Оглавление
Введение
Глава 1. Сущность договора участия в долевом строительстве
.1 Понятие и юридическая квалификация договора участия в долевом строительстве
.2 Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров
.3 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Глава 2. Проблемы договора участия в долевом строительстве
.1 Защита сторон договора участия в долевом строительстве
.2 Риски, связанные с участием в долевом строительстве
Заключение
Список использованных источников
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Введение
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что потребность в новых объектах недвижимости всегда существовала в России. Долевое строительство предполагает возведение объектов недвижимости различного назначения, однако больше всего споров вызывает вопрос о строительстве именно многоквартирных домов, участниками которого являются граждане- потребители. Объясняется это тем, что посредством его осуществляется социальная функция государства. Следует отметить и то, что именно участник долевого строительства, преследующий цели, не связанный с предпринимательской деятельностью, является наиболее уязвимым по сравнению с участником-предпринимателем.
Институт долевого строительства сегодня имеет большое значение. Он позволяет застройщикам организовывать возведение объектов капитального строительства без существенного вложения собственных или заемных денежных средств, а также дает возможность участникам долевого строительства получить объекты недвижимости по цене, которая существенно ниже рыночной. Каждый имеет право на жилье, а органы государственной власти, а также местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство. Их обязанностью является создание условий для осуществления права на жилище. На сегодняшний день многие государственные жилищные программы реализуются именно благодаря возможности организации деятельности, связанной долевым строительством.
Основанием и исходными данными темы являются законодательные акты, судебная практика, современные учебные пособия, периодические издания по теме, а также публикации ведущих специалистов в области изучения законодательного процесса, таких как: А.М. Багамаева, Ю.Ю. Васканьянц, Я.А. Воробьева, В.Н. Белоусов, Е.П. Гладнева, Е.А. Грызыхина, Л.В. Гусейнова, М.Н. Дагужиев, Е.Б. Козлова., Н.К. Евстратова, Е.А. Гажа, О.П. Заикина, М.Н. Инхиреева, С.Р. Лебедева, А.Е. Некрасова, А.А. Пронина, Н.Д. Романенкова, В.В. Синкевич, С.А. Чернякова, Р.Р. Шайдуллин, Е.А. Яблочкина и др.
Объектом исследования является институт участия в долевом строительстве в целом.
Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора участия в долевом строительстве.
Цель работы: дать общую характеристику договора, а также всего института участия в долевом строительстве в условиях современного российского общества.
В ходе написания работы были поставлены следующие задачи:
-дать понятие договора участия в долевом строительстве;
-определить существенные признаки договора участия в долевом строительстве;
определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров;
изучить вопрос правового регулирования договора участия в долевом строительстве;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
определить способы защиты сторон;
установить основные проблемы, а также риски, связанные с участием в долевом строительстве.
Методы исследования, применяемые при изучении выбранной темы: частно-научные и общенаучные методы, формально — юридический, логический, системно — структурный, сравнительно — правовой, аналитический, и иные методы научного познания, обращенные к правовой проблематике.
На момент исследования уровень разработки изучаемой проблемы в теории и практике высок, однако многие вопросы относительно договора участия в долевом строительстве не раскрыты полностью. В юридической литературе до сих пор нет единого мнения относительно признаков и понятия договора участия в долевом строительстве, его правовой природы. Важными для изучения также остаются вопросы правового регулирования договора участия в долевом строительстве, защиты участников долевого строительства, способов обеспечения обязательств застройщиков. В судебной практике можно наблюдать противоречащие друг другу решения по одним и тем же вопросам.
Глава 1. Сущность договора участия в долевом строительстве
1.1 Понятие и юридическая квалификация договора участия в долевом строительстве
Каждый человек имеет право на комфортное и доступное жилье. Это одно из самых важных социальных прав, закрепленных в Конституции РФ, нормах международного законодательства. Реализуется оно посредствам предоставления гражданам помещений в домах государственного, муниципального или иных фондов путем заключения договора социального найма. Также оно может быть реализовано путем строительства или приобретения гражданами жилья за счет собственных средств. Формирование рынка доступного жилья — одна из первостепенных задач государства. Ведется активная работа, важным результатом которой стало принятие Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016).
Само по себе участие граждан в долевом строительстве не является каким-то исключительным действием, а представляет собой одну из возможных схем расчетов между продавцом и покупателем.
Уже много лет в науке гражданского права исследуется договор участия в долевом строительстве. Несмотря на это до сих пор многие вопросы не получили однозначного разрешения. Благодаря ему в стране активно идет строительство не только многоквартирных жилых домов, но и иных объектов долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) либо объект недвижимости и после получения необходимого разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить определенную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома либо иного объекта недвижимости.
Указанное выше определение критикуется по причине отсутствия отдельных важных признаков, например, предмета договора (в данном случае не всего объекта недвижимости, а только лишь его части). При анализе представленного определения, можно прийти к выводу, что данный договор является:
-срочным;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-консенсуальным;
возмездным;
двухсторонним.
А.А. Пронина характеризует договор участия в долевом строительстве как возмездный, консенсуальный, двусторонне-обязывающий взаимообязывающий, так как исполнение обязательств застройщиком обусловлено исполнением участником долевого строительства по оплате обусловленной договором цены.
Ю.А. Павлова указывает на то, что договор участия в долевом строительстве на самом деле является самостоятельным видом договора, характер которого консенсуальный, комплексный, взаимный, возмездный характер.
Он заключается исключительно в письменной форме и на основании законодательства подлежит государственной регистрации.
Рассматриваемый договор — основание для возникновения обязательственного правоотношения, носящего относительный характер. Важной составной частью такого правоотношения являются неотъемлемые корреспондирующие друг другу многочисленные юридические обязанности и субъективные права сторон. Момент возникновения субъективных прав неразрывно связан с возникновением самого правоотношения и является составной частью его. Это же касается и соответствующих обязанностей. Вне правоотношений они существовать не способны.
Юридические права и субъективные обязанности определяют связь субъектов или ставят эти субъекты в правовую зависимость друг от друга. В результате они образуют правоотношение, оказывающее регулирующее воздействие. Раздельное существование прав и обязанностей невозможно.
Стороны договора — застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Каждая из сторон имеет определенный набор юридических обязанностей и субъективных прав.
Участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и организация (юридическое лицо) или индивидуальный предприниматель. По мнению В.Н. Белоусова, исследование такой правовой категории как «застройщик» позволяет определить, что данное понятие является одним из наиболее дискуссионных вопросов как в цивилистической доктрине, так и в правоприменительной деятельности.
Застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на ином законном основании, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии для строительства (создания) объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Застройщиком должен быть профессиональный субъект. Сегодня им должно быть исключительно юридическое лицо. Ранее допускалось выступление в качестве застройщиков и индивидуальных предпринимателей. В юридической литературе отмечается, что подобного рода изменения произведены для возможности создания дополнительных гарантий прав участников долевого строительства.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Участником долевого строительства является физическое лицо или юридическое, передающее денежные средства застройщику в соответствии с заключенным с ним договором, для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Основным субъективным правом застройщика является его право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Данному субъективному праву корреспондирует установленная юридическая обязанность участника долевого строительства уплатить обусловленную цену. Установлено право застройщика отказаться от исполнения договора в том случае, если деньги не вносятся участником в сроки, либо в случае систематического нарушения сроков, если предусмотрено внесение средств несколькими платежами.
У участника долевого строительства имеется обязанность по приемке объекта. Важно понять то, что ей корреспондирует не субъективное право застройщика, а его обязанность передать объект долевого строительства. Стоит отметить, что участник долевого строительства вовсе не обязан принимать меры по приемке объекта ненадлежащего качества. В случае если застройщик считает, что объект соответствует требованиям закона и договора, то в случае отказа участника от приемки, он может составить односторонний акт приемки-передачи. Окончательно спор может быть решен в суде. В случае если недостатки действительно имеют место быть, у застройщика возникает обязанность по их устранению.
Если станет очевидным невозможность передачи объекта в срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства уведомление с предложением об изменении сроков. В то же время законодатель не возлагает на участника долевого строительства обязанность соглашаться на изменение договорных сроков. Если договоренности нет, то у участника появляется право требовать неустойку за нарушение сроков передачи объекта.
Существенные условия договора всегда было важным понятием договорного права, так как именно по факту их соблюдения можно говорить о том является договор заключенным или нет. Определить существенные условия договора участия в долевом строительстве, означает сформировать правильное представление о положениях, согласование которых сторонами является обязательным для достижения целей договора.
Проблемы правового регулирования разноплановых вопросов, связанных с участием в долевом строительстве, многочисленны. Часто они обусловлены неполнотой отдельных положений закона. Судебная практика до сих пор является достаточно противоречивой.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия определяются законами или иными правовыми актами для договоров конкретного вида. Также это те условия, относительно которых по заявлению одного из контрагентов должно быть достигнуто соглашение. Можно сказать, что это условия, достаточные и необходимые для того, чтобы договор был признан заключенным, а у его сторон возникли соответствующие права и обязанности.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве следует относить:
1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта в соответствии с проектной документацией застройщиком после того как им будет получено разрешение на ввод объекта надвижимости в эксплуатацию.
Предмет включает в себя юридический и материальный объекты. Под материальным понимается имущество, подлежащее передаче, под юридическим — действия обязанных сторон.
Исходя из сказанного, предмет договора участия в долевом строительстве можно определить посредством установления индивидуализации предмета исполнения и характера самого договора.
Объект долевого строительства является предметом рассматриваемого договора, позволяющим индивидуализировать исполнение. Стоит обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016) объект долевого строительство — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в объекте недвижимости, которое подлежит передаче участнику договора долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Предполагается индивидуализация в соответствии с проектной документацией.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
При всем этом в действующем законодательстве до сих пор отсутствуют критерии описания объекта долевого строительства. Если учесть тот факт, что участник долевого строительства не имеет возможности знать каким именно должен быть объект долевого строительства, а застройщик при этом является профессиональным участников отношений, связанных с организацией долевого строительства, возникает необходимость дополнительных разъяснений относительно индивидуализации объекта долевого строительства. Определение объекта по сути дела остается на усмотрение застройщика. Предмет неясен, а значит, при злоупотреблении правами, застройщик может попытаться признать договор ничтожным по основанию отсутствия описания предмета договора.
