Содержание
Введение
. Договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости как объект теоретико-правового анализа
1.1Понятия договора долевого участия, его признаки и генезис в истории юридической мысли
1.2Правовая природа и форма договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
.3Существенные и факультативные условия договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
2. Практические аспекты, заключения, регистрации и исполнения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
.1Порядок заключения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости, права и обязанности его сторон
2.2Основания и процедура регистрации договора участия в строительстве объектов недвижимости
2.3Проблемы применения и исполнения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
Заключение
Список использованных источников
Введение
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В основе решения проблем современной жилищной политики особое место занимает долевое участие граждан в возведении объектов недвижимости. Данной проблеме посвящен ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1. Этот Закон принят в жилищном пакете законопроектов, которые преследуют цель обеспечение граждан жильем.
Как показывают социологические исследования, проблема приобретения жилья входит в состав наиболее важных проблем граждан России. Поэтому проблема правового регулирования участия граждан в долевом строительстве принимает особую актуальность.
Актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств объективного и субъективного порядка.
Во первых в силу ограниченности ресурсов направляемых в жилищную сферу возникла необходимость вовлечения граждан в решение жилищной проблемы, решение этой проблемы осуществляется по средствам заклюения договора долевого участия в возведении объектов недвижимости. Более того необходимость принятия данного закона была обусловлена и тем, что возникла высокая степень неопределенности в правовом регулировании отношений связанных с привлечением денежных средств граждан для возведения объектов недвижимости.
Во вторых, как показывает анализ судебной практики в этой сфере проявилось значительное количество нарушений прав граждан. Особенно это ярко проявилось в возникновении проблемы так называемых «обманутых дольщиков», т. е граждане вложили деньги, а подрядные организации жилье не предоставили. Нередки случаи, когда застройщик один и тот же объект недвижимости продавал несколько раз. Подобные факты доказывают актуальность дальнейшего изучения и совершенствования правового регулирования в сфере жилищного строительства.
В третьих, важность изучения данной проблемы определяется и социальной ценностью жилищной проблемы. Именно она является критерием социального благополучия, уровня и качества жизни граждан, степени защищенности их права на жилье. В этой связи требуются четкие государственные гарантии прав участников долевого строительства.
В четвертых, следует подчеркнуть, что актуальность исследования данной проблемы так же связана с необходимостью совершенствования и четкой регламентации всех аспектов, связанных с регулированием участия граждан в возведении объектов недвижимости. Более того в этой важной сфере органу гос. власти следовало бы более стабильно и предсказуемо формулировать направления жилищной политики и особенно то что касается, совершенствования жилищного законодательства. Не содействует стабильности в сфере жилищной политики практика редактирования данного закона, приостановки его действия или вообще отмены.
Данные обстоятельства и уровень разработанности данной проблемы во многом определили выбор темы выпускной квалификационной работы, формулированию ее объекта, предмета, цели и задач ее структуры.
Степень разработанности темы исследования. Различные стороны правового регулирования долевого участия в возведении объектов недвижимости рассматривались в трудах многих ученых цивилистов. В работах О.Г. Ершова, А.Н.Зюзина, Г.А. Галиновской и других рассматривалась необходимость, сущность, особенности правового регулирования, участия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости. В трудах И.А Ордынской, П.В. Сокол, А.В.Тюриной исследовались различные стороны процесса заключения, регистрации исполнения договора долевого участия в строительстве жилья. Значительное число работ посвящено ответственности сторон договора долевого участия и гарантии прав участников долевого строительства. Однако целостной концепции до настоящего времени не сложилось, отражающей системный характер регулирования долевого участия в возведении объектов недвижимости. В силу этого и возникли правовые споры в исследуемой сфере. Так, например, стороны договора при его подписании мало внимания уделяют определению в тексте существенных условий договора, которые являются важнейшей частью сделки.
Объект исследования составляет система общественных отношений возникающих на основе заключения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Предмет исследования представляет договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости как социально-юридическое явление, состояние и процесс.
Цель исследования заключается в раскрытии сущности содержания особенностей и социально юридической ценности договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а так же в обеспечении прав, свобод и законных интересов граждан.
Раскрытие предмета исследования, достижения его цели обеспечивается решением следующих задач.
Задачи исследования:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-рассмотрение сущности, понятия и происхождения договора участия в строительстве объектов недвижимости;
-раскрытие правовой природы, формы и особенностей договора участия в долевом строительстве;
-исследование существенных и факультативных условий договора долевого участия, прав и обязанностей его сторон;
-выявить пути совершенствования заключения и исполнения договора долевого участия;
-выяснить наиболее важные, сложные проблемы использования договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости в современных условиях и пути их решения;
Методы исследования. Изучение фактологического материала, данных правовой статистики и социологических исследований, осуществлялось по средствам многих приемов и способов. Основными из них явились — логико- исторический метод, теоретико-правовой, метод анализа и синтеза, абстрагирования, обобщения, восхождения от общего к частному, системный, метод индукции, дедукции и многие другие.
Методологическая основа исследования. Она представлена нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения возникающее на основе договора долевого участия, а так же научными трудами, диссертациями, тезисами вышеназванных ученых-правоведов разрабатывающих вопросы регулирования жилищных правоотношений. Составной частью данной основы является судебная практика и данные правовой статистики и социологических исследований.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в обосновании необходимости системного анализа договора долевого участия как многогранного юридически сложного средства; выявлении его социальной роли и значимости в обеспечении прав граждан в жилищной сфере; выявлении наиболее сложных и актуальных проблем применения договора долевого участия в современных условиях. В практическом аспекте значимость приведенного исследования заключается в возможности использования полученных рекомендаций, выводов и предложений в процессе подготовки юристов в учебных заведениях и иных специалистов, а так же в проведении правовой пропаганды. Полученные результаты так же могут использоваться в деятельности практикующих юристов и повышении правовой культуры граждан и совершенствовании действующего жилищного законодательства.
Структура работы. Она представлена введением, двумя главами, шестью параграфами, заключением и списком использованных источников.
1. Договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости как объект теоретико-правового анализа
.1Понятия договора долевого участия, его признаки и генезис в истории юридической мысли
Участие в долевом строительстве является относительно новым правовым явлением, оно возникло в конце 90-х годов ХХ века и существенным образом отличается от участия в кооперативном строительстве жилья эпохи СССР. В современной России долевое участие первоначально осуществлялось на основе различных договоров, таких как: договор финансирования, инвестирования строительства, совместной деятельности, купли — продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, договор цессии и иные виды договоров.
