

Кроме того, в Выборгском районе планируется создание зоны «Выборгский индустриальный парк» площадью 10 га. Основной специализацией «Выборгского парка» станет металлообработка.

Выборг по параметрам своего развития относится к городам с развивающейся постиндустриальной экономикой. Для таких городов характерно:

Быстрое развитие сектора услуг, торговли, общественного питания

Рост спроса на форматные деловые и торговые помещения, строительство соответствующих современных объектов

Диверсификация предложения на всех рынках недвижимости, в особенности на рынке жилья, рост спроса на нетиповые форматы жилья

Рост внимания к городской среде

Рынок жилой недвижимости Выборга значительно опережает в своем развитии другие города Ленинградской области. В отличие от других городов, в Выборге четко обозначился переход от точечной застройки монофункциональными домами к строительству домов со встроенной инфраструктурой. Из всех городов Ленинградской области, подобные дома начали строится только в Ломоносове и Гатчине. Также в Выборге происходит явная сегментация жилья по классу, цене и качеству, причем данный тренд будет только усугубляться.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Одним из основных направлений социально- экономического развития является жилищное строительство.

В соответствии с утвержденным генеральным планом МО «Город Выборг» в районе массовой жилой застройки города Выборга в 2011-2014 годах строительство осуществляется:

на территории «Северного» квартала микрорайона «Д» (12,65га), расположенного между улицами Приморской, Большой Каменной, Круговой и Травяной, 2-х новых жилых комплексов: — жилой комплекс на 350 квартир (корпус 44,46,47) по ул. Травяной и жилой комплекс на 230 квартир (корпус 31) -5-9-12 этажный жилой дом по пр. Победы;

на территории «Западного» квартала между улицами Приморской, Травяной, Круговой (10,7га) 2-х жилых комплексов -на 349 и180 квартир по ул. Травяной и на 228 квартир по пр. Победы;

на территории «Южного» квартала, расположенного между улицами Круговой, Большой Каменной, Большой Черноземной (21,57га) трех многоэтажных жилых комплексов: по ул. Круговой — корпус 13 на 300 квартир, по ул. Круговой и Большой Черноземной — корпус 131-135 на 444 квартиры и группы домов на 495 квартир.

Для развития жилищного строительства требуется реконструкция коммунального хозяйства, строительство водоочистных сооружений, тепловых сетей.

В целях развития жилищного строительства на 2011-2014г.г. производится застройка третьего планировочного района г. Выборга с разработкой проекта планировки территории с выделением 1-ой очереди строительства. В настоящее время выделен земельный участок ОАО «Консорциум-жилье Ленинградской области-2010» для проведения изыскательских работ по корректуре красных линий квартала «2» микрорайона «1». Для этого требуется инженерная подготовка территории, развитие инженерной инфраструктуры, дорог и строительство объектов социальной сферы.

Продолжается проведение проектно-изыскательских работ и подготовка площадок для строительства жилья по следующим адресам: пересечение ул. Тупиковая — ул. Горная, угол проспекта Ленина и Рыбного переулка, пересечение ул. Димитрова и ул. Северной, ул. Физкультурная, ул. Путейская. Инженерное обеспечение площадок жилищного строительства в городе Выборге будет осуществляться как от централизованных источников, так и от автономных систем (газовые котельные, подземные источники водоснабжения, локальные очистные сооружения).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Таблица 3.1

Ввод в эксплуатацию жилых домов в МО «Город Выборг» в период 2010-2014 годы

Стоимость квартир на вторичном рынке Выборга в среднем составляет порядка 55 -90 000 рублей за кв. м. (1400-2300 евро). Квартиры, расположенные в «престижных» местах (Красная площадь и т.п.) могут достигать 3200 евро за кв. м.

В Выборге в настоящее время почти завершился первый этап девелопмента жилья. Исторический центр и окраины центра Выборга уже не имеют так, как раньше, большое количество свободных пятен земли и ветхих зданий, подходящих под редевелопмент. Но это не означает, что в течение 2-3 лет в Выборге не будет анонсирована новая волна девелоперских проектов жилых комплексов. Скорее всего, эти комплексы будут иметь следующие особенности:

Более четкие различия по классу жилья, вообще — жилье разных классов и типов;

Использование стандартов строительства и представлений о качестве жизни.