Передача объекта осуществляется после завершения работ по строительству. При этом по завершению строительства участнику не может быть передано общее имущество. Доля в праве на него возникает тогда, когда жилое или нежилое помещение оформлено в собственность. Из этого можно сделать вывод, что в законодательстве объект долевого строительства описан неточно. договор строительство гражданский правовой
Определение жилого помещения содержится в Жилищном кодексе РФ. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015) позволяет определить правовой режим пользования нежилым помещением. Само по себе нежилое помещение определено в данном законе как самостоятельный объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в которое оно входит, но неразрывно с ним связано. Судебная практика и толкование правовых норм позволяют охарактеризовать объекты долевого строительства. При этом сложно дать характеристику тем объектам, в которых они расположены.
Описание многоквартирного дома фактически отсутствует в законодательстве. Однако при анализе норм ст.15 Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что он представляет собой совокупность помещений, которые принадлежат различным собственникам, объединенных функционально и структурно-пространственно. Определения иных объектов недвижимости, в составе которых могут быть объекты долевого строительства, в законодательстве отсутствуют.
Стоит отметить, что предмет договора участия в долевом строительстве не включает в себя помещение в составе объекта производственного назначения. На сегодняшний день нет методики разграничения понятия «объект производственного назначения» и иных объектов недвижимости.
2) Срок передачи. Определено, что передача объекта производится не позднее срока, предусмотренного заключенным договором и являющегося единым для всех без исключения участников долевого строительства. При этом сам срок строительства законодатель не относит к существенным условиям. Это связано с тем, что именно срок передачи объекта долевого строительства имеет объективное значение для надлежащего исполнения договора.
Законодатель указал, что срок должен быть одним для всех дольщиков. Здесь есть некоторое противоречие, так как в случае, если строительство не может быть завершено ранее назначенный в срок, предусмотренный договором, застройщик не менее чем за два месяца до наступления окончания конечного срока обязан направить участнику информацию об этом, а также предложение об изменении соответствующих условий договора. Нормы Гражданского кодекса РФ определяют порядок изменения условий договора.
В законодательстве ничего не говориться о том, какие последствия наступают в случае, если стороны договора участия в долевом строительстве не смогли прийти к соглашению об изменении срока передачи объекта. Следовательно, для участников долевого строительства, согласившихся на условия застройщика, устанавливаются новые сроки, а для тех, кто отказался — сроки остаются прежними. Данное противоречие на сегодняшний день не разрешено.
Сама по себе передача объекта долевого строительства возможна только тогда, когда будет получено разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Данное разрешение может быть получено только по окончанию административных процедур, продолжительность которых не зависит от застройщика.
3) Цена договора, сроки, а также порядок ее уплаты. Рассматриваемый договор является возмездным. В соответствии с Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016) цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства, а также денежные средства на оплату оказанных застройщиком услуг.
Изменение ее возможно только в том случае, если это непосредственно предусмотрено самим договором. Возможно как внесение всей суммы единовременным платежом, так и отдельными платежами.
В соответствии со ст.7 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
5) Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору.
Как отмечает Воробьева В.А., обеспечительными мерами, то есть гарантами обеспечения обязательств застройщика служат залог, банковское поручительство, страхование застройщиком своей гражданско-правовой ответственности.
Залог в данном случае возникает в силу закона в отношении каждого договора долевого строительства. Поручительство возникает не в силу закона, а в силу договорных отношений. Поручителем может быть только банк, отвечающий высоким требованиям. Если застройщик не желает заключать с банком договор поручительства, то он может выбрать такой способ исполнения обеспечения обязательств, как страхование гражданско-правовой ответственности. Страховая компания также должна отвечать высоким требованиям.
Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016) существует уже много лет. Его нормы способствуют в первую очередь реализации важного социального права, а именно права на жилище. Для застройщиков договор участия в долевом строительстве полезен, прежде всего, тем, что у них появляется возможность получить финансирование строительства, участники же получают возможность приобрести объект недвижимости за доступную цену. При заключении договора участия в долевом строительстве должны быть учтены все его существенные условия. К ним законодатель относит сведения об объекте договора, сроке передачи объекта, цене договора, сроках и порядке ее уплаты, о гарантийном сроке на объект долевого строительства, сведения о способах обеспечения застройщиком обязательства по договору. Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий может стать причиной того, что договор будет признан незаключенным.
1.2 Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров
При разрешении вопроса о месте договора участия в системе гражданско- правовых договоров необходимо учесть, что в нем содержится обязательство, в котором стороны преследуют цели, являющиеся встречными: дольщик должен внести необходимые средства для строительства здания, а застройщик в будущем должен будет передать ему конкретный объект недвижимости, готовый к эксплуатации.
Отделить договор участия в долевом строительстве от других гражданско-правовых договоров помогают следующие критерии:
-особенности основания договора участия в долевом строительстве;
-особенности субъектного состава договора участия в долевом строительстве;
-сроки передачи объекта;
-условие о передаче объекта после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию;
-особенности существенных условий договора участия в долевом строительстве;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-особенности строительства объекта;
-возмездность;
цель договора участия в долевом строительстве15.
Н.Ю. Карасева определила договор участия в долевом строительстве как самостоятельный договор, который обладает собственным предметом, характерными признаками и объектом16.
Многочисленные проблемы законодательства об участии в долевом строительстве, а также правоприменительной практики требуют детального рассмотрения правовой природы договора участия в долевом строительстве. Конечно же, это предполагает выявление его квалифицирующих признаков. Несовершенство законодательства обусловило появление проблем и в судебной практике. Анализ судебных актов дает понять, что перед судами очень часто встают вопросы определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, его квалификации. Конкретного решения этой проблемы до сих пор не существует.
Обязательственная сущность договора участия в долевом строительстве является очевидной. Несмотря на это, длительное время была популярна вещно-правовая концепция, согласно которой, объект возводится за счет участника долевого строительства, обладающего правом собственности на него. Данное мнение не устояло в связи с тем, что способствовало возникновению многочисленных спорных ситуаций, в которых участник долевого строительства оказывался очень уязвимым.
Со временем законодатель принял меры для пресечения злоупотреблений со стороны застройщика, установив необходимость залог в пользу участника долевого строительства, обязательную государственную регистрацию договоров, определив неустойку за нарушение прав дольщиков и так далее. Реализация обязательной концепции стала возможной. В соответствии с п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана при приобретении ее в будущем», финансирующие строительство недвижимости лица не могут быть наделены правом собственности на недвижимое имущество, возводимое за их счет. При этом указывается на их право требовать от застройщика исполнения обязательства, связанного с передачей объектов в их собственность.
По поводу встречных обязательств в участии в долевом строительстве в юридической литературе существуют различные мнения. В одних источниках их предлагают квалифицировать как самостоятельный вид обязательства, который направлен на выполнение работ, в другом — как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Также их предлагается квалифицировать как инвестиционный договор и как договор оказания услуг.
Как договор оказания услуг договор участия в долевом строительстве квалифицировать недопустимо. Причина в том, что результатом последнего является именно передача имущества в собственность. Возмездная передача имущества в чью-то собственность характерна для целого ряда договоров, наиболее значимым из которых является именно договор купли-продажи.
М.А. Гуреева отмечает, что застройщик, получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не вправе привлекать средства на основании договора участия в долевом строительстве, так как обязан отчуждать объекты как товар, то есть на основании договоров купли-продажи. Регистрирующие органы должны контролировать это.
Стоит отметить также и договоры, по которым заказчику переходит право собственности на результат. Они имеют конечную цель такую же, как и договор купли-продажи. Разница же в том, что для участников обязательств по выполнению работ значение имеет не только передача в собственность имущества, но еще и сам процесс, при котором оно создается. Для правоотношения долевого участия характерна связь контрагентов друг с другом в период строительства. При этом их интересами охвачен не только окончательный результат, но и весь процесс создания объекта недвижимости.
Существуют многочисленные нормы, регулирующие правоотношения застройщика и дольщика в самом процессе строительства. Например, связанные с особенностями расторжения договора, обязанностью застройщика устранить недостатки в случае передачи объекта ненадлежащего качества, обязанностью застройщика в случае нарушения договорных сроков, о предоставлении информации о проекте долевого строительства, об обеспечении обязательств залогом и так далее.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Пленум ВАС РФ в указанном, квалифицируя обязательств по договору участия в долевом строительстве, как вытекающих из договора купли-продажи, ссылается на пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ, согласно которой предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом будущем. При этом стоит учесть, что норма данной статьи используется не для того, чтобы нивелировать правовые различия между договорами, направленными на передачу объектов в собственность, а также к договорам, которые направлены на выполнение определенных работ с последующей передачей ее в собственность заказчика. По сути, указанная норма необходима для установления законности в тех правоотношениях, в которых отсутствует правовая связь контрагентов на стадии создания определенного договорного имущества. В качестве примера можно назвать ситуацию, когда покупатель приобретает набор мебели по образцу. Имеет место быть изготовление в будущем вещей, соответствующих определенным характеристикам, однако процесс изготовления сторонами никак не оговаривается. Это купля-продажа. В то же время договор, который хоть как то связывает контрагентов на стадии производства на этапе производства, не может быть отнесен к купле-продаже. Стоит отметить, что в пункте 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ прямо указано на то, что купля-продажа будущей вещи допустима только в том случае, если характер самого товара этому не препятствует.
При определении места договора участия в долевом строительстве в системе гражданских договоров часто встает вопрос: существуют ли на момент заключения договора объекты недвижимости? Если на момент заключения договора участия в долевом строительстве объект не существует, то правоотношения должны подчиняться именно правилам тех договоров, которые направлены на выполнение работ. Другая квалификация могла бы негативно сказаться на эффективности применения норм, их регулирующих.
Еще до принятия Закона об участии в долевом строительстве сложилась судебная практика, согласно которой к участию в долевом строительстве в основном применялись правила норм о договоре подряда. Строительный подряд схож с участием в долевом строительстве в первую очередь тем, что предполагает последующую передачу объекта в собственность контрагента. Из этого следует вопрос: можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве именно как договор строительного подряда, в котором застройщик выступает в качестве генерального подрядчика, а участник долевого строительства в качестве заказчика?
Не соглашаясь с приведенной выше квалификацией, можно указать на то, что участник долевого строительства не имеет полномочий, которым наделен заказчик, выступающий стороной по договору подряда. Речь о таких полномочиях, как осуществлять контроль над ходом строительства, давать задания подрядчику и так далее. Также участник долевого строительства не обременен обязанностями заказчика: оказание необходимых для строительства услуг подрядчику, обеспечение его необходимыми строительными материалами и прочее.
В интересы застройщика не входит то, что участник долевого строительства будет оказывать влияние на ход строительства. Подобное,
несомненно, дезорганизует его. Совершенно неприемлемым было бы применение к отношениям, возникшим из договора участия в долевом строительстве, применение норм статьи 709 Гражданского кодекса РФ, то есть правил определения стоимости работ путем составления сметы.