Однако наиболее часто стал использоваться договор долевого участия с 2004 года, что обусловлено принятием ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он подчеркивает и обобщает сложившийся опыт в этой сфере.
Данный опыт своими корнями уходит ко времени XVII века, когда складывалось инвестиционное законодательство. Оно регулировало деятельность акционерных обществ. Участие в этих обществах выступало основанием, базой инвестиционной деятельности.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Именно в 1699 году, в 1702 году, были приняты нормативные акты регламентирующие деятельность акционерных обществ и банков. Параллельно с развитием инвестиционного законодательства в области правового регулирования хозяйственных товариществ и обществ были попытки развития иных форм инвестирования. В середине 19 века начало развиваться кредитное законодательство.
В дальнейшем инвестиционное и банковское законодательство так и не прошло этап становления, в силу свершившейся революции 1917 года. Период с 1917 до конца 80-х гг. XX это период полного отсутствия как термина инвестиции, так и фактическое отсутствия каких — либо инвестиционных отношений, что было обусловлено созданием только государственных банков.
Новый (современный) этап развития инвестиционного законодательства в России в том числе и в сфере строительства и покупки жилых помещений связан с началом в Советском союзе перестройки, а именно с конца 80-х гг. XX века. Основу развития современного инвестиционного законодательства России составляет анализ и приспособление к Российской действительности американской модели.
Важное место в развитии современного инвестиционного законодательства было принятие Закона РФ о защите прав инвесторов2. Далее стали появляться специальные нормативные — правовые акты (Федеральные законы РФ), связанные с различными моделями инвестиционных отношений, в том числе и инвестирования в области долевого строительства. Такими Федеральными законами являются: Федеральный закон РФ «Об инвестиционных фондах»3, «О жилищных накопительных кооперативах».
Из всего сказанного следует что, в истории становления и развития инвестиционного законодательства России можно выделить три основных этапа: возникновения и становления, советский этап и современный.
Современный этап развивается по двум важнейшим направлениям:
1)совершенствование законодательства о ценных бумагах;
2)развитие нормативно — правового регулирования отдельных направлений инвестирования, в том числе и инвестирование в строительстве объектов жилой недвижимости.
В этом направлении важнейшим средством правового регулирования инвестиционной деятельности граждан играет договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости.
По своей сущности договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица с организацией застройщика, об участии в долевом строительстве жилья. Это особый вид договора в системе гражданско-правовых соглашений, занимающий центральное место в регулировании отношений между физическим лицом и организации застройщика. Раскрытие содержания данного договора предстает задачей следующего параграфа.
1.2Правовая природа и форма договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Введение в действие ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ознаменовало новый этап в правовом регулировании участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Однако действие этого закона не разрешило многих назревших проблем, что и вызвало различные подходы и толкования о сущности, правовой природе и социальной ценности договора о долевом участии.
Так, например, до настоящего времени продолжаются дискуссии о юридической природе договора долевого участия строительстве объектов недвижимости. Отдельные авторы утверждают, что данный договор является разновидностью договора строительного подряда. Другие правоведы говорят о том, что этот договор является самостоятельным и специфическим видом договора5. Рассматривая эти точки зрения необходимо установить их общее и специфическое в понимании договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение в соответствии, с которым застройщик6 обязуется в определенный в договоре срок произвести строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, после чего обязуется ввести его в эксплуатацию и передать, определенный в договоре объект долевого строительства участнику долевого строительства, а его контрагент, который именуется участником долевого строительства, обязан произвести оплату стоимости договора и принять построенный объект недвижимости.
Одним из лучших способов исследования и осмысления, какого — либо правового института является его сравнительный анализ в ходе, которого только и возможно выявление общих признаков с типичными правовыми институтами, и в то же время выявления наиболее важных, существенных определяющих отличий. Пожалуй, наиболее совпадающим по содержанию с договором участия в долевом строительстве является договор подряда, который регламентирован главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации7 (далее по тексту ГК РФ). В соответствии с требованиями ГК РФ подрядчик в договоре строительного подряда обязан в установленный в договоре подряда срок построить по заказу второй стороны договора (заказчика) какой — либо объект или выполнить какие — либо строительные работы, при этом заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять или не принять их результат и оплатить стоимость договора.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В этой связи правомерно сравнить юридическую природу данных двух договоров, так общим для них является:
-юридическая природа договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда в силу того что они носят, консенсуальный, возмездный, взаимный, двухсторонний характер;
-акторами договора строительного подряда — являются заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо. Подрядчиком же может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, входящий в состав строительной организации.
В силу этого, в договоре строительного подряда, подрядчиком выступает только частная компания. В договоре же участия в долевом строительстве, его акторами на стороне участника долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо, а другой стороной
застройщик, юридическое лицо.
— предметом договора строительного подряда являются строительно- монтажные работы, и их результаты. Такими результатами выступают возведение по заданию заказчика определенных объектов или выполнение определенных строительных и монтажных работ, к которым можно отнести реконструкцию, осуществление капитального ремонта зданий и сооружений, проведение работ по монтажу разнообразного инженерно-технического и другого специализированного оборудования. В состав данных работ могут включаться выполнение различных пусконаладочных, регламентных, контрольно-измерительных и других работ, непосредственно связанных с возведением объектов.
-предметом договора участия в долевом строительстве является именно строительство (возведение) многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости. Поэтому предметом данного договора не может быть восстановление или капитальный ремонт здания либо сооружений. Следовательно, позиция в определении предмета Е.Х. Акчулпановой правомерна. Она подчеркивает что «предмет договора имеет указание на строительство и ввод в эксплуатацию всего объекта, с дальнейшей максимально возможной конкретизацией всего объекта долевого строительства, более того, часть объекта недвижимости не может быть построена без возведения объекта в целом»8.
Предметом же договора строительного подряда может быть только весь комплекс работ по строительству объекта, либо определенная его часть.
-следует особо подчеркнуть, что важнейшими базовыми условиями договора строительного подряда, также являются срок выполнения работ, обозначенный в нем и цена работ предусмотренных договором. Цена и срок выполнения предусмотренных договоров работ относятся к существенным условиям. Для договора участия в долевом строительстве, кроме цены и срока к существенными условиям относятся возведения объекта строительства недвижимости в строго определенный срок и с гарантией его передачи заказчику.
