Введение
Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья. Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка — рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.
Риэлтерские организации — важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлтерских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлтерских организаций. Механизм функционирования риэлтерских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлтерскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлтерских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлтерской деятельности, функционированием риэлтерских организаций, остается нерешенным.
Предметом исследования является коммерческая деятельность на рынке риэлтерских услуг на примере агентства недвижимости «СОЮЗ Недвижимость». Объектом исследования является агентство недвижимости «СОЮЗ Недвижимость» и рынок недвижимости города Иркутска.
Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлтерской деятельности.
Данная работа посвящена вопросам организации коммерческой деятельности риэлтерской фирмы.
Целью работы является исследование и разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности АН «СОЮЗ Недвижимость».
Исходя, из цели работы, поставлены следующие задачи:
1. определить сущность и место риэлтерских организаций в экономике страны на современном этапе;
2. выявить тенденции и роль риэлтерских организаций в развитии предпринимательства;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. исследовать практику функционирования риэлтерских организаций на рынке недвижимости;
. дать оценку современного состояния рынка риэлтерских услуг в г. Иркутске;
. провести анализ деятельности агентства недвижимости «СОЮЗ Недвижимость»;
. разработать модель увеличения прибыли в агентстве недвижимости.
В первой главе работы мы рассмотрим понятие и особенности риэлтерской деятельности. Вторая глава дипломного проекта посвящена анализу рынка недвижимости как в России в целом, так и в Иркутске. Третья глава посвящена вопросам совершенствования деятельности риэлтерской фирмы, путем расширения её деятельности.
риэлтерский недвижимость рынок
1.1 Коммерческая деятельность на рынке недвижимого имущества
Недвижимое имущество по гражданскому законодательству Российской Федерации это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на него не требуется. Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. Как мы увидим далее, в кадастре недвижимости учитываются следующие виды объектов недвижимости:
1. Земельные участки;
2. Объекты капитального строительства
. Здания;
. Сооружения;
. Объекты незавершенного строительства;
. Подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Помещения;
Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. Рассмотрим основные понятия.
Понятие земельного участка — одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство. Согласно Земельному кодексу земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:
¾ Земля как природный объект и природный ресурс;
¾ Земельные участки;
¾ Части земельных участков.
Рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:
. Совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
. Возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
. Наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
. Проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
. Наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
. Получение дохода от объекта инвестирования;
. Необходимость в управлении для получения дохода.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.
. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.
Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.
. Необходимость в управлении.
Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
¾ Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
¾ Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
. Неоднородность недвижимости.
Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
. Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
. Высокие транзакционные издержки.
Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
. Особенности ценообразования.
Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
. Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.
. Сущность недвижимости как товара триедина:
¾ Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
¾ Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
¾ Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
Недвижимость — дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.
На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости — это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей. Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:
a) Эмиссионные операции;) Инвестиционные операции;) Клиентские операции.
Основными операциями на рынке недвижимости являются:
¾ Купля-продажа;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Сдача в аренду или наем;
¾ Операция по обмену объектов недвижимости;
¾ Страхование;
¾ Дарение и наследование;
¾ Залог недвижимости;
¾ Оказание риэлтерских и жилищно-коммунальных услуг;
¾ Оценка объектов недвижимости, ценообразование;
Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей». Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление — внешнее выражение воли. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на несколько видов.
Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:
1. Содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
. Совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
. Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
. Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в Едином государственном реестре.
К операциям по распоряжению земельными участками относятся:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Купля-продажа;
¾ Сдача в аренду;
¾ Обмен земельного участка;
¾ Залог земельного участка и права на землю;
¾ Передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений;
¾ Наследование;
¾ Передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;
¾ Передача земельного участка в постоянное пользование;
¾ Предоставление сервитута;
¾ Предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство;
¾ Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.
¾ К сделкам по распоряжению жилым имуществом относятся:
¾ Приватизация;
¾ Купля-продажа;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
¾ Сдача жилья в аренду;
¾ Имущественный наем;
¾ Сдача в поднаем;
¾ Дарение жилья;
¾ Наследование;
¾ Кредитование под залог жилья;
¾ Участие в долевом строительстве жилья.
К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат:
¾ Купля-продажа;
¾ Сдача в аренду;
¾ Передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал;
¾ Кредитование под залог недвижимости;
¾ Признание прав собственности по решению суда;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Расторжение договора, в том числе по решению суда.
. Купля-продажа объектов недвижимости
Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ). При заключении договора продавец вправе требовать:
1. Уплаты оговоренной в договоре цены;
. Оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;
. Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
. При этом продавец обязан:
. Передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);
. В случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами — возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
. Вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
. Передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).
. Права и обязанности покупателя:
. Своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);
. Уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. При этом покупатель обязан:
. Принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);
. Оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
. Оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).
Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.
Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется. Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.
2. Обмен и Мена
Обмен — это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма и получения ордеров;
Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).
Согласно ст. 72 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства. При обмене между нанимателями обмен считается совершенным с момента получения обменных ордеров с указанием в нем статуса площади (наем). При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем.
В случае передачи прав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда, помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора, требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).
Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.
Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).
Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам. По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости — п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.
Для совершения мены необходимо:
a) Оценить свою жилплощадь;
b) Рекламировать продажу квартиры;) Показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;) Получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;) Собрать документы на свою квартиру;) Провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;) Подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;) Определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;) Зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;) Получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;) Подписать акт приема-передачи квартир;) Зарегистрироваться в новой квартире.
3. Дарение
Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:
¾ От имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;
¾ Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;
¾ Государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
¾ В отношениях между коммерческими организациями.
Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:
¾ Если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
¾ Ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Даритель имеет право отменить дарение в случаях:
¾ Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
¾ Если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;
¾ Если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).
В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.
Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ). Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).
4. Наследование
Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
5. Рента
Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ. В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты получатель ренты — собственник объекта недвижимости — передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Субъектами договора ренты являются:
a) Получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
b) Плательщик — граждане и юридические лица.
По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Существует три вида ренты:
1. Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ);
. Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ (минимального размера оплаты труда). Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.
. Аренда
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование (ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные. Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.
Арендодатель имеет право требовать:
¾ Уплату арендной платы;
¾ Досрочного внесения арендной платы от арендатора;
¾ Расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);
¾ Расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);
¾ Внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).
Арендатор обязан:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);
¾ Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);
¾ Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);
¾ Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).
¾ Арендатор имеет право:
¾ Истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);
¾ Требовать расторжения договора;
¾ Требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);
¾ Иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
¾ Арендатор обязан:
¾ Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);
¾ Пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);
¾ Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);
¾ Вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Потенциально любое физическое или юридическое лицо может стать участником гражданско-правовых отношений на рынке недвижимости в силу необходимости в обладании, распоряжении, пользовании тем или иным объектом. Присутствие субъекта на рынке недвижимости обусловлено рядом причин:
a) Профессиональная предпринимательская деятельность — производственная, строительная, коммерческая (торговая), финансовая и т.п.;
b) Профессиональная деятельность, не связанная с предпринимательством — образование, здравоохранение, оборона, экология, государственное управление;
c) Личные потребности населения в жилье, хозяйственно-бытовых объектах, земельных участках.
Классификация субъектов рынка недвижимости может быть осуществлена по следующим признакам:
1. По гражданско-правовому статусу субъекта рынка:
¾ Органы государственной власти и управления. Данная группа включает все уровни, структуры и подразделения Правительства РФ (министерства, ведомства, агентства и т.п.), администраций субъектов РФ, местных органов власти, осуществляющих государственное управление рынком недвижимости в рамках определенных полномочий и компетенции через процедуры целевого инвестирования средств в недвижимость, развития территорий и поселений, учета недвижимости, эффективного использования государственного недвижимого имущества;
¾ Юридические лица. Отдельные граждане, группы людей, в том числе иностранных, необходимость вступления в гражданско-правовые отношения которых обусловлена потребностями жизнеобеспечения и личного существования. Могут обладать признаками покупателей, продавцов, арендодателей, арендаторов, а также инвесторов, производителей (в случае внесения улучшений в недвижимость, создания новых объектов, финансирования строительства).
. По характеру отношения к недвижимому имуществу:
¾ Собственники — полные или частичные владельцы недвижимости, имеющие законное право распоряжаться объектами по своему усмотрению;
¾ Пользователи — субъекты, использующие недвижимость в целях предпринимательства, личного существования в качестве временных распорядителей, арендаторов, управляющих и т.п.
. В зависимости от положения субъекта в торговой (коммерческой) сделке с недвижимостью:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Продавец — лицо, реализующее недвижимость с целью получения ее стоимостного эквивалента;
¾ Покупатель — лицо, приобретающее недвижимость в собственность для личных целей, целей бизнеса и т.п.;
¾ Посредник — физическое или юридическое лицо, специализирующееся на оказании услуг клиентам (продавцам, покупателям, арендаторам, арендодателям) по приобретению, продаже недвижимости, документальному оформлению и информационному сопровождению сделок.
. В зависимости от субъекта в финансовой (коммерческой) сделке на рынке недвижимости:
¾ Инвестор, продавец — лицо, реализующее финансовые активы в виде различных объектов недвижимости или ценных бумаг на недвижимую собственность;
¾ Инвестор, покупатель — лицо, приобретающее (вкладывающие средства) объекты недвижимости с целью получения дохода от них;
¾ Финансовые институты — банки, инвестиционные фонды, страховые компании, обеспечивающие процесс инвестирования, реализации, потребления финансовых активов.
. В зависимости от профиля профессиональной деятельности или отраслевой принадлежности:
¾ Предприятия сферы материального производства;
¾ Предприятия строительного комплекса;
¾ Предприятия производственной и социальной инфраструктуры;
¾ Коммерческие (торговые) фирмы и организации;
¾ Организации финансовой сферы;
¾ Органы государственной власти и управления.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Учитывая специфику рынка недвижимости, особенности собственности и вещных прав на нем, реализации сделок с объектами на различных сегментах, следует отметить, что одни и те же субъекты могут одновременно выступать в различных качествах. Так, например, органы государственной власти и управления в процессе своей деятельности в сфере хозяйственного оборота недвижимости представляются:
. Субъектами управления рынком недвижимости (правовое регулирование, эксплуатация, регистрация, налогообложения);
. Продавцами, арендодателями отдельных объектов государственной (муниципальной) собственности с целью более эффективного их использования через процедуры коммерческих конкурсов, аукционов;
. Покупателями, арендаторами объектов недвижимости для различных целей и программ, обусловленных государственными (отраслевыми, региональными, социальными) потребностями;
. Инвесторами целевых капитальных вложений за счет бюджетов различных уровней для создания объектов недвижимости определенного назначения (реконструкции, ремонта, восстановления).
Существенное значение для анализа рынка недвижимости имеет степень профессионализма функционирующих на нем субъектов. По этому признаку их условно можно разделить на две группы: профессиональные и непрофессиональные участники рынка. К непрофессиональным участникам относятся прежде всего те, для которых появление на рынке вызвано единовременными, эпизодическими потребностями или задачами. Все остальные участники (органы управления, коммерческие фирмы, финансовые структуры, оценщики недвижимости) в той или иной мере могут быть отнесены к профессионалам рынка недвижимости.
Субъекты, принимающие на себя основную долю деятельности по реализации имущественных сделок с объектами данного рынка, называются риэлторами — физическими или юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую коммерческую деятельность на рынке за счет проведения операций с недвижимостью и оказания комплекса сопутствующих юридических, консультационных, аналитических услуг клиентом на договорных условиях. По всем признакам риэлтерская деятельность имеет черты коммерческо-посреднической деятельности при наличии определенных специфических характеристик, обусловленных особенностями рынка.
Следует указать на следующие особенности коммерческой риэлтерской деятельности:
1. Риэлтерская деятельность относится к профессиональному виду деятельности и требует обязательного государственного лицензирования;
2. Характер посредничества риэлтерских фирм определяется их взаимоотношением с клиентами по выполнению конкретного заказа в отношении того или иного объекта недвижимости. В отдельных случаях риэлтерская организация может сама являться стороной сделки и выступать покупателем, продавцом, арендатором и т.п;
3. Специфика недвижимости как товара, отсутствие необходимости ее перемещения, хранения в значительной мере сокращает логистическую последовательность движения товара к потребителю. При этом удовлетворение конкретной потребности клиента происходит в месте нахождения объекта;
4. Обязательная письменная форма соглашений и договоров по оказанию услуг или передачи недвижимого имущества;
5. Специфика заключения сделок с недвижимостью, их документального оформления, подтверждения их вещных прав вызывает необходимость наличия в штате риэлтерских фирм квалифицированных специалистов в юриспруденции, оценке недвижимости;
6. Каждая сделка, независимо от вида недвижимости, участников и способа сделки, подлежит обязательной государственной регистрации с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Таким образом, риэлтерская деятельность на рынке недвижимости с учетом ее основного содержания, характера взаимоотношений с клиентами и в соответствии с требованиями законодательства федерального и регионального уровня позволяют утверждать, что коммерческое представительство (посредничество) риэлтора приобретает следующие признаки:
¾ Деятельность в качестве поверенного;
¾ Деятельность в качестве агента;
¾ Деятельность в качестве комиссионера;
¾ Деятельность в качестве брокера (дилера);
¾ Деятельность по организации коммерческих операций с объектами недвижимости;
¾ Деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом.
