Содержание
Введение
Глава 1. Правовая природа сделок с недвижимостью
1.1. Понятие сделки в гражданском праве
1.2. Правовая сущность понятия недвижимости
1.3. Виды и формы сделок с недвижимостью. Последствия их недействительности
1.4. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и их нотариальное удостоверение
Глава 2. Общая характеристика и особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
2.1. Договор ипотеки
2.2. Анализ практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2.3.1. Регулирование вопросов аренды недвижимого имущества
2.3.2. Спорные вопросы в сфере купли-продажи объектов недвижимости
3.1. Особенности сделок с земельными участками
3.2. Некоторые аспекты гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями
Заключение
Список использованных источников
Введение
Эволюция гражданского права в области договоров, уже нашедших свое отражение в древнейшем юридическом сборнике законов, — Кодексе Хаммурапи, — получила широкое распространение во времена Римской Империи (при этом став блестящим памятником древнего права, изучающимся до сих пор) и достигла своего апогея в современности с возникновением и развитием международных договоров (сделок). По статистике большинством правомерных юридических действий, совершаемых субъектами гражданских правоотношений, являются сделки. Такое правовое положение сделок определяет их ведущую роль в общей системе гражданского права.
Уже только эта причина может быть достаточной для выбора данной темы.
Актуальность темы дипломного исследования обусловлена и тем, что курс нашего государства на формирование социальной рыночной экономики, основанной на конкурентных началах, с сочетанием и взаимодействием основных форм собственности (частной и государственной), каждая из которых будет выполнять свои функции в общей системе экономических и социальных взаимосвязей, выдвигает задачу создания соответствующей инфраструктуры и, в том числе, цивилизованных подходов к пониманию сущности основных участников рыночных правоотношений и связанных с ними правовых отношений, регулируемых гражданским правом.
Российское законодательство об отдельных видах договоров и внедоговорных обязательств требовало обновления и вследствие своей чрезвычайной пробельности. Так, до принятия второй части Гражданского кодекса не имели надлежащего правового регулирования сферы коммерческих отношений, для которых устаревшие нормы не были заменены на современные правила экономического оборота. В регулировании нуждались отношения, которые вообще не могли возникнуть в прошлом, но приобрели крайне важное значение в условиях открытого рынка. К таким отношениям относятся:
— сложные и нуждающиеся в законодательной регламентации сделки с недвижимостью;
— продажа и аренда предприятий;
— финансовая аренда (лизинг);
— финансирование под уступку денежного требования (факторинг);
— отношения по передаче прав на использование промышленной собственности (франчайзинг);
— доверительное управление имуществом;
— коммерческое посредничество;
— постоянная и пожизненная рента.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Актуальность данной темы обусловлена также наличием противоречия между тем, фактом, что действующий Гражданский кодекс носит более демократичный характер по сравнению с ранее действовавшим законодательством (ГК СССР 1964г.), где большинство нововведений связано с расширением правоспособности граждан и юридических лиц и получением ими значительных свобод в области предпринимательства и тем, что как ни странно, граждане Российской Федерации, давно желавшие изменений практически во всех сферах своей жизнедеятельности, не оказались достаточно подготовленными к таким переменам.
Проблема правового обеспечения сделок, предметом которых является недвижимость, в юридической науке считается одной из ключевых на сегодняшний день и характеризуется не достаточной степенью разработанности. Особенно это касается практической стороны вопроса. Правовым основам сделок с недвижимостью посвящен ряд работ таких ученых, как В.С. Мартемьянов, С.В. Тихомиров. В.В. Долинская, Клейн, А. Хоскинг и др. Отдельные аспекты данной проблемы рассматриваются в исследованиях таких ученых, как — Ю.Г. Басин, Б.В.Покровский, В. В. Витрянский и др.
Все сказанное в совокупности обуславливает цель дипломной работы: общая характеристика сделок с недвижимостью как института гражданского права на основе общетеоретических положений и гражданского законодательства РФ.
Поставленная цель потребовала решения ряда взаимосвязанных задач:
- Рассмотреть правовую сущность сделок с недвижимостью;
- Охарактеризовать основные виды сделок с недвижимостью;
- Выявить особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.
Структура работы: исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются проблема, цель, намечаются задачи работы.
В первой главе исследования рассматривается правовая сущность сделок с недвижимостью.
Во второй главе характеризуются различные виды сделок с недвижимостью.
В третье главе работы рассматриваются особенности правового регулирования сделок с отдельными объектами недвижимости.
В заключении излагаются выводы и рекомендации по итогам работы, намечаются перспективы дальнейшего исследования.
Глава 1. Правовая природа сделок с недвижимостью
1.1. Понятие сделки в гражданском праве
Необходимость выработки понятия сделки предопределена потребностью выработки видов, форм сделки. Что касается выработки самого понятия сделки, то его пытались дать во всех этапах исторического развития правовой мысли.
Римское частное право различало договорные и как бы договорные обязательства, но обобщающей категории для оснований возникновения этих обязательств не знало. «Правда, еще римские юристы пользовались термином «сделка», но не является равнозначным современному значению этого слова и юридической терминологии. Римские юристы употребляли термин negotium в разных значениях.
Во-первых, negotium означало дело (в частности, судебный процесс), свое либо чужое, которым занято данное лицо. В этом смысле говорили о » negotium gestio «,о » suum negotium gerere».