Срок выполнения работ в договоре строительного подряда, в соответствии с требованиями гражданского законодательства может определяться как конечный срок выполнения работ, так и как срок завершения отдельных этапов работ. Порядок исчисления сроков в договоре долевого участия в строительстве определяется так же в соответствии с нормами гражданского законодательства, но их исчисление осложняется тем, что начало исчисления многих сроков в исследуемом договоре и их продолжительность зависят друг от друга. Для упрощения исчисления сроков, их согласования и выполнения сторонами договора отдельных обязательств, к договору подряда и к договору участия в долевом строительстве жилья нередко применяются разнообразные календарные планы и графики, которые являются приложениями к договорам.
Важным отличием договора подряда от договора участия в долевом строительстве является обязанность подрядчика в договоре подряда выполнить строительство в соответствии с согласованной с заказчиком технической документацией на объект строительства, (в соответствии с требованиями п. 1 ст. 743 ГК РФ). При этом закон о долевом участии в строительстве такой обязанности не устанавливает, в том числе и обязанности по определению объема и содержания работ и утверждения сметы.
Статья 5 Закона № 214-ФЗ устанавливает два варианта определения цены договора: фиксированный размер финансовых средств, подлежащих оплате по договору долевого участия в строительстве и сумму финансовых средств расходуемых на возмещение расходов, на строительство и оплату работы застройщика. Следовательно, цена договора долевого участия в строительстве не предполагает в качестве основания проектно — сметную документацию, как это имеет место в договоре строительного подряда».
Следует подчеркнуть что права и обязанности сторон в договоре строительного подряда, и договора участия в долевом строительстве также во многом различаются. По договору строительного подряда, заказчик обязан своевременно предоставить подрядчику для строительства земельный участок или передавать в пользование необходимое для осуществления работ здания и сооружения, обеспечить транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водопровода и оказывать другие услуги предусмотренные (ч. 1-2 ст. 747 ГК РФ). Субъект договора долевого участия в строительстве вышеназванных обязанностей не несет. Участник долевого строительства как сторона вышеназванного договора обязан оплатить цену договора согласованную сторонами и в обозначенный срок принять построенный объект по акту, в соответствии с разрешением о его вводе в эксплуатацию.
Кроме вышеперечисленного заказчик в договоре подряда обладает правом на осуществление контроля и надзора за ходом, качеством и результатом выполняемых по договору подряда строительных работ, а также за соблюдением иных условий предусмотренных договором подряда. Существенным правом заказчика является право контроля за качеством предоставленных подрядчиком материалов, и правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно- хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ). Субъект долевого строительства не вправе осуществлять такой контроль и надзор.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Поэтому на наш взгляд целесообразно рассмотреть подход к пониманию правовой природы и содержания договора участия в долевом строительстве Демехина А.И. который представил свое виденье этого правового явления в статье посвященной вопросу применения законодательства об участии в долевом строительстве.10 В этой статье автор приводит определение данного договора и анализирует нормы Закона N 214-ФЗ для установления правовой природы рассматриваемого договора. Он выделяет общие, основные признаки договоров, такие как:
) направленность обязательства. По этому критерию выделяются договоры, направленные:
-на передачу имущества;
-на выполнение работ;
на оказание услуг;
на учреждение различных образований11.
Однако общие признаки не учитывают специфику конкретного вида договора, в том числе договора долевого участия. Поэтому недостаточно убедительными являются основания, доводы цивилистов в области договорного права, считающих договор долевого участия в строительстве разновидностью договора на оказание услуг. Такая позиция не учитывает, что цель участника долевого строительства очевидна. Она преследует цель приобретения объекта недвижимости, например, квартиры в многоквартирном доме. Однако субъект долевого участия в строительстве объекта недвижимости, как показывает практика нуждается в наличии посредника, между ним и застройщиком. В этом смысле теоретическая конструкция договора участия в долевом строительстве сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работы;
Кроме этого, здесь присутствует элемент, аспект, не относящийся к коммерческому характеру долевого участия в строительстве, так как участник долевого участия в строительстве вкладывает деньги не с целью получения прибыли от полученного объекта недвижимости. Именно вложение денег в этом случае связано с целью возведения жилого помещения (квартиры) для проживания себя и своей семьи. Здесь со всей очевидностью просматривается потребительская цель заказчика. Поэтому его правовая связь с застройщиком является не партнерской, а коммерческой. Данное положение подчеркивается тем фактом что застройщик (участник долевого строительства) уплачивает рыночную цену при заключении договора за возведение объекта недвижимости. В состав этой цены входит себестоимость, например, квартиры, прибыль застройщика и иные платежи. Такой подход должен учитывать данное положение и представлять его в виде основополагающего критерия при рассмотрении, формулировании, определении, условий договора долевого участия в возведении объектов недвижимости.
Предметом правового регулирования в сфере долевого участия являются система отношений связанных с созданием объектов недвижимости. Характеристика и свойства недвижимости определяют, в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию определяют многие условия, а также и одно из них — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из всего сказанного следует что правовая природа договора долевого участия определяется фактом возведения объекта недвижимости который возникает на основе нормы жилищного законодательства и регламентируется договором долевого участия который в свою очередь выступает средством правового регулирования отношений возникающих в сфере возведения жилья субъектами которых предстают физические или юридические лица в любом случае возведение жилья или иных объектов недвижимости всегда является основанием возникновения имущественных правоотношений.
1.3Существенные и факультативные условия договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
Договор долевого участия, как и любой вид договора всегда имеет существенные и факультативные условия его заключения. Осмысление существенных условий договор занимает особое место среди других категорий и терминов договорного права. Именно они выступают основанием и критерием для признания договора заключенным.
В этой связи определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, предстает важнейшим условием формирования правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки зрения обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений.
Вместе с тем, анализ действующего законодательства, судебных актов по делам по спорам, вытекающим из подобного рода договоров, указывает на проблемы их правовой регламентации. Подобные проблемы обусловлены, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики. Данное обстоятельство предполагает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве правоприменительной практики на предмет выявления недостатков применения данного договора, в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.
Прежде всего, следует установить, какие условия договора являются существенными. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Такими условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так — же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Кроме этого существенные условия определяются так же, как условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т. е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства15. В соответствии с положениями п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются следующие:
-предмет договора, включая определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Предмет договора, по известному правилу, включает в себя два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект), и подлежащее передаче имущество (материальный объект).
В этой связи предмет договора участия в долевом строительстве определяется путем установления характера договора.
Вместе с тем судебная практика в вопросе определения предмета договора участия в долевом строительстве противоречива и зачастую трактует предмет данного договора иным образом. Так, судебные инстанции указывали, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию; договор участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.