Кроме указанных основных видов деятельности, составляющих основу содержания риэлтерской деятельности, современные риэлтерские фирмы оказывают клиенту целый спектр услуг правового, экономического, информационно-консультационного характера: подготовка документов по сделке, оценка недвижимости, обеспечение юридической чистоты сделки, поиск, обработка, и предоставление информации об объектах, рынке, его конъюнктуре. Тем не менее, основной сутью риэлтерской деятельности остается посредничество, т.е. взаимоотношения с клиентом и представление его интересов. Каждая из форм взаимоотношений отличается от других двумя обстоятельствами:
¾ Во-первых, от чьего имени действует риэлтерская фирма;
¾ Во-вторых, каким видом договора на оказание услуг будут регулироваться эти взаимоотношения.
Договор поручения и его основные особенности (ст. 971 ГК)
Договором поручения считается соглашение, по которому поверенный обязуется совершить определенные юридические действия от имени и за счет доверителя.
Рис.1.1. Модель договора поручения
К основным особенностям договора поручения следует отнести:) Поверенный не становится стороной сделки, заключаемой для доверителя;) Права и обязанности по договору возникают у обеих сторон (взаимность договора);) При утрате доверия любая из сторон может прекратить договор без ссылки на иные обстоятельства (фидуциарность договора);) Договор должен заключаться в письменной форме (основанность на взаимном доверии);) Поверенный действует в качестве коммерческого представителя, если договоры заключаются в сфере предпринимательской деятельности;) Поскольку совершение сделок на рынке недвижимости требует нотариальной формы, поверенный обязан иметь нотариально удостоверенную доверенность.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Агентским договором считается соглашение, по которому агент обязуется по поручению принципала совершать юридические и иные действия либо от имени и за счет принципала, либо от своего имени за счет принципала. Основные особенности агентского договора:
. В зависимости от специфики исполнения поручения (от чьего имени выступает) агент может являться или не являться стороной сделки;
. Агент не вправе выходить за пределы правоспособности принципала;
. Предметом агентского договора являются как юридические, так и фактические действия (поиск клиентов, оформление документов, организация услуг);
. Агентский договор должен носить срочный и возмездный характер;
. В целях регулирования конкуренции агентский договор может предусматривать обязательство незаключения подобных договоров с другими агентами на определенной территории, указанной в договоре (частичное ограничение правоспособности сторон);
. В договоре могут быть предусмотрены субагентские отношения, если это диктуется интересами принципала.
Договором комиссии считается соглашение, по которому комиссионер по поручению комитента обязуется совершить сделку (или несколько) от своего имени, но за счет комитента. Особенности договора комиссии:
. Предметом договора комиссии являются только сделки (в отличие от любых юридических действий в агентском договоре и договоре поручения);
. Договор комиссии является взаимным и возмездным;
. В процессе исполнения договора комиссионер вправе заключать договор субкомиссии;
. Комиссионер отвечает за действительность совершенной сделки, но не за ее исполнимость.
Учитывая специфику взаимоотношений с клиентами в лице доверителей, принципалов или комитентов, укажем, что договор агентирования охватывает наиболее широкий спектр действий (юридических и фактических), поэтому большинство риэлтерских фирм квалифицируются как агентства недвижимости. Если риэлтерская деятельность связана с выполнением услуг по поиску контрагентов будущей сделки, изучению рынка или его отдельных сегментов, ценовой ситуации, то в этом случае она приобретает черты брокерской деятельности, т.е. функций, связанных только с организацией коммерческих контактов и информацией, сопровождающих их. Когда торговля недвижимостью перемещается в сферу фондового рынка, а в основе ценных бумаг (жилищные сертификаты, фьючерсные контракты), обращающихся на нем, лежат активы недвижимости, то деятельность риэлтора видоизменяется в дилерскую деятельность, т.е. функций, связанных с куплей-продажей ценных бумаг и иных действий на фондовом рынке.
Особым аспектом риэлтерской деятельности может являться деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом. Следует заметить, что данная функция может выполняться только высококвалифицированными, зарекомендовавшими себя на рынке фирмами. При этом управление недвижимым имуществом — более сложный процесс, охватывающий весь перечень правомочий собственника в отношении недвижимого имущества. В этой связи функции доверительного управляющего в большей мере связаны со способностью субъекта эффективно обеспечивать функционирование объекта недвижимости в соответствии с его основным назначением риэлтерских фирм РФ деятельность по управлению недвижимостью занимает незначительную долю и не получила широкого применения. Типичные риэлтерские фирмы (агентства недвижимости) на рынке, реализуют свою деятельность по следующим основным направлениям:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
a) Информационно-консультационные услуги и операции: изучение рынка, оценка конъюнктуры, ознакомление клиента с условиями сделки, подготовка информации на заказ;) Коммерческо-посреднические услуги: поиск клиентов (покупателей, продавцов, инвесторов, арендаторов, арендодателей), подготовка вариантов сделки, согласование условий договоров;) Юридические услуги: оценка правового состояния объекта и его правообладателей, правовая экспертиза документов по сделке, подготовка проекта и окончательного варианта договора, юридическое сопровождение сделки;) Финансово-экономические работы и услуги: оценка объекта недвижимости, кредитование отдельных операций, оплата задолженности по коммунальным и иным расчетам.
Процедура стандартной сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило, содержит следующую последовательность этапов:
. Формирование заявки по риэлтерской услуге;
. Предварительный осмотр объекта и формулировка ограничительных условий по сделке;
. Заключение договора на оказание услуги;
. Сбор, анализ и экспертиза информации и документов по объекту;
. Подготовка к оформлению сделки;
. Проведение сделки и ее документальное оформление;
. Взаиморасчеты по сделке.
В зависимости от специфики объекта недвижимости, вида и формы сделки, экономических и правовых условий и характеристик контракта каждый из приведенных этапов существенно отличается от другого по содержанию, времени проведения, составу участников, виду сопровождающей информации и документов. Наиболее полная реализация функций риэлтерской деятельности, адекватных конкурентной ситуации на рынке, целям и задачам предпринимательских намерений, может быть осуществлена в рамках эффективной организации управления конкретной риэлтерской фирмой, которая предполагает:
¾ Построение организационной структуры фирмы;
¾ Наличие специалистов высокой квалификации;
¾ Структуризацию и распределение задач, прав, ответственности между сотрудниками и подразделениями;
¾ Создание необходимых условий для функционирования персонала.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Как показывает деловая практика, риэлтерские фирмы, действующие в настоящее время на рынке недвижимости различаются в основном по следующим характеристикам:
¾ Численность сотрудников;
¾ Набор предлагаемых клиенту услуг;
¾ Специализация фирмы на определенных операциях конкретных сегментов рынка.
В целом содержательная сторона деятельности, принятая в управлении организационная структура построения зависит от факторов внешней среды фирм, к важнейшим из которых относятся:
Территориальные особенности и границы рынка;
Состояние и степень конкурентного давления со стороны фирм аналогичной специализации;
Динамика и перспективы спроса и предложения на рынке, обуславливающих наличие клиентуры;
Уровень государственного регулирования процессов и операций с недвижимостью;
Уровень деловой активности и экономического развития, влияющее на соотношение показателей развития первичного и вторичного рынков;
Набор и технологическая сложность представляемых клиентам фирмы услуг.
Организационное построение риэлтерской фирмы, совокупность и соподчиненность ее подразделений, как правило, ориентируются на принцип линейно-функциональной организации, что предполагает:
. Строгую специализацию групп сотрудников на выполнении конкретных функций (направлений деятельности) фирмы;
. Строгую иерархию взаимосвязей внутри фирмы, препятствующую обширному дублированию;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Текущее руководство и централизацию принятия решений;
4. Возможность концентрации усилий и ресурсов на определенном направлении деятельности.
Рис.1.2. Организационное построение риэлтерской фирмы
При увеличении масштабов деятельности, усложнении ее характера, расширении охвата рынка, освоении кредитно-залоговых операций происходят изменения в структуре построения фирмы. В первую очередь это приводит к созданию фирмой территориальных филиалов, финансовых подразделений, отделов по операциям с недвижимостью в конкретных сегментах рынка. Важным элементом эффективной организации риэлтерской деятельности в рамках отдельных фирм является соответствующая квалификация сотрудников, в первую очередь специализирующихся непосредственно на операциях, оценке недвижимости, юридическому сопровождению.
1.2 Анализ рынка недвижимости
Отличительными особенностями рынка недвижимости являются:
1. Индивидуальность ценообразования;
2. Высокий уровень транзакционных издержек;
3. Важная роль взаимодействия первичных и вторичных рынков;
4. Высокая зависимость цен, доходности и рисков состояния региональной экономики;
5. Многообразие рисков;
6. Низкая ликвидность товара на рынке;
7. Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу вышеперечисленных причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые существенно затрудняют его анализ:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Труднодоступность достоверной информации;
¾ Ограниченное количество аналогичных сделок (а зачастую полное их отсутствие);
¾ Многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:
1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.
Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на Решение таких задач, как:
a) Определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения нa рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);
b) Оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;
c) Оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.
Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой, по усилению активности на какой-либо территории, по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле.
2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту.
Целями таких исследований могут быть:
¾ Принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Формирование политики цен или арендной платы;
¾ Принятие решений о продаже объекта недвижимости.
Ясно, что эти направления исследования рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости. Оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости. Вне зависимости от конкретной цели исследования достоверность полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и достоверности исходной информации, которая может быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка — непрерывного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.
Мониторинговые приемы изучения рынка имеют существенное преимущество, поскольку дают максимально подробную и актуальную картину функционирования рынка, однако обладают и не менее существенным недостатком, поскольку требуют весьма серьезных финансовых затрат и организационных усилий.
Вопрос о выборе источника информации о состоянии рынка недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в том или иной регионе, наличии специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости. На основе собранной информации проводится ее обобщение, позволяющее выявить тенденции в развитии рынка. Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:
1. Правильный выбор единицы сравнения — цена или арендная плата в расчете на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий и на квадратный метр общей или полезной площади для коммерческий зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;
2. Последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов — данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут использоваться для определения цены конкретной квартиры. Результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;
3. Точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.д.).
Результатом первого этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам. На основании сбора и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности.
Следующим шагом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка. Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является выведение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка. Индекс — это отношение какого-либо показателя отчетного периода (например, цены) к аналогичному показателю базового периода. Индексный метод позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. В любом случае, необходимо соблюдать грамотное применение индексов. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Сам по себе индекс прироста цены не сможет показать, что же все-таки повлияло на ту или иную ее динамику.
Не менее существенно и то, на основании какого массива данных делаются те или иные выводы. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном составе.
Следующим этапом в исследования рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Сегментация рынка — это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком виде она важна для формирования на рынке. Выделение сегментов позволяет фокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть проведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Сегментация рынка является основой для следующего этапа исследования рынка — позиционирования, объектом которого может быть как фирма ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Позиционирование — отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Город Иркутск стал одним из немногих городов, где формируется своеобразный рынок недвижимости, интересный для изучения. Факторы, определяющие естественный для данного города уровень цен на жилье — расслоение городов по масштабу и богатству. К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:) Экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;
b) Административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;
c) Демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;
d) Географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);
e) Структура и состояние недвижимого фонда города;
f) Природно-климатические и экологические условия.
Уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона. Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:
¾ Политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, рыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей;
¾ Степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.);
¾ Степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг.;
¾ Степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время);
¾ Конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов);
В последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2000 — 2002 годах. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Иркутске колеблется от 45000 до 60000 рублей и составляет 52000 рублей. Причем отделочные работы в эту цену зачастую не входят. Если же приобретать квартиру на «нулевом» этапе строительства, то цена будет соответственно ниже. Некоторые специалисты прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Таблица 1.1.Ценовая ситуация на рынке нового жилья г. Иркутске в первом квартале 2013 года.
Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строительных компаний, а не через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.
По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу в агентствах города, лидируют 2-х и 1-но комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема. По объему строящегося жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.
По оценке Российской Гильдии Риэлторов, Иркутская область, оставаясь одним из наиболее «дорогих» регионов в Российской Федерации, одновременно является аутсайдером по количеству вводимых в эксплуатацию квартир. Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения.
Строительство нового жилья происходит все больше за счет частных инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников. Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке. Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается недостаток инженерно подготовленных участков.
Доля нового непанельного строительства значительно превышает долю панельного. Преимущественной технологией строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в Иркутске находится на начальном этапе.
Строители учатся более оперативно реагировать на любые изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта.
Объемы строительства упали за 15 лет более чем в 10 раз. В настоящее время наблюдается рост и увеличение строительства, но этого все равно не достаточно, а если учесть, что сейчас стремятся строить в основном квартиры большие (60-100квм.), в то время как раньше строили одно-, двухкомнатные (30-50квм.), то очевидно, что новых квартир предлагается на рынке недвижимости в 20-25 раз меньше, чем раньше, лет 15 назад.
В Доме Союза журналистов Байкальская региональная ассоциация строителей провела пресс-конференцию, на которой крупные застройщики города подвели предварительные итоги строительного сезона 2012 года и сообщили о прогнозах на 2013 год. Прогнозы оказались не утешительными — рост цен на новое жилье может составить более 10%. Ситуацию прокомментировал генеральный директор ФСК «Новый город» Александр Ткачев, который заявил, что не видит в этом особого повода для беспокойства и считает, что представление об Иркутске, как о городе с завышенными ценами на недвижимость, ошибочно. Есть регионы, где недвижимость дороже в полтора-два раза.