Скорее всего следует ожидать появление следующих объектов:

-3 коттеджных поселка на 20-50 домов в пригородах Выборга, в первую очередь, у Финского залива и в бухте Защитная.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

-4 жилых дома «точечной застройки». Эти дома будут располагаться в центре Выборга и относится или к «бизнес-классу», или к элитному жилью. Из них как минимум 2 комплекса будут принадлежать застройщикам из Санкт-Петербурга. Дома будут иметь встроенные торговые и коммерческие помещения на первых этажах.

многоэтажный жилой комплекс со всей инфраструктурой (встроенными спортивными комплексами, кафе и т.д.). Застройщиком комплекса будет санкт-петербургская или московская компания. Комплекс будет позиционироваться как элитный и широко рекламироваться.

Выборгский район — самый большой в Ленобласти, его территория — 7350,9 кв.км, население, по официальным данным, составляет 188 500 человек. Из них 78 600 проживает в Выборге. От Выборга до Петербурга — 140 километров сосновых лесов, озер и прочих ландшафтных прелестей. Поэтому квартирный рынок — преимущественно локальный (внутренний), зато по части индивидуального строительства домов для сезонного проживания район занимает одно из первых мест в регионе. Площадь жилья в многоквартирных домах Выборгского района — 3 913 200 кв. м, в индивидуальных домах — 469 300 кв. м, при этом, если считать в штуках, квартир в 10 раз больше, чем домов (78 975 против 7838). Правда, необходимо учесть, что множество частных домов по официальному учету не проходит, в том числе — практически вся новая коттеджная застройка (со статусом садоводств или ДНП). В квартирном фонде, что вполне естественно, если учесть преобладание многоэтажек, высока доля муниципальной собственности — 40%. По общей площади жилых помещений преобладают панельные многоквартирные дома (1550 штук), ненамного меньше кирпичных (1535). В индивидуальном строительстве дерево вне конкуренции — 5470, кирпичных — 1318. Больше всего жилья в районе построено с 1946-го по 1970 год, поэтому износ большего количества площади составляет от 31 до 65%. К аварийным отнесены 215 многоквартирных домов.

Квартирный рынок Выборга представляет определенный интерес и для петербургских риэлторов. В среднем аналитики оценивают выборгские квартиры на 20-25% дешевле, чем аналогичные квартиры в Петербурге. Впрочем, разброс цен довольно большой. Однокомнатную квартиру в типовом доме в Выборге можно купить за 1,5-2,5 млн. рублей. В Выборге ведется довольно активное новое строительство. В 2007-2010 гг застройщики работали на 15 площадках: СК «Рыбинская» строит жилой комплекс на 243 квартиры на углу Крепостной ул. и Московского проспекта, компания «Гринвич» возводит дом на 88 квартир на Садовой улице, и т.д. Петербургские застройщики здесь тоже присутствуют. ИВИ-93 сооружает корпус на 295 квартир на Круговой, «Ленстройтрест» внедряет жилье стандарта «Оптима» Компания «Возрождение Санкт-Петербурга» решилась выйти на выборгский рынок жилья с первым проектом элитного класса. (До этого верхом «крутизны» здесь считались отремонтированные «сталинки».) В конце прошлого года был завершен проект «Конунг» (реконструкция и частичная достройка исторического дома на Ратушной площади): четыре этажа, всего 26 квартир, паркинг на 21 авто. Общая площадь здания — 6133,6 кв. м.

Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. В нем на глазах заканчивается период неформатной и стихийной торговли и начинается волна строительства форматных торговых объектов. Первыми строятся продуктовые супермаркеты и гипермаркеты; начитается постепенное строительство многофункциональных центров.

Общая площадь торговых объектов в Выборге сегодня, по данным аналитиков журнала Commercial Real Estate, составляет около 65 000 кв. м, однако основная торговля до сих пор сосредоточена во встроенных помещениях, главными арендаторами которых выступают местные индивидуальные предприниматели.

В городе работают супермаркеты-дискаунтеры «СемьЯ», «Дикси», «Пятёрочка», «Полушка». На окраине города работает гипермаркет крупной сети «Карусель». Планируется строительство гипермаркета «О’КЕЙ» и торгового центра «Лента».