Такое ограничительное понимание предмета договора предстает не правомерным, так как может повлечь нарушение прав и законных интересов субъектов долевого строительства.
Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, выступает объект долевого строительства.
Вместе с тем объект долевого строительства как правило определяется ФЗ как жилое или нежилое помещение… общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) так же с привлечением денежных средств участника долевого строительства (абз. 3 ст. 2 Закона).
В соответствии с ФЗ индивидуализация объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией. Однако следует подчеркнуть, что детального описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве отсутствует.
Закон об участии в долевом строительстве всего лишь предусматривает, что в состав объекта долевого строительства, который передается участнику долевого строительства после завершения строительства, включается и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (абз. 3 ст. 2 Закона). Однако общее имущество не передается участнику долевого строительства после завершения строительства. У него возникает только доля в праве общей собственности на общее имущество с момента государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение.
Все это говорит об отсутствии лапидарной характеристики терминов используемых в законе. Важнейшим условием договора участия является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства заказчику.
По общему правилу (п. 1 ст. 6 Закона) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Вместе с тем буквальное толкование норм Закона об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что Закон предписывает (или, по крайней мере, предполагает) включение срока строительства объекта недвижимости, как и срока передачи объекта долевого строительства, в договор (п. 3 ст. 6 Закона), однако последний называется в числе существенных условий договора (п. 4 ст. 4 Закона), тогда как первый таковым не является, хотя и включен в определение договора (п. 1 ст. 4 Закона). Подобная позиция законодателя представляется недостаточно обоснованной и последовательной.
Исходя из практики участия в долевом строительстве и существования обманутых дольщиков, срок введения объекта недвижимости является наиболее существенным, что и выражает сущность и специфику договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Ввиду того, что для оценки факта заключения договора участия в долевом строительстве особое значение приобретает условие о сроке передачи объекта долевого строительства, данное условие должно найти отражение в легальной дефиниции данного договора.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, согласно ст. 6 Закона, должен быть единым для всех участников долевого строительства. Поэтому сомнительным по обоснованности является правило п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Законом не предусмотрены правовые последствия изменения срока передачи объекта долевого строительства недвижимости.
На наш взгляд, вопрос изменения срока передачи объекта долевого строительства должен решаться на основе закона и договора. Данный срок должен иметь четкий порядок его изменения и возложения ответственности за его нарушение. Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию (п. ст. 8 Закона), а процесс ввода объекта в эксплуатацию включает административные процедуры (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации18), сроки исполнения которых от застройщика не зависят.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся не только сроки, но и его цена. Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона).
Исходя из сложившейся практики, участия в долевом строительстве к существенным условием договора участия в долевом строительстве относиться и гарантийный срок предусмотренный законом, который не может быть менее пяти лет. Закон так же предусматривает необходимость установления договором гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта, который не может составлять менее чем три года (п. 5.1 ст. 7 Закона).
На основании вышеизложенного, полагаем, что действующее российское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве, требует существенной доработки в части определения его существенных условий. Целесообразным является уточнение дефиниций договора участия в долевом строительстве, объекта долевого строительства; включение методики разграничения объектов производственного назначения и иных объектов недвижимости; определение критериев описания объекта долевого строительства; уточнение оснований изменения договора, понятия цены договора; дополнение состава существенных условий договора гарантийным сроком на технологическое и инженерное оборудование.
2. Практические аспекты, заключения, регистрации и исполнения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
2.1Порядок заключения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости, права и обязанности его сторон
Заключение договора участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии с правилами или нормами Гражданского кодекса РФ с момента заключения договора участия в долевом строительстве у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.
Исходя из анализа норм гражданского кодекса, заключение договора участия в долевом строительстве можно представить в виде связанных между собой различных стадий. Такими стадиями выступают: подача заявления от будущего собственника, участника долевого строительства в организацию являющуюся застройщиком будущего объекта недвижимости. В заявлении оформляется конкретный объект по правилам ГК РФ, в котором указывается объект подлежащий возведению, его описание, цена, а так же сроки возведения и сдачи его заказчику. В содержание договора в обязательном порядке включаются права и обязанности сторон, их гарантии и возможность цессии (уступки прав по договору участия в долевом строительстве).
Второй стадией, элементом порядка заключения договора участия, является согласование сторонами договора участия, условий его заключения. В соответствии с Федеральным законом такими условиями являются: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цена договора определяемая как сумма денежных средств на возмещение затрат связанных с возведением объекта долевого строительства; срок и порядок уплаты цены договора; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеназванных условий, договор считается незаключенным.
Третий этап заключения договора участия наступает только после согласования всех условий его заключения, статья 4 N 214ФЗ установила обязательность письменной формы такого договора и его государственной регистрации. На этом этапе основное внимание уделяется исполнению условий договора, прав и обязанностей его сторон.
В соответствии с положением статьи 3 N 214-ФЗ в состав прав застройщика входят: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Статус застройщика будет не полным, если не рассматривать не только его права, но и обязанности. Поэтому многие авторы и особенно А.В.Афонина правомерно считают, что в состав обязанностей следует включать: «Обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве состоит в том, что он должен в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства».
В статус участника долевого строительства входят так же его права и обязанности. К числу основных прав относятся: право на получение информации от застройщика, характеризующий состоянии возведения объекта недвижимоти; право на расторжение договора в случаях предусмотренных законом (не исполнением застройщиком своих обязательств по договору, несоблюдение сроков исполнения обязательств застройщиком…) право на возврат денежных средств в случае расторжения договора; права цессии (уступка прав по договору участия в долевом строительстве); право на обращение в суд для защиты нарушенных права, предусмотренные действующим законодательство РФ, Конституцией РФ, ГК РФ, ЖК РФ и N 214-ФЗ.
Данные права коррелируются с обязанностями, предусмотренными жилищным законодательством и договором участия в долевом строительстве. В общем виде как правильно отмечает А.В.Афонина: «Обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве состоит в том, что он должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии со статьей 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».
Права и обязанности сторон участия в долевом строительстве составляют основу специального правового статуса участника и застройщика. Поэтому на наш взгляд имеющиеся в юридической литературе классификация обязанностей застройщика не в полной мере отражает характер и специфику правоотношений возникающих между сторонами договора участия в долевом строительстве. Классификация обязанностей не обеспечивает конкретизацию и индивидуализацию данной группы правоотношений, хотя она и необходима с теоретической точки зрения. Следует подчекнуть, что именно детальная и индивидуально конкретное определение прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве обеспечивает в большей степени, чем классификация этих статусных элементов, их практическое осуществление. Конкретно-индивидуальное определение прав и обязанностей всегда носит практическую направленность и целесообразность. Возможность манипулирования ими является одной из причин возникновения феномена Российской правовой действительности — «обманутых дольщиков».