По итогам:
¾ ООО «Востсибстрой» сдал 52 тыс. кв. м. жилья в 2012 году, 77 тыс. кв. м. — план этого года и 110 тыс. кв. м. перспектива следующего года;
¾ ЗАО «Труд» планирует в два раза увеличить объемы строительства в следующем году до 100 тыс. кв. м. с 50 тыс. кв. м. в этом году;
¾ ФСК «Новый город» до конца этого года введет в эксплуатацию 70 тыс. кв. м. и технически готова к 80 тыс. кв. м. в 2013 году.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Руководители многих строительных компаний заявляют о готовности увеличить объемы в полтора-два раза, но все ссылаются на отсутствие удобных строительных площадок. 80% всех объемов строительства составляет точечная застройка. Один из вариантов решения этой проблемы — расширение границ города. Но освоение новых участков подразумевает под собой развитие инфраструктуры, коммуникаций и сетей с нуля. Сегодня застройщики не готовы самостоятельно в полном объеме обеспечить такие участки инженерными коммуникациями, тепловыми и электрическими сетями, системой водоснабжения и канализации. Строительство новых микрорайонов в Иркутске строители считают невозможным до 2015 года.
На вторичном рынке жилья в г. Иркутска сложилась следующая ситуация. Самый высокий рост цен за последние три года отмечен на вторичном рынке жилья Иркутске в 2011 году. С января по ноябрь 2011 года средняя стоимость квартир выросла на 15 — 30%. Специалисты единогласны в оценке, рынок не совсем стабильный. Рост цен обусловлен, прежде всего, следующими причинами:
) Достаточно высокий спрос на недвижимость у населения и организаций;
) За последний год населению выдано много субсидий;
) Возросло количество кредитных учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию;
) Относительно низкие темпы строительства жилья и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время каких-либо тенденций на снижение цен и темпа их роста не предвидится, видимо без государственной помощи в регулировании цен ничего на рынке изменить не удастся.
Средняя удельная цена одного квадратного метра общей площади квартиры для Иркутска за первый квартал 2013 года составила 51000 рублей. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья 35000 рублей, средняя максимальная 68000 рублей.
Стоимость жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств — недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом, представленным в таблице.
Таблица 1.2
Наибольший рост стоимости квадратного метра, по сравнению с концом прошлого года, наблюдается в секторе одно и двух комнатных квартир.
В ценовой категории лидирует Кировский район. Это можно объяснить не только близостью к географическому центру г. Иркутска, но и наиболее развитой инфраструктурой, т.е. большое количество школ, больниц, магазинов, организаций досуга (кинотеатры, театры, рестораны и т.д.). Октябрьский район, с его не менее удачной общей инфраструктурой занимает второе место. Этот район включает в себя ряд престижных спальных микрорайонов (например, Солнечный), которые «вытягивают» цену предложения вверх.
По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Таблица 1.3. Средняя удельная цена предложения квартиры по районам города
Свердловский и Ленинский районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» — Свердловский. Хотя отдельное сравнение цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов — Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный — довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.
На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в наступившем 2013 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие — рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м. офисных площадей колеблется в пределах 55 000 — 66 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость.
Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости. Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв. м. в центре города.
Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на 10 — 15%.
Таблица 1.4. Средние ставки арендной платы на различные типы коммерческой недвижимости
Хотелось бы более подробно рассмотреть сегмент рынка — торговые площади. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды. На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.
Подводя итог можно сделать вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу Иркутску, а так же дефицит площадей может привести к росту цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в Иркутске мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».
Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска. В результате проведенного анализа можно сделать вывод о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья Иркутска, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения. Качество жилищного фонда не соответствует ценам, сложившимся на рынке. Путем государственного регулирования возможно добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.
Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем coциально необеспеченных слоев населения, таким образом явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в Иркутске наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. Иркутска. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:
Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роста рынка недвижимости г. Иркутска. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.
Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать в городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости. А развитие и совершенствование земельных отношений, вовлечение земли в оборот будет способствовать улучшению инвестиционной привлекательности города, развитию территории, реконструкции и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию недвижимости. Но в любом случае, как бы администрация не содействовала становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой. Поэтому мы должны чётко представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции. В ключе продаж квартир приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров — в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.
На рынке арендуемого жилья ситуация также если и будет претерпевать изменения то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников и ускоренников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени — двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.
В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).
Глава 2. Организация коммерческой деятельности агентства недвижимости
2.1 Анализ рынка риэлторских услуг
Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость — потребность в оказании услуг по их совершенствованию.
Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка — консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности — знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов — оказывается недостаточно развитым.
Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации. Сложность операций с недвижимостью заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг.
С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих — единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса».
Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риелтор» происходит от английского Real Estate — недвижимость). Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующee, как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.
Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов:
) Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России);
2) Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию;
3) В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно меньше, что было до кризиса.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок — расселено, спальные районы — застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов — это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.
В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлторов мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.
Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство — большое агентство».
Отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. Но, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.
Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.
Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.
При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.
Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.
Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлторскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка.
Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.
Доказательством привлекательности риэлторского бизнеса могут послужить следующие факты.
Объем рынка риэлтерских услуг в Санкт-Петербурге в 2013 г. по оценкам экспертов, составил около 6,5 — 7 млрд. долларов, при этом около 10% сделок — проблемные. Но, не смотря на всю привлекательность, в доходном плане, бизнеса нельзя забывать о высокой конкуренции, которая с одной стороны улучшает качество предоставляемых услуг, а с другой, весьма затрудняет условия работы риэлторов.
В Иркутске, городе с населением около 700 тысяч человек, на рынке риэлторских услуг работает около 170 агентств недвижимости и около 300 частных маклеров. В общей сложности это составляет более 1000 человек. Если условно принять, что средняя семья, владеющая квартирой, состоит из трех человек, то простыми арифметическими действиями можно определить, что на одного иркутского риэлтора приходится не более 150 потенциальных объектов недвижимости. Установлено, что за год примерно десять процентов из этого количества желают воспользоваться услугами агентств недвижимости: продать или, наоборот, приобрести жилье. В итоге — один иркутский риэлтор в год гипотетически имеет надежду поработать всего лишь с пятнадцатью клиентами (или объектами). Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке.
«Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В г. Иркутске к началу 2013 года на рынке риэлтерских услуг сложилась весьма непростая ситуация. Отмена лицензирования риэлтерской деятельности открыла доступ для свободного входа в риэлтерский бизнес. В связи с этим на рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного качества.
Сейчас в Иркутске постоянно работает порядка 170 агентств недвижимости. Из этого количества на рынке более 5 лет работает всего чуть более половины. Среди них такие как «Суворов», «Рим», «Слобода», «Байкал Недвижимость», «Деметра», «Городское ипотечное агентство», «Усадьба», «Сакура» и т.д.
По статистике в среднем на долю «старого агентства» приходится по 1%. Тогда как молодые агентства распыляют между собой по 0,4%. Ситуация плачевная. И чтобы выжить в таких условиях, агентства отказываются просто от предоставления риэлтерских услуг, а начинают параллельно заниматься строительством, отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.
Но наблюдается не очень хорошая для города тенденция. Еженедельно в средствах массовой информации появляется реклама вновь создаваемых агентств. Приблизительно одинаковое количество единиц как появляется, так и перестает существовать. Другими словами, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного содержания.
Отсутствие единых правил ведения бизнеса, кодекса этики риэлторов, отсутствие единой процентной ставки вознаграждения за проделанную работу, огромное количество риэлторских компаний, сложносплетенные отношения между ними, иногда доводимые до открытой конфронтации, все это приводит к хаотичности протекаемых процессов на данном рынке.
Отличительная черта многих агентств недвижимости — это их весьма узкая специализация. Лишь единицы могут оказать полный комплекс услуг. Как правило, агентства работают только по аренде жилой недвижимости или оформляют сделки купли-продажи с ней. Область же, например, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью остается порой не затронутой. Таким образом, конкурентную ситуацию на рынке риэлтерских услуг можно оценить как жесткую, при ограниченном количестве предоставляемых услуг.
2.3 Анализ деятельности агентства недвижимости «Союз Недвижимость»
Для начала обозначим, что каждая фирма, неважно какой деятельности, должна чётко осознавать, что она делает, для чего она делает и как она это делает. Решение этих вопросов даёт возможность развитию эффективной работы фирмы.
Фирма — это как живой организм, обладающий своим биоритмом, в котором происходит, по принципу самодостаточности, взаимодействие, взаимовлияние, взаиморазвитие, взаимозаменяемость, как со внутренней средой (ресурсы, технология, информация, персонал, управление), так и с внешней средой (государство, клиенты, конкуренты, организация, инфраструктуры).
Необходимо учитывать важность этих факторов, т.к. это приводит к успешной организации и деятельности риэлторского бизнеса, например: предполагается работа со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается в офисе фирмы. Следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают такие требования к офису, как:
¾ Близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта;
¾ Возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала;
¾ Ориентация входа в офис со стороны улицы;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Возможность свободного входа клиентов в помещения, предназначенные для работы с ними;
¾ Достаточное количество изолированных помещений для размещения информационной службы, службы оформления документов и т.д.
или: риэлторский бизнес органически связан со сбором, обработкой и использованием значительных объёмов различной информации. Отсюда, важное значение приобретает чёткая технология в работе с информацией, начиная от приёма, занесение в базу данных, передачу пользователям и использование для работы с клиентами фирмы. А также — грамотное построение рекламной политики. Учитывая вес расходов на рекламу (до 25%) в текущих затратах, эффективность её организации существенно повлияет на эффективность работы агентства.
Но самое главное нужно учитывать основной актив риэлторской фирмы — это кадровый состав, с его квалификацией, личными и деловыми качествами и с существующими основными проблемами — организация, оплата труда, управление в фирме. Поэтому наличие того или иного качества или его полное отсутствие сопровождается с построением технологии работы агентства недвижимости, отчего в полной мере зависит успех фирмы.
Жизнь компании, помимо настоящего, складывается из прошлого и будущего. Преимущества у того, кто пришел на рынок недвижимости давно, «всерьез и надолго», кто не «временщик», а намерен работать в большом отрезке времени. От того, как структурирована компания по недвижимости, напрямую зависит слаженность взаимодействия ее сотрудников по выполнению прямых функциональных обязанностей, распределение работы между ними на протяжении какого-то периода времени. Вероятнее всего, до нового изменения штатного расписания и функционалов. Но подобные изменения проводятся не так часто по возможности, очень аккуратно, безболезненно для сотрудников по мере того как фиксируется управленцами необходимость модификации организации и приспособление ее к изменившейся ситуации.
Происходящие изменения внешних и внутренних условий накладывают, естественно, отпечаток на все стороны деятельности агентства. Ныне все меньше «чистых» продаж квартир, все более риэлторы работают на расселении.
Разделение на отделы, направления работы с такими обязательными компонентами как подчиненность и подотчетность, присутствуют практически в каждой риэлторской структуре.
Ещё в начале 90-х г. в Иркутске работали не более десяти агентств недвижимости («Магазин недвижимости», «Сибирский дом», «Полярная звезда», «Суворов» и т.д.) Позже специалистами этих фирм были открыты другие агентства. Сейчас же насчитывается около двухсот агентств, где в основном присутствуют две основные структуры в виде:
¾ Маклерского агентства, в основе которого лежит функциональная организационная структура («Р-Маркет», «Квартирьер»);
¾ Простого (стандартного) агентства, базирующего на линейной организационной структуре («Поместье»).
Существует ещё и сложное (продвинутое) агентство, построенное на сочетании функциональных и линейных доходов, но, к сожалению, в нашем городе эта структура пока отсутствует. Большинство же фирм работают по первому типу (маклерская структура), причиной возникновения которой является рост объемов работ, выполняемыми частными маклерам. Такое большинство говорит о высокой конкуренции в создавшихся рыночных условиях, где выживают небольшие, но достаточно компактные; с простой, но преимущественно технологичной (организованной) структурой агентства, ведущие операции не больше, чем может проконтролировать владелец.
Изначально на директоре замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой:
1. Если за юридическими знаниями, в худшем случае, обращались к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает от львиной доли время риэлторов, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов;
2. Если ведущим специалистом являлся опять же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлторов, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы — подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами.
Такая организация работы фирмы обеспечивает прежде всего:
1. Оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений);
2. Технологичностью;
3. Надёжностью;
4. Качеством;
5. Построением работы на довольно узком сегменте рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск);
6. Высокой мотивацией сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу.
В сравнении со стандартным агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтора резко сужается.
Таким образом, организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость» выглядит следующим образом:
Рис.2.1. организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость»
К функциям генерального директора относятся:
1. Стратегическое управление деятельностью агентства недвижимости;
. Контроль за выполнением плановых показателей компании;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Распределение финансовых потоков агентства;
. Планирование;
. Осуществление кадровой службы компании;
. Анализ рынка недвижимости.
К функциям главного бухгалтера относятся:
1. Ведение бухгалтерской отчетности компании;
. Предоставление отчетности в налоговые органы;
. Работа с банками;
. Оптимизация налогообложения.
К функциям юриста относятся:
1. Юридическое сопровождение сделок;
. Подготовка договоров;
. Юридическая консультация клиентов агентства;
. Защита и представление интересов общества.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
К функциям риэлторов относятся:
1. Поиск и привлечение клиентов;
. Сопровождение сделок;
. Заключение договоров;
. Консультация клиентов;
. Подготовка юридического пакета документов для совершении сделки;
. Представление интересов от имени клиентов.
К функциям офис менеджера относится:
1. Перераспределение входящих звонков и корреспонденции;
. Организация документарного движения в компании;
. Ведение клиентской базы данных;
. Ведение базы данных объектов недвижимости;
. Осуществление функций маркетолога.