Важным является и то, что при участии в долевом строительстве участник долевого строительства не предоставляет застройщику земельный участок под строительство. Вообще же предусмотренную статьей 747 Гражданского кодекса РФ обязанность заказчика предоставить подрядчику земельный участок под строительства нельзя назвать квалифицирующим условием договора строительного подряда, так как сама по себе она является дополнительной обязанностью и возникает не в каждом конкретном случае. При заключении договора строительного подряда стороны могут прийти к тому, что подрядчик создает на своем земельном участке объект недвижимости и в дальнейшем передает его как конечный результат в собственность заказчика вместе с построенным на нем объектом.
Приводимых в цивилистике аргументов в пользу рассматриваемого договора как договора, направленного именно на выполнение работ, не хватает для получения неоспоримых выводов.
Во-первых, неубедительно звучит утверждение, что действия застройщика направлены, прежде всего, на выполнение работ, так как в период строительства между сторонами имеется определенная связь. В результате конкретный объект недвижимости передается в собственность. При исследовании природы гражданско-правовых договоров необходимо акцентировать внимание не на внешних действиях конкретной стороны, а именно на экономическом или юридическом результате, который является целью для обоих контрагентов. Направленность — это цель, которую преследуют стороны, вступая в правоотношения. Не нужно путать ее с внешним поведением сторон, средствами ее достижения.
Во-вторых, сомнительным является аргумент пропорциональности части объекта недвижимости и вложенных денежных средств. Суть в том, что нет никаких принципов определения стоимости участия в долевом строительстве.
В-третьих, утверждение о том, что процесс строительства охвачен интересами контрагентов, так как они связаны во время него, практически никак не аргументировано. Договор участия в долевом строительстве имеет свою специфику. Она заключается и в том, что договор действует, пока строительство не завершено, однако участник нуждается не в выполнении для него работ застройщиком, а именно в получении готового к эксплуатации объекта в собственность. Участнику долевого строительства никак не важен сам процесс строительства, поэтому он не определяет направленность договора, не является источником формирования правовых норм.
Стороны договора участия в долевом строительстве стремятся к определенному экономическому результату. Для застройщика такой результат — получения денежных средств, дольщиком — передача ему после завершения строительства объекта долевого строительства. Также можно выделить юридический результат, который для застройщика будет заключаться в получение денежных средств именно на безвозвратной основе, а для участника долевого строительства в получении объекта недвижимости в собственность.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Важно понимание того, что строительство объекта в данном случае является не целью договора, а только лишь средством достижения его цели. Участвуя в договоре долевого строительства, участник долевого строительства получает возможность приобрести объект недвижимости по цене значительно ниже той, которую необходимо заплатить за уже готовую недвижимость, а для застройщика выгода заключается в том, что он может организовать строительную деятельность без привлечения собственных или кредитных денежных средств.
Строительство объекта — это промежуточное действие, как с экономической, так и юридической позиции. Воля сторон направлена не на процесс, а на результат.
А.А. Пронина отмечала, что правовое регулирование отношений по договору участия долевого строительства основывается на привлечении денежных средств физических и юридических лиц к долевому строительству и возникновении у них права собственности на созданные за счет этих денежных средство объекты.
Своими действиями застройщик оказывает любые услуги, связанные со строительством и иными необходимыми работами. Сам объект долевого строительства не конкретизирован, а, следовательно, до осуществления строительства точно определить материальный объект долевого строительства, который может быть как жилым, так и нежилым помещением, невозможно. В связи с этим каждый договор долевого строительства в обязательном порядке содержит адрес расположения строительного объекта, указание на количество секций и этажей, строительный номер помещения, его проектную площадь. Как правило, к договору участия в долевом строительстве прикладывается копия поэтажного плана помещения. Данный документ позволяет определить, где будет находиться помещение в построенном застройщиком здании.
Предмет договора участия в долевом строительстве является его главным квалифицирующим признаком. Указанный договор заключается именно в отношении части здания. При этом эта часть здания не может быть построена как самостоятельный объект. Имеет место быть обязательство, основанное на признаке. Для того чтобы понять, дает ли оно право считать его признаком строительного подряда или все же есть необходимость его квалификации как самостоятельного правоотношения, нужно рассмотреть два фактора.
Л.В. Гусейнова указывает на то, что предмет договора участия в долевом строительстве необходимо определять посредством индивидуализации предмета исполнения и установления характера договора.
В первую очередь следует обратить внимание на то, что договор может быть назван видом другого договора, в том случае, если нормообразующий признак последнего в нем сохранен. Нормы строительного подряда обуславливаются признаком создания объектов недвижимости в независимости от их особенностей (не имеет значения, создается целый объект или только его часть), следовательно, названный признак, проявляющийся также и в договоре участия в долевом строительстве, является аргументом в пользу признания последнего разновидностью договора строительного подряда.
Вторым фактором, рассмотрение которого необходимо для разрешения поставленного вопроса, является то, что в определенных случаях те правоотношения, которые содержат квалифицирующий признак родового обязательства, нуждаются в отдельном рассмотрении в том случае, если их специфика не позволяет применять те нормы, которые обусловлены родовым признаком. Из этого следует, что если нормы договора участия в долевом строительстве оказали на его регулирование столь сильное влияние, что сделали недопустимым применение к нему правил подряда, то его можно рассматривать только как самостоятельный договор, хотя и сохранивший некоторые признаки строительного подряда.
Предмет договора участия в долевом строительстве — часть здания, которая не может быть построена как самостоятельный объект. Следовательно, нормы законодательства об участии в долевом строительстве должны распространяться на все договоры, предметом которых он является.
Определенные особенности должны быть только основанием для выделения отдельных видов подобного рода договоров. В качестве примера можно указать на то, что возможно деление договоров участия в долевом строительстве по субъекту на те, в которых дольщиком выступает потребитель (лицо приобретающее объект долевого строительства для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) и на те, в которых дольщиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключающий договор участия в долевом строительстве для целей, связанных с его предпринимательской деятельностью. Для дольщиков-потребителей предусмотрено специальное дополнительное регулирование, связанное с применением норм законодательства о защите прав потребителей.
Из изложенного выше следует, что договор участия в долевом строительстве имеет определенные признаки договора купли-продажи, договора об оказании услуг, договора строительного подряда, но не может быть отнесен ни к одному из них, так как имеет свою специфику. Он предполагает передачу объекта в будущем, однако на момент заключения договора такой объект не существует, что отличает его от договора купли-продажи. Результатом его является не сам процесс строительства, а передача застройщиком в собственность участнику долевого строительства объекта недвижимости. Данное обстоятельство не позволяет квалифицировать его как договор об оказании услуг. От договора строительного подряда договор участия в долевом строительстве в первую очередь отличается тем, что участник долевого строительства никак не влияет на процесс строительства, не контролирует его.
1.3 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Сегодня договор участия в долевом строительстве является распространенным видом гражданско-правового договора. В первую очередь его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016).
Актуальным всегда был и остается вопрос не просто об обеспечении граждан жильем, а об обеспечении комфортным жильем. Он был и в дореволюционный период, был и в советское время, существует и сегодня. Сегодня жилищными условиями недовольны более половины граждан страны. Большая проблема связана с недостаточностью денежных средств для приобретения жилья надлежащего качества27.
Предпосылки возникновения тех отношений, которые связаны с участием в долевом строительстве, во многом имеют связь именно с потребностью человека в улучшении жилищных условий или в жилье как таковом. Возникновение договора участия в долевом строительстве во многом обусловлено развитием договора строительного подряда, который был известен еще в Древнем Риме. Изучение развития института участия в долевом строительстве, а также определение путей его усовершенствования невозможны без изучения истории его становления.
В нашей стране он появился примерно в 1930 году. Появление связано с передачей местным Советам средств социалистических организаций. Заключались соглашения на строительство, по которым на организации возлагались функции застройщиков.
Существенные условия отражались в протоколах к ним. Важно отметить, что в указанных соглашениях граждане не могли принимать участия, так как строить для проживания они могли только индивидуальные жилые дома.
Долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве получило широчайшее распространение в советское время. Для указанной системы финансирования было характерным централизованное распространение бюджетных средств для целей, непосредственно связанных со строительством государственного жилья, которое в дальнейшем предоставлялось гражданам, нуждающимся в нем.
В 1960-е годы широкое распространение получили коллективы индивидуальных застройщиков. Они являлись первыми аналогами современных застройщиков. Сама по себе организация подобного рода коллектива напоминала существующий сегодня договор простого товарищества.
Позднее стали создаваться жилищно-строительные кооперативы. Их цели были связаны с созданием и эксплуатацией возводимых домов. В члены принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Устав кооператива определял его цели, порядок финансирования и прочее. Способ определения цены договора имел существенные отличия от того, который применяется сегодня.
Указанные кооперативы получала финансирование от государства. Получаемое жилье распределялось между гражданами. Жилищный вопрос в то время имел первостепенное значение, поэтому контроль на государственном уровне был неизбежен. К началу экономических реформ в нашей стране практически полностью отсутствовали рыночные механизмы, которые позволяли бы организациям, а также гражданам решать жилищные проблемы самостоятельно.
Государство выступало и как застройщик, и как заказчик.
Со временем институт частной собственности укрепился. Вовлечение граждан в непосредственное участие в долевом строительстве было неизбежно. Много новых возможностей появилось после принятия Гражданского кодекса РФ. Возможность заключения договора по принуждению стала недопустимой, система плановых договоров была отвергнута. Приобрести жилье стало можно через инвестирование.
В конце 1990-х годов получили широчайшее распространение отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан в строительство недвижимости. Привлекались как средства организаций, так и средства граждан. Постепенно уменьшалась доля государственного участия.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Следствием всему этому стало увеличение объемов, а также темпов строительства объектов недвижимости, в том числе и многоквартирных домов. Преимущественно все осуществлялось именно на долевых началах. Строительство было очень затратным.
Отношения участия в долевом строительстве со временем приобрели массовый характер. Прямого правового регулирования длительное время не существовало. В результате этого появились многочисленные случаи злоупотребления как со стороны застройщиков, так и со стороны участников долевого строительства. Изобретались новые схемы привлечения денежных средств. При этом отношения, как правило, регулировались двухсторонними договорами.
В соответствии в Конституции РФ, каждый имеет право на жилье. Данное положение во многом помогло сформировать отношения, связанные с участием в долевом строительстве в том виде, в котором они существуют сегодня. Конституцией РФ установлено также и то, что органы государственной власти и местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство, предпринимать усилия для создания условий, в которых можно было бы осуществлять права на жилище.
