Дипломная работа на тему «Понятие договора аренды и проблемы арендных отношений»

Содержание

Введение
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1. Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров
1.2. Содержание договора аренды
Глава 2. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом
2.1. Виды способов защиты прав арендатора
2.2. Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении со стороны третьих лиц
2.3. Спорные вопросы договора аренды недвижимости
2.4. Обзор судебно — арбитражной практики, по делам об арендно — договорных отношениях
Заключение
Список использованных источников

Введение

Гражданские права осуществляются на базе ряда принципов. В силу одного из них граждане, юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. Этот принцип целиком отвечает  Конституции Российской Федерации и основным началам гражданского законодательства, в том числе заложенной в них идее беспрепятственного осуществления гражданских прав. В то же время  субъекты гражданского права, по свободному усмотрению реализуя свои  гражданские права, не должны осуществлять их исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблять ими в иных формах.

В гражданском праве существуют   обязательства направленные на переход имущества во временное пользование и (или) владение контрагента.  Эти обязательства юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Договор аренды имеет широкое применение в различных областях в основном, хозяйственной жизни. Он включает обширный круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Основной задачей дипломной работы является не собственно рассмотрение договора аренды по его видам, а проблемы возникающие в связи с нарушением прав арендодателей и арендаторов.

К числу основных начал гражданского законодательства относится обеспечение восстановления нарушенных, а также оспоримых прав и их судебной защиты. Защиту нарушенных прав осуществляют суд общей юрисдикции, арбитражный суд или третейский суд. Гражданские права защищаются, в частности путем: признания права, признания оспоримой сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и компенсации морального вреда. Определенными особенностями обладает защита права собственности и других вещных прав. Одним из способов внесудебной защиты гражданских прав является и самозащита.

Одним из самых сложных и малоизученных в науке гражданского права является вопрос, о проблемах судебной и внесудебной защиты гражданских прав арендаторов и арендодателей, связанных между собой договором аренды.      Именно проблемы, возникающие из договора аренды и стали целью моего дипломного исследования,  так  как в силу  процесса становления рыночных отношений все больше граждан и юридических лиц сталкиваются со спорными вопросами, встающими перед сторонами арендно — договорных правоотношений, т.е. актуальность избранной  для исследования темы не вызывает сомнений.

В дипломной работе будут рассмотрены следующие вопросы: общее понятие договора аренды и проблемы арендных отношений, основные способы судебной и внесудебной защиты прав арендодателей и арендаторов, а также обобщена юридическая судебно-арбитражная практика по применению законодательства об аренде в оспариваемых ситуациях.

 Глава 1.  Общая характеристика договора аренды

1.1. Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров

Значительное место в системе  российского гражданского права занимают договорные  арендные правоотношения.  Об их значимости говорит тот факт, что большую часть доходов субъектов Российской Федерации составляют доходы от сдачи в аренду принадлежащего им имущества. Так, например, Ярославская область, по сведениям местной печати за 2001 год, получила доход от сданного в аренду имущества в сумме 8, 8 млн. рублей. Вместе с тем, следует отметить, что без уяснения сущности договорных отношений невозможно  рассматривать вопросы защиты  прав арендодателей и арендаторов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в резуль­тате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В результате заключения договора аренды возникает обязатель­ство по передаче имущества в пользование.

Передача вещи собственником во временное пользование осу­ществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.

Договор аренды имеет широкое применение в различных облас­тях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обшир­ный круг экономических отношений — от аренды крупных произ­водственных комплексов до бытового проката.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Следует отметить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16 Феде­рального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» выкуп арендованного государственного или муниципального имущества рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Договор аренды — двусторонне — обязывающий, консенсуальный, возмездный договор. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ,  далее ГК РФ). Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Субъекты права оперативного управления — казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Министерству имущественных отношений РФ  и его территориальным управлениям.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Как следует из п.2 указанной статьи, законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности аренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи при воздушной перевозке.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земель­ным кодексом РФ и другими правовыми актами земельного законо­дательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — и место нахождения. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах» предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой с заявлением о  государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Если договор аренды земельного участка заключен на срок меньше одного года государственная регистрация его не требуется.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В случае, когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, при­лагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствую­щего помещения (части помещения).

Договор аренды может заключаться на определенный, либо на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником и т.п.).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основе договора найма жилого помещения. Важным условием договора аренды является арендная плата. Возмездность договора аренды носит императивный характер в силу его правовой природы. Плата по договору аренды является той особенностью, которая отличает аренду от других гражданско-правовых договоров, в частности от договоров временного безвозмездного пользования. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной догово­ром вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затратив улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В ГК РФ предусмотрено четкое правило о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

 1.2. Содержание договора аренды

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В ст.655 ГК РФ указано: «Передача здания и сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами». В силу сложившихся в России доверительных отношений между хозяйствующими субъектами стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов. После чего стороны могут    длительное время исполнять обязанности по договору, не имея претензий друг к другу. Но рано или поздно арендатор отказывается вносить арендные платежи, и арендодатель, в свою очередь, уверенный в правоте своих требований, обращается в суд за защитой собственных интересов. Однако суд, исследовав материалы дела, отказывает в удовлетворении требований арендодателя мотивируя свою позицию тем, что из-за отсутствия акта приема-передачи у арендатора не возникает гражданской ответственности по уплате арендных платежей.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запас­ное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор впра­ве истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Тре­бования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре. Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полу­ченной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются те улучшения, которые конструктивно не могут быть физически отделимы от арендованного имущества без причинения ему несоразмерного ущерба. Неотделимые улучшения объекта аренды перехо­дят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначаль­ным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необхо­димым условием в данном случае является предварительное согла­шение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом, арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кон­чается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) или в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды, как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нару­шениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

4) не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендода­телем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он  может воспользоваться своим правом только при условии письмен­ного уведомления арендодателя о желании заключить новый дого­вор аренды до истечения срока действия старого договора.

Возмож­ны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок.  Если же, к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

Глава 2. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом

2.1. Виды способов защиты прав арендатора

Договорные арендные отношения в силу своей материализованной сущности являются одной из разновидностей реализации гражданами и юридическими лицами своих вещных прав. Цивилистическая доктрина с перестройкой гражданского законодательства вернулась к понятию вещного права. Напомним, что теория вещного права активно разрабатывалась юристами в дореволюционной России. Сила правовых традиций сказалась и непосредственно после революции 1917 года: Гражданский кодекс  РСФСР 1922 года содержал раздел, который именовался «Вещное право».

В дальнейшем законодательство отвергло  понятие вещного права. Вслед за законодателем от этого термина отказалась и доктрина, хотя и не категорично. Юристы в своих работах не могли полностью отказаться от использования понятия вещного права.

Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 года, хотя и не сформулировал соответствующий раздел «Вещное право», однако и не отказался от употребления понятия вещных прав. Раздел 2 назван «Право собственности и другие вещные права, что фактически,  равнозначно понятию «Вещное право».

Таким образом, можно констатировать, что современная гражданско-правовая концепция под вещным правом понимает совокупность правовых норм, регулирующих отношения, связанные с непосредственным воздействием на вещь как собственником (либо иными носителями вещных прав), так и иными лицами.

Однако предложенное определение носит самый общий характер. Более развернутое определение вещного права возможно через характеристику его признаков, что используется учеными для формулирования этого понятия. Так, например, Щенникова Л.В. предлагает следующее определение вещного права – это «право, предметом которого является вещь в материальном значении слова, закрепляющее принадлежность этой вещи и отношение лица к ней, то есть непосредственное господство над этой вещью через совокупность определенных правомочий, и пользующееся абсолютной защитой».