Во-вторых, означал возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.
В-третьих, означало торговлю, промысел, торговую сделку». При патриархально-натуральном хозяйстве применялось ограниченное количество типов договоров. Так, римлянами использовался договор, рассматриваемый римскими юристами, в частности, как договор займа, который заключался с соблюдением определенного ритуала.
Появившаяся затем стипуляция, в форме которой зачастую осуществлялся заем, новация и поручительство, а также обещание предоставить и клятвенное обещание вольноотпущенника, образовавшие группу вербальных контрактов, и литеральные (письменные) контракты в начале нашей эры дополнились группой договоров реальных, для заключения которых было «достаточно соглашения или сопутствующей ему передачи вещи одним контрагентом другому». К ним относили займ (mutuum),ссуду ( commodatuum), хранение, заклад.
В тот же период входят в оборот консенсуальные договоры: купля-продажа (emptio-venditio),наем вещей, наем услуг, подряд, поручение (mandatum), товарищество .
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
При этом каждая из четырех названных категорий охватывало строго ограниченное число точно определенных контрактов. Впоследствии появляются новые виды договоров: договор мены, оценочный договор, прекарий.
Специфично становление англосаксонского договорного права. Существовали твердо установленные составы правонарушений, которые могли служить предметом спора. Каждому составу правонарушения соответствовал определенный вид иска. Каждому виду иска — определенная форма судебного предписания. Если действие не подходило ни под один из установленных составов, оно не могло служить предметом судебного разбирательства.
Однако усложняющиеся и развивающиеся общественные отношения не могли быть втиснуты в раз навсегда установленные, жесткие рамки существующих форм исков. Поэтому происходили изменения этих форм путем постепенного развития существующих форм исков. Так, выделился иск «о долге», иск «об отчете», иск » о соглашении». Впоследствии появляется иск «о принятом на себя».
Дальнейшее развитие договорного права приводит к утверждению в практике «договоров по решению суда», «формальных договоров», «простых договоров».
Памятник древнерусского права — Русская Правда уже ведет речь о договорах займа, купли-продажи, хранения и личного найма. Причем более детально эти договоры регулирует основанная на Краткой редакции Пространная редакция Русской Правды.
Псковская Судная грамота знало более развитую систему договоров — куплю-продажу, дарение, залог, заем, мену, поклажу, наем помещений, личный найм, изорничество. Для этого времени характерно не только появление новых видов договоров, не известных законодательству более древнего периода, но и развитие уже известных. Примером может служить договор хранения. » Если в Русской Правде это скорее товарищеская услуга, то в Пскове, крупном торговом центре Руси, договор поклажи в силу его распространенности, а также из-за того, что на хранение стали отдаваться значительные ценности (деньги, одежда, украшения), изменил свою сущность. Для того, чтобы получить защиту закона в случае нарушения условий договора, необходимо было его юридически оформить, причем оформить письменно документом, копия которого хранилась в архиве Троицкого собора»,как-то: завещательные распоряжения, и 2) договоры или соглашения двух или нескольких лиц «.
Социально-экономическое развитие общества привело к тому, что законодательство не могло учесть и отразить в праве многообразия договоров. Но в то же время развивающиеся общественные отношения требовали признавать юридическую силу за любым актом поведения. Это привело к идее о едином закреплении в праве понятия догов[1] В конце 18 века понятие сделка стало входить в русский юридический обиход, хотя самый термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. «Радищев в своем проекте гражданского уложения отчетливо формулирует понятие сделки. Он указывает, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных. Радищев отчетливо различает одностороннюю сделку и договор».[1]
Следует также отметить важнейший памятник русской цивилистической мысли конца 19 и начала 20 вв. — проект гражданского уложения редакционной комиссии, образованной в 1882 году. Ст.56 дает следующее определение и классификацию сделки:» Действия, совершаемые для приобретения и прекращения гражданских прав (сделки), договоров и односторонних актов поведения.
Так, появляется новая правовая категория — сделки. В европейских странах понятие сделки стало входить в 18 веке. В ходе дальнейшего развития учения о сделках в национальных правовых системах трансформировалось в самостоятельный правовой институт, который в настоящее время является одним из основных институтов гражданского права. Сделка — одна из наиболее распространенных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские правоотношения могут возникать как из правомерных, так и из неправомерных действий. Поскольку сделка — действие правомерное, она и относится к числу важнейших оснований возникновения гражданских правоотношений, установления гражданских прав и обязанностей.
В цивилистической литературе существует преобладающее мнение, что, правомерность — один из определяющих признаков сделки. Так, проф. И.С.Перетерский считает, что: » Сделка есть действие, дозволенное законом. Действия, хотя бы и вызывающие юридические последствия, но не пользующиеся охраной закона, не являются сделками «.
Также существует суждение, что «правомерность имеет значение только при установлении правовых последствий совершения сделки и не составляет ее необходимого элемента». А Д.М.Генкин пишет: «Правомерность или неправомерность не являются необходимым признаком сделки, как юридического факта, а определяют лишь те или другие последствия сделки».
Мы также считаем, что правомерность не является определяющим признаком сделки. Гражданский кодекс называет сделкой действия , которые не приводят к тем юридическим последствиям к которым они направлены. Например, ст.159 ГК (п.7)регламентирует сделку, совершенную лицом, впоследствии признанным недееспособным или же находившимся в таком состоянии когда он не мог понимать значения своих действий, а также сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия (ст.160 ГК).