Президент Российской Федерации В.В. Путин в 2005 году послании Федеральному Собранию повышение качества жизни граждан обозначил как приоритет государственной политики. В центре внимания оказалась жилищная ипотека. Было указано, что данная цель должна быть достигнута посредством реализации наиболее важных проектов в областях образования, здравоохранения и жилья.
Во многих развитых странах жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования. В России кредитная система является слабой, а платежеспособность населения низкая. Во многом именно этим и обусловлен низкий спрос на жилье.
При этом участие в долевом строительстве становится чуть ли не единственным способом улучшения жилищных условий.
Застройщики привлекают денежные средства на стадии начала строительства, так как опасаются проблем с ликвидностью уже построенных ими объектов недвижимости.
Предпосылки создания закона, регулирующего участие в долевом строительстве, связаны с обманом в данной сфере, нецелевым использованием денежных средств и многими другими проблемами. Необходимо было повысить государственные гарантии защиты потребителе, которые желают приобрести жилое помещение путем финансирования строительства.
Также необходимость принятия также была обусловлена и отсутствием норм, регулирующих рассматриваемые отношения. По сути стороны исходили из принципа свободы договора, то есть заключали договоры, не предусмотренные законом, но ему не противоречащие.
Также нововведением стала обязательная государственная регистрация договора. На сегодняшний день незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не может быть признан заключенным. Регистрируется как сам договор, так и последующий переход объекта в собственность.
Правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, выделились из иных гражданских правоотношений. Договор участия в долевом строительстве, стал документом, непосредственно их регулирующим. В законодательстве он закреплен как самостоятельный договор. Его существенные условия строго определены.
Позднее принято Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (ред. от 16.01.2007).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В случае если участником долевого строительства является потребитель, то есть лицо, приобретающее для нужд, которые не имеют связи с предпринимательской детальностью, отношения дополнительно регулируются Федеральным законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 13.07.2015). Наиболее важным в данном случае является то, что в случае нарушения его прав, участник долевого строительства, являющийся потребителем может дополнительно требовать:
-компенсацию морального вреда;
-штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворение требований потребителя;
-неустойки за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков и так далее;
-неустойку за нарушение срока возврата денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве.
Отношения, связанные с участием в долевом строительстве, отчасти регулируются и Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015).
В данном случае речь о правилах, установленных при регистрации договоров, последующего перехода права собственности на объект, залога на земельный участок, на котором осуществляется строительство и так далее. В частности применимы ст. ст. 25, 25.1 указанного закона.
Участие застройщиков в обществах обязательного страхования регулируется нормами Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (ред. от 13.07.2015).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 05.10.2015) определяет порядок возникновения и прекращения ипотеки в силу закона. В данном случае относящиеся к рассматриваемому вопросу нормы права содержатся в статье 26 указанного закона.
Важнейшим инструментом на рынке первичного жилищного жилья в нашей стране является ипотечное кредитование. Оно стало неотъемлемой частью повседневной жизни. Ипотечное кредитование эффективно, так как возникающие при его использовании издержки меньше тех, что присутствуют при иных способах обеспечения жилья.
Участие в долевом строительстве в обязательном порядке связано с нормами «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
За нарушение прав участников долевого строительства предусмотрена административно-правовая ответственность. К нарушителю применяются нормы ст. 14.28 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.03.2016).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Уголовная ответственность за нарушение прав участников долевого строительства предусмотрена ст. 159, 160 «Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 01.05.2016).
Институт участия в долевом строительстве в нашей стране формировался достаточно долго. В прошлом в большинстве случаев в роли и застройщика, и заказчика выступало государство. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 01.05.2016)39 установил определенные правовые рамки, в которых должно осуществляться взаимодействие застройщиков и участников долевого строительства с целью наиболее полного соблюдения прав и тех, и других. Фактически он узаконил те отношения, которые существовали до его введения и проявлялись в различных формах. До сих пор жилищный вопрос продолжает быть приоритетным направлением государственной деятельности. Долевое строительство активно распространяется. При этом существует немало моментов, которые требуют корректировок и уточнений.
Глава 2. Проблемы договора участия в долевом строительстве
2.1 Защита сторон договора участия в долевом строительстве
Вопрос о гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязательств имеет большое значение. Чаще именно застройщики нарушают свои обязательства. Зачастую сложности возникают не только с привлечением к ответственности, но и с определением размера компенсаций за нарушение обязательств.
По мнению Я.А. Воробьевой, современный рынок переполнен недобросовестными застройщиками, собирающими денежные средства на строительство, при этом, не имея достаточной возможности по организации объектов долевого строительства.
А.С. Солощенко считает, что рассматривая проблемы защиты участников долевого строительства, необходимо делать акцент именно на защите прав граждан-участников (потребителей), так как их фактическое и правовое положение представляется наиболее уязвимым с точки зрения возможного нарушения права.
Потребителем в рассматриваемом контексте является лицо, которое заключает договор участия в долевом строительстве для удовлетворения нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. С точки зрения законодателя именно дольщик-потребитель является наиболее слабой стороной, следовательно, он больше всех нуждается в защите. Для него устанавливаются особые размеры неустойки, повышенный размер компенсации при расторжении договора и так далее. Непременно стоит отметить и то, что если требования дольщика-потребителя не будут удовлетворены в добровольном порядке, то суд, руководствуясь п.6 ст.13 Федерального закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 13.07.2015)42, взыскивает в его пользу штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных сумм. В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что сам факт нарушения прав потребителя является основанием для взыскания компенсации морального вреда.
Анализ сложившейся судебной практики показывает, что наиболее распространенными нарушениями со стороны застройщика норм законодательства о долевом строительстве является следующее:
-нарушение сроков передачи объекта в собственность (независимо от получения разрешения на ввод в эксплуатацию);
-уклонение от обязательной регистрации договора участия в долевом строительстве;
-заключение с несколькими дольщиками договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-промедления или отказ от передачи объекта долевого строительства в собственность дольщика после получения необходимого разрешения на ввод в эксплуатацию;
-передача объекта в меньшем размере, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве;
-необоснованный односторонний отказ от договора;
-передача объекта с недостатками.
При всем этом имеет место быть существенное нарушение прав дольщиков, так как перечисленное ведет к недостижению их юридического интереса — к неполучению недвижимости в собственность или получению ее, но с отступлениями от условий договора (меньшая площадь, ненадлежащее качество).
Законодатель устанавливает для дольщиков-потребителей не только дополнительные неустойки, но и штраф за нарушение требований потребителя в добровольном порядке, возможность требовать компенсации морального вреда.
До сих пор нет каких-то четких ориентиров, позволяющих определить размер убытков в той мере, в которой это необходимо для справедливой защиты прав дольщиков, чьи права нарушены. Однако в законодательстве об участии в долевом строительстве содержится немало норм, позволяющих дольщикам не потерять денежные средства при заключении договоров.
Застройщик обязан в полном объеме возместить участнику долевого строительства все убытки, возникшие по причине нарушения им условий договора. Убытки возмещаются сверх неустойки. Важным является то, что размер убытков обязательно должен быть доказан именно участником долевого строительства. Упущенная выгода также подлежит возмещению.
Дольщик, как правило, вкладывает денежные средства при заключении договора или непосредственно при подписании договора, однако предполагается, что объект недвижимости он получит только через определенное время. Этот срок может рассчитываться не месяцами, а годами. Отсюда легко сделать вывод: если договор будет расторгнут через несколько лет и дольщик получит обратно те же самые деньги, что и уплатил при подписании договора, то он окажется в минусе. Причина в очень высоком темпе инфляций, а также росте цен на недвижимость.
Как показывает судебная практика, размер реального ущерба доказать намного проще, чем размер упущенной выгоды. Недоказанность размера приводит к тому, что суды отказывают в удовлетворении данного требования45. Зачастую дольщики передают застройщикам не собственные денежные средства, а ипотечные. В данном случае риски связаны не только с инфляцией, но и с тем, что придется переплатить проценты за пользование ипотечным кредитом. Многие кредитные договоры содержат условие о том, что процентная ставка будет уменьшена тогда, когда заемщик-дольщик произведет регистрацию объекта на себя. Следовательно, по причине промедления в передаче объекта в собственность, участник долевого строительства несет
убытки, связанные с необходимостью выплачивать повышенную процентную ставку по ипотечному кредиту. Разница между обычной процентной ставкой и пониженной при нарушении сроков передачи объектов в собственность взыскивается судами как убытки.
В некоторых случаях суд относит к убыткам и расходы дольщиков- потребителей по плате по договорам коммерческого найма. При этом важно, что суды в большинстве случаев отказывают в возмещении такого рода убытков, если у участника долевого строительства уже имелось помещение в собственности. В таких случаях причинно-следственная связь между убытками, связанными с внесением платежей по договору коммерческого найма и нарушением сроков передачи объекта долевого строительства в собственность, признается отсутствующей.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 25 июня 2015 года по делу 2-4739/201546 удовлетворены требования истца в части взыскания убытков. Суд счел требование обоснованным, указав, что имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что у истца отсутствует собственное жилое помещение. Также было установлено, что истец для внесения платы по договору участия в долевом строительстве была вынуждена продать принадлежащее ей жилое помещение.
Участники долевого строительства наиболее часто сталкиваются с такими нарушениями их гражданских прав застройщиками как несвоевременная передача объекта долевого строительства. Существуют меры, которые стимулируют застройщика на своевременное исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016)47, за несвоевременную передачу объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Доля дольщиков-потребителей установлена неустойка в двойном размере.
В соответствии с п. 1 ст. 300 Гражданского кодекса РФ, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
При всем этом заявленная к взысканию неустойка часто уменьшается судами. Как правовое основание для уменьшения размера неустойки суды приводят нормы стати 333 Гражданского кодекса РФ.
Следует обратить внимание на позицию Верховного суда Российской федерации. В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» содержатся важные разъяснения относительно возможности судов уменьшать неустойку в тех случаях, когда речь идет о взыскании в пользу потребителя. Наиболее значимо то, что Верховный суд Российской Федерации признал недопустимым необоснованное уменьшение размера неустойки, указав, что оно возможно только в исключительных случаях и при обязательном наличии ходатайства со стороны должника об ее уменьшении. Также Верховным судом указано, что в решении суд, рассмотревший дело по существу, обязан указать мотивировку того, в связи с чем размер неустойки, взыскиваемой в пользу потребителя, уменьшен.
В Постановлении отражена позиция Верховного суда Российской федерации, однако указание на его пункт никогда не являлось гарантией того, что неустойка не будет уменьшена. Суд при наличии ходатайства об уменьшении ее размера со стороны застройщика может уменьшить неустойку, приведя в мотивировочной части практически какое угодно основание.