В.С.  Шишкина, касаясь темы вещных прав, пытается определить их через  противопоставление с обязательственными правами. По ее мнению «к вещным правам относят такие субъективные права, объектами которых выступают вещи, к обязательственным же — права, на совершение определенных действий или права на предъявление к контрагенту требований о совершении им определенных действий или права на предъявление к контрагенту требований о совершении им определенных действий».

 Таким образом, в качестве классификационного критерия избирается объект правового воздействия – вещи, либо действия. Этот подход к определению вещных прав имеет достаточно широкое распространение. Достаточно сослаться на Г.Ф. Шершеневича, который определил вещное право, избрав в качестве классифицирующего критерия вещь в материальном значении слова, подчеркивая, что обязательственное право означает право соответствующего субъекта на действие.

Считаю, необходимо выделять вещное право в объективном смысле —  «как совокупность норм, регулирующих такие имущественные отношения, в которых управомоченные лица могут осуществлять свои права на имущество, не нуждаясь в положительных действиях других лиц» и субъективное  вещное право —  как меру возможного поведения носителя конкретного вещного права, предусмотренного законодательством.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Защита субъективных прав (включая субъективные вещные права) в судебном порядке осуществляется путем удовлетворения предъявляемого иска.

Характер существующих между истцом и ответчиком отношений, а также характер правонарушения диктует выбор соответствующего иска для защиты права. Традиция римского частного права  сформулировала разделение исков на вещные и личные. Защита соответствующих вещных прав осуществляется вещными исками, а защита прав, вытекающих из обязательственных отношений, — личными исками. В науке гражданского процессуального права отмечались недостатки  приведенной классификации.

Таким образом, вещные иски – это иски направленные на защиту вещного права субъектов гражданских правоотношений, естественно к  таким субъектам относятся  арендаторы и арендодатели, которые осуществляют защиту своих прав  посредством  указанных исков.

Устоявшаяся традиция позволяет сделать вывод о том, что  совокупность вещных исков составляет систему правовых средств, целью которой является защита вещного права как особого гражданско-правового института.

Защита права собственности может быть осуществлена различными способами, которые в своей совокупности гарантированы  собственнику его правом собственности.

К наиболее распространенным способам защиты относятся:

— иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании имущества (виндикационный иск);

— иск об устранении нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения (негаторный иск).

Это классические иски, имеющие вещно-правовой характер и направленные непосредственно на защиту права собственности.

Однако в судебной практике имеют место и иные иски, направленные на защиту права собственности и иных вещных прав, хотя формы, в которую они облекаются и не имеют формулы вещно-правового иска. Например, при признании сделки с имуществом, совершенной лицом, не имеющим на это право, недействительной собственник фактически защищает свое право собственности, хотя непосредственной юридической целью судебного процесса является не судьба вопроса об отношениях собственности по поводу имущества. Кстати данный пример есть не что иное, как проявление конкуренции исков. В то же время, лицо,  обращающееся за судебной защитой, может пойти по пути заявления иска о признании права собственности, либо заявляя виндикационный иск. И тогда суд, оценивая сделку, и установив, что она является ничтожной, применяет последствия  недействительности сделки и признает право собственности за лицом, обратившимся с иском.

В основе типологии исков, используемых собственником для защиты права собственности, лежит критерий владения собствен­ником имуществом. Если собственник не владеет имуществом, то для защиты своего права он может заявить, виндикационный иск; если же владеет, но иные лица мешают ему полностью реализовать своё право собственности, включая право пользования имуществом, он вправе заявить негаторный иск.

Законодатель, устанавливая основания защиты права собствен­ности, нормативно определил именно эти два способа защиты пра­ва собственности — истребование имущества из чужого незаконно­го владения (ст. 301-303 ГК РФ) и защита прав собственника от нарушений, не связан­ных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Глава 20 ГК РФ, которая так и называется «Защита права собственности и других вещных прав», не содержит даже упоминания о других способах защиты права собственности. Между тем судебная практика знает ещё один достаточно распространенный способ защиты вещного права — иск о признании права собственности. Упоминание о таком способе защиты права есть в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации,  статья 28 которого предусматривает, что к экономическим спорам относятся, среди прочего, споры о признании права собственности.

Справедливости ради необходимо упомянуть статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путём признания права. Но на этом всё! Законодатель к этому вопросу больше не возвращается. Тем не менее, драматизировать ситуацию не стоит. Судебная практика сформировала определенную традицию заявления и разрешения исков о признании права собственности. И адвокатская и судебная практика рассматривает этот иск, как самостоятельное средство в системе вещно-правовых способов защиты права собственности.

Таким образом, вся система вещно-правовых способов защиты права собственности включает три типа исков, посредством которых защищается, либо восстанавливается нарушенное право соб­ственности.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Подытоживая вышеизложенное, можно отметить, что отличия в природе иска о признании права собственности от двух других вещно-правовых исков — виндикационного и негаторного, заклю­чаются в том, что заявитель иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь, в то время как истцы по виндикационному и негаторному искам стремятся к возможности фактического осу­ществления правомочий собственника — реализации прав владе­ния, пользования и распоряжения.

Три вышеуказанных иска используются для защиты не толь­ко права собственности, но и иных вещных прав, что прямо пре­дусмотрено статьей 305 ГК РФ.

Однако существование у субъектов гражданского оборота иных вещных прав породило и необходимость соответствующих вещных исков, защищающих эти права. Так, судебно-арбитражная практика знает иски о признании права постоянного (бессрочного) пользо­вания земельным участком, иски об установлении права ограни­ченного пользования чужим имуществом (сервитута). Вещный характер указанных исков обусловлен вещным характером обеспе­чиваемых ими прав.

По моему мнению, иском, носящим вещно-правовой характер, является иск, заявляемый арендатором с правом выкупа государ­ственного имущества к соответствующим государственным орга­нам о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемо­го имущества. Вещный характер данного иска обусловлен вещным правом арендатора на арендуемое с правом выкупа имущество. Кроме того, существуют иски возникающие из обязательств.

2.2. Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении со стороны третьих лиц

В российской цивилистической модели право собственности, будучи центральным институтом гражданского права, включает три взаимосвязанных правомочия, которыми обладает собственник: право владения, право пользования, право распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Правомочие владения является, пожалуй, базовым в конструк­ции права собственности. Владение имуществом есть непременное условие для его использования и предпосылка для распоряжения имуществом. Утрата собственником владения имуществом лишает его, собственника, возможности реально осуществлять правомочия пользования и распоряжения.

Судебно-арбитражная практика свидетельствует, что значитель­ное количество нарушений права собственности арендодателей происходит имен­но путём нарушения правомочия по владению. Утрата владения имуществом происходит главным образом тогда, когда имущество поступает во владение иного лица, не являющегося собственником. В качестве примера можно привести такой факт что, например, имущество сдано в аренду арендатору и он не возвращает его обратно арендодателю без видимых на то оснований.

Иски, посредством которых собственник восстанавливает своё нарушенное право собственности в связи с тем, что имущество вы­было из его владения, получили наименование виндикационных исков или исков об истребовании имущества из чужого незаконно­го владения.

В системе вещно-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав виндикационный иск — одно из наиболее эффективных средств защиты нарушенного права. Заявление виндикационного иска означает, что заинтересованное лицо предъявляет в судебном порядке материально-правовое требование о возврате имущества, являющегося его собственностью, из владения лица, которое незаконно владеет этим имуществом. Своё нормативное воплощение понятие виндикационного иска получило в статье 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск является смежным институтом материаль­ного и процессуального права. Будучи способом защиты нарушен­ного права, виндикационный иск является разновидностью иска, средства приведения процесса в движение. В то же время предме­том виндикационного иска являются спорные правоотношения сто­рон по поводу истребуемого имущества, правоотношения, находя­щиеся в плоскости гражданского права, то есть имеющие материально-правовой характер.