Численность персонала компании составляет 7 человек. На сегодняшний день руководство компании не планирует расширение штаба, считая это количество оптимальным для осуществления эффективной деятельности. Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» начало свою деятельность в качестве агентства недвижимости в 2009 году, и является одним из наиболее динамично развивающихся и стабильно работающих на рынке недвижимости.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:
¾ Подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;
¾ Подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан;
¾ Поиск объектов недвижимости для потенциального покупателя;
¾ Предоставление интересов продавцов объектов недвижимости на рынке.
Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. Иркутске.
За 4 года работы в «Союз Недвижимость» значительно расширился перечень предоставляемых услуг. На сегодняшний день он выглядит следующим образом:
¾ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;
¾ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;
¾ Оказание услуг при оформлении договоров приватизации;
¾ Юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;
¾ Оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;
¾ Оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);
¾ Оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. Иркутска и Иркутского района и т.д.).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» является действительным членом Иркутского областного Союза риэлторов.
В настоящее время агентство недвижимости «Союз Недвижимость» располагается на арендуемых площадях.
Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на следующем рисунке.
Рис.2.3. Схема деятельности фирмы
Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.
Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлторов:) Отдел аренды недвижимости;
b) Отдел коммерческой недвижимости;
c) Отдел продажи жилых помещений;
d) Отдел нового жилья.
Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок. При положительном решение о сделке сторон участниц — готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории Иркутской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.
Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.
Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы — функции бухгалтера.
Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.
Далее речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Продукт риэлтерской деятельности — оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы — определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.
Доходную часть формируют денежные потоки, поступающие в агентство недвижимости от предоставления услуг:
¾ При оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости;
¾ При оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;
¾ По юридическому консалтингу.
На долю сделок купли-продажи жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.
Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.
Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:
¾ Арендная плата;
¾ Оплата телефонов;
¾ Заработная плата сотрудников;
¾ Затраты на рекламу и изготовление рекламной продукции;
¾ Затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
¾ Представительские (коммерческие расходы);
¾ Налоговые отчисления;
¾ Прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.).
Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной фирмы несомненно выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.
Относительно АН «Союз Недвижимость» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер: затраты при оформлении документов 15%, выплата заработной платы сотрудникам — 30%, налоги — 15%. Арендная плата — 30 %.
Затраты АН «Союз Недвижимость» следующие:
1. Офис, находящийся в центре города, площадь 20 кв. м., (что имеет большое преимущество), составляет 800 руб. за кв. м., без учёта коммунальных платежей;
2. Уровень затраты на рекламу составляет — 10000 руб.;
3. Оплата труда штатных сотрудников 135000 руб.;
4. Телефонных линий 2000 руб.;
5. Прочие текущие расходы 7000 руб.
Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 170000 руб.
Если же учесть, и необходимые расходы на:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
1. Приобретение и обслуживание техники;
2. Информационное обслуживание;
3. Безопасность;
4. Налоги.
то к расходам можно прибавить еще 30000 руб.
Основным источником извлечения прибыли для компании являются комиссионные доходы от каждой сделки. На сегодняшний день минимальная комиссия на Иркутском рынке недвижимости 70000 рублей. Данная комиссия включается в стоимость приобретаемого имущества, соответственно услуги риэлтора оплачивает покупатель. Однако, встречаются и такие варианты, когда продавец также оплачивает комиссию риэлтору за успешно проданную квартиру. Основной успешного бизнеса является хорошая репутация на рынке и грамотная работа риэлторов компании. С каждой сделки риэлтор зарабатывает от 30 до 40 % от полученной агентством комиссии. В среднем каждый риэлтор проводит стабильно по 2, 3 сделки в месяц. Средняя комиссия, которую в чистом виде получает агентство, составляет около 50000,00 рублей с одной сделки. Учитывая 2 или 3 сделки в месяц у каждого риэлтора, работающего в фирме, ежемесячно компания генерирует выручку в районе от 300000 до 450000 рублей, что говорит нам о том, что деятельность АН «Союз Недвижимость» прибыльна. Для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 6 — 9 сделок в месяц. Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:
¾ Ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;
¾ Создание новых отделов и освоение новых видов деятельности.
Я считаю, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности. В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.
Далее давайте рассмотрим технико-экономические показатели компании. Основные средства — это материальные активы, которые предприятие содержит с целью использования их в процессе производства или поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для осуществления административных и социально-культурных функций, ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более одного года (или операционного цикла, если он длится дольше года).
Таблица 2.1.Структура и состав основных средств ООО «Союз Недвижимость»
В целом видно, что структуру основных средств агентства недвижимости формируют производственные и хозяйственные устройства, такие как электронно-вычислительные машины, офисная мебель и т.д. Такая картина характерна для агентства недвижимости, так как основным видом деятельности является извлечении прибыли из посреднических услуг, а для этого в основных средствах нет необходимости. Такие основные средства как здания, сооружения, машины и оборудования не предусмотрены деятельностью агентства недвижимости, и компании на рынке замечательно обходятся без них. Для оценки эффективности использования основных средств необходимо произвести расчет и анализ основных показателей: фондоотдачи, фондоемкости и фондовооруженности.
Таблица 2.2. Анализ эффективности использования основных средств
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Фондовооруженность характеризует степень вооруженности работников предприятия основными фондами.
где ОФср — среднегодовая стоимость основных фондов, руб.;
Чср — среднегодовая численность работников, человек.
Показатель фондовооруженности характеризует количество фондов, приходящихся на одного работающего, которое составило в 2012 г. 13,2 тыс. руб. на чел., в 2010 г. на одного работника приходилось 13,5 тыс. руб. основных фондов, таким образом, произошло понижение фондовооруженности на 2,2% на чел. в 2012 г. по сравнению с 2010 г.
Фондоотдача характеризует объем оборота оказанных услуг, приходящийся на единицу стоимости основных фондов, и исчисляется по формуле:
где Фотд — фондоотдача, тыс.руб.
В — выручка (нетто), тыс.руб.
ОФср — среднегодовая стоимость основных фондов, тыс.руб.
Из таблицы видно, что в 2010 году на один рубль средней стоимости основных фондов приходится 53,3 тыс.руб. выручки, в 2011 году — 54,2 тыс. руб., в 2012 году — 51,8 тыс. руб.
Рис. 2.3. График эффективности использования основных средств
Таким образом, в период с 2010 г. по 2012 г. наблюдается сначала рост фондоотдачи, а затем снижение фондоотдачи, что свидетельствует об ухудьшении использования основных средств предприятия.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Фондоемкость — показатель, обратный фондоотдаче, характеризует, сколько необходимо основных фондов на единицу товарооборота:
В 2010 году для осуществления единицы выручки использовалось 0,018 тыс. руб. основных средств, в 2011 году — 0,018 тыс. руб., в 2012 году — 0,019 тыс. руб.
Рис. 2.4. График эффективности использования основных средств
Таким образом, в период с 2010 г. по 2012 г. на рассматриваемом предприятии наблюдается незначительный рост фондоёмкости, что не является отрицательным результатом деятельности предприятия, так как это обусловлено расширением штата сотрудников.
Оборотные средства
Непременным условием для осуществления предприятием хозяйственной деятельности является наличие оборотных средств. Однако, деятельно агентства недвижимости не предусматривает в своей работе наличие таковых, так как осуществляет посреднические услуги в совершении сделок. Оборотные средства — это совокупность оборотных производственных фондов и фондов обращения в денежном выражении. Эти составные части оборотных средств по-разному обслуживают процесс воспроизводства: первые — в сфере производства, а вторые — в сфере обращения. Они обеспечивают непрерывность процесса производства и продажи продукции. Оборотные средства являются одним из важнейших показателей коммерческой деятельности предприятия, к ним относятся сырье и материалы, готовая продукция, отгруженная продукция, незавершенное производство, денежные средства(наличные и безналичные), дебиторская задолженность и краткосрочные финансовые вложения.
Исходные данные для анализа оборотных средств ООО «Союз Недвижмость» представлены в таблице.
Таблица 2.5.Оборотные средства ООО «Союз Недвижмость»
Из таблице видно, что для успешного осуществления деятельности агентство недвижимости не использует оборотные средства.
Деятельность предприятия с момента его создания связана с разнообразными затратами трудовых, материальных и финансовых ресурсов. По своему характеру эти затраты подразделяются на два основных вида — текущие и долговременные.
Текущие затраты предприятия связаны с решаемыми им в процессе хозяйственной деятельности тактическими задачами — оплата аренды помещения, заработная плата работников и т.д. Долговременные затраты (инвестиции) связаны с решаемыми торговым предприятием стратегическими задачами — строительством, реконструкцией и т.д.
Текущие затраты предприятия представлены в основном его издержками обращения. Под издержками обращения понимают выраженные в денежной форме затраты трудовых, материальных и финансовых ресурсов на осуществление деятельности предприятия.
Проведем анализ издержек обращения организации в разрезе статей затрат за прошлый и отчетный год.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Таблица 2.6. Аналитические данные по статьям издержек обращения.
Таблица 2.7.
По данным таблицы видно, что в структуре расходов рассматриваемой организации произошли изменения.
Расходы по оплате труда и оплата за аренду помещения тоже возросли, т.к. фирма ООО «Союз недвижимости» расширила свою деятельность.
Основную часть прибыли предприятия получают от реализации продукции и услуг. В процессе анализа изучаются динамика, выполнение плана прибыли от реализации услуг и определяются факторы изменения ее суммы.
Прибыль от реализации услуг в целом по предприятию зависит от четырех факторов первого уровня соподчиненности: объема реализации продукции (VРП); ее структуры (УДi); себестоимости (Сi) и уровня среднереализационных цен (Цi).
План по сумме прибыли от реализации продукции в отчетном году перевыполнен на 1396 тыс. руб.(19296-17900), или на 7,8%.
Если сравнить сумму прибыли плановую и условную, исчисленную исходя из фактического объема и ассортимента продукции, но при плановых ценах и плановой себестоимости продукции, узнаем, насколько она изменилась за счет объема и структуры реализованной продукции:
ΔП(vрп,уд) = 18278 — 17900 = +378 тыс.руб.
Таблица 2.8. Исходные данные для факторного анализа прибыли от реализации товаров ООО «Союз недвижимости», тыс. руб.
Чтобы найти влияние только объема продаж, необходимо плановую прибыль умножить на процент перевыполнения (недовыполнения) плана по реализации продукции в оценке по плановой себестоимости или в условно-натуральном исчислении (157600 руб. : 159000 руб. * 100-100 = -0,88%) и результат разделить на 100:
ΔПvрп = 17900 * (-0,88%)/100 = -158 тыс. руб.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Затем можно определить влияние структурного фактора (из первого результата нужно вычесть второй):
ΔПуд = 378-(-158) = +536 тыс. руб.
Влияние изменения полной себестоимости на сумму прибыли устанавливают сравнением фактической суммы затрат с плановой, пересчитанной на фактический объем продаж:
ΔПс = 78322-80639 = -2317 тыс. руб.
Изменение суммы прибыли за счет отпускных цен на продукцию устанавливается сопоставлением фактической выручки с условной, которую бы предприятие получило за фактический объем реализации продукции при плановых ценах:
ΔПц = 99935-96600 = +3335 тыс. руб.
Эти же результаты можно получить и способом цепной подстановки, последовательно заменяя плановую величину каждого фактора фактической (табл. 10).
Сначала нужно найти сумму прибыли при фактическом объеме продаж и плановой величине остальных факторов. Для этого следует рассчитать процент выполнения плана по реализации продукции, а затем плановую сумму прибыли скорректировать на этот процент.
Выполнение плана по реализации исчисляют сопоставлением фактического объема реализации с плановым в натуральном (если продукция однородна), условно-натуральном (в данном примере тысячи условных банок) и в стоимостном выражении (если продукция неоднородна по своему составу), для чего желательно использовать базовый (плановый) уровень себестоимости отдельных изделий, так как себестоимость меньше подвержена влиянию структурного фактора, нежели выручка. На данном предприятии выполнение плана по реализации составляет:
%РП= ∑(VРПфi) : ∑(VРПплi) = 157600 : 159000 * 100 = 99,12%.
Если бы не изменилась величина остальных факторов, сумма прибыли должна была бы уменьшиться на 0,88% и составить 17742 тыс. руб.(17900 * 99,12% : 100).
Затем следует определить сумму прибыли при фактическом объеме и структуре реализованной продукции, но при плановой себестоимости и плановых ценах. Для этого необходимо из условной выручки вычесть условную сумму затрат:
∑ (VPПфi* Цплi) — ∑ (VPПфi * Сплi).
Прибыль при таких условиях составит 18278 тыс. руб.(96600—78322).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Нужно подсчитать также, сколько прибыли предприятие могло бы получить при фактическом объеме реализации, структуре и ценах, но при плановой себестоимости продукции. Для этого от фактической суммы выручки следует вычесть условную сумму затрат:
∑ (VPПфi* Цфi) — ∑ (VPПфi * Сплi).
Сумма прибыли в данном случае получится 21613 тыс. руб.
Таблица 2.9.Анализ оборотных средств
Из таблицы видно, что за каждый год анализируемого периода оборотные средства предприятия постоянно увеличивались. В целом за пять лет стоимость оборотных средств ОАО «МТС» выросла на 6289,5 тыс. руб., что составляет 41,98 %.
Оборачиваемость оборотных средств может изучаться и в количестве оборотов. Она определяется делением объема оказанных услуг за изучаемый период на средние остатки оборотных средств. Увеличение количества оборотов свидетельствует о более эффективном использовании оборотных средств.
Таблица 2.10 Анализ оборачиваемости оборотных средств
Среднегодовая стоимость оборотных активов 2008 = 12400 + 17561/2 = 14 980,5 тыс. руб.