При рассмотрении вопроса о неустойке важно обратить внимание и на Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015). Верховный суд указал, что неустойка может быть уменьшена в том случае, если суд придет к выводу об ее явном несоответствии последствиям нарушенных обязательств, выразившихся в несвоевременной передаче объекта долевого строительства.
При анализе судебной практики можно прийти к выводу, что заявленная неустойка чаще всего снижается произвольно. При этом суды, как правило, руководствуются бессистемными и неясными мотивами. Верховный суд предлагает нижестоящим судам уменьшать неустойку только в так называемых «исключительных случаях». Суды же под ними понимают самые разные обстоятельства, которые нередко напрямую противоречат действующему законодательству. Рассматривая дела одной и той же категории, а зачастую и основанные на однородных требованиях к одним и тем же ответчикам, судьи применяют разный подход к механизму расчета неустойки, расчету периода ее взыскания.
Суды часто ссылаются на то, что поводом для снижения неустойки послужила явная несоразмерность последствия нарушения обязательств ее размеру, однако практически никогда не разъясняют, в чем именно заключается эта несоразмерность. Фактом является то, что законодатель так и не дал конкретных объяснений и критериев того, в какой ситуации можно говорить о несоразмерности, а также того, до каких пределов может быть снижена неустойка. Все эти вопросы остаются на усмотрение суда. Именно поэтому в практически одинаковых делах можно наблюдать решения коренным образом отличающиеся друг от друга.
К примеру, при вынесении решения по гражданскому делу № 2-2497/2014 от 2 июня 2014 года Вологодский городской суд уменьшил размер взыскиваемой неустойки, исходя из того, что неустойка не является способом извлечения прибыли. Не указывается какой именно «исключительный случай» стал основанием для размера взыскиваемой суммы.
Сделать какое-то более менее верное предположение об исходе того или иного дела, связанного с взысканием неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, лишь исходя из судебной практики того субъекта Российской Федерации, в котором рассматривается конкретное дело. Практика в субъектах действительно может разниться.
Необходимо также отметить и то, что Гражданский кодекс РФ в редакции существовавшей до вступления в законную силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы статьи 333 Гражданского кодекса РФ имеют большое отличие от тех норм данной статьи, которые существовали ранее. В частности, ранее указывалось на то, что при несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить ее. В редакции на сегодняшний день дополнительно указывается, что в случае, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, уменьшение ее возможно только по ходатайству должника. Пунктом 2 этой же статьи поясняется, что уменьшение договорной неустойки возможно лишь в том случае, если взыскание неустойки приведет к получению кредитором необоснованной выгоды.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Последнее время наблюдается изменение судебной практики по вопросу взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительство. Суды действительно стали реже уменьшать ее. Логичным предположением является то, что подобное происходит именно по причине появления новой редакции статьи 333 ГК РФ.
Октябрьский районный суд города Архангельска решением от 27 июля 2015 года по гражданскому делу 2-6168/201554 удовлетворил требование истца о взыскании неустойки в полном объеме, указав на то, что в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Также Суд пояснил, что по смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований для снижения неустойки с учетом критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Принимая во внимания вышеизложенные обстоятельства дела, срок неисполнения обязательства, Суд не нашел оснований для уменьшения размера неустойки.
При рассмотрении спора в арбитражных судах в значительной мере необходимо опираться на нормы Постановления Пленума ВАС от 22.12.2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» (далее — Постановление 81). Данное постановление имеет большое значение. Так как пресекает возможность вольной трактовки арбитражными судами критериев несоразмерности. В пункте 2 указанного постановления говорится, что уменьшение возможно только по ходатайству должника. Верховный суд Российской Федерации указывает на то, что ненадлежащее исполнение или неисполнение должником своих обязательств приводит к неправомерному пользованию им чужими денежными средствами. Делая выводы, Верховный суд Российской Федерации указывает на то, что размер неустойки не может быть меньше той суммы, которая была бы начислена на сумму задолженности, исходя из ставки рефинансирования.
Предусматривается возможность дольщика расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в определенных случаях. К таким случаям относят:
-нарушение срока передачи объекта долевого строительства на два месяца;
-передача объекта долевого строительства с нарушением существенных требований к качеству;
-нарушение застройщиком обязательств, возникших по причине передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества;
-в случаях связанных с прекращением поручительства, предусмотренных п.3 ст.15.1 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016);
-в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Также договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию участника через суд. Само по себе расторжение договора в одностороннем порядке нельзя назвать гражданско-правовой ответственностью, однако она влечет для застройщика определенные негативные последствия. При расторжении договора по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 1.1 ст. 9 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 01.05.2019)57, застройщик выплачивает сверх денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, проценты за пользование этими денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Дольщику-потребителю данные проценты выплачиваются в двойном размере. Начало начисления процентов — внесение их участником в денежных средств либо их части счет цены договора, окончание — день возврата данных денежных средств.
Вологодский городской суд в апелляционном определении от 17 февраля 2016 года по гражданскому делу № 33-963/201658 указал на то, что суд первой инстанции, установив факт нарушения ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания неустойки и штрафа, так как возникшим правоотношениям должны быть применены нормы законодательства о защите прав потребителей.
В случае если объект построен, но его качество не соответствует условиям договора, участник долевого строительства может отказаться от его приемки, выдвинув требование об устранении недостатков, соразмерного уменьшения стоимости или иных требований предусмотренных законодательством. При этом неустойка за нарушение сроков будет начисляться, если само по себе требование дольщика является обоснованным.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Вопрос по поводу явных недостатков должен быть решен при приемке. Дольщик, подписавший акт приемки-передачи соглашается принять ее в том состоянии, в котором она находится. При этом на переданный объект устанавливается гарантийный срок. Он не может быть менее пяти лет.
Исходя из смысла действующего законодательства, участник долевого строительства, обнаруживший в переданном ему объекте скрытые недостатки в течение гарантийного срока имеет право предъявить застройщику следующие требования:
-соразмерно уменьшить цену договора;
-возместить свои расходы на устранение недостатков;
безвозмездно устранить недостатки в разумный срок.
При выявлении существенных недостатков, как и при отказе застройщика от исполнения своих обязательств в связи с их обнаружением, участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Следует отметить, что под существенными понимаются такие недостатки, которые не могут быть устранены, не могут быть устранены без несоразмерных денежных или временных затрат, проявляются неоднократно и так далее.
Застройщик будет освобожден от обязательств только в том случае, если докажет что недостатки возникли по обстоятельствам, которые имели место быть после передачи объекта дольщику или по причинам, возникшим после этого момента.
Дольщик-потребитель в случае неисполнения застройщиком обязательств, связанных с недостатками в переданном объекте, может использовать нормы третьей главы Федерального закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 13.07.2015). В качестве примера можно привести то, что при нарушении сроков безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также иных требований дольщика-потребителя застройщик должен уплатить неустойку.
С.Р. Лебедева считает, что существующий закон не способен в полной мере защитить интересы участника долевого строительства от проблем, которые могут возникнуть в результате действий застройщика. На сегодняшний день не существует полной гарантии того, что объект будет достроен в срок и не будет содержать недостатки. Нет даже абсолютной гарантии того, что он вообще будет достроен.
Ответственность несет не только застройщик перед дольщиками, но и наоборот. Конечно же, застройщик организует деятельность по строительству в первую очередь именно по той причине, что желает получить определенное вознаграждение за свою деятельность. Следовательно, законодатель обязан был предусмотреть его право требовать плату по заключенным договорам, также неустойку за неисполнение обязательств по ее внесению в срок.
Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат, связанных со строительством, а также денежных средств, являющихся оплатой услуг застройщика. По условиям договора оплата может производиться единовременным платежом или по частям. Застройщик может требовать с участника долевого строительства в случае невнесения платежа в установленный срок неустойку в размере одной трехсотой одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от суммы просроченного платежа.
Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке следующие:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
-просрочка единовременного платежа более чем на два месяца, в случае, когда плата по договору вносится одним платежом;
-систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, в случае, когда договором предусмотрена оплата по частям.
При этом на застройщика возлагается обязанность предупреждать участника долевого строительства о необходимости своевременного внесения денежных средств. Расторжение договора застройщиком возможно только после направления дольщику уведомления. В случае если застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, он обязан в течение десяти дней после его расторжения вернуть дольщику все уплаченные денежные средства.
Нередко встречаются ситуации, когда дольщик намеренно уклоняется от приемки объекта долевого строительства, желая получить неустойку. В таком случае застройщик должен составить односторонний акт приемки-передачи.
Если оснований для отказа в приемке не было, дольщик не сможет получить неустойку в судебном порядке.
Из вышеуказанного следует, что действующее законодательство охраняет права и законные интересы, как участников долевого строительства, так и застройщиков. При этом акцент делается именно на охране участников долевого строительства, являющихся потребителями. Судебная практика по делам, основанным на нарушении прав участников долевого строительства обширна, однако она не является единообразной и постоянно меняется.
2.2 Риски, связанные с участием в долевом строительстве
В сфере долевого строительства на сегодняшний день существует большой денежный оборот. Конечно же, это привлекает не только добросовестных, но и недобросовестных застройщиков. Часто застройщики направляют денежные средства, предназначенные для финансирования одних объектов на финансирование других. В некоторых случаях застройщик в целях последующей продажи объекта по рыночной цене делает все возможное, чтобы дольщик самостоятельно расторг договор с ним.
Законодатель принимает меры для защиты прав дольщиков, однако нарушение прав дольщиков встречается достаточно часто. Неурегулированных законом вопросов до сих пор много. Недобросовестные застройщики используют пробелы законодательства для достижения личных целей. В результате многие граждане и организации прямо или косвенно теряют свои средства.
Как считает Я.В. Хромей, вопрос участия в долевом строительстве требует надежного законодательного обеспечения. Построения мошеннических схем и обмана поможет избежать только налаженная схема регулирования.
Обман дольщиков возможен как на стадии заключения договора, так и на завершающей стадии. Суть долевого строительства заключается в том, что застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта капитального строительства. Незаконных схем привлечения денежных средств дольщиков существует много. Вексельная схема является одной из наиболее распространенных.