Стороны по иску об истребовании имущества из чужого незакон­ного владения — это, с одной стороны, собственник, не имеющий в фактическом владении истребуемой вещи (его процессуальный ста­тус — истец), а, с другой стороны, фактический владелец вещи, её держатель, который однако не является её юридическим собствен­ником, либо основания его собственности на вещь юридически по­рочны (его процессуальный статус — ответчик). Коллизия между сторонами обусловлена тем, что ответчик, по мнению истца, неза­конно, не имея на то правовых оснований, владеет вещью, чем лиша­ет собственника фактической возможности реализовывать своё пра­во владения виндицируемой вещью и, соответственно, быть реальным собственником. Требование истца заключается в том, чтобы ответчик вернул вещь, чем было бы восстановлено право владения собственника и в целом устранены нарушения права собственности.

Виндикационный иск или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения — достаточно эффективное и весьма распространенное средство защиты нарушенного права собственности. Использование данного способа защиты права зависит от характера нарушения права. Основными признаками такого нару­шения являются следующие:

• выбытие вещи из владения собственника;
• поступление вещи во владение несобственника по незакон­ным основаниям;
• отказ несобственника удовлетворить притязания собственни­ка на возврат ему вещи.

Совокупность этих трёх признаков является необходимым и до­статочным условием для заявления виндикационного иска. Если же одно из указанных обстоятельств отсутствует, то заявление вин­дикационного иска невозможно. Так, если имущество не выбыло из владения собственника, либо вещь находится во владении не­собственника на законном основании (например, на основании действующего договора аренды), либо несобственник согласен вернуть вещь собственнику, то заявление иска об истребовании вещи из чужого незаконного владения не имеет правового смысла.

Виндикационный иск, как способ защиты нарушенного права собственности основывается на том, что имущество выбывает из владения собственника и поступает во владение несобственника незаконно. Исторически такой способ защиты права восходит к римскому праву, которое и разработало конструкцию виндикационного иска. Однако, современные правоотношения позволяют говорить о том, что понятием виндикации охватываются виды защиты нарушенного права, имеющие своеобразие. Отличие видов защиты нарушенного права, охватываемых юридической категорией «виндикация», обусловлено характером правоотношений, существующих между истцом и ответчиком, а также характером нарушения права собственности, которое (нарушение) привело к тому, что имущество выбыло из владения собственника. Так, неко­торое своеобразие имеют иски об истребовании имущества из чужо­го незаконного владения в зависимости от статуса виндицируемого имущества (например, значительные особенности имеют иски, за­являемые собственниками о выселении из нежилых помещений). Тем не менее, несмотря на некоторые отличия различных видов виндикационных исков, единит их то, что их правовой целью явля­ется истребование имущества из чужого незаконного владения и возврат его законному собственнику.   Заявить виндикационный иск может не только собственник, но и обладатель иных вещных прав на имущество. В соответствии со статьей 305 ГК РФ право истребования имущества из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Более того, такое лицо имеет право на защиту своих вещных прав, если их нарушение последовало со стороны собственника имуще­ства. Таким образом, в способах защиты нарушенного права статус носителей вещных прав уравнен со статусом собственника.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В довоенные и послевоенные годы в цивилистической литературе прошло обсуждение, имеющее целью теоретически обосновать соответствие понятия «виндикационный иск» судебной практике использования этого инструмента защиты права собственности.

К сожалению, вряд ли можно говорить о том, что юридическая наука стабилизировалась в своих представлениях об однозначно­сти определения виндикационного иска. По сути, как российская цивилистическая мысль, так и судебная практика не преодолели устранения различий между такими понятиями как «виндикационный иск» и «иск об истребовании имущества из чужого неза­конного владения». К сожалению, отсутствие однозначности оценки виндикационного иска приводит к некоторой дестабилизации судебной практики, в чем читатель сможет убедиться, изучая разделы настоящей книги, посвященные анализу судебно-арбитражных дел.   Статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в исковом заявлении, подаваемом в арбитражный суд, должны быть указаны: обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства (пункт 5);   требования истца к ответчику (пункт 4); цена иска, если иск подлежит оценке (пункт 6) и др.

Действующее законодательство не содержит определения понятий предмета и основания иска, о которых идет речь в упоминавшихся нормах. Такие понятия сформулированы юридической доктриной.

Как и любой иной иск, виндикационный иск составляют два основных элемента: предмет и основание. Совокупность указан­ных элементов позволяет индивидуализировать иск. В практике это имеет значение в связи с необходимостью отождествления ис­ков, а также позволяет, определить направление развития процес­са. Важные последствия индивидуализации иска связаны с про­цессуальными последствиями в случае тождества заявленного иска рассмотренному требованию (пунктом  1 статьи 148 нового Арбит­ражного процессуального кодекса Российской Федерации предус­мотрено, что судья оставляет исковое заявление без рассмотрения, если в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Важное значение законодатель придает и такому процессуальному институту, как изменение предмета или основания иска, установив для него определенные правила (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наука процессуального права следующим образом формулирует понятие предмета иска. Это материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от их совершения; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Основание иска участников арендных отношений — это обстоятельства, с которыми истец, как с юридическими фактами, связывает исковое требование. Выделя­ют фактическое основание иска, под которым подразумевается совокупность юридических фактов, фактических обстоятельств, а также правовое основание иска указание в исковом заявлении на законы и иные нормативные акты.

Таким образом, предмет виндикационного иска — это требова­ние невладеющего собственника к незаконно владеющему несоб­ственнику о возврате индивидуально-определенного имущества из незаконного владения.

В юридической литературе справедливо отмечается, что «наряду с предметом виндикационного иска необходимо различать предмет доказывания в виндикационном процессе». При этом подчеркива­ется, что предметом доказывания в данном случае является вопрос о незаконности владения ответчиком спорным имуществом.  Мы бы добавили, что не только этим ограничивается предмет доказывания по виндикационному иску. Сюда же следует отнести и доказывание недобросовестности ответчика при приобретении имущества, когда от этого обстоятельства зависит удовлетворение иска. Недобросовестность ответчика выступает в качестве элемента сложного юридического состава, не влекущего перехода права собственности к приобретателю в случаях, установленных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ. В этот же сложный юридический состав входит и такое обстоятельство, как безвозмездность приобретения (п. 2 ст. 302 ГК РФ), что также требует своего доказывания.

Основанием виндикационного иска являются обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику о возврате из незаконного владения имуществом. Фак­тическими основаниями виндикационного иска являются: факт выбытия имущества из владения истца, наличие виндицируемого имущества в натуре, факт нахождения имущества во владении ответчика, а также обстоятельства, при которых имущество выбыло из владения истца и поступило во владение ответчика, отсутствие между истцом и ответчиком обязательственно-правовых от­ношений по поводу истребуемого имущества .

Правовым основанием виндикационного иска являются нормы, формулирующие юридический титул истца на имущество: право собственности, право оперативного управления и пр.» Исторически виндикационный иск возник как основанный исключительно на праве собственности иск. Однако в российском (советском) правоведении и законотворчестве понятие «виндикация» претерпело некоторые изменения. В частности, в соответствии с нормами, установленными сначала советским гражданским правом, а затем воспринятые Гражданским кодексом Российской Федерации, истребовать из чужого незаконного имущества могут не только те лица, которым имущество принадлежит на праве собственности, но и владельцы имущества, опирающиеся на иные юридические титулы. Это было связано в определенной степени с особенностями экономической жизни и правового режима субъектов права, осу­ществляющих деятельность в условиях безраздельного господства единой государственной собственности, и необходимостью наделе­ния отдельными правомочиями (например, правом оперативного управления) конкретных предприятий, занимающихся хозяйство­ванием. Поэтому употребление понятия «виндикация» в отноше­нии тех исков, которые заявлялись субъектами права (государ­ственными предприятиями), не являющиеся собственниками, вызывало критику со стороны ученых, видевших несоответствие между классическим понятием виндикации как средства истребования собственником из чужого незаконного владения имущества и дозволением советским законодателем виндицировать имущество лицами, которые не являются собственниками.