При этом недопустимо абсолютизировать практические и теоретические аспекты рассмотрения прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве. В этой связи представляется целесообразным в процессе классификации обязанностей участников договора долевого строительства выделять, как это делает Т.Ю.Майборода выделять так называемые преддоговорные обязательства сторон данного договора, они в большей степени относятся не к условиям, а к предпосылкам заключения данного вида договора, привлечения денежных средств заказчиков возведения объекта недвижимости. К таким предпосылкам можно отнести, наличие у застройщика разрешение на возведение объекта недвижимости, наличие проектной документации, существование права собственности или права аренды на земельный участок, на котором предстоит возведение объекта недвижимости.
Исходя из судебной практики и данных правовой статистики, значительное число нарушений в этой сфере связано с отсутствием права собственности на земельный участок или права аренды этого участка у застройщика. «Актуальность темы говорит сама за себя — общее число судебных дел по долевому строительству превышает более 20 тыс., из них примерно 4 тыс. возбуждено только в 2013 году. Обобщив судебную практику последних трех лет, ВС РФ выделил самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства»22
Все это свидетельствует о важности и значимости конкретизации и детализации прав и обязанностей сторон договора участия долевого строительства. Наличие таких прав и обязанностей предполагает разработку и установление прозрачного и транспорентного юридического контроля за их соблюдением и исполнением. Именно отсутствие должного систематизированного контроля со стороны государства за исполнением таких договоров явилось предпосылкой возникновения системы мошеннических схем обмана заказчиков возведения объектов недвижимости. В этой связи представляется необходимым и целесообразным на портале гос. услуг по субъектам федерации и муниципальным образованиям в электронном виде иметь базу данных, характеризующую деятельность различных застройщиков и степень к ним доверия. Данные о рейтинге недобросовестных застройщиков, публиковать в средствах массовой информации и в том числе местной печати.
В настоящее время одной из существенных обязанностей участника долевого строительства было и остается уплата цены договора. Она должна производится путем внесения платежей, единовременно, либо в установленный договором срок. Одной из обязанностей участника долевого строительства является «уплата цены договора, которая производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором срок, исчисляемый годами, месяцами или неделями».
Вместе с тем, нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа выступает основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а также основанием для уплаты застройщику неустойки (пени) (ч. 4-6 ст. 5 Закона о долевом строительстве).
Однако проблема состоит в том, что при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательства по оплате объекта недвижимости он лишается эффективного механизма воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче объекта долевого строительства в установленный срок. Более того, нарушение сроков возведения объектов недвижимости является одной из семи проблем обманутых дольщиков, нарушение сроков сдачи объекта заказчику влечет для него материальный и моральный вред. Материальный и моральный вред в данном случае предстает малоизученной юридической проблемой. Поэтому необходимо дальнейшее ее теоретическое осмысление и поиск эффективных практических механизмов его предупреждения.
В нормативных актах предоставляется целесообразным определить возможность оплаты цены договора в рассрочку. Такая возможность должна предоставляться после завершения этапов строительства.
В зарубежных правовых системах, например Канаде, Австрии и других государствах такая возможность, оплаты цены договора, установлена в гражданском законодательстве данных стран. Так, в гражданском законодательстве Австрии предусмотрено, что при платеже в рассрочку по графику по договору со стройподрядчиком согласованная цена должна выплачиваться путем периодических платежей, срок уплаты каждого из которых наступает только после завершения этапов строительных работ.
Таким образом, порядок заключения договора долевого участия выступает одним из юридических процессов, в основе которого лежит детальное определение и согласование условий его заключения, а так же прав и обязанностей сторон. Это соответствует международному опыту регулирования данного вида правоотношений.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
2.2Основания и процедура регистрации договора участия в строительстве объектов недвижимости
Важнейшими условиями, основаниями регистрации договора долевого участия выступают: его заключения, т. е согласования между сторонами всех условий договора предусмотренных действующим законодательством, а так же письменная форма данного вида договора. Наличие этих оснований является исчерпывающими условиями, необходимыми для его государственной регистрации.
Говоря о форме договора участия в долевом строительстве, хотелось сначала обратить внимание на название этого договора и внести необходимую, на наш взгляд, содержательную корректировку.
Представляется, что более конкретной была бы категория «долевое» в сравнении с термином «участие». По своему содержанию концепты данных понятий не совпадают. Именно финансирование строительной деятельности, а не ее содержание имеет долевой характер. Заказчик финансирует только возведение объекта недвижимости, вместе с другими участниками его строительства. Поэтому финансирование такого строительства одним лицом выступает в виде доли. Доли многих заказчиков предстают суммативной величиной, выраженной в денежной форме и обеспечивающей финансирование строительства объекта в целом. Поэтому данное участие и является долевым. Такое определение «доли» более точно выражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов недвижимости.
Переходя непосредственно к вопросу о форме данного договора, необходимо отметить, что, учитывая социально-экономическую значимость и, как правило, высокую цену договоров, объектами которых выступает недвижимое имущество, законодатель устанавливает достаточно жесткие правила в отношении форм таких гражданско-правовых сделок. Такой подход, на наш взгляд, является вполне оправданным, поскольку позволяет сократить число довольно частых махинаций, проводимых с недвижимостью.
Согласно пункту 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор об участии в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следует уточнить, что в соответствии с ГК РФ письменные формы сделок подразделяются на простые и квалифицированные (нотариально заверенные). В данном случае следует учесть, что договор заключается именно в простой письменной форме, так как отсутствует специальное требование о нотариальном удостоверении.
Вместе с тем в законе в императивной форме не установлено что договор должен заключатся в форме единого документа это означает, что в соответствии с пунктом 2 ст. 434 ГК РФ он может быть заключен также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несмотря на это, на практике этот договор, как и все договоры, подлежащие государственной регистрации, заключаются посредством составления единого письменного документа, поскольку к таким договорам предъявляются определенные «технические»24 требования органов, осуществляющих государственную регистрацию. Такие требования установлены, в частности, в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, утвержденной приказом Минюста РФ25 (далее Инструкция об особенностях регистрации договоров участия в долевом строительстве) Исходя из положений данной инструкции, договор долевого участия фигурирует все-таки как единый документ, подписанный сторонами. «Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве». На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, предусмотренными Законом о государственной регистрации прав, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, не- обходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство».