Хотя сами по себе, данные действия будут являться юридически безразличными. Они не относятся к числу правомерных юридических действий, так как их совершение не устанавливает, не изменяет и не прекращает правоотношений. Но они также не являются неправомерными, так как не нарушают закон.
При помощи сделок в разнообразные гражданские правоотношения вступают все участники гражданского оборота: как граждане, так и юридические лица. Но сделка — не единственное признаваемое гражданским законом правомерное действие. Гражданские правоотношения могут возникать и из других правомерных действий, не являющихся сделками, таких как создание литературного или научного произведения, разработка изобретения или рационализаторского предложения, обнаружения находки или клада. От других правомерных действий, вызывающих гражданско-правовые последствия, сделки отличаются тем, что она специально направлена на установление гражданских правоотношений.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Сделка-это также один из наиболее распространенных юридических фактов. Некоторые юридические факты наступают независимо от воли людей, например; истечение срока, с которым связываются те или иные юридические последствия: смерть человека, влекущая открытие наследства и т.д. Такие факты носят наименование событий.
Другую категорию юридических фактов составляют те, которые происходят по воле людей. Такие факты называются действиями. Одну из разновидностей действий составляют сделки.
ГК РФ (ст.153) называет сделкой действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В первую очередь, сделки – наиболее распространенные юридические факты, влекущие возникновение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Отмечу, что круг сделок не ограничен названными в ГК и других законах, из чего следует, что само понятие «сделка» представлено в рассматриваемой главе ГК достаточно узко. Помимо них возможно совершение сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст.8 п.1), а также сочетающих элементы различных сделок.
Сделка представляет собой правомерное и волевое действие. Она непременно порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделки. Субъектами сделок, как видно из статьи 153, являются граждане и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования, которые в данной статье не указаны, однако вправе выступать в гражданском обороте на равных началах с иными субъектами гражданско-правовых отношений.
Здесь считаю нужным отметить, что сделки совершаются только дееспособными гражданами, поскольку недееспособность гражданина, совершающего сделку, влечет за собой ее недействительность. Безусловно, признание гражданина недееспособным производится судом.
Для совершения сделки необходимы как внутренняя воля (желание достичь определенного результата – возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения), так и внешняя, именуемая волеизъявлением. Существует несколько способов внутренней воли, которые можно разбить на три группы:
- прямое волеизъявление, совершаемое в устной или письменной форме (заключение договора, обмен письмами и т.п.);
- косвенное волеизъявление, имеющее место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку (оплата проезда в метро, помещение товара на прилавке);
- наконец, изъявление воли может иметь место и посредством молчания. Однако такое выражение допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Законом также могут быть предусмотрены случаи, когда молчание признается выражением воли совершить сделку.
Исходя из того, что сделка – это волевой акт, необходимо помнить, что для ее совершения необходимо наличие дееспособности, которая по-разному определяется для граждан и юридических лиц и может быть ограничена в отношении некоторых сделок.
Только сделка, совершенная в соответствии с законом или иным правовым актом, считается реально существующим юридико-фактическим основанием, с которым нормы права связывают желаемый участником (участниками) сделки правовой результат. По указанному признаку она отграничивается от всех тех юридических действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как сделки, а не как неправомерные действия.
Таким образом, сделку можно определить «как правомерное юридическое действие, специально направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
1.2. Правовая сущность понятия недвижимости
Термин «недвижимые вещи» известен со времен римского права; в российское законодательство он введен в 1714 году Указом Петра Первого о единонаследии. В советский период деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто в начале 20-х годов, восстановлено Основами гражданского законодательства 1991 г. и Законом РСФСР о собственности.
Статья 130 ГК РФ (часть первая) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит:
- земельные участки,
- участки недр,
- обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально — определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально — определенными, так и родовыми.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
К недвижимости п. 1 статьи 130 ГК РФ , во-первых, относит объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водным объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, т.е. участок водной поверхности.
Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс.
ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. 131).
2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (см. коммент. к ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (см. коммент. к ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 295).
5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (см. коммент. к ст. 340).
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).
Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли — продажи недвижимости.
К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Российское законодательство не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 32 ВК. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 23 КТМ, а суда внутреннего водного плавания — ст. 26 УВВТ. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.
Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта — в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, должен применяться действующий порядок регистрации прав на эти объекты.
Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131.
ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз. 2 п. 1 статьи 130 ГК РФ, но только на основании прямого указания закона.
Таким образом, повторим, основной признак, лежащий в основе отнесения вышеперечисленных объектов к недвижимости, состоит в том, что они не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению.
1.3. Виды и формы сделок, последствия их недействительности
Классификация сделок на виды производится по различным признакам. Какую-либо единую классификацию, охватывающую все возможные виды сделок, выделить сложно, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной сделки одновременно по нескольким группам. В качестве классификационных оснований выступают и количество сторон в сделке, и момент возникновения прав и обязанностей, и возмездность и т.п.
В зависимости от числа участвующих в сделке сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними[25]. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли, которых необходимо и достаточно для совершения сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п.1 ст.154 ГК). Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.
Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- и многосторонними. Такие сделки именуются договорами.