Тем не менее, законотворческая практика осталась верной сформированной традиции, предоставив возможность виндицировать имущество лицам, опирающимся на определенные юридические титулы. Подтверждением тому служили статья 157 Гражданского кодекса РСФСР, часть 5 статьи 30 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», часть 3 статьи 54 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы, установленные указанными статьями, фактически едины и устанавливают правовое основание заявления виндикационного иска, придавая значимость для возникновения права на виндикационный иск не только праву собственности, но и иным юридическим титулам, к каковым, в час­тности, отнесены право пожизненного наследуемого владения, пра­во хозяйственного ведения, право оперативного управления.

Наиболее важное практическое значение эти положения имеют в отношениях государственных или муниципальных унитарных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяй­ственного ведения, а также казенных предприятий и учреждений, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управ­ления. Не будучи собственниками, государственные и муниципаль­ные унитарные предприятия, казенные предприятия и учрежде­ния, тем не менее, осуществляют хозяйственную деятельность, в том числе и с использованием имущества (манипуляции с арендой), которое закреплено за ними собственником в соответствии с определенными условиями. Участие в хозяйственном обороте порождает ситуации для участников гражданского оборота, когда имущество, собственниками которого они не являются, выбывает из их владения, даже временно. В этом случае указанные предприятия, опираясь на юридический титул, в соответствии с которым они владеют имуществом, вправе заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, общим юридическим основанием виндикационных исков, заявляемых как лицами, опирающимися на право собственно­сти, так и несобственниками, владеющими имуществом на основании иного вещного права, является право владения.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Истец должен указать как правовые, так и фактические основа­ния виндикационного иска, иначе доказательственная база, под­тверждающая его права на виндицируемую вещь, будет неполной, что, в свою очередь, может быть основанием отказа в иске по моти­вам недоказанности.

Истцами по виндикационному иску являются лица (граждане и юридические лица), заявляющие в суд иск об истребовании из незаконного владения иных лиц имущества, в отношении которого они предъявляют права собственности либо иные вещные права, подтверждающие законность их правомочий владения.

Ответчики по виндикационному иску — это лица (граждане и юридические лица), в отношении которых заявлен иск собственниками, либо иными титульными владельцами об истребовании из их владения имущества.

Истца и ответчика, в том числе и арендных отношений, связывают спорные процессуальные правоотношения, возникающие в рамках рассмотрения виндикационного иска. Материальные правоотношения могут и не связывать стороны непосредственно. Это бывает в тех случаях, когда вещь, по поводу которой идет спор, не выступала в качестве непосредственного объекта передачи от истца к ответчику, либо условия выбытия вещи из владения истца не предусматривали возможности попадания ее к ответчику, и одновременно при попадании вещи к ответчику условия поступления вещи во владение не предусматри­вали какого-либо правового отношения к ней со стороны истца.

До вынесения судебного решения, как истец, так и ответчик яв­ляются предположительными носителями права собственности в отношении спорной вещи; определенность в этом вопросе наступа­ет в момент вступления в законную силу судебного решения, кото­рым разрешается спор.

Процессуальный статус истца и ответчика по виндикационному иску равен (статья 34 Арбитражного процессуального ко­декса Российской Федерации). Однако до вынесения судебного решения в отношении спорного имущества стороны имеют нерав­ные права. Ответчик владеет, пользуется спорным имуществом, в то время как истец лишен такой возможности. В то же время по мотивированному ходатайству истца в отношении спорного имуще­ства судом в порядке, предусмотренном процессуальным законо­дательством, могут быть приняты меры обеспечения, которыми, в частности, может быть запрещено распоряжаться имуществом. Тем не менее, фактическое преимущество ответчика в отношении осу­ществления правомочий по поводу спорной вещи налицо.

Истец по виндикационному иску может опираться как на титул вещно-правового характера, так и на титул, порожденный в ре­зультате обязательственных правоотношений.

К первой группе истцов относятся те лица, право на спорное имущество которых имеет вещный характер: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственно­го ведения, право оперативного управления и пр.

Ко второй группе истцов относятся те лица, права которых в отношении истребуемого имущества опираются на отношения, возникшие в результате договора: арендатор, наниматель, пользо­ватель, хранитель, комиссионер, подрядчик и проч. Право на за­явление указанными лицами виндикационного иска предусмотре­но статьей 305 ГК РФ, согласно которой право истребования имущества из чужого неза­конного владения принадлежит лицам, владеющим имуществом на основании договора.

Таким образом, российский законодатель значительно расши­рил классическое понятие виндикации, отнеся к кругу лиц, имею­щих право виндицировать имущество, во-первых, несобственни­ков, но носителей иных вещных прав и, во-вторых, лиц, владеющих имуществом по договорному основанию.

Кроме того, с известной долей условности можно говорить и о праве на виндикацию лиц, владеющих имуществом как своим собственным длительное время, так называемым давностным владельцам, иногда это может быть длительная аренда имущества. Законом прямо предусмотрено, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором, основания (ч. 2 ст. 234 ГК РФ). Фактическим основанием заявления давностным владельцем иска об истребовании имущества из незаконного владения третьих лиц является владение имуществом, собственник которого не известен. Юридическим основанием виндикационного иска давностного владельца является «потенциальное право собственнос­ти», которое при установленных законом условиях может привести к конституированию права собственности давностного владельца. Такими условиями являются добросовестность, открытость и не­прерывность владения как своим собственным имуществом в тече­ние установленных законом сроков (ч. 1 ст. 234 ГК РФ).

В процессе разрешения спора, связанного с истребованием соб­ственником из незаконного владения, например, арендованного имущества, суд должен уста­новить определенный круг юридических фактов, имеющих мате­риально-правовое значение, и установление которых необходимо для вынесения законного и обоснованного решения по делу.

Поскольку целью виндикационного иска является передача имущества надлежащему собственнику, то, в первую очередь, должен быть решен вопрос о том, кто является собственником. Доказательствами тому являются, так называемые, правоустанавливающие документы, то есть документы, свидетельствующие о возникновении права собственности. Это могут быть договор купли-продажи, договор дарения и пр. В случае, если виндикационный иск заявляется истцом, владеющим имуществом на основании договора, то в суд должен быть представлен соответствующий договор: договор аренды, договор хранения и пр.

Судом должны быть установлены условия, при которых имущество поступило к ответчику. С учетом ограничений по виндикации не во всех случаях имущество может быть истребовано соб­ственником. Поэтому значимы при рассмотрении виндикационных исков обстоятельства, связанные с поступлением во владение от­ветчика спорного имущества. Эти обстоятельства также подлежат исследованию. При этом должны быть исследованы обстоятель­ства, связанные как с правовым основанием поступления имуще­ства во владение ответчика, так и с фактическими основаниями, которые могут отличаться от правовых.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Поскольку объектом виндикационного иска является индивидуально-определенное имущество, то должно быть доказано, что это имущество сохранено в натуре. Невозможно заявить иск об истребовании имущества, которое не сохранено.

В практике арендных отношений (например, аренда недвижимости) встречаются случаи, когда истребуемая вещь претерпела столь существенные изменения, что стала другой  вещью. В этом случае в круг фактов, требующих доказывания, входят обстоятельства, связанные с преобразованием спорной вещи, а также оценка вновь возникшей вещи как качественно новой. Как правило, категория этих споров наиболее сложна, поскольку требует особо внимательного оценочного подхода к выяснению того, стало ли истребуемое имущество другой вещью, либо нет. Это влечёт правомерную постановку вопроса — можно ли считать, что объект права собственности существует, и, следовательно, имеется ли возможность удовлетворения иска о его истребовании собственником?.