Среднегодовая стоимость оборотных активов 2012 = 17561 + 24978/2 = 21 269,5 тыс. руб.
Представленные в таблице 2.8 данные свидетельствуют о понижении эффективности использования оборотных средств. Увеличилось количество оборотов, совершаемых за год оборотными средствами с 18,04 в 2008 г. до 51,85 в 2012 г, учитывая, что количество оборота дней уменьшилось на 13 дней. Издержки обращения представляют собой общественно необходимые затраты труда, обеспечивающие выполнение торговлей своих функций и задач (табл.2.9). К ним относятся расходы на транспортировку, упаковку, хранение и реализацию товаров, а также административно-управленческие расходы. Целью расходования средств, использования различных ресурсов является достижение высоких конечных результатов — определенного объема товарооборота.
Из таблицы 2.9 мы можем увидеть, что на протяжении пяти лет издержки обращения постоянно увеличивались по следующим видам: оплата труда сотрудникам, аренда помещения, стационарная связь, реклама, затраты на нужды ОАО «МТС», приобретение товаров для перепродажи и прочие расходы. У ОАО «МТС» все свои используемые офисы и склады находятся в собственности. Поэтому ОАО «МТС» не несет больших затрат на оплату помещений. В связи с расширением площади складского помещения, предприятию потребовались новые объекты основных средств. Поэтому из таблицы 2.9 мы можем увидеть, что амортизация в 2012 г., по сравнению с 2008 г., увеличилась на 67655 руб. (106,84%).
Основную долю издержек составляют приобретенные товаров для перепродажи, которые на протяжении пяти лет постоянно увеличивались. В целом за период с 2008 г. по 2012 г. этот показатель увеличился на 1843 тыс. руб., что составило 32,79 %.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Анализируя издержки обращения ОАО «МТС» можно сказать, что в целом за период с 2008 г. по 2012 г. издержки обращения ОАО «МТС» выросли на 72051,5 тыс. руб. (399,58%).
Таблица 2.11 Издержки обращения
Прибыль — это часть чистого дохода, созданного в процессе производства и реализованного в сфере обращения, который непосредственно получают предприятия. Только после продажи продукции чистый доход получает форму прибыли. Количественно она представляет собой разность между выручкой (после уплаты налога на добавленную стоимость, акцизного налога и других отчислений из выручки в бюджетные и не бюджетные фонды) и полной себестоимостью реализованной продукции. Значит, чем больше предприятие реализует рентабельной продукции, тем больше получит прибыли, тем лучше его финансовое состояние.
Рентабельность, в отличие от прибыли предприятия, показывающей эффект предпринимательской деятельности, характеризует эффективность этой деятельности. Рентабельность — относительная величина, выражающая прибыльность (доходность) предприятия. В рыночной экономике существует система показателей рентабельности.
Чистая прибыль — часть балансовой прибыли предприятия, остающаяся в его распоряжении после уплаты налогов <#»906724.files/image012.gif»>
Рис.2.4. Изменение чистой прибыли 2008-2012 гг.
Более точную оценку финансовым результатам дают относительные показатели рентабельности (Таблица 2.11)
Как и показатели прибыли, наибольшего уровня показатели рентабельности достигли в 2010 г., а в 2011 г. показатели рентабельности снизились, что свидетельствует о снижении эффективности деятельности предприятия.
Таблица 2.12 Показатели рентабельности предприятия
проц.
Поступление, приобретение и создание имущества осуществляется за счет собственных и заемных средств, характеристика соотношения которых раскрывает сущность финансового положения. Различают горизонтальный и вертикальный анализ бухгалтерского баланса.
Из таблицы 2.11 видно, что рентабельность продаж с 2008 по 2012 гг. снижалась, это связано с тем, что предприятие не рационально ведет политику управления.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Глава 3. Проект совершенствования деятельности агентства неджвижимости «СОюз недвижимость»
3.1 Перспективы выхода на рынок зарубежной недвижимости
На сегодняшний день многие россияне смогли опробовать достоинства недвижимости за рубежом и выбрать ее в альтернативу аренде гостиничных номеров. Приобретая недвижимость, вы не только открываете для себя полный новых впечатлений отдых, но и превращаете в незабываемое приключение каждый отпуск. Давайте представим себе, что будет, если вы все-таки приобрели недвижимость в другой стране. Например, в Лондоне. Почему-то сразу представляются прогулки по уютным улицам Лондона. Или в Италии — представился отдых на террасе дома возле красивого побережья, и так далее. Собственная недвижимость, купленная за рубежом, делает человека по-настоящему свободным, позволяет планировать отдых так, как хочется. Так, вместо гостиничного номера можно получить жилую площадь со всеми необходимыми удобствами и даже роскошью. Выбор такой недвижимости огромен: от скромного провинциального дома в тихой провинции до роскошной виллы на берегу моря.
Для многих наших сограждан покупка недвижимости за рубежом является пределом мечтаний. Так ли это на самом деле? «Это своего рода точка в системе ценностей. Некоторые люди думают, что, если они купят себе домик где-нибудь в Испании, то будут вполне счастливы и, наконец, смогут сказать себе, что их жизнь удалась, но помимо тех, кто таким вот образом пытается доказать свою самодостаточность, покупатели зарубежной недвижимости делятся еще на две категории: «романтиков», пытающихся «свалить» от российской действительности за границу на ПМЖ, и прагматиков, рассматривающих покупку недвижимости в других государствах сугубо как способ заработать, или же сберечь свои деньги от обесценивания в периоды финансовых кризисов».
Ситуацию с покупкой недвижимости за рубежом комментируют эксперты по недвижимости в г. Иркутске. Михаил Грохольский — гендиректор агентства «Наш дом»: «Это так, но и не совсем так. Зачастую эти интересы пересекаются. Поэтому разделять их не стоит. Ведь недвижимость, которая может приносить неплохой доход, впоследствии может пригодиться и для других целей. Поэтому при покупке недвижимости за рубежом выбирать ее нужно как для себя, обязательно учитывая такие факторы, как возможность поправить свое здоровье, близость к морскому побережью и так далее». Александр Амбросов — президент туристической компании «ЭкзотикАзияТур»: «За рубежом недвижимость россияне покупают по трем причинам. Во-первых, с целью капитализации свободных денежных средств в надежде получить ощутимую прибыль от перепродажи. Во-вторых, использовать объект недвижимости для постоянного или временного проживания. В-третьих, проживать в собственном доме (квартире, апартаментах) во время отпуска, а остальное время сдавать его в аренду, получая стабильный доход. Иметь недвижимость за рубежом сегодня и престижно, и выгодно. Такая собственность — не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса».
Насколько оправданы такие вложения и насколько актуальна данная тема для иркутян, как инвестирование в зарубежную недвижимость, можно констатировать по следующим факторам. Интерес иркутян к зарубежной недвижимости растет год от года. Еще в 2008 году, когда в Иркутске только начинали заниматься зарубежной недвижимостью, этот рынок был очень плохо развит и сделки были единичны, то сегодня продажи зарубежной недвижимости увеличились. Также недавний кризис показал, что в Иркутске цены на жилье были явно преувеличены, а предложения от застройщиков намного превышали спрос. В результате те инвесторы, которые делали ставку на прибыли капитала за счет покупки жилых и коммерческих объектов недвижимости, получили серьезные убытки, поэтому многие финансовые аналитики рекомендуют по возможности держать деньги в разных корзинах, тем более что в отличие от российского рынка недвижимости, зарубежный — более прогнозируемый. Богатые покупатели вкладывают в недвижимость, как отмечают эксперты, преимущественно в странах Средиземноморья. Ведь именно за счет россиян недвижимость в этой части Европы растет постоянно в цене. Однако некоторые специалисты не спешат расценивать проявляемый сегодня иркутянами интерес к зарубежной недвижимости, как свидетельство растущей популярности подобных вложений.
Многие местные риэлторы переоценили собственные силы, и попробовав некоторое время работать на иностранном поле, вскоре бросают это дело, как бесперспективное направление бизнеса. Но чаще всего это лишь означает, что они сделали ставку не на тот регион. Проблема в том, что вопрос вложения денег в зарубежную недвижимость пока не актуален для самого Иркутска, — считает Елена Яковлева, замдиректора «Международного центра недвижимости». — Иркутяне не доверяют местным фирмам. Если человек собрался покупать недвижимость за границей, то, скорее всего, он будет искать такие возможности через московские компании. Средний класс тоже пока не готов к таким сделкам, предпочитая за границей только отдых. Также большинство экспертов неоднозначно оценивают и перспективы окупаемости таких сделок. Покупка недвижимости не является краткосрочными инвестициями. Быстрых денег тут не ждите. Однако, встречаются и другие мнения, что выгодные предложения найти вполне реально. Так, например, в последнее время относительной популярностью среди инвесторов стала пользоваться Германия, где за вполне разумные деньги можно купить так называемые доходные дома с арендаторами. Такие вложения окупаются в течение нескольких лет. А так как подобные сделки, по сути, являются еще и покупкой бизнеса, то они дают покупателю и вид на жительство. В США также можно сегодня найти недвижимость, которая стоит в пределах 20 тысяч долларов, учитывая тенденции американского рынка, можно с уверенностью прогнозировать, что через два-три года эта недвижимость поднимется в цене уже до пятидесяти тысяч долларов. Однако, самой интересной в плане доходности страной на иркутском рынке называют все Испанию, где даже самая маленькая вилла может приносить арендодателю (в летние периоды) до пятисот евро в неделю. А большие дома — до сотен тысяч евро в год. Эксперты считают, что на самоокупаемость недвижимости, да и в целом на надежность самих инвестиций могут повлиять очень много факторов: выбор региона, инфраструктура, географическая расположенность дома, даже политическая ситуация в стране. Причем в одних и тех же странах цены разнятся настолько сильно, что сказать о том, как быстро к инвестору вернутся деньги, бывает практически невозможно. Порой вложенные деньги можно вернуть уже через несколько лет, но иногда удачной покупкой может считаться и гораздо более длительный срок возврата средств. По словам Александра Амбросова, сегодня чаще всего наши земляки обращают внимание на Таиланд, Болгарию, Черногорию и Кипр. Недвижимостью дорогих по уровню прожиточного минимума европейских стран — Франции, Германии, Испании, а также США — интересуются единицы. Пока не проснулся интерес в Иркутске и к странам, далеким от нас по менталитету, особенно к тем, где распространено мусульманство: Малайзия, Турция, Египет. Европейские страны, страны Средиземноморья более доступны для жителей центральной части России по причине дешевых транспортных тарифов и прямого авиасообщения. Для жителей Сибири, Дальнего Востока несомненно более привлекателен Таиланд. Курорты королевства Таиланд — это самые популярные в Иркутске туристические направления. Остров Кипр — еще одно место, где, как обещают риэлторы, можно удачно инвестировать в недвижимость.
Впрочем, назвать какую-либо страну «наиболее привлекательной для инвестиций» сегодня также крайне затруднительно. В Германии, например, имеется очень хорошие социальные. В Испании — мягкий климат и выгодные условия для арендодателей, а также низкие процентные ставки по ипотеке (от 5-7%). В Болгарии живут люди наиболее близкие россиянам по менталитету. В Таиланде действует безвизовый режим (для многих россиян это является огромным плюсом) и можно купить относительно дешевые, но респектабельные квартиры от 800000 рублей, и даже небольшие дома в коттеджных поселках с полной инфраструктурой и бассейном — за 4-5 млн. рублей. На Кипре же — отличная система здравоохранения и невысокие цены на продукты питания. Конечно, каждое агентство будет активно рекламировать те страны, в которых оно работает. Но если иркутянин решил приобрести недвижимость за рубежом, то, прежде всего, он должен определиться, с какой целью он это делает. Именно от этого зависит и выбор страны, региона, и размер инвестиций. Коммерческие риски в приобретении недвижимости за рубежом имеют место при неправильном выборе объекта недвижимости или при покупке объекта на стадии строительства — застройщик может оказаться несостоятельным. Сложности могут возникнуть при документообороте, ведь в лучшем случае он будет на английском языке. Ну и, в конце концов, потенциальный инвестор должен понимать, что контроль за своей собственностью и на стадии строительства, и в дальнейшем он будет вести на приличном расстоянии. Объект недвижимости должен быть обязательно ликвидным. А законодательство (в том числе налоговое) должно быть прозрачно и вполне понятно потенциальному инвестору.
Эксперты также считают, что для снижения финансовых рисков при покупке зарубежной недвижимости важно правильно выбрать риэлтора — с незапятнанной репутацией, профессионально работающего в этом направлении. Необходимо ознакомиться с законодательством страны, знать, когда переходит титул собственника, сколько раз придется въезжать в страну для оформления документов, как будут проходить платежи в оплату объекта недвижимости. При выборе объекта инвестиций нужно изучить его расположение, наличие инфраструктуры, получить информацию о потенциальной доходности аренды и затратах на содержание дома. Надо еще учесть, что покупка жилья в большинстве стран не дает никакого вида на жительство, в этом случае самый оптимальный вариант для инвестора — нанять агентство, которое за небольшой процент будет присматривать за недвижимостью в ваше отсутствие и вести дела с арендаторами. При этом, как отмечают эксперты, при выборе объекта для инвестиций российские инвесторы менее всего склонны обращать внимание на возможность возникновения в регионе, где планируется приобрести недвижимость, всяческих природных катаклизмов. «Инвестиции всегда связаны с определенными рисками, — считает Михаил Грохольский, — Но природные и техногенные катастрофы — не те риски, которые можно было бы называть главными». Умным же инвестором всегда считался тот, кто правильно угадал момент для вложения денег. Кризис — самое выгодное время для вложений в недвижимость за рубежом, и если даже цены на рынке в какие-то периоды проседают, это не катастрофично, и инвестор, в конечно итоге, все равно остается в выигрыше. А в целом, как отмечают многие опрошенные эксперты, рынок зарубежной недвижимости ждет в Иркутске большое будущее.