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В пункте 31 ст. 251 Закона о государственной регистрации прав определены основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1)наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2)непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство
Но, даже учитывая вышеизложенные особенности, вопрос о форме договора долевого участия не является спорным, на мой взгляд, и не дает оснований для разногласий.
Что же касается вопросов государственной регистрации договора, нужно отметить, что здесь возникают некоторые трудности и разночтения в вопросах законодательного регулирования.
Следует начать с того, что норма об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия была введена в законодательство с принятием ФЗ об участии в долевом строительстве (Ст. 17 ФЗ). Но эта статья не содержит порядка, правил и особенностей такой регистрации и делает отсылку к нормам Федерального Закона №122 от 17.06.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», куда были внесены поправки в соответствии с ФЗ об участии в долевом строительстве и введена новая статья 25.1, в который регламентирован весь процесс государственной регистрации договоров и изложены все требования законодателя к осуществлению такой регистрации.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется соответствующими подразделениями Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (учреждена в соответствии с Указом Президента РФ №1847 от 25.12.2008) после проверки государственным регистратором на предмет соответствия условий договора законодательству и на отсутствие уже заключенных и зарегистрированных договоров на одно и то же помещение. В соответствии с п.1 ст.16 Федерального Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом. Поскольку ни данным законом, ни ФЗ об участии в долевом строительстве не предусмотрена возможность регистрации договора на основании заявления одной стороны, следует сделать вывод, что такая регистрация должна осуществляться на основании заявления обеих сторон. Такое мнение высказывает А.Н Королев29, хотя данный вопрос был разъяснен в Письме Минфина России от 07.11.2006 N 03-06-03-04/92, где говориться, что согласно положениям, установленным п. п. 2 и 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ и п. п. 9, 14 Приказа Минюста России N 82, заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве является застройщик. В данном случае ограничиваются именно его права на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект (с целью возникновения на него в силу Закона залога в пользу участников договора долевого строительства). Несмотря на то, что данный подзаконный нормативный акт не имеет обязательной юридической силы, он не должен быть проигнорирован застройщиками.
Государственная регистрация рассматриваемого договора имеет свои особенности. Во-первых, согласно п.2 ст.25.1 Федерального Закона №122-ФЗ государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора — застройщика и участника долевого строительства с представлением договора, разрешительных документов на строительство, проектной декларации, плана (многоквартирного дома) создаваемого объекта недвижимости с указанием месторасположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также документа с описанием объекта долевого строительства с указанием его расположения в многоквартирном доме и планируемой площади данного объекта. Последующие договоры регистрируются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Данная норма, по сути, предусматривает упрощенный порядок подачи документов в регистрационный орган для остальных участников долевого строительства в целях значительной экономии времени, так как, действительно, нет никакой необходимости из раза в раз дублировать информацию, устанавливающую и детализирующую объект долевого строительства и предоставлять копии и оригиналы документов, которые были уже предоставлены и зафиксированы государственным регистратором.
Помимо указанных документов на регистрацию представляются также: заявление на государственную регистрацию сделки; документы, удостоверяющие личность заявителя; документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя или участников сделки (подлинник и копия); документ об уплате госпошлины. Что касается государственной пошлины, то она регламентируется правовыми нормами ст. 333.33 Налогового кодекса РФ30 (дате по тексту НК РФ) Второй особенностью государственной регистрации договора участия в долевом строительстве являются то, «что если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой регистрации, то регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта осуществляется в срок не более, чем в пять рабочих дней, начиная также со дня подачи заявления и необходимых документов».
Данная императивная норма, дифференцирующая сроки регистрации договоров долевого участия адресована регистрирующему органу и направлена на скорейшую государственную регистрацию данных договоров в целях обеспечения интересов «дольщиков» и гарантий защиты их прав. На первый взгляд, нормы законодательства о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве достаточно четко сформулированы, продуманы и направлены в первую очередь на обеспечение максимальной правовой защиты участников долевого строительства. Но, к сожалению, нельзя не отметить некоторые юридические пробелы, которые могут поставить граждан-участников долевого строительства в неопределенное положение. Дело в том, что в законодательных актах отсутствует регламентированный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве. Это может привести к следующей ситуации: К примеру, застройщик намеренно задерживает сроки подачи документов с целью повторно продать одну и ту же квартиру, а затем зарегистрировать любой договор на свой выбор. Тем самым остальные участники, претендовавшие на данный объект, и, возможно, внесшие определенные денежные суммы на счет застройщика лишаются возможности получить судебную защиту, так как договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации, и у застройщика даже не возникает никаких правовых обязательств, поскольку договор в этом случае просто считается незаключенным. Кроме того, из-за отсутствия надлежащей регламентации сроков подачи документов для государственной регистрации рассматриваемого договора возникают конфликты между регистрирующими органами и застройщиками, и даже суды дают различную правовую оценку таким спорам.
Такая позиция правоприменительных органов, с одной стороны, разумна и справедлива, поскольку направлена на защиту интересов участников долевого строительства. С другой стороны, такой подход к толкованию ФЗ об участии в долевом строительстве, является слишком формальным и не учитывает реально сложившихся в этой сфере отношений. То есть, по мнению суда и регистрирующего органа, застройщик обязан заключить договоры об участии в долевом строительстве со всеми без исключения участниками, зарегистрировать все договоры, а затем только приступать к строительству многоквартирного дома. Но, учитывая экономическую обстановку, рост цен на стройматериалы и работы, такой процесс растянется на неопределенное время, повлечет дополнительные расходы застройщика и, как следствие, готовый объект недвижимости существенно возрастет в цене.
Например, факт необоснованного отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве представлен в решении ФАС Восточно-Сибирского Округа:
Между застройщиком, обществом с ограниченной ответственностью и гражданином А был заключен договор участия в долевом строительстве.В государственной регистрации договора отказано на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку, по мнению регистрирующего органа, ООО не отвечает признакам застройщика в силу предоставления ему для строительства жилого дома земельного участка на праве субаренды, тогда как привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на земельном участке, находящемся в субаренде, статьями 2, 3 ФЗ об участии в долевом строительстве не предусмотрено. Согласно этим статьям застройщиком может быть признано юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим ФЗ для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. То есть, зарегистрированное в надлежащем порядке право собственности на земельный участок или право аренды является основанием для признания застройщика надлежащим лицом для осуществления государственной регистрации.