В соответствии с общим правилом должен быть определен пред­мет доказывания. В случае предъявления виндикационного иска таким предметом доказывания являются обстоятельства, которые подтверждают факт лишения законного собственника владением имуществом, а, с другой стороны, свидетельствуют о поступлении спорного имущества во владение лиц, не являющихся его законны­ми владельцами. Суду предоставлено право проявить инициативу в определении предмета доказывания. Так, в соответствии со  статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российс­кой Федерации, если суд сочтет невозможным рассмотреть дело на основании имеющихся доказательств, он вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказа­тельства. Неисполнение указанными лицами предложения суда может повлечь неблагоприятные для них последствия. В частности, суд может предложить истцу представить доказательства, подтверждающие его право собственности на виндицируемое имущество. Несоблюдение этого требования суда может повлечь для истца отказ в удовлетворении иска.

Кроме того, как указывалось выше, предметом доказывания по виндикационному иску является неправомерность владения виндицируемым имуществом, а также недобросовестность ответчика при приобретении имущества.

Бремя доказывания в арбитражном процессе распределяется по правилам, установленным частью 1 статьи 65 Арбитражного про­цессуального кодекса Российской Федерации. Каждое лицо, уча­ствующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Данное правило базируется на принципе состязательности сторон.

Соответственно при заявлении виндикационного иска истец дол­жен обосновать свои требования доказательствами, подтверждаю­щими его право собственности на спорную вещь.

В том случае, если ответчик предъявляет доказательства, под­тверждающие его, ответчика, право собственности на виндицируемую вещь, то истец должен доказать: во-первых, то, что основания поступления вещи в собственность ответчика юридически пороч­ны, и, во-вторых, недобросовестность ответчика, выразившуюся в том, что он знал или должен был знать о неправомерных действиях лица, которое отчуждало ему спорную вещь. Если же вещь поступила во владение ответчика хотя и при обстоятельствах, свидетельствующих о его добросовестности, но безвозмездно, истцом должны быть представлены доказательства того, что ответчик не произвел материальных затрат на её приобретение.

Кроме того, истец должен доказать также то, что лицо, которое произвело отчуждение (например арендованного имущества), не имело права делать этого.

При доказывании этих обстоятельств собственник вправе, опираясь на норму, установленную пунктом 2 статьи 302 ГК РФ, истребовать имущество из незаконного владения.  Наибольшие трудности распределения бремени доказывания возникают по делам, в которых четко не прослеживается момент перехода права собственности на спорное имущество.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с мо­мента её передачи.

Однако, если законом или договором предус­мотрено иное, то переход права собственности на передаваемую вещь осуществляется в момент, указанный законом или договором.

Например, законом установлено, что переход права собственно­сти на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст.131 ГК РФ).

В соот­ветствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит го­сударственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой      регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, если спор идет об истребовании недвижимой вещи, то истец должен представить доказательства того, что не была произведена государственная регистрация сделки с недвижимостью, что основания владения ответчиком спорным недвижимым имуществом юридически порочны.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Ответчик, в свою очередь, в обоснование законности перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество может ссылаться на произведенную государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако, сам по себе факт государственной регистрации перехо­да права собственности на спорную недвижимую вещь не является самодостаточным доказательством законности владения этой ве­щью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокуп­ности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сдел­ки, на основании которой произошла смена собственника.

Договором, в соответствии с которым производится отчуждение спорного имущества, может быть предусмотрено, что переход права собственности происходит в момент платежа. В этом случае не подлежат применению нормы, устанавливающие переход права собственности на имущество с момента её передачи приобретателю. Соответственно, при наличии таких условий договора истец должен представить в суд доказательства того, что платеж по договору не был произведен, что, в свою очередь, не повлекло перехода права собственности на спорное имущество. Ответчик же обязан в таком случае представлять доказательства перечисления обуслов­ленной договором суммы, что будет являться основанием призна­ния за ним права собственности.

С принятием Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»была введена норма, согласно которой единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация (пункт 1 статьи 2). Уста­новление данного правила означает устранение внесудебной кон­куренции доказательств по поводу права собственности, однако в судебном процессе, как нам представляется, возможно оспаривание права собственности, даже несмотря на наличие его государ­ственной регистрации.

Процессуальный закон установил, что не все факты требуют доказывания. Статьей 69 нового Арбитражного процессуального кодек­са Российской Федерации установлены основания освобождения от доказывания. Две категории фактов освобождаются от дока­зывания:

1) факты, признанные арбитражным судом общеизвестными;

2) преюдициальные факты, то есть факты установленные вступившим в законную силу судебным актом.

Комментаторы нового арбитражно — процессуального законодательства приводят примерный перечень общеизвестных фактов: разного рода природные явления преимущественно вредоносного характера (землетрясения, засуха, наводнения), чрезвычайные происшествия (катастрофы на транспорте), события общественной жизни (революции, перевороты, эмбарго, инфляционные тенденции).

Частями 2, 3, 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодек­са Российской Федерации установлено, что три категории обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным решением, подлежат освобождению от доказывания.

В науке процессуального права эти обстоятельства получили название преюдици­альны.  Преюдиция судебного решения заключается в том, что выводы, сделанные судом в отношении фактов и правоотношений при рассмотрении конкретного дела, не подлежат оспариванию сто­ронами и обязательны для суда, рассматривающего другое дело в определенных законом пределах.

Применительно к виндикационному иску правила преюдиции означают, что обстоятельства, подлежащие обязательному доказыванию при истребовании имущества из чужого незаконного владе­ния, но установленные вступившим в законную силу судебным актом по иному делу, освобождаются от доказывания по прави­лам, установленным частями 2—4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Например, в случае, если вещь была похищена ответчиком и это обстоятельство установлено вступившим в законную силу приговором суда, то собственнику при истребовании вещи не нужно доказывать незакон­ности поступления вещи во владение ответчика. В этом случае достаточно ссылки на соответствующий приговор суда.

Преюдиция же по гражданским делам, рассмотренным судом общей юрисдикции либо арбитражным судом, ограничена только делами, в которых участвуют лица, бывшие сторонами по делу, в котором была установлена преюдиция.

В спорах по виндикационным искам важное значение может иметь преюдиция при определении добросовестности приобретате­лей имущества, от чего зависят условия удовлетворения иска. Если судебным решением по одному делу установлено, что приобрета­тель был осведомлен о том, что приобретает имущество у лица, которое не вправе отчуждать его, то это обстоятельство не подле­жит доказыванию в другом деле по спору между этими же лицами. Поскольку судьба виндикационного иска зависит в данном случае от указанного обстоятельства, то фактор преюдиции оказывается решающим.

Под судебным решением в данном случае понимаются различные акты, прини­маемые как судом общей юрисдикции, так и арбитражным судом: это и собственно решения, и постановления, и приговоры, но с участием тех же лиц будет установлено, что ответчик при приобретении спорной вещи был добросовестен, то это обстоятель­ство не требует доказывания по виндикационному иску и может оказаться решающим при вынесении решения, определяющего судь­бу истребуемой вещи.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Выше речь шла о «формальной» или «жесткой« преюдиции, то есть преюдиции, полностью укладывающейся в рамки процессуального законодательства. В то же время имеет смысл сказать о так называемой мягкой преюдиции, то есть тех обстоятельствах, которые с позиции статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеют преюдициального значения, однако фактически преюдициальны при разрешении конк­ретного спора. Например, если в рамках рассмотрения спора будет установлено, что по другому делу с участием иных лиц признано за кем-либо право собственности на вещь, в отношении которой идет спор, суд не может не учитывать этого обстоятельства. В противном случае, если судом будет признано право собственности по поводу имущества, в отношении которого уже есть судебное реше­ние о признании на него права собственности за иным лицом, ситу­ация будет юридически абсурдной.