Крупными по местным меркам считаются торговые комплексы «Алиса» (около 1 000 кв. м), «Выборг» (1 450 кв. м.), «Радиус» (2 400 кв. м.), торгово-офисный центр на Московском проспекте (4,6 м.). Можно также упомянуть ТЦ «Глобус», «Мозаика», а также недавно введенный торгово-офисный центр «Сетка».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Готовится к вводу торгово-офисный центр «Панорама» (8 000 кв. м. торговых площадей, 1 300 кв. м. — офисных). В Выборге будет введен в эксплуатацию торговый центр на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского, общая площадь помещений составит 8 600.

Действуют два рынка: «Центральный» и «Южный», но по всем данным, их роль и оборот быстро сокращаются.

Большинство торговых центров сосредоточено в центре Выборга и на периферии центральной части города. В районе Папула современные торговые объекты полностью отсутствуют.

В течение 3-4 лет в Выборге следует ожидать:

Насыщение рынка форматными продуктовыми гипермаркетами (со строительством Ленты и ОКЕЙ) и вытеснение части старых неформатных продуктовых магазинов.

Строительство небольших ТЦ в спальных районах.

Строительство 1-2 крупных, форматных торгово-развлекательных центров на периферии города (вероятно, с якорным арендатором — кинотеатром). Постепенное начало закрытия и перепрофилирования небольших ТЦ первой волны в центральной части города.

Через 4-6 лет возможно формирование нескольких торговых улиц в центре города.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Рынок деловой недвижимости в Выборге, как и в других городах Ленинградской области, находится в середине начального этапа развития. В городе — полное отсутствие предложения форматных площадей, слабо развита встроенная недвижимость. При этом, в последние 2 года в Выборге началось строительство первых бизнес-центров. В основном, это перепрофилирование заводских зданий, хотя появился и первый объект, построенный с нуля.

В Выборге крайне широко распространена продажа офисных помещений. Встроенные офисные помещения, к примеру, взять в аренду практически невозможно. Арендные ставки не имеют четкой фиксации и слабо зависят от расположения объекта. На встроенные помещения они составляют от 1000 до 1500 рублей в месяц за кв. м. Для первых открывшихся в городе бизнес-центров уровень арендных ставок составляет от 1000 рублей за кв. м. в месяц . НДС в сумму не входит, т.к. большинство работают или по упрощенной схеме налогообложения, или «черным налом». Также не входят коммунальные и эксплуатационные платежи; соответствующие услуги, включая телефон и интернет, оплачиваются отдельно.

За последние 2 года в Выборге началось строительство ряда офисных центров:

БЦ «Арсенал». Расположение — район Железнодорожная (напротив жилого комплекса «Папула»). Первый деловой центр, начавший работу. Представляет собой реконструированные корпуса двухэтажных казарм. В комплекс входят деловые здания, ресторан и развлекательный центр (боулинг-клуб). В настоящее время, сдается второй корпус. Арендные ставки от 1000 рублей за кв. м. в месяц. Общая площадь — порядка 4 тысяч кв. м.

Международный деловой центр «Виктория». Застройщик — ЗАО «Выборгское карьероуправление». Включает в себя офисный центр и гостиницу. БЦ расположен в самом центре Выборга на Рыночной площади. Гостиница рассчитана на 60 просторных номеров. Предусмотрена конференц-зона. Во дворе центра находится охраняемая парковка. В настоящее время объект сдан. Цена гостиничного номера составляет от 5 000 до 15 000 рублей в сутки.

Торгово-офисный центр «Панорама». Место расположения — набережная 40-летия ВЛКСМ (бывший завод детских колясок). Застройщик — ООО «Уран». В торгово-офисном комплексе общей площадью 11 600кв. м., с цокольного по четвертый этаж разместятся торговые галереи площадью 8 600 кв. м., офисные помещения общей площадью 1 300 кв. м. займут пятый и шестой этажи, на седьмом этаже будет оборудован панорамный ресторан. В настоящее время в здании проводится ремонт фасадов, реконструкция инженерных систем. Арендные ставки — около 1200 рублей за кв. м. в месяц.