По сути дела кто-либо дает застройщику денежные средства в долг. При этом застройщик обязуется не возвратить денежные средства, а предоставить кредитору построенный им объект, то есть предполагается погашение векселя именно путем передачи объекта недвижимости, стоимость которого равна полученной денежной сумме. Не стоит забывать, что в соответствии с действующим законодательством по векселю можно требовать только денежные средства. Исходя из этого, можно сделать вывод, что гарантий получения именно объекта недвижимости нет и быть не может. К тому же могут возникнуть серьезные проблемы в случае банкротства застройщика. Вексель имеет срок погашения. По его истечению получить что-то будет также проблематично. Нередко векселя выпускают юридические лица, которые не имеют статус застройщика.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Как отмечает П.Н. Кострикин, будучи правильно выстроенной схема привлечения денежных средств посредствам выдачи векселей может вполне соответствовать действующему законодательству, однако она все равно будет считаться «серой», так как предоставляет застройщику слишком большие возможности для обхода действующего законодательства об участии в долевом строительстве.
Рассмотрим еще одну схему обмана дольщиков. Суть в том, что застройщик предлагает заключить не договор, а именно предварительный договор участия в долевом строительстве. Противоречий закону здесь нет, но возможность обмана велика.
Не стоит забывать, что заключение договора долевого строительства возможно только тогда, когда застройщиком получено разрешение на строительство, размещения и опубликования проектной документации и выполнения иных обязательных действий, предусмотренных законодательством. Проектная документация является важным документом, содержащим всю необходимую информацию о застройщике, а также о проекте строительства. Застройщик осуществляет публикацию в газете или на официальном сайте в сети Интернет. Первый договор может быть заключен только спустя 14 дней с момента публикации. Также проектная документация
должна быть направлена в государственный орган, который в будущем буден осуществлять регистрацию договоров.
Чтобы все это выполнить необходимо время. Практически невозможно определить точную дату, когда можно будет заключить рассматриваемый договор на законных условиях. В связи с этим в условия предварительного договора застройщики, как правило, вносят не точную дату заключения основного договора, а указывают, что он должен быть заключен в течение определенного периода после наступления конкретного события. Такое определение срока заключения основного договора противоречит нормам статьи 190 Гражданского кодекса РФ. В данной статье указывается, что срок может быть определен событием, которое обязательно должно наступить. Указанные выше сроки к таким не относятся.
В итоге, срок предварительного договора будет считаться неустановленным, а в случае если срок такого договора не установлен, то он считается равным одному году. Срок истек — договор расторгнут, то есть застройщик безвозмездно пользовался чужими денежными средствами длительный период и не обязан платить за это проценты, так как они находились у него в соответствии с условиями договора. Без опасений можно заключать только такой предварительный договор участия в долевом строительстве, который предусматривает внесение денежных средств при заключении основного договора.
Еще одна схема обмана — передача объекта с явными нарушениями. Участник долевого строительства хочет получить объект недвижимости как можно скорее. Застройщики пользуются этим. Нередко участникам долевого строительства сообщается, что для оформления объекта долевого строительства в собственность необходимо делать технический паспорт, а для скорейшего завершения всех процедур нужно подписать акт приемки-передачи. Участники долевого строительства, желая получить поскорее результат, подписывают акт без замечаний. В этом акте может даже содержаться информация о том, что объект передан в чистовой отделке, хотя на самом деле это не так. Участник подписывает акт, полагая, что застройщик в дальнейшем сделает все так, как это было определено условиями договора, но подобного не происходит. Застройщик просто получает акт и прекращает какие-либо контакты с участником долевого строительства. Последний же уже не может ничего от него требовать, так как принял объект без замечаний.
Проблема установления надлежащего уровня гарантий прав участников долевого строительства, а также обеспечения обязательств застройщика в настоящее время стоит строго.
Залог является одним из способа обеспечения обязательств застройщика. Залоговые отношения между участниками долевого строительства и застройщиком, прежде всего, регулируются нормами главы 23 Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 05.10.2015).
Указанный залог именуется в цивилистике законным залогом. Это обусловлено тем, что залоговые отношения возникают не в силу договорных отношений, а в силу императивных норм.
В силу нормы ст.13 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016), каждый участник долевого строительства становится залогодержателем прав застройщика на земельный участок, а также создаваемый на него объект недвижимости в момент регистрации договора участия в долевом строительстве. Застройщик в этот момент становится залогодателем.
Имеет место быть конструкция залога с множественностью лиц в обязательстве, которая предполагает активное обязательство, в котором каждый участник долевого строительства имеет полное право рассчитывать на удовлетворение за счет стоимости предмета залога своих требований.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
О.А. Кузьмина указывает на то, что между залогодателем и каждым отдельным участником долевого строительства не возникает отдельных самостоятельных залоговых правоотношений, так как все вместе участники являются фигурой одного залогодержателя. В подтверждение данного утверждения можно указать на то, что право на обращение взыскания на предмет залога у залогодержателей в рассматриваемой ситуации всегда возникает одновременно.
Как уже говорилось, с момента регистрации договора долевого строительства возникает право залога на земельный участок, на котором будет осуществляться возведение объекта долевого строительства. В связи с этим возникает спор, основанный на вопросе, имеет ли право застройщик без разрешения собственника предать в залог право аренды на арендуемый участок.
В силу норм п.1.1. ст.62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 05.10.2015) залог арендных прав на земельный участок возможен только в том случае, если собственник этого земельного участка даст отдельное разрешение.
Вообще же в случаях с долевым строительством необходимо мыслить шире. Собственник земельного участка, передавая его в аренду застройщику, не может не предполагать, что в дальнейшем арендные права станут предметом залога. Следовательно, согласие собственника здесь предполагается. Если исходить из обратного и придерживаться мнения, что необходимо получать отдельное разрешения собственника, то деятельность по строительству во многих случаях станет невозможной, так как собственники земельных участков, преследуя свои интересы, станут уклоняться от дачи согласия.
В случае установления предусмотренных законодательством оснований для обращения взыскания на предмет залога на застройщика возлагается обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Объект долевого строительства находятся в залоге у участника долевого строительства с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и сохраняется до момента передачи его в собственность участника. Речь уже идет не об общем залоге, а об индивидуальном. Предмет залога — помещение, которое должно быть передано по конкретному договору. При этом законодатель не определяет момент, когда именно прекращается залог на земельный участок.
По мнению Е.А. Яблочкиной, с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, участник долевого строительства имеет право залога на объект долевого строительства, который включает в себя также общее имущество с входящим в его состав земельным участком. По сути, возникает коллизия, так как земельный участок уже дважды находится в залоге.
В застройщик имеет право без согласия участников долевого строительства закладывать предмет залога банку, для целей обеспечения возврата кредита, который получен на строительство объекта. В случае обращения на предмет взыскания банк-залогодержатель вправе наравне с участниками долевого строительства получить удовлетворение своих требований из предмета залога. Для участников долевого строительства это невыгодно, так как размер удовлетворения их требований снизится за счет удовлетворения требований банка. Имеет место быть ущемление гарантий прав участников долевого строительства.
Срок, когда становится возможным обращение взыскания на заложенное имущество, определен ч.1 ст.14 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 01.05.2016). Он не может наступить ранее шести месяцев с момента, когда объект долевого строительства должен был быть передан или с момента приостановки или прекращения строительства при обстоятельствах, которые свидетельствуют о том, что передача не будет осуществлена в установленный срок.
И.А. Дубровская отмечает, что на практике стоимости залога, как правило, не хватает даже для того, возвратить дольщикам средства, уплаченные ими при заключении договора участия в долевом строительстве, не говоря уже о возможности хотя бы частичного возмещения убытков.
Нарушение сроков передачи объекта всегда приводит к тем или иным убыткам. У участников появляется право требовать неустойку. Законодатель разумно определил срок, ранее которого нельзя обратить взыскание на предмет залога, так как у застройщика должен быть шанс реабилитироваться.
Стоит учесть и то, что не все участники долевого строительства заинтересованы в расторжении договора — для многих единственной выгодой является именно получение объекта недвижимости в собственность. Важной проблемой долевого строительства является соблюдения интересов тех, кто хочет получить деньги и тех, кто хочет получить объект недвижимости. Учесть интересы всех и сразу невозможно. Если участником долевого строительства при обращении взыскания на предмет залога не заявлены денежные требования, причитающаяся ему сумма зачисляется на депозит нотариуса. Можно сделать вывод, что законодатель пренебрег интересами участников, желавших получить объект в собственность.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
По сути, выполнение главной обязанности застройщика, выражающейся в передаче объекта долевого строительства в собственность, никаким залогом не обеспечивается. Имеет место быть только обеспечение залогом денежных требований.
Залог является обязательным способом обеспечения обязательств. Застройщик самостоятельно определяет один из дополнительных способов обеспечения своих обязательств. Предлагаемые законодателем варианты:
-поручительство банка;
-страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Следует обратить внимание на то, что банк-поручитель должен соответствовать достаточно высоким требованиям. Это говорит о высоком уровне надежности такого поручителя. Банк несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. Из этого следует, что банк должен помочь застройщику вернуть денежные средства, полученные последним по договорам участия в долевом строительстве, но не несет ответственности в случае предъявления участниками долевого строительства застройщику требований о выплате неустойки, возмещении убытков и так далее.
Поручительство банка устанавливается на срок, который доложен превышать срок передачи объекта долевого строительства не менее чем на 2 года.
Законом не предусмотрено прекращение поручительства даже в том случае, если изменились обязательства по договорам участия в долевом строительстве. Возникшие в связи с этим неблагоприятные последствия для банка также не являются основанием для его прекращения.
Но существуют и отрицательные характеристики банковского поручительства. К сожалению, лишь некоторые банки изъявляют желание быть поручителями по обязательствам застройщиков. Причина в слишком высоких финансовых рынках. Случаи банкротства застройщиков не редкость. Если банк и дает поручительство, то определяет немаленькую цену. Конечно же, денежные средства, потраченные на поручительство, застройщик возвращает за счет дольщиков.
Еще одним минусом является то, что банки не стремятся исполнять свои обязательства по договору поручительства. То есть если денежные средства и выплачиваются участникам долевого строительства, то только через суд. Банк также обеспечивает только лишь обеспечение застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства. Обеспечение исполнения главного обязательства застройщика (передача объекта недвижимости в собственность) здесь также не предусмотрено.
Депутатом государственной думы А.Г. Аксаковым внесено в разработанном им законопроекте №378291-6 от 6 ноября 2013 года предложение, согласно которому поручительство банка заменяется институтом банковской гарантии. Плюс банковской гарантии в том, что гаранту ее очень сложно оспорить.
Данный способ обеспечения обязательств застройщика может быть действительно эффективным75.