Весьма важное значение при распределении бремени доказыва­ния по виндикационному иску имеет фактор владения. Издавна существует правовая презумпция, что владение предполагает пра­вомерность и добросовестность владельца. Истец-собственник, лишившийся владения спорной вещью и предъявляющий претензии к владеющему ответчику, обязан доказать, что последний владеет незаконно и недобросовестно. Это является обязательным условием удовлетворения виндикационного иска. Значимость фактора владения столь велика, что даже если добросовестный ответчик приобрел вещь у неправомочного отчуждателя, владелец всё равно защищён от притязаний собственника. По мнению некоторых юристов, именно владение создаёт на стороне добросовестного приобретателя право собственности на спорную вещь, если только это владение является правомерным.

Таким образом, предъявляя виндикационный иск, истец обязан доказать, во-первых, неправомерность; во-вторых, недобросовестность ответчика. Судебно – арбитражная практика раскрывающая суть проблемы виндикационных исков участников арендных отношений  будет предложена в третьей главе дипломного исследования.

2.3. Спорные вопросы договора аренды недвижимости

Одним из распространенных видов недействитель­ных сделок являются те, в которых не была предусмо­трена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требование государственной регистрации сделки влечет ее недействи­тельность. Такая сделка — ничтожна. В этом случае одна из сторон имеет право на иск. Ученые спорят о том, что является составными частями иска. Одни юристы утверждают, что к элементам иска необходимо отнести только основание и предмет. Другие же говорят, что помимо основания и предмета иска его элементом является содержание.

Предмет иска — это материально-правовое требование к ответ­чику о совершении определенных действий, воздержании от их совершения, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Основание иска — это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Следует отме­тить, что с момента принятия Закона «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (стороны могут сделать это добровольно). О договоре аренды речь здесь не идет, речь идет только о иных сделках с недвижимостью. Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости это:

• регистрация самого объекта недвижимости;
• регистрация прав на недвижимость;
• регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Второй случай предполагает, что сделка уже совершена и регистрация состоит в последующем переходе прав на недвижимое имущество. Это необходимо для признания самой сделки действительной. (Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, неза­висимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав.) Что же касается государственной регистра­ции сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК РФ, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе, таких как, скажем: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); до­говор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); до­говор ренты (ст. 584 ГК РФ) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года    (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому во­просу высказывались, диаметрально противоположные суждения, соответственно различной была и судебная практика. Речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК РФ, обусловив­шей необходимость государственной регистрации дого­вора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положени­ями п. 2 ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость го­сударственной регистрации договора аренды недвижи­мого имущества независимо от срока.

Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 пытается решить эту проблему.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 «Закона о государственной регистрации» помещение (жилое и нежилое) представ­ляет собой «объект, входящий в состав зданий и со­оружений».

Рассмотрим одну из спорных ситуаций, связанную с тем, что в случае нарушения арендатором условий договора, запрещающих передачу имущества в субаренду, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по суду только после предварительного направления арендатору предупреждения о необходимости устранения нарушения.

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ТОО о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Федеральный арбитражный суд окру­га постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

Постановлением Президиума Высше­го Арбитражного Суда Российской Фе­дерации от 10.08.99 № 1528/99 состояв­шиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Как следует из материалов дела, меж­ду комитетом (арендодатель) и предпри­ятием «Ротор» (арендатор) был заклю­чен договор от 17.10.91 на аренду нежи­лого помещения для использования его под магазин сроком до 17.10.01.

Пунктом 5.2.6 названного договора предусмотрено, что сдача арендуемых помещений в субаренду без письменного разрешения арендодателя является осно­ванием для его досрочного расторжения.

При проверке использования помеще­ния, проведенной арендодателем, установлено наличие в нем посторонних организаций, что отражено в актах от 14.01.97 и от 22.06.98.

Учитывая указанное обстоятельство и руководствуясь пунктом 5.2.6 догово­ра, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторже­ния договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд не проверил, направлялось ли такое пре­дупреждение и, следовательно, возник­ло ли у истца право требовать расторже­ния договора.

Удовлетворяя требование о расторже­нии договора, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком его условий.

Однако судебные акты приняты по не­полно исследованным обстоятельствам дела.

Суд не проверил, направлялось ли от­ветчику предупреждение о необходимо­сти устранения нарушения, послуживше­го основанием для обращения с иском.

В материалах дела отсутствуют дого­воры субаренды, заключенные между ответчиком и организациями, указанны­ми в актах.

Не дано оценки представленным договорам от 01.03.96 и от 01.01.98. Не выяснено, содержат ли данные договоры элементы правоотношений, указанных в статье 606 ГК РФ, и позволяют ли условия названных договоров считать, что на их основании спорные помещения полностью или частично передавались в возмездное пользование третьим лицам.

Кроме того, суд не проверил довод ответчика об устранении им нарушений договора аренды в разумный срок.

Только после исследования указанных обстоятельств можно определить наличие оснований для расторжения спорного договора.

Принимая во внимание, что нежилое помещение — это объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту предположение заключить договор).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Это письмо, несомненно, помогло выработать единообразный подход к вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то, что информационные письма ВАС РФ могут носить только рекомендательный характер. Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а бюро технической ин­вентаризации регистрировали лишь собственников имущества, не служит основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации», продлевался сторонами уже в период его действия. Пролонгация договора аренды не равнозначна за­ключению нового договора, поскольку арендные отно­шения сохраняются между сторонами на прежних ус­ловиях, но только на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Таким образом, участники договора аренды могут с полным основанием рассчитывать на использование  права на защиту своих интересов, причем законодательство в равной степени, допускает и судебные способы защиты и внесудебные ее формы. Большую роль играет здесь степень добросовестности сторон этого договора.

2.4. Обзор судебно — арбитражной практики,  по делам об арендно — договорных отношениях.

В этом разделе будут  рассмотрены типичные практические ситуации, связанные со спорными арендно-договорными отношениями, возникающими непосредственно в процессе выполнения условий договора аренды между арендодателями, арендаторами и третьими лицами.

Ситуация первая. Изменение существенных условий аренды имущества в связи с переходом его в муниципальную собственность является нарушением статьи 617 ГК РФ.

Комитет по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной соб­ственности обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ЗАО заклю­чить договор аренды в его редакции и взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Президиума Высше­го Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.01 № 7528/00 реше­ние отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Вологодский шифер» (арендодатель) и ЗАО «Коском» (арендатор) заключили договор на аренду нежилого помещения сроком до 01.07.13.

В соответствии с постановлением главы администрации города ведомственный жилой фонд, находящийся на балансе ЗАО «Вологодский шифер», и имеющиеся в нем нежилые помещения были при­няты в муниципальную собственность.

Пунктом 4 постановления Комитету по управлению и распоряжению ре­сурсами муниципальной собственно­сти города было поручено перезаклю­чить договоры аренды нежилых поме­щений.

В связи с этим комитет, выступая арендодателем, представил обществу «Коском» проект договора от 28.01.99 на аренду спорного нежилого помещения со сроком его действия до 31.12.99. Общество отказалось от его подписания.

Суд вынес решение об обязании заключить договор со сроком действия до 31.12.99, ссылаясь на постановление главы администрации города, устано­вившее именно такой срок аренды муниципальных помещений для целей, не имеющих социальной значимости. Тем самым, были изменены существен­ные условия аренды имущества, в связи с переходом его в муниципальную соб­ственность, что является нарушением статьи 617 ГК РФ, согласно которой пе­реход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к друго­му лицу не является основанием для из­менения или расторжения договора аренды.

Статьей 130 Конституции Российской Федерации, на которую сослался суд, удовлетворяя иск, местному самоуправ­лению действительно предоставлена возможность самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, однако, совершенные в отношении принадлежащего собственнику имущества действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать пра­ва и охраняемые законом интересы других лиц. Изменения в действующий договор могут быть внесены только при соблюдении условий, установленных статьями 450, 452 ГК РФ. При новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие таких условий.

Ситуация вторая. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче помещения по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.