По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, сделки бывают реальными и консенсуальными. Последними признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. К примеру, договор купли-продажи считается совершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. Прочие сделки совершаются только при условии передачи вещи одним из участников. Такие сделки называются реальными, например, рента, заем, хранение. Здесь характерно, что права и обязанности не могут возникнуть до передачи вещи.
По значению основания сделки для ее действительности различают каузальные и абстрактные. По общему правилу, действительность сделки прямо зависит от наличия основания, т.е. того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Так, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи, передача имущества в пользование – основанием для аренды и т.д. Основание является обязательным элементом сделки.
Если каузальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание, такая сделка является недействительной. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда основание является юридически безразличным, а такие сделки признаются абстрактными. Для их действительности обязательно указание на их абстрактный характер в законе. К примеру, абстрактной сделкой является вексель. Выдаваемый в качестве платы за конкретные товары или услуги, вексель представляет собой не обусловленное никаким встречным предоставлением общее обещание выплатить определенную денежную сумму.
Сделки бывают бессрочными и срочными[26]. В первых не определяется ни момент вступления сделки в действие, ни момент ее прекращения. Она вступает в силу немедленно. Сделки же, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Напротив, если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок называется отменительным.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В тех же случаях, когда возникновение прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительным условием, когда прекращение прав и обязанностей зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит ли оно или нет (собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что договор будет прекращен, если самому собственнику выдадут лицензию, разрешающую открыть в данном помещении магазин), и с отлагательным условием, когда возникновение прав и обязанностей поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит ли оно или не наступит (лицо заключает с фермерскими хозяйствами договоры, предусматривающие обеспечение его различными продуктами при условии, если он получит лицензию на право открытия ресторана).
Интерес к совершению условной сделки состоит в том, что обязательство, возникающее из сделки с отменительным или отлагательным условием, определенным образом связывает стороны. Если в приведенном примере собственник заключит с другим лицом договор аренды, несмотря на отказ в лицензии, или получив лицензию, приобретает у постороннего лица сельскохозяйственные продукты, ему придется возмещать убытки, вызванные расторжением договора с арендатором или отказом от договора с фермерскими хозяйствами.
Существуют определенные требования к «условию». Отсутствия хотя бы одного из них достаточно для признания условной сделки недействительной. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относиться к будущему времени. При этом сторонам, как уже отмечалось, неизвестно, наступит ли соответствующее обстоятельство. Следовательно, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия. Если же точно известно, что данное событие должно произойти или вообще не может произойти, то речь в данном случае пойдет не об «условии», а о сроке в сделке, лишь специальным образом зафиксированным (путем указания на конкретное обстоятельство в будущем).
Однако при таком подходе к совершению условной сделки существует слишком много путей, ведущих к недобросовестному отношению одной из сторон к своим обязательствам. Но законодатель особым образом защищает интересы участников в условной сделке. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой невыгодно наступление условия, оно считается наступившим. И, напротив, если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим (п.3 ст.157 ГК). Однако здесь есть свои нюансы. Сама возможность влияния на наступление или предотвращение события не повлечет описанных выше последствий, если влияние осуществлялось правомерными добросовестными действиями. В случае, если заинтересованная сторона путем использования своих возможностей оказывает помощь второй стороне, причем ее заинтересованность на наступление события не влияет, событие должно считаться наступившим без каких-либо ограничений.
Кроме рассмотренных выше, выделяют биржевые сделки. Гражданский Кодекс не называет биржевых сделок, но Основы гражданского законодательства 1991 г. их предусматривали. Особенность этого вида заключается в особом статусе субъектов, их совершающих, месте совершения и предмете сделки. К биржевым сделкам могут быть отнесены сделки, совершаемые на бирже с товаром, допущенным к обращению на бирже. Также необходимо отметить, что совершать сделки на бирже могут только лица, имеющие право участвовать в биржевых торгах. Смысл выделения этой разновидности сделок заключается в установлении специального порядка подписания и специальной формы их совершения. Биржевые сделки оформляются маклерскими записками, которым при определенных условиях может быть придано значение нотариально удостоверенной формы сделки. Кроме того, биржи устанавливают собственные правила, включающие наличие специального биржевого органа по рассмотрению споров – биржевого арбитража. Таким образом, отнесение сделки к биржевой означает ее подчинение особому правовому режиму, для которого необходимо наличие всех названных выше элементов.
Наконец, выделяют также фидуциарные сделки (лат. fiducia – доверие), которые носят доверительный характер. Поручение, комиссия, передача имущества в доверительное управление связаны с наличием так называемых лично-доверительных отношений сторон. Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке (например, поверенный и доверитель в договоре поручения вправе в любое время отказаться от договора).
На мой взгляд, такое разнообразие видов сделок, или, если можно так выразиться, плюрализм сделок, во многом способствует расширению свобод частного предпринимательства, поскольку стороны получают больше возможностей для взаимоотношений в экономическом плане, не будучи зажатыми в узкие рамки, как это было при плановой системе экономики.
Форма сделок бывает устной или письменной. Устно могут совершаться любые сделки, если:
- законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (п.1 ст.159 ГК);
- они исполняются при самом их совершении (п.2 ст.159 ГК);
- сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (п.3 ст.159 ГК).
Молчание также является совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Признание молчания сделкой может предусматриваться также другими актами гражданского законодательства.
Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Стороны, совершающие сделку в письменной форме, вправе предусмотреть необходимость ее нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях: если это предусмотрено законом либо соглашением сторон (п.2 ст.163). Требование нотариальной формы содержится в ряде статей ГК.