Торгово-офисное здание на пересечении ул. Мира и Московского проспекта. Застройщик — ООО «Квартал», инвестор — «Проект АКБ». Строящееся здание состоит из старого и нового корпусов, общая площадь здания составляет 4 600 кв. м. В старом корпусе планируется разместить офисные помещения, а в новом корпусе — торговые площади и небольшое кафе.

Многофункциональное здание на ул. Садовая 15. Застройщик — ООО «Квартет». Площадь помещений — 1 000 кв. м., цокольный и первый этаж планируется использовать как торговые площади, остальные 2 этажа под офисные помещения.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Торгово-деловой центр «Сетка». Место расположения — Рыночная площадь (бывшая сетевязальная фабрика). В здании — два крыла. Офисы расположены на 4-м этаже, а на первых трех размещаются торговые площади, ресторан и СПА-салон. Арендные ставки составляют 1000-1200 рублей за кв. м. в месяц.

Все строящиеся офисные здания относятся к классам С, отдельные можно рассматривать как класс Б. В самом Выборге деление на классы офисных помещений — полностью отсутствует, даже у застройщиков деловых центров.

Общая площадь форматных деловых помещений в Выборге, по окончании строительства вышеперечисленных центров, составит порядка 26 000 — 27 000 кв. м. Учитывая показатели обеспеченностью офисной недвижимостью в крупных городах, это означает, что в перспективе 5-10 лет количество офисных помещений в Выборге может удвоится. На рынке офисной недвижимости следует ожидать:

Развитие встроенных помещений.

Строительство 2-3 форматных БЦ класса Б в центре города, площадью по 3 000 — 4 000 кв. м. Вероятно строительство одного небольшого БЦ класса А.

Расслоение деловой недвижимости по классам, с соответствующим разрывом в уровне арендных ставок.

Начало развития поддерживающей индустрии, в т.ч. гостиничного бизнеса.

Гостиничная недвижимость Выборга до недавнего времени была представлена всего двумя объектами — старой гостиницей «Дружба» и открывшейся несколько лет назад гостиницей «Летучая мышь». В последние два года, в Выборге открылось еще несколько гостиничных объектов, в т.ч. как миниотели, так и форматные, большие гостиницы. В настоящее время, в Выборге работают следующие гостиницы:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

«Дружба» (ул. Железнодорожная, 5)

«Выборг» (Ленинградский просп., 18)

«Викинг» (ул. Железнодорожная, 10)

«Летучая мышь» (ул. Николаева,3)

Апарт-отель «Ульберг» (Ленинградский просп.10)

Апарт-отель «Сампо» (ул. Васильева, 11)

Развитие туристической индустрии Выборга и рост общей деловой активности вызовет устойчивый спрос на гостиничную недвижимость. В ближайшие годы можно ожидать появления на рынке еще нескольких гостиничных объектов, в первую очередь, миниотелей и апарт-отелей. Возможно также появление отелей системы «Bed & Breakfast», рассчитанных на молодежный туризм как из России, так и из Европы. Их развитие не требует масштабных инвестиций и эффективно вписывается в историческую застройку

.2 Прогноз развития рынка жилой недвижимости

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

В целом, как и в других районах Ленинградской области, в Выборгском районе активно развивается сегмент недвижимости эконом-класса. Покупателям предлагаются небольшие участки под застройку или дома небольшого метража.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Множество коттеджных поселков возводится рядом с Симагино. В этом районе ценовой сегмент существенно ниже, чем непосредственно на границе с Курортным районом. Покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках Mainila(от 2,1 млн. рублей), «Европа», «КивеннапаСимагино» (от 2 млн. рублей), «Терра Ленинское» (от 7,6 млн. рублей) и «Финский дом» (от 1,3 млн. рублей).

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «Кивеннапа Подгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей — от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» — малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

В 35 км от КАД располагается коттеджный поселок «Малая Малиновка», в котором строятся коттеджи площадью от 129 до 250 кв. м. Стоимость коттеджей — от 4,5 млн. рублей. В 38 км от КАД находится коттеджный поселок «Еловая аллея», где продаются земельные участки с подрядом стоимостью от 4,1 млн. рублей.