Между комитетом по управлению го­родским имуществом и АООТ был заклю­чен договор аренды помещения. АООТ арендную плату, установленную догово­ром, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Решением, оставленным без измене­ния постановлением апелляционной ин­станции, исковые требования удовлетво­рены в полном объеме.

Постановлением Президиума Высше­го Арбитражного Суда Российской Фе­дерации от 02.07.96. № 678/96 решение и постановление по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте, и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией.

Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по фи­нансированию объекта.

Указанные обстоятельства судом не исследованы.

Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выпол­нить работу, уплатить деньги), а креди­тор имеет право потребовать от должни­ка исполнения его обязанности.

Обязанность арендодателя по отноше­нию к арендатору состояла в передаче помещения по акту сдачи-приемки, пос­ле чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

Поэтому вывод апелляционной ин­станции о том, что ответчик обязан вно­сить арендную плату независимо от вы­полнения или невыполнения арендода­телем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.

Рассмотрим третью ситуацию. При определении стоимости произведенных арендатором улучшений необходимо выяснить действительную стоимость указанных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, а не суммы затрат на мо­мент выполнения улучшений.

АОЗТ обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде упущенной выгоды и допол­нительных затрат по теплоснабжению.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично в сумме стоимости работ и процентов за пользование чужими денежными средствами. В части взыскания убытков и дополнительных затрат производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

Постановлением апелляционной ин­станции решение оставлено без изме­нения.

Постановлением Президиума Высше­го Арбитражного Суда Российской Фе­дерации от 22.09.98 № 2405/98 указан­ные судебные акты в части взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами отменены, дело в этой части передано на новое рассмотрение по сле­дующим основаниям.

Из материалов дела следует, что авто­база (правопреемник ОАО) и производ­ственный кооператив (правопреемник АОЗТ) заключили договор о предосталении в арендное пользование истцу час­ти помещений и оборудования.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

В период пользования арендованным имуществом истец с согласия ответчика произвел работы по улучшению арендуемых помещений и территории и в связи с окончанием срока договора потребовал оплатить произведенные улучшения. Поскольку ответчик отказался уплатить требуемую сумму, истец заявил настоящий иск.

Согласно пункту 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде в случаях, ког­да арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с названной статьей и условиями договора после его прекращения у истца возникло право, а у ответчика обязанность по оплате неотдели­мых улучшений.

Разрешая спор, арбитражный суд опре­делил размер подлежащих удовлетворе­нию требований, исходя из суммы затрат, произведенных истцом на момент выпол­нения улучшений имущества. При этом, не выяснена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.

В части взыскания процентов за неис­полнение денежного обязательства, пред­усмотренных статьей 395 ГК РФ, реше­ние суда необоснованно, поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обяза­тельства у ответчика не возникло.

В четвертой ситуации, согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (п. 11 ст. 39, пункты 1, 2 ст. 47 Закона).

Негосударственное образовательное учреждение «Лето» обратилось в арбитражный суд с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды помещения.

Ответчиком заявлен встречный иск об истребовании спорного помещения из незаконного владения негосударственного образовательного учреждения.

В качестве третьего лица привлечен комитет по управлению городским иму­ществом.

В судебном заседании истец в порядке, предусмотренном статьей 37 АПК РФ, заявил отказ от иска. Заявление удовлет­ворено.

До вынесения решения по делу истцом отозван отказ от иска, однако, судом рас­смотрен только встречный иск и реше­нием удовлетворено требование Том­ского политехнического университета об обязании центра «Лето» освободить спорное помещение.

Апелляционная инстанция рассмотре­ла оба заявленных требования и поста­новлением изменила решение, отказав центру «Лето» в удовлетворении иска. В остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд постановлением указанные судебные акты отменил и принял новое решение о понуждении университета заключить с центром «Лето» договор аренды на спорное помещение. В  удовлетворении встречного иска отказал.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.99 № 2943/99 постановление Федерального арбитражного суда округа отменено.

Решение и постановление апелляционной инстанции оставлено в силе по следующим основаниям.

Арендодатель отказался от возобновления договорных отношений на новый срок, уведомив об этом арендатора до истечения срока договора письмом от 19.05.98.

Суд установил, что спорное помещение требуется университету для нужд научно-технической библиотеки, а оснований для возобновления арендных от­ношений, предусмотренных пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, у центра «Лето» не имеется. Ссылку истца на заключение договора аренды от 31.07.98 № 198/98 с Комитетом по управлению государ­ственным имуществом Омской облас­ти суд признал несостоятельной.

При таких обстоятельствах апелляци­онная инстанция подтвердила правиль­ность решения суда первой инстанции об обязании центра «Лето» освободить спорное помещение и отказала ему в удовлетворении требования об обяза­нии университета заключить договор аренды на новый срок.

Однако кассационная инстанция при­знала недоказанным факт нахождения в оперативном управлении ответчика здания, поскольку отсутствуют доказательства его передачи Томскому политехническому университету в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.98 № 3 и распоряжением Мингос­имущества России от 23.03.98 № 252-р.

В постановлении кассационной инстанции указано, что договор, согласно которому в качестве арендодателей указаны Комитет по управлению государственным имуществом Томской области и Томский политехнический университет, соответствует требованиям закона и должен быть подписан универси­тетом, поэтому кассационная инстанция приняла решение об обязании ответчика передать имущество в аренду истцу с оформлением договора и отказала в удовлетворении встречного иска об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения.

Вывод кассационной инстанции о не­соблюдении порядка закрепления объек­тов государственной собственности, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.98 № 3 и распоряжением Мин­госимущества России от 23.03.98 № 252-р, нельзя признать правомерным, так как право оперативного управления зданием возникло у Томского политех­нического университета до издания на­званных нормативных актов, что было установлено судами первой и апелляци­онной инстанций.

В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним иму­щества осуществляет в пределах, уста­новленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Право сдачи имущества а аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (п. 11 ст. 39, пункты 1, 2 ст. 47 Закона).

Факт нахождения спорного имущества в оперативном управлении Томского политехнического университета установлен судом и подтвержден материалами дела, следовательно, университет вправе выступать арендодателем.

Ситуация пятая. Сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением до-говора и достаточным основанием для до­срочного расторжения договора аренды.

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к Союзу дачников (право­преемнику Добровольного общества дачников) о расторжении договора арен­ды нежилого помещения на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 ста­тьи 619 ГК РФ. Решением первой ин­станции договор аренды расторгнут,

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Постановлением апелляционной ин­станции решение оставлено без изме­нения.

Федеральный арбитражный суд окру­га указанные судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда округа отменено, решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что меж­ду РО (арендодателем) и Добровольным обществом дачников (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения.

Срок действия договора до 13.05.92.

По истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться помещением.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.

Арендатор данное условие нарушил.

Арбитражный суд при вынесении ре­шения о расторжении договора распола­гал актом проверки использования поме­щения от 21.03.97, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сто­ронних организаций.

В июне 1997 года зафиксировано, что арендуемым помещением пользовалось акционерное общество «Универсал». Из договора о совместной деятельности от 01.01.93, заключенного ответчиком с областным обществом экономистов, усматривается, что часть арендуемого помещения была предоставлена назван­ной организации сроком на пять лет.

Ответчик не отрицал, что у него отсут­ствовало письменное согласие арендодателя на сдачу площадей в поднаем.

Суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадей не оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц яв­ляется свидетельством неисполнения договорного обязательства.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для досрочного расторжения этого договора в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 ГК РФ.

Пунктом 11 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не внесет арендную пла­ту в течение трех месяцев.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

В деле имеется платежное поручение, свидетельствующее о том, что послед­ний раз арендная плата была внесена от­ветчиком в I квартале 1994 года. Ответ­чик не отрицал, что позднее Роскомимуществу денежные средства не пере­числялись.