Письменная сделка заключается путем составления документа, определяющего ее содержание и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию. Наряду с этими общими требованиями к письменной форме сделки могут предъявляться некоторые специальные (бланки установленной формы, бумага с водяными знаками) (ст.160 ГК). ГК (п.2 ст.160) откликнулся на существующую практику применения различных современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи и иных аналогов собственноручной подписи. Соответственно их использование признается допустимым при условии, если в законе будет установлена сама возможность подобных подписей и порядок, который должен быть при этом соблюден.
ГК особо выделяет способ подписания сделки гражданином, который вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно это сделать. В указанном случае вместо него сделку подписывает другой гражданин, нередко именуемый рукоприкладчиком.
В статье 161 ГК предусмотрена обязательность письменной формы для сделок юридических лиц между собой и с гражданином. Особо выделена необходимость письменной формы для сделок между гражданами на сумму, которая превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Исключение составляют случаи, когда закон требует письменного оформления сделки независимо от ее суммы. Здесь требование письменной формы обусловлено особой значимостью этих сделок по срокам, предмету сделки, сумме.
Письменная форма наиболее распространена в деловом обороте, поскольку при наличии письменного документа можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. Несоблюдение требуемой законом письменной формы может приводить к различным последствиям. Общим правилом является недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий (ст.132 ГК).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК). Нотариальная форма отличается от письменной тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом от 11 февраля 1993 г. «Об основах законодательства о нотариате» нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере.
Наряду с рассмотренными формами совершения сделок ГК в ряде случаев считает необходимым сверх того и государственную регистрацию сделок. В соответствии со ст.164 ГК государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если она не предусмотрена законом. Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст.131 ГК и включает в себя прием документов, необходимых для государственной регистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект, внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах. Действия органа, отказавшегося осуществить государственную регистрацию, могут быть обжалованы в суде.
Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении первых требование о государственной регистрации, как правило, отсутствует. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других – подлежит передача недвижимого имущества.
Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. В этом случае несоблюдение влечет недействительность сделки.
Определенными особенностями обладает решение вопроса о форме внешнеэкономических сделок. До недавнего времени режим, установленный для таких сделок, включал необходимость, во-первых, совершать их письменно, и, во-вторых, соблюдать установленный порядок их подписания. Основы гражданского законодательства 1991 г. сохранили только требование о соблюдении формы внешнеэкономических сделок, не упомянув о порядке их совершения. Новый же ГК указал, что для внешнеэкономических сделок сохраняется только одно требование письменной формы с тем, однако, что его нарушение должно влечь за собой признание сделки недействительной.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод то том, что соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.
Глава 2. Общая характеристика и особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
2.1. Государственная регистрация сделок с недвижимостью. Их нотариальное удостоверение
Одним из основных принципов государственного контроля за оборотом недвижимости является установление регистрации сделок с недвижимыми объектами.
Государственная регистрация (далее по тексту дипломной работы- госрегистрация) недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.
Традиционное для России участие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на «нет».
Согласно общим правилам дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение у нотариуса. Несоблюдение требования о совершении сделки с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом сама процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первоначально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после утверждения её особым должностным лицом — старшим нотариусом. Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость происходил только после того, как её утверждал старший нотариус.
Таким образом, с нотариальным утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещного права на объект недвижимости.
В новейшей российской истории гражданского права нотариальная форма сделок с недвижимостью берет свое начало 17 июня 1997 года, когда Государственной Думой был принят Федеральный закон »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был подписан Президентом Российской Федерации 21 июля 1997 года. Значение этого Закона трудно переоценить. Он был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть 1 (31) января 1998 года.
Пункт 1 статьи 2 Закона определил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации. Параллельно ГК РФ указывает на то, что права и сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации. Это право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, такие, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования. Подлежат государственной регистрации и ограничения этих прав. При этом устанавливается, что единая государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
До принятия Закона »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанные выше сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению. По мнению нотариусов, при несовершенном законодательстве, регулирующем совершение сделок с недвижимостью, принятие такого закона не обосновано. Несмотря на необязательность, есть некоторая целесообразность в нотариальном удостоверении договоров в связи с тем, что это обезопасит стороны от возможных упущений, которые могут возникнуть при самостоятельном составлении и подписании документа. Нотариус является гарантом правомерности совершения таких сделок, так как в его обязанности входит не только их удостоверение, но и разъяснение правового положения сторон, возможных последствий, а также проверка правильности составления и подлинности документов. После же принятия вышеуказанного закона, заключающие сделку лица должны сразу минуя нотариуса, подавать свои документы (договоры) в органы, их регистрирующие. Это приведет к появлению большого количества договоров, не соответствующих требованиям законодательства. Следовательно, принятый закон нанесет существенный ущерб многим гражданам и юридическим лицам.
Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.
Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.
Сделка – разновидность юридического факта, а не событие. В ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер. Наличие воли лица вступающего в правоотношения один из основных элементов существования сделки. Эту волю обычно называют »внутренней волей», »истинными намерениями», »идеальной волей» или »действительной волей». Под такой действительной волей понимается желание лица совершить сделку. Реализация же воли во внешнем мире осуществляется посредствам волеизъявления. Условно можно сказать, что воля является содержанием, сущностью данного явления, а волеизъявление – формой его проявления.