Неподалеку от Рощино возводятся 2 коттеджных поселка — «Балаково» и «Балтийская Ривьера». В «Балаково» строятся просторные дома в скандинавском стиле площадью от 212 до 422 кв. м. В «Балтийской Ривьере», расположенной на берегу Финского залива, продаются участки с подрядом и без. В 53 км от КАД строится коттеджный поселок «Сойттола», в котором предлагаются коттеджи площадью от 160 до 300 кв. м. Стоимость коттеджей — от 12,3 млн. рублей. В 60-70 км от КАД покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках PatrikkiClub (элитные дома от 330 кв. м.), «Галактика» (участок от 1,9 млн. рублей), «Приветнинское» (участок от 1,8 млн. рублей), «Русская Красавица» (коттеджи площадью от 216 кв. м.).

В 80 км от КАД строятся элитные коттеджные поселки «Береговая горка» (от 11,5 млн рублей), CLUB(от 13,4 млн. рублей), «Солнечный берег» (от 7 млн. рублей) и «Правдинское озеро» (от до 8,5 млн. рублей). Также покупателям предлагаются коттеджи в коттеджных поселках «Светлогорье» (до 368 кв. м.), «Краснофлотское» (до 286 кв. м.) и SKIHouse (до 179 кв. м.). Земельные участки с подрядом и без можно купить в поселках «Большая Медведица», «Видная горка», «Чистый ключ» и т.д.

В 90 км от КАД в Выборгском районе располагаются 2 коттеджных поселка «Глубокое» и «Песчаный берег». В ДНП «Глубокое» покупателям предлагаются земельные участки площадью по 25 соток, а в поселке «Песчаный берег» — участки с подрядом и без площадью от 12 до 15 соток.

В 100 км от КАД продаются земельные участки в коттеджных поселках «Вуокса Плюс», «Марьин Парк», «Святое озеро» и «Усадьба Стрельцово». В коттеджном поселке «Ягодное» строятся 140 домов, стоимость которых составляет от 4,5 млн. рублей.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Коттеджные поселки, расположенные на удалении более 100 километров от КАД, выбирают обычно не для постоянного проживания, а для отдыха за городом. На сегодняшний день в Выборгском районе ЛО реализуется всего 5 коттеджных поселков, расположенных более чем в 100 км от КАД. Три из пяти поселков реализует компания «Стинком». Ей принадлежат поселки «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония». В этих поселках продаются земельные участки с подрядом и без. Также земельные участки можно приобрести в коттеджных поселках «Морская крепость» и «Александровское».

Тем не менее, из-за значительной удаленности района от Петербурга, район остается элитным. На границе Выборгского района ЛО и Санкт-Петербурга продолжают строиться элитные коттеджные поселки, в которых продаются дорогостоящие загородные дома. Также элитные жилые комплексы возникают и в пределах 30-80 км от КАД, поскольку многие состоятельные люди предпочитают жить в экологически чистых районах, окруженные настоящей природой. Стоимость коттеджей в этом районе соответствует понятиям об элитной недвижимости: люди покупают не только комфортабельные дома, но и возможность жить в гармонии с природой.

Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом должна включать анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это объясняется тем, что в ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор, учитывающий благосостояние населения, которое определяет платежеспособный спрос на объекты недвижимости.

Исходя из того, в какую группу попал регион можно делать вывод о том, насколько в нем развит рынок жилой недвижимости, в какие из этих регионов наиболее вероятны инвестиционные вливания. Данная группировка позволила выявить регионы с наиболее негативной ситуацией, где условия проживания не только не соответствуют установленным нормам, но также у населения не имеется никакой возможности изменить сложившуюся ситуацию. На социально-экономическое развитие данных регионов должно быть направлено пристальное внимание властей.

На каждый показатель рынка недвижимости оказывает влияние целая система факторов, комплексная оценка влияний которых позволяет наиболее полно и достоверно характеризовать реально существующие причинно-следственные связи и взаимозависимости между ними и показателями, оценивающими результаты деятельности на рынке недвижимости.