Оспаривая отказ, ООО ссылалось на то, что ГК РФ фактически отождествляет понятие аренды и субаренды, судя даже по идентичности прав и обязанностей арендаторов и субарендаторов, что, по моему мнению, является вполне обоснованным. Суд, придерживаясь формального толкования ФЗ об участии в долевом строительстве и руководствуясь нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оставил жалобу ООО без удовлетворения.
Таким образом, если застройщик недобросовестный, то такой строгий подход к толкованию законодательства является вполне объективной мерой для предотвращения мошенничества и иных противозаконных корыстных действий со стороны застройщика, но все же, это создает определенные трудности для добросовестных застройщиков и некоторые неудобства даже для самих участников долевого строительства.
2.3Проблемы применения и исполнения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости
Основными проблемами исполнения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости выступает: возможность одностороннего отказа застройщика от договора участия. Это право было установлено нормой закона. В соответствии со статьей 5, пункты 4 и 5, застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: просрочка внесения платежа заказчиком в течение более двух месяцев; нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение года.
«Для отказа от исполнения договора застройщик должен: направить заказчику в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения данного требования. Предупреждения как правило отправляются по почте, заказным письмом с уведомлением о вручении.
По истечении 30 дней с даты направления заказчику предупреждения, о неисполнении участником просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При принятии такого решения застройщик направляет заказчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Данный договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Последствия одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве. После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии)».
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Следует подчеркнуть, что застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику. Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.
Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Важным последствием отказа от договора является внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) следующие документы:
заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;
копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.
Следовательно, для внесения изменения в записи ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны — застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.
Риски для участника долевого строительства.
Указанная норма не исключает возможности злоупотреблений для недобросовестного застройщика. В силу того что Росреестр не проверяет, достоверность просрочки оплаты застройщиком.
Более того он и не должен получать доказательства оплаты или наличия задолженности по оплате. Поэтому недобросовестный застройщик может воспользоваться таким пробелом в законе.
Однако одностороннее расторжение договора долевого участия может быть оспорено в суде. Анализ судебной практики фиксирует различные случаи и варианты признания недействительности одностороннего отказа от договора, что влечет признание соответствующего договора действующим.
В данном случае ответчиком по иску выступает застройщик. При этом истец обязан доказать, что отказ является незаконным в силу того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения договора. Это подтверждается документами (квитанциями о переводе денежных сумм заказчиком — застройщику). Кроме этого заказчик может оспаривать процедуру расторжения договора, если она была нарушена.
Наиболее часто встречающимся нарушением прав заказчика застройщиком, являются многоразовые продажи им одного и того же объекта недвижимости. Минимизация возникающих в этом случае рисков обеспечивается подачей искового заявления в суд о признании недействительности одностороннего отказа от исполнения договора, либо об обжаловании действий Росреестра. В этом случае следует заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер (например, запрет застройщику реализовывать права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договора).
Действия Росреестра так же могут быть обжалованы в суде. Срок обжалования ограничивается нормами АПК и ГПК РФ в три месяца. В этом случае ответчиком выступает Росреестр.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В случае обращения заявителя в суд по истечении указанного срока в удовлетворении требований будет отказано по причине пропуска срока на обращение в суд, без оценки по существу требований заявителя.
В соответствии с пунктом 6 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. В случае выбора этого способа защиты необходимо доказывать оба обстоятельства. При этом также следует учитывать следующее.
В соответствии с требованиями ст.13 п.1 Закона о государственной регистрации и пункту 3 приказа Минюста РФ от 1 июля 2002 года N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав предусматривает проведение в процессе регистрации правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Следовательно, Росреестр должен проводить правовую экспертизу документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве36.
Исходя из анализа судебной практики и реально существующих проблем связанных с не исполнением договора участия в долевом строительстве, одностороннего отказа от него застройщиком, многократных продаж им объекта недвижимости, участником долевого строительства следует: четко контролировать сроки внесения платежей по договору; точно указывать в договоре почтовый адрес, по которому он действительно сможет получать корреспонденцию; незамедлительно сообщать застройщику об изменении своего почтового адреса; при просрочке платежей по договору запрашивать выписки из ЕГРП на земельный участок, на котором осуществляется строительство, с целью получения информации о наличии записи о регистрации договора долевого участия в строительстве; в случае получения информации о расторжении договора немедленно проверить ее достоверность и законность, определить оптимальный способ защиты.
«В современных условиях привлечение денежных средств заказчиков на возведение объектов недвижимости, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не были введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1)на основании договора участия в долевом строительстве;
2)путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке;
3)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов»;
На первый взгляд может показаться, что повторяются положения закона в старой редакции, однако ранее в Законе о долевом строительстве не было прямого запрета продавать иначе, поэтому часто жилье продавалось в обход этого закона.
Причина, по которой застройщики пытались обойти Закон о долевом строительстве, заключается в том, что раньше, чтобы заключить договор долевого участия и зарегистрировать его в установленном законом порядке, застройщик должен был оформить права на земельный участок для строительства и получить разрешение на это строительство, что требовало много времени и денежных средств. Кроме того, застройщики пытались избежать ответственности, предусмотренной за нарушение условий договора долевого участия.
Теперь же для застройщика осталось всего два варианта: либо заключать договоры долевого участия, либо продавать готовые квартиры, зарегистрированные в собственность застройщика. Иные способы, ранее применяемые на практике (договор займа, предварительный договор, инвестиционный договор), законом запрещены.
Исключение составляют только мало распространенные способы — жилищные сертификаты, которые должны пройти процедуру регистрации ценных бумаг, и жилищные кооперативы, действующие в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Другие статьи закона о долевом строительстве ограничивают свободу застройщиками использования средств дольщиков, определяя конкретные случаи их использования, строго установленные законом и договором о финансировании возведения объекта недвижимости.
Если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то вышеперечисленные ограничения относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В случае нарушения застройщиком целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке (новая редакция п. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве).
Вопрос расходования средств дольщиков имеет существенное значение применительно к подпункту 14 п. 1 ст. 251 НК РФ39, который освобождает от обложения налогом на прибыль суммы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, что является одной из проблем исполнения договора участия в долевом строительстве.
Следовательно важнейшими проблемами исполнения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости являются односторонний отказ застройщика от договора; нецелевое расходование средств дольщиков; неоднократная продажа застройщиком одного и того же объекта недвижимости; неразаработанность вышеназванных проблем теоретически; отсутствие в действующем законодательстве точных формулировок и определений предупреждающих злоупотребление и использование мошеннических средств застройщиками.