Однако совершенно очевидно, что возможен и другой вариант, когда форма выражения воли непонятна и не ясен ее смысл, или он вызывает сомнения.
Гражданский кодекс иерархической двухступенчатой системы толкования, где приоритет отдается буквальному толкованию, а действительная воля выясняется лишь при невозможности буквального и систематического толкования. Такой подход повышает значение текста договора (а не идеальной воли сторон) в регулировании гражданских обязательств и ориентирует участников частноправовых отношений на необходимость тщательной обработки всех условий заключаемых договоров.
Для устранения таких коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении. Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.
Нотариус, подготавливая проект сделки, определяет положение сторон, уточняет юридические детали.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверить и другую сделку.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи (статья 163 ГК РФ). Такой документ выражает содержание сделки и подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, либо их представителями. Иногда закон, иной правовой акт может устанавливать дополнительные требования, которым должен соответствовать удостоверяемый документ. К примеру, договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен на бланке типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденном Роскомземом 02.06.93.
В целях осуществления контроля над законностью совершаемых сделок и повышения степени достоверности документа, в который оно облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
Далее рассмотрим некоторые проблемы регистрации ипотеки.
2.2. Договор ипотеки
Общие положения и особенности
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому Закону (п. 1 ст. 29) ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Законы о госрегистрации и ипотеке существенно стабилизировали положение в сфере купли — продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует помнить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Однако наряду с положительным влиянием указанных законов следует отметить и отрицательные стороны. Анализ структуры и соотношение норм законов о госрегистрации и ипотеке по вопросам госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки — во втором) показывает, что, во-первых, Закон о госрегистрации не до конца охватывает весь круг сделок, связанных с госрегистрацией ипотеки. Во-вторых, особая специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие, так сказать, стандартные рамки Закона о госрегистрации.
ГК РФ изменил представление правообладателей и правоприменителей о госрегистрации сделок. Госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.
Именно с проблемами госрегистрации стала связываться необходимость определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.
Госрегистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ регистрация должна осуществляться путем, во-первых, введения единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций госрегистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Соответственно круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостоверения, был сужен.
ГК РФ счел невозможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения: два из них в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости — ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК РФ), третий — с уступкой права требования (ст. 389 ГК РФ) и четвертый — с договором ренты.
Поэтому и для госрегистрации в силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке должны быть представлены:
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
— документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;
— доказательства уплаты регистрационного сбора;
— документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и на основании заявления залогодателя (соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона), при этом, как и в Законе о госрегистрации, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица).
В случае, если право залогодержателя удостоверяется закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке, помимо указанных документов (п. 2 ст. 20 Закона), дополнительно необходимы:
— закладная;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой госрегистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации (соответственно п. 4 — 6 ст. 20 Закона).
Вопрос о госрегистрации недвижимости, ипотеки, а равно других сделок имеет чрезвычайно важное значение.
При отчуждении имущества (вещи), требующего госрегистрации, приобретатель становится ее собственником только с того момента, когда регистрация будет произведена. С этого момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества, на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной его гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).
Это положение усиливает и другая норма ГК РФ: статья 219, в которой говорится, что право на вновь созданные здание, сооружение, а равно на иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.
По словам М.И. Брагинского, «государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ)».
Особенно подробно урегулирован в Кодексе вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации обязательная государственная регистрация специально предусмотрена в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом — независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).» Конечно, и залог вышеуказанного недвижимого имущества (ипотека) также подлежит госрегистрации.
Однако следует иметь в виду, что статья 131 ГК РФ дает основания сделать вывод: обязательность госрегистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость. Между тем в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной госрегистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Закон об ипотеке детально регламентирует процесс госрегистрации ипотеки и регистрационной записи о ней, внесение исправлений (изменений, дополнений) в регистрационную запись, погашение регистрационной записи, вопросы отказа в госрегистрации, обжалование такого отказа и ответственность регистратора сделки. Нет сомнения в том, что вопросы госрегистрации и ипотеки изложены в названном Законе более подробно, чем в Законе о госрегистрации. Ведь специальный закон всегда предполагает более детальную регламентацию, нежели «общий».
Так, согласно пункту 1 статьи 4 Закона о госрегистрации госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат госрегистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, «а также права на недвижимое имущество» (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).
Как видим, законодатель только в общих чертах говорит о необходимости госрегистрации ипотеки. В противовес этой общей норме, статья 22 Закона об ипотеке довольно подробно регламентирует процесс регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта ее госрегистрации, внесение изменений, дополнений и т.д.
Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Следовательно, госрегистрация недвижимости и прав на нее, а также установление прав на правоустанавливающие документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, во всех случаях подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).
Госрегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — единый государственный реестр прав). Датой госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Госрегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. (Соответственно п. 2 — 4 ст. 2 Закона о госрегистрации.)
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Все эти основные положения о госрегистрации целиком и полностью относятся к госрегистрации ипотеки. Поэтому пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке и содержит ссылку на определенные положения Закона о госрегистрации. Так, регистрационная запись об ипотеке производится в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
Между тем законодатель последовательно повышает требования к госрегистрации ипотеки.
Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госрегистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего госрегистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).
Попутно отметим, что единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона о госрегистрации). В то же время, если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке) и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке). В том же случае, когда выдается новая закладная, при ее регистрации указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной — дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.