.2 Анализ рынка недвижимости Таиланда
Таиланд (старое название Сиам) — самая посещаемая и любимая туристами страна Юго-Восточной Азии. Особенно любят «погреть косточки» в тайских тропиках жители северных стран, уставшие от холодов, слякоти и пасмурной погоды. Таиланд в своем роде уникален. У него очень удачное географическое положение, есть выход к Тихому и Индийскому океанам. Отдыхающих Таиланд покоряет своими великолепными пляжами и чудесной природой, предпринимателей — развитой инфраструктурой, отличными дорогами и хорошим воздушным сообщением с другими странами, желающих поправить свое здоровье — качественными медицинскими учреждениями, где трудится квалифицированный персонал. В Таиланде можно одновременно и работать, и отдыхать, и лечиться. И при этом цены на услуги и проживание гораздо ниже западноевропейских. Еще одна привлекательная особенность Таиланда — наличие недвижимости самого широкого диапазона, рассчитанной практически на любую толщину кошелька. Для любителей жить с размахом здесь есть роскошные виллы, а для тех, кто предпочитает спартанские условия, — недорогие сельские домики. Но в обоих случаях очарование тропических лесов и теплого моря — одинаковое.
Если в большинстве стран мира стагнация на рынке недвижимости напрямую связана с глобальным кризисом, то в Таиланде ситуация иная. Падение цен на тайское жилье началось еще до кризиса, в 2006 г., что связано с внутренними политическими неурядицами. Естественно, финансовый ураган, прокатившийся по всему миру, задел и Таиланд, усугубив проблемы. В 2009 году экономика страны впала в рецессию. И падение цен продолжилось. В 2010 году рынок оставался довольно вялым. Светлый период на тайском рынке недвижимости и в строительной индустрии отмечался лишь в начале и середине 90-х гг. прошлого столетия. В 1996 г. Бангкок переживал настоящий строительный бум. В течение года было возведено около 127 000 единиц жилья. С тех пор достичь таких показателей не удавалось. Кризис 1997 г. буквально сломал страны Юго-Восточной Азии, включая и Таиланд. Только на рубеже нового тысячелетия, на рынке недвижимости забрезжил рассвет и цены стали подниматься. Так продолжалось вплоть до 2006 г. Потом инвесторы, напуганные политической нестабильностью, стали избегать Таиланда. В 2009 г. спрос на тайскую недвижимость со стороны иностранцев резко сократился. Соответственно и цены стали падать. Так, уже в 2010 году по сравнению с 2008 годом они понизились в среднем на 10 %, а по сравнению с пиковыми значениями 1992 г. цены упали в среднем на 35 %. Для преодоления рецессии власти страны приняли в 2008-2009 гг. ряд мер, среди них — снижение налогового бремени в сфере недвижимости. Так, не облагается налогом новая недвижимость стоимостью менее 9000 долларов. Налог на передачу титула снижен с 2 % до 0,01 %, а налог на отдельные виды предпринимательства (этот налог заменяет в Таиланде налог на добавленную стоимость) — с 3,3 % до 0,1 %. Не облагаются налогом деньги (из дохода / зарплаты), идущие на погашение процентной ставки по ипотечному кредиту. Принятые меры позволили стабилизировать общую экономическую ситуацию: если в 2009 году экономика потеряла 3 %, то в 2010 году была прибавка ВВП — плюс 5%.
У зарубежных бизнесменов и служащих иностранных компаний максимальным спросом пользуется недвижимость в Бангкоке и его окрестностях. Иностранцы, желающие приобрести второе жилье для семейного отдыха, отдают предпочтение южным районам страны, прибрежным курортным зонам и некоторым островам, которые быстро превращаются в элитные международные курорты. Одновременно на фешенебельных курортах быстро развивается очень модная в западных странах индустрия яхтенного спорта. По этой причине и недвижимость в таких районах стоит дороже, чем в остальных частях страны. В то же время самая дорогая тайская недвижимость в целом по цене все еще уступает недвижимости стран Карибского бассейна, не говоря уже о средиземноморских государствах. Сегодня 1 кв. м жилья стоит в Бангкоке в среднем 2425 долларов, по стране — в среднем 2495 долларов. Столичная квартира площадью 80 кв. м продается за 205 600 долларов, 120 кв. м — за 299 400. Просторные столичные апартаменты площадью 220 кв. м (2 жилые комнаты, 2 ванные комнаты, гостиная, комната для прислуги, большая лоджия), полностью меблированные, стоят 995 000 долларов. В 2010 году средняя годовая рента в Бангкоке зафиксирована примерно на уровне 7%.
На острове Ко Чанг двухэтажная фешенебельная вилла с современным дизайном, 700 кв. м жилой площади (полностью меблированная, с вентиляцией, кухня полностью оборудована, включая холодильники, посудомоечную и стиральную машины. В комнатах — аудио- и видеотехника, крыша спроектирована как терраса, большой бассейн, сауна, гидромассажная ванна «джакузи», круглосуточно охраняемый поселок с трехметровым забором, в поселке и вокруг него установлено освещение, есть удобный выход на пляж, где могут отдыхать только жители поселка), выставляется за 10,2 млн долларов. А на острове Ко Самуи великолепная современная вилла с бассейном и террасами, 234 кв. м жилой площади, стоит «всего лишь» 689 000 долларов.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Двухкомнатная квартира с лоджиями на острове Пхукет площадью 160 кв. м (2 ванные комнаты, полностью оборудованная кухня с 2 холодильниками, стиральной машиной и проч., в комнатах — аудио- и видеотехника, потолочные вентиляторы, спутниковая связь, скоростной Интернет, круглосуточно охраняемый дом с общим бассейном, садом и подземным гаражом) ждет нового хозяина, готового выложить 387 750 долларов. Самые дешевые и хорошие однодвухкомнатные квартиры можно купить за 60 000-120 000 долларов в домах, расположенных в некотором отдалении от моря. Приблизительно столько же стоят и добротные семейные дома в глубинке.
При покупке недвижимости в Таиланде самое последнее, что надо делать, — экономить на юристе. Дело в том, что тайский рынок недвижимости живет своей удивительной жизнью. Строгие правила регистрации недвижимости и получения титула отсутствуют. Самих титулов — несколько видов. Нет также четких нормативов по изъятию недвижимости кредиторами в случае неплатежеспособности заемщика. В результате банки отказываются выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Банки, в том числе и авторитетные западные, выдают ипотечные ссуды только гражданам других государств, имеющим право на работу и проживание в Таиланде, а также официально зарегистрировавшим супружеские узы с местными жителями. Гражданам других государств запрещено покупать в Таиланде землю, но можно приобретать семейные дома и квартиры. При этом в многоквартирных домах, оформленных как кондоминиумы (совместное владение домом собственниками квартир), доля квартир, купленных нерезидентами, не должна превышать 49 %. А если, допустим, выбранная вами квартира превысит указанную долю, то в покупке вам откажут (эта норма не действует, если покупать квартиру через зарегистрированную в Таиланде компанию). В многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, продажа квартир запрещена, допускается только аренда.
В начале 2010 года вступили в силу поправки в закон, согласно которым иностранец, с разрешения Министерства внутренних дел Таиланда, может приобретать до 1600 кв. м земли для постройки дома или под уже ранее построенным домом. При этом нерезидент, с согласия Инвестиционного совета Таиланда, должен вложить в экономику Таиланда как минимум 1 млн долларов (помимо покупки недвижимости). Есть также другой вариант, который позволяет взять землю в аренду на 30 лет с последующей пролонгацией на такой же срок. Для этого удобнее всего зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Это обойдется приблизительно в 1500 долларов, плюс к этому ежемесячно надо будет платить в казну около 70 долларов. При регистрации компании должно быть минимум семь акционеров. Из них иностранцы должны иметь 49 % акций, тайцы — 51 %. Чтобы законно обойти эту норму, нерезидентам надо в уставных документах предусмотреть выпуск привилегированных акций. Тогда 49 % «иностранных» акций будут перевешивать 51 % «местных». Это даст возможность контролировать и фирму, и купленную жилую недвижимость с землей. Регистрация фирмы может помочь и в других ситуациях. Допустим, нерезидент приобрел особняк и выкупил у владельца право на аренду земли, на которой этот особняк стоит. Но через некоторое время может оказаться, что требуется пролонгация аренды земли. В ней новому собственнику могут отказать по разным причинам. Понятно, что это сильно затруднит пользование жильем. Но если тот же самый дом покупать через компанию, то подобных проблем не возникнет.
На первичном рынке надо быть внимательным с девелоперами, часть которых не прочь ободрать иностранца-инвестора как липку, оставив и без квартиры, и без денег. В 2008 г. был принят закон, защищающий покупателей от мошенничества со стороны застройщиков. В частности, деньги, которые добросовестный покупатель перечисляет за новое жилье, должны теперь поступать не на счета строительной организации (владельца стройки), а на счет третьей фирмы. Эта фирма, в свою очередь, перечисляет данную сумму застройщику только после того, как тот выполнит все свои обязательства по отношению к покупателю, сторонним организациям и государству, т. е. полностью завершит строительство, рассчитается со своими кредиторами и зарегистрирует новостройку в органах местной власти. К сожалению, данная норма пока остается на бумаге.
Когда покупатель находит желаемую недвижимость, он оставляет продавцу залог — 10 % от стоимости дома / квартиры. Залог остается у продавца, если сделка сорвется по вине покупателя. А если она сорвется по вине продавца, то последний обязан вернуть покупателю залог плюс еще столько же. Иногда еще до перечисления залога при первой же встрече продавец требует так называемый взнос резервирования — около 1250 долларов. За эти деньги продавец обязуется сохранять недвижимость за данным покупателем и не искать других клиентов. После того как стороны улаживают все нюансы, они заключают сделку купли-продажи. Обычно это происходит в офисе юридической фирмы. Оформление сделки укладывается в 2-3 месяца. Имя нового собственника регистрирует Земельный департамент. Покупателю надо быть готовым к тому, что расходы на услуги у разных фирм и в разных районах страны могут колебаться. Что касается выплат в бюджет, то они обычно рассчитываются по максимуму. Ориентировочно расходы при покупке следующие. Услуги помощника и одновременно переводчика — приблиз. 258 долларов (платит покупатель), правовая поддержка — 600-900 долларов (покупатель), проверка титула — приблиз. 388 долларов (покупатель), комиссионные агенту — 3-5 % от стоимости недвижимости (продавец), налог с оборота — 1 % (продавец), госпошлина — 0,5 % (продавец), налог на отдельные виды предпринимательства — 0,1 % (продавец), налог на передачу титула — 0,01 % (продавец). При продаже недвижимости продавец платит налог на сделку / капитал в размере 20 % от стоимости недвижимости. Самый большой размер этого налога платится в течение года со дня покупки недвижимости, самый маленький (половина налога, т. е. 10 %) — после восьми и более лет со дня покупки. Иностранцы обязаны платить налог на развитие территории, на которой стоит их собственность. Размер платежа устанавливается местными властями. При покупке недвижимости сразу же надо поинтересоваться, сколько займет ее содержание, т. е. текущая эксплуатация. Она должна быть вам по карману. Еще один важный момент. При перечислении денег из российского банка в тайский необходимо в платежных документах указать, что деньги предназначаются для приобретения жилой недвижимости.
Россияне могут находиться в Таиланде без визы до 30 дней. Для более длительного пребывания требуется оформление визы в посольстве Таиланда в Москве. В общей сложности по визе можно проживать полгода с возможностью дальнейшей пролонгации. Затем можно получить вид на жительство. Для предпринимателей, инвесторов и разного рода специалистов это несложно, как и для лиц пенсионного возраста, имеющих минимальный ежемесячный доход / пенсию 1150 долларов.
До последнего времени большинство русских, подыскивающих жилье для отдыха, предпочитали недвижимость в прибрежных кондоминиумах по цене 2-5 млн. батов, в особенности в Паттайе. Лишь немногие состоятельные россияне приобретали просторные отдельные дома. “Мы ожидаем, что русские будут продолжать покупать недвижимость в Паттайе, причем наряду с доступной по цене недвижимостью спросом у них будут пользоваться и престижные дома”, — говорит Клейтон Уэйд, исполнительный директор компании Premier Homes Real Estate. На острове Пхукет спрос на недвижимость у россиян снизился. Согласно данным Ларри Каннингема, исполнительного директора компании Phuket One Real Estate, число запросов по недвижимости на сайте компании со стороны россиян сократилось на 25 % в последнее время, хотя это единственный на Пхукете сайт на русском и английском языках. Напротив, число граждан России, проявляющих очевидный интерес к большим инвестиционным проектам, наоборот возросло. Люди ищут возможность вложить средства в отели и большие земельные участки. Прямые авиарейсы в московский аэропорт Домодедово, открытые компаниями Thai Airways International и Singapore Airlines, должны способствовать расширению туристических и деловых связей между Россией и Таиландом. Руководители авиакомпаний убеждены, что эти полеты в коммерческом отношении будут успешными, поскольку у нового поколения россиян, относящихся к среднему классу, покупательная способность весьма высока, а спрос на дальние авиаперелеты для отдыха с семьями в отдаленных странах значительно вырос.