Заключение
Проведенное исследование договора долевого участия в возведении объектов недвижимости как многогранного правового средства позволяет сделать ряд обобщающих выводов, рекомендаций и предложений, содействующих совершенствованию практики применения этого средства в регулировании жилищных отношений возникающих на основе данного договора. Важнейшими из них являются.
.) Договор участия в долевом строительстве представляет собой соглашение между физическим лицом заказчиком и юридическим лицом — застройщиком о возведении определенного объекта недвижимости в обозначенный срок и за цену установленную данным соглашением. Этот договор обладает всеми признаками гражданско правового соглашения, т. е он имеет свой предмет, существенные условия, правовые обязанности сторон, письменную форму и обязательность государственной регистрации. Ценность этого договора выражается в обеспечении конституционного права граждан на получение жилища, а так же для регулирования достаточно сложной, важной группы гражданско правовых отношений.
.) Договор участия в долевом строительстве имеет свою юридическую природу которая до настоящего времени носит дискуссионный характер. Одни авторы считают его разновидностью договора строительного подряда, а другие обосновывают его относительную самостоятельность и право на отдельный вид специфических договоров в системе гражданско-правовых соглашений. В этой связи представляется контрпродуктивным споры о правовой природе данного договора. Более существенным и значительным является разработка юридической концепции или модели данного договора заключаемого с учетом существующих информационных технологий и ресурсов.
3)Особое значение в этом договоре имеет рассмотрение прав, обязанностей и законных интересов его сторон или детальное правовое закрепление. До настоящего времени в сфере долевого строительства используются так называемые типовые формы таких договоров, которые часто не позволяют учитывать не только права но и законные интересы заказчиков, об этом свидетельствуют практика заключения таких договоров, когда заказчик предлагает, включить в набор прав и обязанностей, какие либо иные, не предусмотренные типовым договором, ему предлагают заключать дополнительные соглашений. Учитывая невысокий уровень правовой культуры граждан, это позволяет застройщику включать в договор так называемые дополнительные обязанности, например по уплате коммунальных платежей до введения объекта в эксплуатацию.
4) По своему содержанию, договор участия в долевом строительстве является синтетическим соглашением, связанным с гражданским, жилищным, градостроительным, строительным законодательством и иными нормативными правовыми актами. Это требует более детального и конкретного представления его содержания. Положения договора должны быть не двусмысленными, не допускающими различных толкований. В силу этого назрела необходимость исследования и разработки модельного типа договора участия в долевом строительстве. Это позволит предупреждать возможные нарушения участниками этого договора избежать проблем его исполнения и воспроизводства феномена — обманутых дольщиков.
5)В соответствии с законом договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости предусматривает обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и (или) иной объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать его заказчику долевого строительства который обязуется который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Из этого следует что сторонами, субъектами, участвующими в долевом строительстве, выступают застройщик и дольщик. Действующее законодательство РФ устанавливает определенные требования к застройщику.
6)Исполнение договора участия в долевом строительстве приобретает в настоящее время особое значение, так как от этого зависит удовлетворение и обеспечение прав граждан на жилье. Реализация этого права приобретает особое значение в условиях необходимости повышения качества уровня жизни общества, формирования гуманистического стиля жизнедеятельности граждан. Обеспеченность жильем является одним из важнейших вопросов одновременно выступающим критериальной характеристикой общего блага. Поэтому данный договор предстает не только юридическим средством, но и выполняет весьма важную социально-юридическую функцию. Данная функция выражается в обеспечении благополучия, как отдельных граждан, так и всего общества в целом. Следовательно, исполнение договора выступает социально юридической проблемой в которой проявляются нерешенные вопросы связанные с односторонним отказом застройщика от договора; нецелевым использованием денежных средст заказчиком; использования им мошеннических схем связанных с неоднократной продажей одного и того же объекта недвижимости; разрешения проблемы обманутых дольщиков и многие другие.
Все это свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования теоретической разработки данного правового средства и практики его применения, в этой связи было бы целесообразно продолжить исследования по следующим направлениям:
-научно-теоретические и информационные основы договора участия в долевом строительстве;
-договор участия в долевом строительстве в системе юридических ценностей;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-информационно-типовая модель договора участия в долевом строительстве.
В практическом аспекте представляется необходимым повышать правовую культуру лиц стремящихся участвовать в долевом строительстве жилья посредством издания специальных методических пособий, справочников, консультаций, по этим вопросам. Для этого целесообразно, например, в журнале «Человек и закон» открыть рубрику под названием В помощь дольщику, в учебных заведениях юридического профиля ввести специальный курс в объеме 12 часов для бакалавров и магистров; в рамках правовой пропаганды разработать материалы по проблеме долевого участия для публичных выступлений в форме бесед, собеседований, публичных лекций и тд.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты:
1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 23.05.2016) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.06.2016) // «Собрание законодательства РФ», 07.08.2000, N 32, ст. 3340.
4.Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // «Российская газета», N 290, 30.12.2004.
5.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
6.Федеральный закон от 05.03.1999 N 46-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» // «Собрание законодательства РФ», 08.03.1999, N 10, ст. 1163.
7.Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «Об инвестиционных фондах» // «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, N 49, ст. 4562.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О жилищных накопительных кооперативах» // «Российская газета», N 292, 31.12.2004.
. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 05.04.2016) «О банках и банковской деятельности» // «Собрание законодательства РФ», 05.02.1996, N 6, ст. 492.
. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1 // «Собрание законодательства РФ», 01.03.1999, N 9, ст. 1096.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Судебная практика:
12.Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «Вестник ВАС РФ», N 4, 2001.
13.Постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N A45-27396/200.
14.Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009.
15.Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05.
Литература:
16.Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве. Автореф. дис. Е.Х. Акчулпанова. Казань, 2006.
17.Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора / Хоз-во и право.2014. № 12.
18.Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций / М.: Эксмо, 2011
19.Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2015. N11.
20.Брагинский М.И., Витрянскии В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. / М.: Статут 2013.
21.Демехин А.И., Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал №1 / 2009.
22.Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве. Имущественные отношения в РФ. №1 (136) 2013 г.
23.Зюзин А.Н. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» / В.А Зюзин, А.Н. Королев. — Москва, Юстицинформ. 2012.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
24.Каиль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: «Омега-Л», 2011.
25.Лисицина В.Н Инвестиционный договор // Закон. 2013. № 6.
26.Мамина И.Л. Строительство, монтаж, ремонт: учет и налоги. «АйСи Групп», 2012.
27.Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. М., 2008. Т. 2.
28.Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дисс. … канд. юрид. наук. Тюмень, 2013.