С 1 января 2014 года обеспечение исполнения обязательств застройщиком может быть осуществлено за счет обязательного страхования ответственности. То есть застройщик должен принять участие в обществе взаимного страхования (далее — ОВС) гражданской ответственности. Вариантом является заключение соответствующего договора со страховой компанией. Указанная страховая компания должна соответствовать требованиям, указанным в ст15.2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 01.05.2016).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Образование ОВС происходит в порядке, установленном Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (ред. от 13.07.2015). Учредителями могут быть только застройщики, количество которых превышает тридцать. Они должны соответствовать требованиям, которые установлены в указанном законе. На сегодняшний день существует только одна такая некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Минусы в том, что добросовестные застройщики не имеют интереса отвечать за действия их недобросовестных партнеров.
Из этого следует, что заключение договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией для застройщика является более предпочтительным вариантом, чем участие в ОВС. Страховая компания должна соответствовать определенным требованиям: существование на рынке более пяти лет, наличие не менее четырехсот миллионов собственных денежных средств и так далее.
Здесь тоже есть минусы. Основной заключается в том, что страховые компании, как и банки, не желают связываться с застройщиками. Причины этого нежелания связаны чаще всего с тем, что у страховщика нет никакой возможности хоть как-то контролировать деятельность страхователя, неопределенность финансовых рисков и невозможность предугадать их и так далее. Страховщики, соглашаясь сотрудничать с застройщиками, устанавливают для них высокие тарифы. Результат негативно сказывается как на участниках долевого строительства, так и на самом строительстве в целом.
Участие в долевом строительстве на сегодняшний день не является абсолютно безопасным. Недобросовестные застройщики часто используют данный институт для достижения собственных целей, привлекая денежные средства граждан и организаций, но, не ставя для себя конечной целью реальную передачу объектов недвижимости им в собственность. Нарушение требований законодательства имеет место быть как при заключении договоров, так и при непосредственной передаче объектов. Предусмотренные законодательством меры в основном позволяют обезопасить участников долевого строительства в ситуациях, когда строительство не завершено и продолжение его является невозможным, однако надежной защиты от ненадлежащего исполнения застройщиком условий договора не существует.
Заключение
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Проблема нехватки доступного и комфортного жилья, а также иной недвижимости возникла не несколько лет назад, а еще в дореволюционном периоде.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) либо объект недвижимости и после получения необходимого разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить определенную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома либо иного объекта недвижимости.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве законодатель относит срок передачи объекта, цену договора, порядок уплаты цены договора, срок уплаты цены договора, способы обеспечения обязательств застройщика, гарантийный срок.
В случае отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, договор участия в долевом строительстве является незаключенным. Договор участия в долевом строительстве возмездный, консенсуальный, срочный, двухсторонний. Данное утверждение является спорным, так как у некоторых авторов существуют иные точки зрения на этот счет.
Договор участия в долевом строительстве имеет собственные признаки. Они позволяют определить его место в системе гражданско-правовых договоров. Он обладает признаками и договора строительного подряда, и договора об оказании услуг, и договора купли-продажи. При этом его нельзя отнести ни к одному из перечисленных. Определенное сходство с договором строительного подряда заключается в том, что в результате должен быть передан готовый объект. Однако по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства не может никак влиять на строительную деятельность застройщика, который сам целиком и полностью контролирует ход строительства. Главное отличие от договора об оказании услуг заключается в том, что в итоге должен возникнуть конкретный результат. Схожесть с договором купли-продажи в том, что объект передается в собственность, а различие связано с тем, что при заключении договора участия в долевом строительстве объекта еще не существует. Следовательно, договор участия в долевом строительстве — самостоятельный гражданско-правовой договор.
Деятельность, связанная с привлечением денежных средств граждан и организаций для целей строительства объектов недвижимости получила законодательное закрепление только после принятия Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 13.07.2015). Также правовое регулирования осуществляется посредствам норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 13.07.2015), Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (ред. от 13.07.2015) и иных нормативно-правовых актов.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Законодательством предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве как для застройщика, так и для участника долевого строительства. В случае нарушения сроков передачи объекта участник долевого строительства имеет право требовать неустойку. При существенном нарушении сроков возможен односторонний отказ. Право на односторонний отказ возникает и в иных случаях. При передаче объекта ненадлежащего качества участник долевого строительства может требовать их безвозмездного устранения или выдвигать иные предусмотренные требования. Застройщик при нарушении обязанностей участника долевого строительства по уплате цены договора может требовать выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а в некоторых случаях и расторжения договора. Существуют и иные способы защиты законных прав и интересов сторон договора участия в долевом строительстве.
Участие в долевом строительстве сегодня намного безопасней, чем было раньше, однако случаи обмана участников долевого строительства встречаются до сих пор. Участник долевого строительства может быть обманут как при заключении договора, так и на его завершающей стадии. Недобросовестные застройщики используют для достижения своих целей вексельные схемы, предварительные договоры участия в долевом строительстве. В некоторых случаях они действуют, вынуждая участника долевого строительства отказаться о договора, либо передают некачественный объект, обманом заставляют подписать передаточный акт с отметкой об отсутствии претензий по качеству. Проблемы участия в долевом строительстве связаны и с обеспечением обязательств застройщиков. Земельный участок с момента регистрации договора находится в залоге у участников долевого строительства. Также важным способом обеспечения обязательств должно быть страхование гражданской ответственности застройщика либо же поручительство банка. Обеспечение обязательств застройщика необходимо рассматривать как важный способ установления гарантий для участников долевого строительства, позволяющий им не лишиться денежных средств.
Ценность работы заключается в том, что во время проведения исследования выявлены основные проблемы договора участия в долевом строительстве. Наиболее важной является проблема положения участников долевого строительства в случае неспособности застройщика исполнить свои обязательства по передаче объекта долевого строительства. В соответствии с действующим законодательством стоимость уплаченных по договору денежных средств возвращается участникам долевого строительства благодаря существующим способам обеспечения обязательств застройщика, однако данные способы обеспечения обязательств не рассчитаны на возмещение убытков, понесенных участниками долевого строительства. Данная проблема может быть решена посредствам внесения в действующее законодательство изменений, направленных на усовершенствование способов обеспечения обязательств застройщиков.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты и официальные документы:
2.Гражданский кодекс Российской Федерации: фед. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) — Москва: Эксмо, 2016. — 912 с.
3.Уголовный кодекс Российской Федерации: фед.закон от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996 — 13 июня.- Ст. 2954.
4.Земельный кодекс Российской Федерации: фед.закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001 — 25 октября.- Ст. 4147.
5.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях фед. закон от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.03.2016) — Москва: Омега-Л, 2016. — 480 с.
6.Жилищный кодекс Российской Федерации: фед. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016). — Новороссийск: Норматика, 2016.- 159 с.
7.О защите прав потребителей: фед. закон от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) — Москва: Эксмо, 2016. — 48 с.
8.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» фед. закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) — Москва: Проспект, 2016. — 80 с.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
9.Об ипотеке (залоге недвижимости): фед. закон от 16.07.1998 N 102- ФЗ (ред. от 05.10.2015) — Москва: Омега-Л, 2016. — 56 с.
10.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: фед. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005 — 31 декабря. — Ст. 40.
11.О взаимном страховании: фед. закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007. — 3 декабря. — Ст. 6047.
12.О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: фед. закон от 08.03.2015 N 42- ФЗ // КонсультантПлюс: справ.-правовая система / Компания «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.03.2016 г.).
13.О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 (ред. от 16.01.2007) // КонсультантПлюс: справ.- правовая система / Компания «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.03.2016 г.).
Учебники, монографии, статьи, диссертации:
14.Анохин, В. Гражданско-правовая и административно-правовая ответственность — основа гарантий исполнения договора участия в долевом строительстве жилья/ В. Анохин, Ю. Соколова// Хозяйство и право. — 2013. — № 7 (438). — С. 101-107.
15.Багамаева, А.М. Соотношение договора участия в долевом строительстве с иными видам гражданско-правовых договоров/ А.М. Багамаева // Вестник Дагестанского государственного университета. — 2011. — № 2. — С. 180-184.
16.Баяндурян, Г.Л. Взаимодействие рыночных и государственных регуляторов на рынке доступного жилья / Г.Л. Баяндурян, В.В. Багметов // Экономика и управление: проблемы, тенденции, перспективы развития — 2015. — С. 75-79.
17.Баяндурян, Г.Л. Взаимодействие рыночных и государственных регуляторов на рынке доступного жилья / Г.Л. Баяндурян, В.В. Багметов // Экономика и управление: проблемы, тенденции, перспективы развития — 2015. — С. 75-79.
18.Беляева, Н.А. Совершенствование способов обеспечения исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве/ Н.А. Беляева// В сборнике: Современные подходы к трансформации концепций государственного регулирования и управления в социально-экономических системах материалы 2-й Международной научно-практической конференции, в 2-х томах. /Отв. редактор А.А. Горохов. — Курск. — 2013. — С. 75-78.
19.Биньковская, А.А. Является ли договор участия в долевом строительстве публичным договором либо договором присоединения/ А.А. Биньковская // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. — 2013. -№ 10 (41). — С. 75-80.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
20.Бузун, Е.В. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве / Е.В. Бузун, М.Д. Бузун // Молодой ученый. — 2015. — № 9 (89). — С. 823-826.
21.Васканьянц, Ю.Ю. Некоторые приоритетные вопросы регулирования градостроительной деятельности. / Ю.Ю. Васканьянц //Уникальные исследования XXI века.- 2015. — № 5 (5). — С. 40-44.
22.Воробьева, Я.А. Защита прав участников долевого строительства/ Я.А. Воробьева// Вопросы науки.- 2014.- № 1 (6).- С. 131-137.
23.Белоусов, В.Н. Определение понятия «застройщик» в российском законодательстве/ В.Н. Белоусов// В сборнике: Защита частных прав: проблемы теории и практики материалы 3-й ежегодной международной научно- практической конференции./ под ред. Н. П. Асланян, Ю. В. Виниченко. Иркутск.- 2014.- С. 196-201.
24.Гладнева, Е.П. О договоре участия в долевом строительстве: цена, сроки и порядок уплаты/ Е.П. Гладнева // Вестник Воронежского государственного университета. Серия: Право. — 2015. — № 1 (20). — С. 114-118.
25.Гладнева, Е.П. К вопросу о сроках в договоре участия в долевом строительстве/ Е.П. Гладнева // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. — 2014. — № 12 (140). — С. 193-197.
26.Гладнева, Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве/ Е.П. Гладнева // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. — 2014. — № 11 (139). — С. 246-252.
27.Грызыхина, Е.А. О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве/ Е.А. Грызыхина // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2010. № 1. — С. 91- 95.