С бурным развитием рынка недвижимости на Пхукете и разрастанием марин (гаваней для стоянки яхт и их инфраструктуры) Пхукет неизменно находится в центре внимания инвесторов и застройщиков, как местных, так и зарубежных. Цены на Пхукете остаются очень привлекательными для покупателей, рассчитывающих уйти на заслуженный отдых и поселиться на острове или купить себе дом для отдыха. Таких инвесторов воодушевляет бурный рост экономики в сочетании с прямым авиасообщением с Австралией, Гонконгом, Сингапуром, Куала-Лумпуром, Индонезией и Европой, включая Москву. Не последнюю роль играет несравненная красота побережья и космополитический образ жизни. Гонконгский и европейский рынки продолжают подстегивать спрос на недвижимость на Пхукете. Сильный фунт стерлингов и евро выгодно подчеркивают низкие цены на Пхукете по сравнению с дороговизной недвижимости в Челси или Марбелле. В Гонконге же качество жизни продолжает ухудшаться. Несмотря на значительный ущерб, нанесенный цунами в 2004 году туристической отрасли Пхукета, рынок недвижимости острова практически не пострадал. Такие компании, как Siam Real Estate CEO, даже смогли удвоить свой оборот в первом полугодии 2005 года. Рынок недвижимости Пхукета демонстрирует хорошую динамику. Сейчас там осуществляется более 130 строительных проектов, причем недвижимость продается еще на ранних стадиях строительства и продается очень хорошо. Основным козырем Пхукета по сравнению с Западом и другими регионами, в которых люди желали бы поселиться после выхода на пенсию, является, во-первых, выгодная цена на недвижимость такого же класса и, во-вторых, низкий уровень потребительских цен. Некоторые покупатели предполагали, что после цунами цены на недвижимость непосредственно на берегу моря резко пойдут вниз, но ничего такого не произошло, и цены остались примерно на том же уровне. Объясняется это просто: прибрежной незастроенной земли на острове почти не осталось, поэтому предложение не обгоняет спрос. Покупатель проявляет активность на любом ценовом уровне, если дизайн дома, планирование и управление недвижимостью соответствуют его требованиям. Просто люди стали более информированы относительно опасностей, которые могут подстерегать человека на любых широтах. Строительная же активность позволяет надеяться, что в недалеком будущем Пхукет сможет предложить более широкий выбор недвижимости.
Например, на Пхукете осуществляются очень престижные проекты гавани с причалами мирового уровня и гольф-полей чемпионского класса. Гавань на Пхукете, Royal Phuket Marina, будет очень напоминать Porto Banus Marina в Марбелле, Испания. На другой стороне спектра можно отметить строительство хороших и недорогих апартаментов и бунгало, не имеющих непосредственных видов на море, однако хорошо оснащенных для комфортного проживания, экономичных и дающих обладателю доступ ко всей курортной инфраструктуре острова. Аналитики утверждают, что у рынка Пхукета только один путь — наверх, в смысле роста объема продаж и разнообразия предлагаемых объектов недвижимости. Опросы риэлторов показывают, что примерно 80 % покупателей интересуются вторичной недвижимостью — хорошими виллами и квартирами в кондоминиумах с налаженным управлением, в то время как 20 % предпочитают строить свой новый дом. Наибольшей популярностью у покупателей пользуется жилье в кондоминиумах в ценовом диапазоне от 5 млн. до 20 млн. батов. Недвижимость класса luxury продолжает пользоваться большим спросом, о чем свидетельствует количество осуществляемых в настоящее время проектов. Уже через шесть недель после объявления о начале строительства заключительной, жилой части курорта Trisara половина вилл была распродана по цене 2,4 млн. долл. США за виллу с двумя спальнями и 4,8 млн. — за виллу с четырьмя спальнями. Рынок престижного жилья на Пхукете продолжает вызывать интерес у инвесторов всего мира.
Что касается инфраструктуры, то положение в водоснабжении вызывает серьезную озабоченность. Водохранилище Бангвад, основной источник воды на острове, даже после продолжительных сезонов дождей наполняется всего на 70 % расчетного уровня. Система сбора воды так же неэффективна, как и система ее распределения. Предлагаемые меры по перекачке воды из ближайшего горного района или перестройке системы распределения были благополучно забыты, а между тем этот вопрос требует безотлагательного решения, если власти действительно заинтересованы в росте населения острова за счет инвесторов. Ситуация с энергоснабжением и дорогами в целом не вызывает серьезных опасений. Правительство уделяет должное внимание, развитию транспортной системы острова, вкладывая средства в строительство объездных дорог на особо загруженных участках существующих шоссе.
Несмотря на стихийное бедствие небывалой силы, неоправданную панику по поводу атипичной пневмонии и птичьего гриппа, экономика острова Пхукет и его рынок недвижимости пережили невзгоды с минимальными потерями. Завидными темпами росли цены на недвижимость и землю, отлично развивалась индустрия создания новых гаваней. Строительство целых пяти новых гаваней открывает для застройки восточного побережья острова широкие возможности и перспективы. Будущее Пхукета видится в обнадеживающем росте экономики, дающей намек на некоторую ее зрелость.
Восточный приморский район является экономическим локомотивом Таиланда. Здесь сосредоточены объекты туриндустрии, главный порт страны, множество промышленных объектов и большие участки земли под застройку, включая береговую линию, протянувшуюся на многие мили. Хотя административным центром Восточного приморского района официально считается город Чонбури, настоящим центром остается Паттайя с ее большими торговыми и развлекательными предприятиями, развитой сферой обслуживания и отелями, а также несколькими международными школами. И в Паттайе, и в аналогичном курортном районе Жомтьен в последние годы наблюдается небывалый строительный бум во всех секторах. Наиболее активны в этой области вернувшиеся в регион крупные строительные компании Бангкока. Первой компанией, которая разглядела большой потенциал Паттайи, была Raimon Land, начавшая строить комплекс из двух башен на побережье. Несмотря на высокие цены и затянувшееся строительство, связанное с переделкой проекта недостроенного здания, недвижимость на этом объекте была распродана очень быстро. Многие ранние инвесторы уже успели перепродать свою недвижимость, получив очень высокую прибыль. Это значит, что рыночная цена 75 000 батов за м2 была установлена по минимуму, но этот минимум уже превосходил уровень ранее наблюдаемых цен, хотя и был сопоставим с ценами в Бангкоке. В ноябре 2006 года компания Raimon Land приступает к строительству нового комплекса Northpoint, который будет пользоваться не меньшим спросом. Это кондоминиум высшего класса в Вангамарте, Северная Паттайя, состоящий из 380 квартир в двух башнях в 50 и 60 этажей, с отдельным оборудованным пляжем. Другим проектом, вызывающим живейший интерес инвесторов, является The Sails (Паруса) компании Grande Asset Development. Это будет пятизвездочный кондоминиум на побережье в курортной зоне с всего четырьмя апартаментами на каждом этаже, с потолками 3 метра, большими отдельными лоджиями и ничем не заслоняемыми видами на море. В северном крыле (парусе) разместится пятизвездочный международный отель. Решение руководства компании построить этот объект в Жомтьене выглядит вполне естественно: центр Паттайи слишком шумен и переполнен народом.
В Жомтьене все наоборот. В Паттайе начато строительство нескольких меньших по размерам многоквартирных кондоминиумов с отличной планировкой и отделкой, которые тоже очень хорошо продаются. Успех проектов, продающихся уже на стадии нулевого цикла, свидетельствует о том, что большой сдерживаемый спрос, наконец, находит выход. В отличие от кондоминиумов строительство отдельных домов в последние годы ничто не тормозило. Одним из крупнейших и хорошо рекламируемых проектов является Siam Royal View. Всего здесь будет построено 350 домов различных типов. Первая очередь из 150 участков с прекрасными панорамными видами продается очень хорошо. Нижний уровень цен всего пакета (участок + дом) составляет всего несколько млн. батов, хотя многие объекты стоят 10 и более млн. батов. Основными покупателями новой недвижимости являются граждане Европы (в основном британцы), вышедшие на пенсию, но продолжающие работать в этом регионе, бывшие граждане Таиланда, вернувшиеся на родину и работающие здесь, а также те, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, купив современное и комфортабельное жилье, которого раньше не было на рынке. Застройщики с радостью реагируют на большой спрос, предлагая большое количество объектов отличного класса.
Темпы современного строительства не только радуют, но и вызывают определенные проблемы. С появлением новых торговых и развлекательных центров значительно возрастает интенсивность дорожного движения и толчея в часы пик, поэтому большее внимание должно уделяться проблемам планирования и зонирования городской и курортной среды. Общий экономический фон очень благоприятен для Паттайи. Спрос на комфортабельное жилье такого же уровня, как на острове Пхукет, постоянно растет. Хотя покупка жилья стоимостью в 1 млн. долл. США все еще редкость на данном этапе развития региона, специалисты предвидят, что положение скоро изменится. Этому способствует растущая популярность и доступность этого направления для туристов, широкое строительство торговых предприятий и курортной инфраструктуры, большое количество возвращающихся из Гонконга и Сингапура экспатриантов. При такой активной застройке Паттайи эксперты предполагают, что внимание инвесторов переместится в прибрежные зоны с нетронутой природной средой. Объекты в таких местах смогут соперничать с виллами Пхукета и Самуи и по комфортабельности, и по цене и будут пользоваться спросом у более состоятельных людей. Новый международный аэропорт Бангкока и хорошая дорожная инфраструктура способствовали началу строительства престижных вилл уже в 2006 году. Высокое качество строительства должно усилить международный статус Паттайи и вызвать приток инвесторов в объемах, сравнимых с курортными районами Испании.
Законодательство Таиланда определяет, что иностранный гражданин не может владеть землей. Он получает 100% права только на объекты, расположенные на участке. При желании купить землю иностранец может либо оформить ее в долгосрочную аренду, либо зарегистрировать на юридическое лицо.
Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических выставках. Для осуществления дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости — это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов. Агентство недвижимости может располагаться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом таиландской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через своих зарубежных партнеров. Проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риэлтерскую деятельность как таковой в Таиланде нет.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Для потенциальных покупателей компании организовывают ознакомительный тур. Он длится от одного до пяти дней и включает в себя поездки на объекты на машине в сопровождении агента. Все поездки и консультации для потенциальных покупателей бесплатны, однако авиабилеты и размещение в отеле они оплачивают сами. При желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания необходимых документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки потребуется лишь загранпаспорт. Если сделка будет осуществляться от имени юридического лица, пакет необходимых документов будет подготавливаться уже на месте.
После того как объект выбран, необходимо получить в таиландском банке специальную справку — ТТ3 (Tor Tor 3, Foreigner Exchange Transaction Form), подтверждающую перевод иностранных инвестиций. Согласно закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде, только являясь инвестором, то есть если сможет подтвердить, что денежные средства переведены из другой страны, причем не в батах. ТТ3 необходимо получить как при безналичном перечислении средств, так и в случае ввоза наличных. В зависимости от конкретного банка счет может быть открыт на различных условиях. Например, Kasikorn Bank открывает иностранцам счета на основании заграничного паспорта и туристической визы. В случае ввоза наличных их необходимо обменять на баты и также получить ТТ3. Этот документ также выдается банком в случаях прямого перевода средств с заграничного счета на счет продавца или агентства, а также при обмене дорожных чеков.
Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист. Это первый документ по сделке, на основании него покупатель оплачивает задаток 1%. Он содержит всю необходимую информацию об объекте и реквизиты сторон. Обычно выбор объекта и подписание резервационного листа занимает не более трех дней. Как и в Европе, в случае отказа от сделки аванс покупателю не возвращается. Исключение составляют случаи срыва сделки по вине продавца — тогда задаток возвращается покупателю. В течение тридцати дней по внесении задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи.
Проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Для этого у продающей стороны запрашиваются необходимые документы. Услуги юристов оплачиваются покупателем отдельно. В числе прочих факторов проверяется и такая особенность таиландской недвижимости: не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома. Поэтому дополнительно проверяется, зарегистрированы ли апартаменты земельным департаментом именно как кондоминимум.
Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствии покупателя посредством электронной почты и компании, занимающейся доставкой. В контракте, помимо всех условий, указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке.
В завершение сделки покупатель оплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий конкретной сделки оплата может быть растянута по времени (при строящихся объектах), однако только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. При этом новый владелец получает в учреждении чанот (Chanote) — документ, подтверждающий право собственности. Чанот представляет собой земельный документ, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и на обратной — сведения обо всех предыдущих продажах объекта. Он оформляется на тайском языке. Чанот, выдаваемый иностранцам, не отличается от того, который получают граждане Таиланда, и точно так же гарантирует право собственности.
Таблица 3.1 Сопутствующие расходы
* В данном случае оценочная стоимость практически не отличается от контрактной. Пошлины платятся застройщику вместе с последним платежом за квартиру. Застройщик оплачивает пошлины в Земельный Департамент самостоятельно. В среднем обща сумма пошлин — 6,5-6,7%. Как правило, в данном случае эта сумма полностью оплачивается покупателем, хотя в последнее время появляются проекты в Паттайе, при покупке квартиры в которых застройщик берет на себя половину платежей. Имеет смысл уточнить этот нюанс с застройщиком или авторизированным агентом.
** В данном случае речь идет, как правило, о сделке между частными лицами. Точную сумму расходов на переоформление можно узнать заранее в Земельном Департаменте, но в среднем она составит примерно 5% от оценочной стоимости жилья (при условии, что продавец владел данным жильем более 5 лет) до 10% (продавец владел данным жильем менее 5 лет). Как правило, эти сборы платятся пополам между продавцом и покупателем, таким образом, покупателю предстоит оплатить от 2,5% до 5% от оценочной стоимости приобретаемого жилья.