Таким образом, при разрешении спо­ра суд первой инстанции и апелляцион­ная инстанция правильно применили пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ и не допустили каких-либо нарушений норм процессуального законодатель­ства, являющихся основанием для безус­ловной отмены судебных актов. Право­мерность применения данных норм пра­ва подтверждена доказательствами, полученными в установленном порядке.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не имела оснований для отмены судебных актов предыдущих инстанций. Постановлением кассационной инстанции, по существу, предложено произвести переоценку уже имеющихся в деле доказательств, что в соответствии со статьями 168 и 175 АПК РФ не входит в компетенцию этой инстанции.

Таким образом, обзор арбитражной практики по делам с участников арендных отношений показывает, что не всегда суды первого звена правильно руководствуются действующим законодательством  и допускают существенные ошибки при защите прав участников арендных правоотношений.

Заключение

Из сказанного следует сделать вывод, что арендно-договорные правоотношения представляют собой достаточно сложный гражданско-правовой институт, в процессе реализации которого может возникать множество спорных неординарных ситуаций, участниками которых  выступают арендаторы, арендодатели, а иногда и третьи лица.

В настоящее время нормативно-правовая база, регулирующая договор аренды, находится в достаточно сложном состоянии. Помимо «застарелых» коллизий между ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (многие из которых продолжают оставаться актуальными, даже, несмотря на неоднократно высказанную позицию ВАС РФ), ситуация усугубляется нестыковками ГК РФ и положений ЗК РФ.

Отдельная проблема – региональное и местное нормотворчество. Несмотря на то, что гражданское право прямо отнесено к ведению РФ в п. «о» ст.71 Конституции РФ, мало какая сфера хозяйственной деятельности не привлекает внимания нормотворцев «на местах». Экономически это понять несложно – аренда была и остается одним из наиболее «лакомых кусков» доходной части местных и региональных бюджетов. Однако вмешательство местных властей в эту сферу почти неизбежно влечет за собой повышение их компетентности.

Первый удар в решении всех этих проблем принимают на себя органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Именно им приходится выбирать между сомнительными актами таких близких местных властей или по-своему неоднозначными положениями федеральных законов. И именно их акты о регистрации (или отказы в регистрации) затем обжалуются в судах.

Наконец, в свете недавних перемен в налоговом законодательстве нельзя не отметить целый ряд проблем, связанных с налогообложением арендаторов и арендодателей, и в особенности – с исчислением и уплатой косвенных налогов.

Для того чтобы защитить  свои права  участники договорных арендных отношений  наделены возможностью использовать  законные способы судебной защиты своих прав, а иногда, они могут прибегать и к внесудебным способам защиты, тоже в рамках закона.

Рассмотренные в дипломной работе способы защиты прав  и  охраняемых   законом интересов арендодателей и арендаторов в основном предусматривают судебный порядок разрешения вещных споров.

Исследованные способы защиты гражданских  прав  в  различных комбинациях могут  быть направлены на решение многообразных задач.  В зависимости от   характера   этих   задач можно выделить: меры превентивного (предупредительного) характера (например, признание права должно в определенной  степени  гарантировать  от неумышленного его нарушения); меры, непосредственно направленные на охрану  имущественной  сферы,  неотчуждаемых прав и свобод человека и других нематериальных  благ уполномоченного  лица (например, устранение препятствий в осуществлении права, создаваемых другими лицами); меры, непосредственно направленные на охрану  имущественной сферы, неотчуждаемых прав и свобод человека и других нематериальных благ управомоченного лица, и одновременно меры материального  воздействия  на правонарушителя (например, взыскание с должника  убытков  в пользу потерпевшего контрагента); меры по защите правопорядка в целом (например, взыскание в доход государства всего полученного по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Обращение за зашитой права к судебным органам может задействовать механизм гражданско — правовой ответственности, которая связана с дополнительными обременениями для правонарушителя.

Список использованных источников

Нормативные материалы:
1. Конституция Российской Федерации. М., 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2002.
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. М., 2002.
4. Воздушный кодекс Российской Федерации №60-ФЗ от 19.03.1997 г.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1996 № 14. Ст. 677.
6. Феде¬ральный закон от 21 июля 1997 г. «О приватизации государствен¬ного имущества и об основах приватизации муниципального имуще¬ства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997., № 30. Ст. 3595.
7. Федеральный закон от 3 марта 1995 г. «О недрах» // СЗ РФ. 1995., № 10. Ст. 11.
8.Земельный кодекс Российской Федерации. М. 2001 г.
9. Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» от 14 октября 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992., № 43, ст.2429.
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федера¬ции от б.05.97., № 5796/96 // Информационная правовая система «Кодекс».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Специальная литература:
1. Арбитражный процесс. Учебник // Под ред. Р.Е. Гукасяна, В. Ф. Тараненко. М., 2002.
2. Бутнев В.В. К понятию механизма защиты субъективных прав // Субъективное право: Проблемы осуществления и защиты. Владивосток., 1989.
3. Венедиктов А.В., Гражданско-правовая охрана социалистической собственности в СССР. М., 1954.
4. Витрянский В.В. Обеспечение исполнения обязательств // Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1995.
5. Генкин Д.М. Некоторые вопросы науки советского гражданского права // Советс¬кое государство и право., 1952., № 12
6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М., 1992.
7. Гражданский процесс // Под ред. В.А. Мусина, Н.А. Чечиной, Д. М. Чечота. М., 1996.
8. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и до¬полненное // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2002.
9. Гражданское право. Часть первая. Учебник. // Под ред. А.Г. Колпина, А.И. Масляева. М., 1997.
10. Гражданско-правовая охрана интересов личности. // Отв. ред. Б. Б. Черепахин. М., 1969.
11. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972.
12. Дождев Д.В. Римское частное право. М., 1996.
13. Еремкина А.П. Преюдиции в советском гражданском процессе // Канд. дис. М., 1970.
14. Занченко С., Газарян Б. и др. Новое в регулировании арендных отношений // Хозяйство и право. 1999., № 2.
15. Калачева С.А. Арендные сделки. М., 1996.
16. Карасев А. В. Право государственной социалистической собственности. М., 1954.
17. Кашарин А. Аренда: один договор, тысяча вопросов // Юрист., №17. 2002.
18. Комментарий к гражданскому кодексу РФ. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1998.
19. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федера¬ции. М., / Под ред. В.В. Витрянского. 2002.
20. Крашенинников Е. А. Структура субъективного права и право на защиту Ярославль., 1977.
21. Мирошникова Н. И. Механизм осуществления субъективных гражданских прав. Ярославль., 1989.
22. Пелевин С.М.. Арбитражный суд Российской Федера¬ции. СПб., 1993.
23. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. Спб.,1892. Изд. 1997.
24. Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого. М., 1997.
25. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право.1997., № 2.
26. Сергеев А.П. Вопросы истребования имущества на чужого незаконного владения // Проблемы гражданского права. Сборник статей, 1987.
27. Скворцов О.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика // Арбитражный суд: практика и комментарии. СПб., 1997.
28. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1997.
29. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.
30. Советское гражданское право. В 2-х частях // Отв. ред. В.А. Рясенцев. М., 1968.
31. Суханов Е. А. Защита прав собственности и иных вещных прав// Граждан¬ское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник // Под ред. Е. А. Суханова., 1993.
32. Тархов В.А. Осуществление гражданских прав. Саратов, 1962.
33.Толстой Ю.К. Гражданско-правовая охрана социалистической и личной собствен¬ности в СССР// Ученые записки ЛГУ. № 12, серия юридических наук. Выпуск 5. 1954.
34. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907). М., 1995.
35. Хвостов В. М. Система римского права. М., 1996.

Судебно-арбитражная практика:
Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации.
Обзор арбитражной практики по делам о защите вещных прав арендодателей и арендаторов за 2000 №12, 2001 год., № 10, 11,12.