28.Гуреева М.А. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве/ М.А. Гуреева, О.В. Кудж// In Situ. — 2015.- № 4.- С. 94-99.
29.Гусейнова Л.В. Особенности заключения договора участия в долевом строительстве/ Л.В. Гусейнова // Юридический вестник ДГУ. — 2015. — № 4. — С. 118-120.
30.Дагужиев, М.Н. Правовые особенности договора участия в долевом строительстве/ М.Н. Дагужиев // Власть Закона. — 2014. — № 2 (18). — С. 157-161.
31.Дубровская, И.А. Застройщик плюс дольщик/ И.А. Дубровская // ЭЖ-Юрист. — 2013. — С. 35-39.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
32.Дьяконов, Р.Г. К вопросу о некоторых проблемах участия в долевом строительстве/ Р.Г. Дьяконов // Вестник Московского гуманитарно- экономического института. — 2015. — № 2. — С. 63-68.
33.Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве/ Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2013. — № 1 (137). — С. 84-90.
34.Евстратова, Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора/ Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 7 (154). — С. 93-101.
35.Гажа, Е.А. Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве/ Е.А. Гажа// Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. — 2011. — № 4 (96). — С. 327-332.
36.Гажа, Е.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики/ Е.А. Гажа // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. — 2011. — № 7 (99). — С. 214-218.
37.Заикина, О.П. Актуальные проблемы организации бухгалтерского учета при долевом строительстве объектов недвижимости/ О.П. Заикина // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. — 2015. — № 4 (76). — С. 5.
38.Золотова, Ю.С. Страхование финансового риска при участии в долевом строительстве объектов недвижимости/ Ю.С. Золотова, А.Г. Терещенко, Н.Р. Киметова // Строительство уникальных зданий и сооружений. — 2014. — № 10 (25). — С. 123-133.
39.Инхиреева, М.Н. Правовой статус участников долевого строительства в отношении нежилых помещений при банкротстве застройщика/ М.Н. Инхиреева.// European science.- 2015.- № 2 (3).- С. 56-59.
40.Карасева, Н.Ю. Правовая природа договора долевого участия в строительстве./ Н.Ю. Карасева// Вестник магистратуры. 2014. № 11-3 (38). С. 60-64.
41.Каховская, О.Е. Отражение в бухгалтерском учёте расходов на строительство объекта недвижимости в свете договоров участия в долевом строительстве./ О.Е Каховская// Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. — 2013. — № 8. — С. 40-44.
42.Козлова, Е.Б. Соотношение правовых интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости/ Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2014. — № 2-2 (40). — С. 95-98.
43.Кострикин, П.Н. Инвестиционное обеспечение развития недвижимости. Монография / Москва, 2015.- С. 232-240.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
44.Кострикин, П.Н. Совершенствование экономических механизмов реализации договоров долевого участия в строительстве / П.Н. Кострикин, Е.Р. Буадзе // Недвижимость: экономика, управление. — 2014. — № 3-4. — С. 30-33.
45.Кузьмина, О.А. Расторжение договора участия в долевом строительстве: правовые механизмы, предусмотренные федеральным законом/ О.А. Кузьмина// Научно-информационный журнал Армия и общество. — 2015. — № 3 (46). — С. 117-121.
46.Курова, Н.Н. Вопросы признания договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости незаключенным/ Н.Н. Курова, П.В. Тараканов// Вестник Тверского государственного университета.- Серия: Право. — 2016. — № 1. — С. 90-101.
47.Лебедева, С.Р. Защита дольщиков: необходимость совершенствования механизмов./ С.Р. Лебедева// Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 12 (159). — С. 65-68.
48.Лысенко, Е.С. Проблема определения размера неустойки в договоре долевого участия строительства недвижимости с участием граждан при нарушениях застройщиком сроков сдачи объекта/ Е.С. Лысенко// Вестник ВЭГУ. — 2014. — № 5 (73). — С. 32-38.
49.Некрасова, А.Е. Участие страховых организаций в процессе страхования ответственности застройщика/ А.Е. Некрасова // Science Time. — 2015. — № 8 (20). — С. 144-150.
50.Медведев, А. Три обмана в долевом строительстве: причины и последствия/ А. Медведев // В сборнике: Актуальные проблемы цивилистики Сборник научных статей. Юго-Западный государственный университет/ Отв. ред. В.Н. Сусликов. — Курск, 2014. — С. 94-98.
51.Пронина, А.А. Актуальные вопросы защиты прав дольщиков по договору долевого строительства/ А.А. Пронина// В сборнике: право и бизнес: конвергенция частного и публичного права в регулировании предпринимательской деятельности Сборник статей участников IV Ежегодной международной научно-практической конференции, посвященной памяти Заслуженного юриста РФ, доктора юридических наук, профессора Коршунова Н.М../ Ответственный редактор Ю.С.Харитонова. — Москва- 2015.- С. 612-619.
52.Павлова, Ю.А. Правовое регулирование деятельности участников долевого строительства/ Ю.А. Павлова// В сборнике: Перспективы развития российского государства и общества в современных условиях Материалы международной научно-практической конференции магистрантов./ Редакционная коллегия: В.Л. Чепляев, О.Н. Фомин, И.Б. Константинов, В.М. Долгов, В.В. Герасимова, О.И. Цыбулевская, Д.С. Велиева, О.Ю. Абакумов, Н.В. Моисеенко.- 2015. — С. 37-39.
53.Пахаруков, А.А. Субъективные права и обязанности застройщика/ А.А. Пахаруков, В.Н. Белоусов // Вестник Иркутского государственного технического университета. — 2013. — № 6 (77). С. 274-281.
54.Приказчикова, О.В. Вопросы государственно-правового контроля строительства объектов недвижимости в условиях рынка./ О.В.Приказчикова, А.В. Колошина// Государственное и муниципальное управление в XXI веке: теория, методология, практика. — 2016. — № 21. — С. 64-69.
55.Романенкова, Н.Д. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве жилых домов/ Н.Д. Романенкова // В сборнике: VI Найденовские чтения. Инновационные процессы и культура предпринимательства на потребительском рынке товаров и услуг Международная научно-практическая конференция. Сборник научных статей преподавателей, аспирантов и студентов: в 2-х частях/ Под редакцией Ю.В. Рагулиной; Московская академия предпринимательства при Правительстве Москвы. — 2014. — С. 221-222.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
56.Романец, Ю. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданских договоров/ Ю. Романец // Хозяйство и право. — 2013. — № 6 (437). — С. 87-91.
57.Рыбин, С.В. Правовой статус сторон договора об участии в долевом строительстве/ С.В. Рыбин// Пробелы в российском законодательстве. — 2011. — № 1. — С. 74-76.
58.Солошенко, А.С. Актуальные проблемы защиты прав участников долевого участия в строительстве/ А.С. Солошенко// В сборнике: II Балтийский юридический форум «Закон и правопорядок в третьем тысячелетии» Материалы международной научно-практической конференции. Санкт- Петербургский университет МВД России. Калининград.- 2014.- С. 116-117.
59.Синкевич, В.В. Мошенничество в жилищной сфере: особенности производства выемки/ В.В. Синкевич // Современные тенденции развития науки и технологий. — 2015. — № 5-2. — С. 125-128.
60.Титова, Е.П. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве. / Е.П.Титова, М.Н.Рудман// Евразийская адвокатура. — 2015. — № 3 (16). — С. 44-46.
61.Титова, Е.П. Существенные условия договора участия в долевом строительстве/ Е.П. Титова // Евразийский юридический журнал. — 2014. — № 12. — С. 123-125.
62.Чернякова, С.А. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов/ С.А. Чернякова // Сервис в России и за рубежом. — 2014. — № 9 (56). — С. 171-186.
63.Чирейкин, Н.М. Юридические новеллы в уступке права требования по договору долевого участия при строительстве многоквартирных домов/ Н.М. Чирейкин // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2012. — Т. 1. — № 6. — С. 65-69.
64.Чумакова, О.В. Договор долевого участия как средство инвестирования в жилищное строительство./ О.В. Чумакова, О.Е. Цой// Экономика и предпринимательство.- 2015.- № 5-1 (58-1).- С. 423-426.
65.Цывинская, В.В. Проблемы расторжения договора участия в долевом строительстве./ В.В. Цывинская// Вестник Коми республиканской академии государственной службы и управления. Серия: Государство и право. — 2013. — № 16. — С. 95-97.
66.Шайдуллин, Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки/ Р.Р. Шайдуллин// Современное право. — 2015.- № 6. — С. 61- 65.
67.Шишенко, М.С. Проблема соотношения договора долевого участия в строительстве и инвестиционного договора/ М.С. Шишенко // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2011. — № 1. — С. 20-23.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
68.Хромей Я.В. Перспективы долевого строительства, инновационные технологии возведения гражданских зданий/ Я.В. Хромей, Л.В. Болотских// Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. — Серия: Высокие технологии. — Экология. — 2015. — № 1. — С. 77- 80.
69.Яблочкина, Е.А. Проблемы и способы совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве./ Е.А. Яблочкина // Закон. — 2013. — № 7. — С. 65-70.
Юридическая практика:
71.О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ [Электронный ресурс]: постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 22.12.2011 года №81 // КонсультантПлюс: справ.-правовая система / Компания «КонсультантПлюс» (дата обращения 20.02.2016 г.).
72.О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 // Российская газета — 2012. — 11 июля. — С 8.
73.Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (в ред. от 04.03.2015)// СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 15.03.2016 г.).
74.Апелляционное определение Саратовского областного суда от 3 февраля 2015 по гражданскому делу № 33-67/2015 [Электронный ресурс].: Режим доступа: https://oblsud— sar.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=32 9444&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=260089 (дата обращения 19.04.2016 г.).
75.Апелляционное определение Вологодского областного суда от 17 февраля 2016 года по гражданскому делу № 33-963/2016 [Электронный ресурс].: https://oblsud-vld.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=96 2858&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=876573 (дата обращения 11.04.2016 г.).
76.Решение Вологодского городского суда от 2 июня 2014 года по гражданскому делу № 2-2497/2014 [Электронный ресурс].: Режим доступа:http://vologodskygor.vld.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num= 1&name_op=doc&number=3334756&delo_id=1540005&new=0&text_number=1(да та обращения 18.04.2016 г.).
77.Решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 25 июня 2015 года по гражданскому делу 2-4739/2015 [Электронный ресурс].: Режим доступа: http://oktsud.arh.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc &number=9225652&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=2742112( дата обращения 19.04.2016 г.).
78.Решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 27 июля 2015 года по гражданскому делу № 2-6168/2015 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://oktsud— arh.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=18 626203&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=15289681(дата обращения 19.04.2016 г.).