*** Как известно, в Таиланде иностранец не имеет права на покупку земли. В таком случае покупатель (иностранный подданный) берет землю в аренду на 30 лет или приобретает землю и дом через созданную для этой цели тайскую компанию. В случае покупки земельного участка и дома на вторичном рынке и при условии, что тайская компания, созданная в свое время для покупки данного объекта, владеет исключительно данным участком земли и домом, переоформление права собственности происходит путем простой смены владельца и директора компании. В данном случае нет необходимости обращаться в Земельный Департамент. Расходы при переоформлении такого рода составляют несколько сотен евро и не зависят от стоимости приобретаемого жилья.
Ситуация с кредитами для иностранцев неоднозначная. Рассчитывать на кредитование можно, однако ее условия будут зависеть от конкретной сделки. Максимальный срок кредитования составляет десять лет. Застройщики предоставляют рассрочки на срок от одного до пяти лет.
На период проведения сделки покупатель имеет возможность остановиться в съемном жилье. Подобрать подходящий объект можно заранее, еще до приезда в Таиланд. Примерная схема арендования может быть следующей. После выбора объекта компания отправляет арендатору счет на оплату задатка и договор аренды. Сумма задатка зависит от конкретной сделки и может достигать месячной арендной платы. Задаток необходим для резервирования объекта за арендатором. В случае отказа от аренды он не возвращается. Подписанный контракт отправляется арендатором обратно посредством электронной почты или по факсу. По прибытии в Таиланд арендатор оплачивает первый месяц аренды и страховой депозит (при длительной аренде — в размере месячной арендной ставки) за вычетом ранее внесенного задатка.
Нормальным при покупке недвижимости в Таиланде является использование для оформления покупки услуг юридической конторы. Во-первых, это избавляет покупателя от необходимости приезжать в Таиланд для получения необходимых документов, что с учётом стоимости и длительности авиаперелётов достаточно недешевое и утомительное занятие, во-вторых, дает покупателю ещё одну сторону, представляющую его интересы, и следовательно, заинтересованную в беспроблемном прохождении сделки. Таким образом, после выбора объекта недвижимости вы можете подписать договор покупки объекта, доверенность на проведение сделки от вашего имени на выбранного вами юриста, если необходимо — открыть счёт в тайском банке для перечисления на него денег на покупку недвижимости, и покинуть Таиланд. По завершению финансовых расчётов юридическая контора передаст вам свидетельство о праве собственности на выбранный вами объект и документ, подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.
Сама процедура покупки выглядит следующим образом:
1. Вы, с помощью брокера или самостоятельно, находите интересующую вас недвижимость и договариваетесь с владельцем о цене и условиях покупки, как то:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
a) Стоимость объекта недвижимости;
b) Что из интерьера входит или не входит в стоимость;) Кто и в каких пропорциях оплачивает Transfer fee и услуги адвокатской конторы;) Величина и дата внесения залога (как правило — порядка 10%);) Дата совершения сделки (перевод денег).) Дата, когда объект будет готов к заселению новыми владельцами.
2. После достижения договоренностей обе стороны направляются в офис местного юриста, где происходит последующий процесс:
a) Покупатель и продавец подписывают договор купли/продажи, где находят отражение все предыдущие договорённости;
b) Продавец предоставляет копии (или оригиналы) правоустанавливающих документов (чанот) и паспорт (паспорта) юридической конторе на проверку подлинности и валидности прав собственности на объект сделки;) После проверки документов адвокатской конторой, покупатель передает продавцу чек (наличные) как залоговый платеж. С этого момента квартира считается забронированной и у покупателя есть достаточное количество времени для организации перевода денег на территорию Таиланда. Самый простой способ — открыть счет в Тайском банке и сделать перевод на своё имя с указанием «покупка недвижимости»;) В момент, когда деньги переведены из-за границы на счет покупателя, покупатель выписывает чек на остаток суммы на имя продавца и отдает его в юридическую контору;) По получению сигнала, что покупатель готов оплатить сделку, продавец предоставляет оригиналы документов в юридическую контору, которая на основании договора и проводит процесс перевода права собственности в местном отделении Землеуправления (Land Office) с одного собственника на другого;) В результате, покупатель получает правоустанавливающий (чанот) документ на объект сделки с его именем и номером паспорта, а продавец получает чек.
3. По совершению сделки продавец выплачивает оговоренное вознаграждение брокеру.
При покупке квартиры на первичном рынке все происходит приблизительно таким же образом, только функции юридической компании, как правило, берет на себя юрист, работающий в строительной компании. Главное — внимательно и вдумчиво читайте предложенный вам договор.
.3 Разработка отдела по работе с зарубежной недвижимостью АН «Союз Недвижимость»
Для успешного развития деятельности агентства недвижимости и постоянного роста нужно искать выходы на новые рынке и оказание новых посреднических услуг. Для осуществления этого предлагаю создать в АН «Союз Недвижимость» отдел, который будет заниматься сопровождением сделок купли-продажи недвижимости в государстве Таиланд.
Для разработки отдела необходимо определить, как он будет функционировать, и какие действия на рынке риэлторских услуг будут входить в его компетенцию. Для оказания такого рода услуг будут заключены представительские договора с фирмами застройщиками Таиланда для единичного представления на рынке Иркутска объектов их строительства. Также для расширения базы данных предлагаемых объектов предлагается быть связующим звеном между клиентом в Иркутске и агентством недвижимости в Таиланде, при этом комиссия, которую уплачивает продавец, делится в равных долях между тайским агентством и агентством в Иркутске. Юридические экспертиза сделки сопровождается юристами государства Таиланд как это принято в настоящее время, то есть в этому агентство недвижимости отношения не имеет. Таким образом, к основным функциям, которые будет осуществлять отдел по работе с недвижимостью Таиланда, относятся следующие:
1. Поиск интересующей покупателя недвижимости в Таиланде;
2. Предложение покупателю недвижимости от застройщиков Таиланда, с которыми заключены договора представительства;
. Организация осмотра объекта недвижимости;
. Организация подписания договора-купли продажи недвижимости.
Для осуществления деятельности отдела в агентство недвижимости будет нанят новый сотрудник, который будет отвечать за функционирования данного направления. Для того чтобы он смог успешно выполнять свои полномочия он будет отправлен на обучающие курсы.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Ниже предоставлен финансовый анализ модели открытия отдела по работе с недвижимостью Таиланда.
Таблица 3.2
Минимальная комиссия за оказание посреднических услуг будет составлять в первый год работы отдела 100 тыс. руб. Обычно на рынке такая комиссия равна 2,5 — 5 % от стоимости объекта недвижимости. Учитывая средний уровень цен на недвижимость, которую приобретаю в Таиланде, 100 тыс. руб. является оптимальным нижним пределом взимаемой комиссии.
Так как данный вид деятельности является малоразвитым на рынке Иркутска, то плановые показатели по количеству сделок определены из расчета 1 сделка в 2 месяца, то есть 6 сделок в первый год работы отдела.
Также стоит учитывать, что цены на оказание посреднических услуг будут увеличиваться из года в год, для этого мы применяем индекс цен на услуги предприятия. Ниже приведен расчет выручки от деятельности отдела.
Таблица 3.3
В итоге мы видим, что при выполнении плановых показателей, выручка от оказания услуг отделом по работе с недвижимостью Таиланда будет изменяться нарастающим итогом. В первый год работы отдела выручка составит 508 тыс. руб., а в 2017 году 2,4 млн. руб.
Так как отдел генерирует выручку от оказания посреднических услуг, то соответственно, при проведения финансового анализа не стоит учитывать себестоимость услуг и амортизационные отчисления.
Однако, не стоит забывать про коммерческие и управленческие расходы, которые несет предприятие для осуществления деятельности отдела по работе с недвижимостью Таиланда.
Таблица 3.4
За коммерческие и управленческие расходы была взята организация работы отдела, то есть заработная плата сотрудника и расходы, связанные с проведением маркетинговых мероприятий. В конечном итоге мы имеем представление об ежегодных расходах, связанных с функционированием отдела.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Имея представление о выручки отдела и о расходах, связанных с его функционированием, можно произвести расчет чистой прибыли, которую будет приносит отдела по работе с недвижимостью Таиланда.
Таблица 3.5 Расчёт прибыли от оказания услуг
Таблица3.6
Таблица 3.7Рентабельность оказания услуги
Таблица 3.9
Таблица 3.10
Таблица 3.11
Таблица 3.12
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Теперь рассчитаем НДС от реализации и прибыль (таблица 3.13)
Таблица 3.13 тыс.руб. Рентабельность производства продукции
Таблица 3.15 Динамический срок окупаемости инвестиций.
b= — 386042 руб.
Займёмся финансовым профилем проекта. Согласно таблице 3.15 найдём чистые текущие стоимости по годам:
Максимальный денежный отток составил 3271898 руб.
Начнём с безубыточного объёма производства Qб.
Qб =TFC/(P-AVC)
Таблица 3.16. Безубыточный объём продаж
Таким образом, безубыточные объёмы продаж будут ниже запланированных, что гарантирует получение прибыли.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В предпринимательской деятельности риск часто отождествляется с возможностью потери предприятием части своих ресурсов, снижения планируемых доходов, появления дополнительных расходов в результате осуществления производственной и финансовой деятельности. Любое предприятие не застраховано от рисков, следовательно, необходимо оценить возможные группы риска.
Основной риск проекта — недоверие со стороны клиентов. Уровень развитости данного направления услуг в г. Иркутске низкий. Клиент при купле-продаже квартиры доверяет больше крупным московским фирмам. В свою очередь агентства недвижимости на иркутском рынке все больше совершенствуется и набирает обороты (табл. 3.21).
Таблица 3.17 Вероятные риски проекта
Целью данной работы являлось совершенствование деятельности риэлтерской фирмы.
По итогам проделанной работы делаем вывод, что жилищные вопросы до сих пор являются важнейшей составляющей государственных приоритетов социально-экономического развития страны.
В первом разделе мы рассмотрели само понятие риэлтерской деятельности, истоки его возникновения и развития и общепринятые термины, используемые риэлтерами в повседневной деятельности. До настоящего времени одним из приоритетных направлений в риэлтерской деятельности была и остаётся купля-продажа жилых помещений, но в последнее время агентства начинают оказывать дополнительные сопутствующие услуги, что позволяет увеличить клиентскую базу. В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами.
Наконец, операции с недвижимостью — один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока, где административные методы достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо, поэтому государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.
Во втором разделе дипломной работы я рассмотрела состояние рынка недвижимости России и г. Иркутске в частности.
Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения. Исходя из этого в последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается относительный дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
Делая вывод из анализа риэлтерских услуг можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлтеров достаточно высокий, профессию риэлтера можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтера, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.
Рассматривая деятельность агентства недвижимости «Союз Недвижимость», его организационную структуру, сферу деятельности на рынке, расходную и доходную часть, а также финансовое состояние и отслеживая динамику продаж услуг агентства, выделяется услуга оформления сделок купли/продажи жилой недвижимости. На протяжении анализируемого периода реализация услуг в данном направлении находится в наиболее стабильной ситуации.
В целом, за исследуемый период, динамика наиболее доходных направлений (оформление сделок купли/продажи жилых объектов, коммерческой недвижимости) имеет тенденцию к повышению объемов реализации этих услуг.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предложила:
— Создать новый отделов и освоеить новый вида деятельности;
Анализируя полученные показатели, я пришла к выводу, что нововведения не только не отразялтся на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, а увеличат его потенциальные финансовые возможности.
Список используемых источников
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.), СПС Гарант.
2. Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.), СПС Гарант.
3. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.), СПС Гарант.
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ , СПС Гарант.
7. Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.), СПС Гарант.
8. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.), СПС Гарант.
9. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
11. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.), СПС Гарант.
12. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (утратил силу), СПС Гарант.
13. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 1998.
14. Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости» // «Российский экономический журнал», 1996; №№ 5-6
15. Воробейников М.А., Именитов Е.Л. Риэлтерская деятельность: российские условия и международная практика. М., 2000г.
16. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.-М. 1997.
17. Гришаев С.П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М. 1995.
18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: «Филинъ», 1999.
19. Гурова Т. На старте российской мечты // Эксперт. 2001. № 45.
20. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
21. Жилищный кодекс РФ. — М., 2005.
22. Завьялов И.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6.
23. Калачева С.А. «Арендные сделки» , М. 1996.
24. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. — М. 1999.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
25. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ.М.: Прогресс, 1990.
26. Копылова В.В., Бедин Б.М. Экономика недвижимости: Учеб.пособие.- Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004.
27. 16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития, Учебное пособие , М. 1995.
28. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа», М.:БЕК, 1996.
29. Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 1996. № 4
30. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости — СПб. 2000.
31. Муравьев А.И., Игнатьев A.M., Крутик А.Б. Предпринимательство. СПб.: «Лань», 2001.
32. Пригожий В.Л. Ситуация на рынке недвижимости России. Экономические и правовые аспекты развития России: Сб. науч. тр. -Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2007.
33. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
34. Сивкова Л.А. Советы менеджеру по недвижимости. // Управление персоналом, 1998.-№1.
35. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости СПб » — СПбГТУ, 1997.
36. Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб: Изд-во С-Петерб. Ун-та, 1999.
37. Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлтеров» // Экономика и жизнь, 1997г. №3, С.10-15.
38. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В. « Инвестиции» / Пер. с англ. — М: ИНФРА,1998, 1036с.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.