Заключение

Основные выводы по итогам исследования:

При статистическом исследовании возможна классификация объектов недвижимости по ряду признаков: происхождение, целевое использование, делимость, специализация, эксплуатация, степень готовности. Также анализ ведётся по субъектам рынка недвижимости.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Необходимым минимумом показателей, используемых при статистическом исследовании рынка жилья, являются:

Состояние жилищного фонда

Характеристика жилищных условий населения

Ввод в действие жилищного фонда

Доступность приобретения жилья для населения

Благоустройство жилищного фонда

Доступность жилищно-коммунальных услуг для населения

Анализ показывает, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Выводы собственно по анализу рынка недвижимости Выборгского района ЛО в жилом секторе:

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса — все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же — настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса — все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же — настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «КивеннапаПодгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей — от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» — малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В 40-50 км от КАД в стадии реализации находятся 11 коттеджных поселков. Покупатели могут приобрести коттеджи в элитном поселке «Классика», в поселке бизнес-класса «Лесная дача», в элитных поселках «На Заречной», «Рощинская сказка», «Хвойный» и «Подгорье». Земельные участки с подрядом и без продаются в коттеджных поселках «Хвойная сказка», «Новые Ольшаники», «Малое Репино», «Видовое» и RaviolaHouse.

Список литературы

Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Статистический анализ цен на нежилую недвижимость // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф. — Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2010. — Ч.2. — С.205-209.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Эконометрический анализ рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф.- Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2011. — Ч.2. — С.195-199.

Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы, оценки и обоснование. — СПб.: СПбУ, 2009. — 528 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. — 107 с.

Журавлев Н.В. Механизмы инвестирования российского рынка недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. — С. 33-37.

Журавлев Н.В. Особенности формирования системы управления рынком недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. — С. 37-42

Журавлев Н.В. Государственная поддержка жилищного строительства и увеличение доступности жилья // Стратегия социально-экономического развития общества: управленческие, правовые, хозяйственные аспекты: Материалы Международной научно-практической конференции 25 ноября 2011 г. В 2-х томах. Том 1. Курск: Юго-Западный гос. ун-т, 2011. — С. 103-105

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Журавлев Н.В. Государственная жилищная политика и индикаторы ее эффективности // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе: Сборник статей VIII международной научно-практической конференции. Пенза: Приволжский Дом знаний, 2011. — С. 37-40.

Журавлев Н.В. Обеспечение населения жильем как стратегическая задача государственной структурной политики // Эффективное управление для успешной реализации инновационной модели социально-экономического развития: Материалы Международного форума «Инновации. Бизнес. Образование — 2012», 1-3 ноября 2012 г. — Ярославль: Оффицина, 2012. С. 88-94.

Инвестиции. Организация, управление, финансирование, — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. — 448 с.

Романцов А.С. Управление инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с учетом влияния синергетического эффекта //Известия Юго-Западного университета. — 2012. — № 3 (42). Часть 2.С. 127-133

Руди Л. Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика: диссертация. доктора экономических наук. Томск, 2008. 317 с.

Руткаускас Т. К. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика, 2011. 494 с.

Сироткин В. А. Принцип таксономии при классификации рисков воспроизводства недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2. С. 24-30.

Сироткин В. А. Современный механизм качественного анализа рисков инвестиционного проекта в муниципальном образовании // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 4. С. 18-24.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб, 2009. 147 с.

Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. — М.: МКС, 2011. — 584 с.

Тихомиров Н. П. Риск-анализ в экономике М.: Экономика, 2010. 318 с.

Ушанова Н.А. Жилищная проблема и ее влияние на процессы регулирования рынка жилья крупного города) // Уральский научный вестник: научно-теоретический и практический журнал. — 2011. — № 7 (34). — С. 14-22.

Ушанова Н.А. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой // Уральский научный вестник: научно-теоретический и практический журнал. — 2011. — № 8 (35). — С. 9-13.

Чикишева Н. М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. 264 с.

Шапкин А. С. Теория риска и моделирования рисковых ситуаций. М.: Дашков и К°, 2010. 880 с.

Шиндина Т. А. Организация взаимоотношений в строительном комплексе: кластерная основа хозяйствования: монография. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2010. 342 с.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2009. 567 с.

Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В. И. Ресина. М.: Изд-во МГИУ, 2009. 384 с.