Закон об ипотеке не регламентирует порядок предоставления документов на госрегистрацию прав и основные требования, предъявляемые к ним. В этом случае следует руководствоваться соответственно статьями 16 и 18 Закона о госрегистрации. Если инициатива в госрегистрации ипотеки должна, как правило, исходить от залогодателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), то, по общему правилу, госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о госрегистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).
Очень важен и другой момент. Например, одна сторона готова нотариально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения. Как быть добросовестному участнику сделки? В этом случае, пишет профессор М.И. Брагинский, «Гражданский кодекс допускает случаи «исцеления» сделки, которая вопреки требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. Пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право другой стороне обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, но это возможно только в одном — единственном случае: сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда само по себе заменяет нотариальное удостоверение, а потому позволяет при соблюдении других требований произвести соответствующую регистрацию».
К заявлению о госрегистрации прав, конечно, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не устанавливают общих правил о предоставлении надлежащих документов. Лишь в пунктах 2 и 3 статьи 18 Закона о госрегистрации даются общие ориентиры для представления на госрегистрацию «надлежащих» документов.
Так, тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на госрегистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Поскольку почти всегда залог недвижимости предполагает решение вопроса о земельном участке, находящемся под недвижимостью, а иногда и вокруг нее (примыкающий земельный участок, обычно именуемый «хозпостройки», «хоздвор» и т.п.), то обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При всем при этом проверка юридической силы представленных на госрегистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется, конечно, учреждением юстиции по регистрации прав (последний абз. п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации).
Между тем план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
Требования, предъявляемые к документам, сдаваемым на госрегистрацию, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на госрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Заявителю, как и правообладателю, важно знать, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (п. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации), что не сказано в Законе об ипотеке. В нем только указано, что орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).
Вместе с заявлением о госрегистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации). Данная правовая норма корреспондирует со статьей 24 Закона об ипотеке: «Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное».
Уплата регистрационного сбора, его размер регулируются Федеральным законом «О государственной пошлине».
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Когда, наконец, сданы все документы на госрегистрацию недвижимости и (или) прав на нее, и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав. Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения единого государственного реестра прав (соответственно п. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).
И все же процедура госрегистрации залога недвижимости (ипотека) представляется излишне громоздкой, а, судя по структурному расположению этих норм в Законе об ипотеке, — чрезмерно «распыленной». В качестве доказательства приведем следующие факты.
Глава IV Закона называется «Государственная регистрация ипотеки». Казалось бы, что законодатель должен был именно в ней сосредоточить все правила о госрегистрации ипотеки, закладной и приложений к последней, если таковые имеются. Однако принцип подобной структурной иерархии в Законе не соблюден.
В главе II Закона также имеется статья 10 «Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке». Сравним ее название с названием, например, статьи 20 «Порядок государственной регистрации ипотеки» и другими статьями главы IV Закона. Все они имеют одно общее слово «ипотека». Спрашивается, чем отличается «ипотека» от «договора об ипотеке»?! Наконец, оправдано ли автономное размещение статьи 10 Закона, т.е. в отрыве от главы IV?
В главе III Закона также имеется автономная статья о госрегистрации: статья 16 «Регистрация владельцев закладной».
Статья 45 главы VII Закона об ипотеке тоже посвящена госрегистрации, но уже так называемой последующей ипотеки.
Как видим, имеет место разбросанность норм о госрегистрации ипотеки по разным главам Закона. Может быть это, с точки зрения юридической техники структурного построения Закона об ипотеке, и верно, но с позиций правоприменения представляется делом несколько затруднительным. Отсылка же норм о госрегистрации в Законе об ипотеке к Закону о госрегистрации, к другим правовым актам и так усложняет правоприменение.
Законодатель предусмотрел возможность устранения технической ошибки. Исправление технических ошибок допускается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК (ст. 204) и АПК. Так, например, статья 139 АПК РФ называется «Разъяснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок». Закон об ипотеке также не стал исключением из этого правила.
Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы (п. 1 ст. 23 Закона об ипотеке).
Между тем Закон о госрегистрации, судя по его содержанию, шире охватывает регулирование вопросов об исправлении технических ошибок, допущенных при госрегистрации прав. Так, например, технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при госрегистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Техническая ошибка, допущенная при госрегистрации прав, может быть исправлена, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи (п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации).
В Законе об ипотеке ничего не сказано о том, какие действия может принять правообладатель, если в результате технической ошибки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой пункта 2 статьи 21 Закона о госрегистрации. «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.»
Закон допускает также и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Она вносится на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляет абзац 3 пункта 6 статьи 13 Закона об ипотеке. Это тот случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В этом варианте как раз и разрешается изменение (дополнение) регистрационной записи, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.
Подчеркнем, что Закон о госрегистрации не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи недвижимости либо залога недвижимости. В этом смысле Закон об ипотеке дает правоприменителю довольно-таки демократическую норму: регистрационная запись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Однако что же представляет собой соглашение на практике?
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Соглашение — договор. Это вытекает и из сущности пункта 1 статьи 420 ГК РФ, где договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется в силу договора.
Погашение регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом об ипотеке, но и пунктом 4 статьи 29 Закона о госрегистрации: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда».
Статья 25 Закона об ипотеке имеет несколько другую редакцию: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию».
Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации) регистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором — на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не считая решения судов (ст. 25 Закона об ипотеке). Следовательно, круг субъектов, которые могут подать заявление о погашении регистрационной записи в правоотношениях по ипотеке, гораздо шире в Законе об ипотеке, нежели в Закона о госрегистрации. В этом случае следует руководствоваться нормами Закона об ипотеке, ибо в пункте 5 статьи 29 Закона о госрегистрации есть небольшая оговорка на этот счет: «Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке».
Согласно пункту 2 статьи 21 Закона об ипотеке госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:
— непредставлении в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 Закона об ипотеке (напоминаем, что таковыми являются: нотариально удостоверенный договор и его копия; приложения, обозначенные в договоре как таковые, доказательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях — закладная и приложения к ней);
— несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
— необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении госрегистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее госрегистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в госрегистрации ипотеки должно быть отказано.
При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Мотивированный отказ в госрегистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее госрегистрации (ст. 21 Закона об ипотеке). Такой срок в силу пункта 4 статьи 20 Закона об ипотеке равен одному месяцу.
Простота статьи 21 Закона об ипотеке только внешняя. Если мы обратимся к аналогичным нормам Закона о госрегистрации, то увидим несколько другие, а порой и противоположные формулировки и случаи отказа в госрегистрации недвижимости, а равно иные основания к отложению ее госрегистрации.
В Законе об ипотеке, во-первых, используются слова: «отложено», «откладывается» или словосочетание: «решение об отложении». Однако в статье 19 Закона о госрегистрации используется слово «приостановление». Во-вторых, если в пункте 2 статьи 21 Закона об ипотеке употребляется терминология: «регистрация ипотеки может быть отложена», то в пункте 1 статьи 19 Закона о госрегистрации зафиксирована более «твердая» позиция законодателя по отношению к «заявителю», заключающаяся в том, что регистратор «…в течение месяца обязан принять необходимые меры по получению необходимых сведений». Согласитесь, что «отложить» не тождественно «приостановить», особенно в том случае, если регистратор обязуется помогать заявителю в этом вопросе.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Между тем приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности (абз. 1 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации). Однако в этой же правовой норме законодатель в скобках указывает: «не считая срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи». Это означает, что срок «приостановления» госрегистрации прав может быть уже равен не одному, а двум месяцам.
Но и это еще не предельный срок. Согласно пункту 3 статьи 19 Закона о госрегистрации указанный срок удлиняется еще на три месяца. «Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления госрегистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении госрегистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 1 статьи 19 Закона о госрегистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.» Следовательно, с учетом пункта 1, абзаца 1 пункта 2 и пункта 3 статьи 19 Закона о госрегистрации срок приостановления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, конечно, и ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естественно, в любом случае не может устраивать ни правообладателя, ни другое уполномоченное (заинтересованное) лицо, а тем более залогодателя, как должника.
Парадоксально, но факт — редакция статьи 19 Закона о госрегистрации наполнена неким стереотипом «социалистического» бюрократизма. Законодатель, перестраховываясь, как бы отодвигает срок приостановления госрегистрации прав, придерживаясь чеховской формулы: «Как бы чего не вышло». Поэтому указание в абзаце 2 пункта 2 статьи 19 Закона о госрегистрации на то, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить госрегистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя, равно как и указание на то, что если не будут устранены причины, препятствующие госрегистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. 3 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации).
И последний момент, который должен знать всякий заявитель. В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона о госрегистрации и в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав мрожет быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление госрегистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в единый государственный реестр прав.
Обжалование действий, связанных с госрегистрацией ипотеки
Такое название имеет статья 27 Закона об ипотеке. Однако ее предназначение вряд ли себя оправдывает, так как она дублирует:
— статью 11 ГК РФ — «Судебная защита гражданских прав»;
— статью 12 ГК РФ — «Способы защиты гражданских прав»;
— статью 13 ГК РФ — «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления»;
— статью 16 ГК РФ — «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления».
В соответствии со статьей 27 Закона об ипотеке «Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иных действий органа, осуществляющего госрегистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации».
Ясно, что статья 27 Закона об ипотеке впитала в себя отдельные положения статей 11 — 13 и 16 ГК РФ. Она также соотносится с пунктом 5 статьи 2 Закона о госрегистрации.
С первого взгляда в части 1 статьи 26 Закона об ипотеке ничего сложного нет: «Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».
Примерно таким же содержанием наполнен и пункт 1 статьи 7 Закона о госрегистрации: «Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан представлять сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя».
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Но при сопоставлении вышеуказанных правовых норм (ч. 1 ст. 26 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации) мы увидим определенные несоответствия. Так, в первом случае отсутствует указание на то, что заинтересованное лицо, коим является заявитель, обязано:
а) предъявить удостоверение личности;
б) подать заявление в письменной форме;
в) а юридическому лицу, кроме того, надо предъявить и другие документы:
— документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица (а это означает обязательность предъявления подлинного Устава юридического и (или) Учредительного договора либо нотариально заверенных их копий);
— подтверждение полномочий представителем (это означает обязательность предъявления надлежаще выданной и заверенной доверенности — ст. 185 — 186 ГК РФ).
«Чиновник — регистратор» может заявить вам, что Закон о госрегистрации обладает высшей юридической силой по сравнению с Законом об ипотеке именно в вопросах о госрегистрации недвижимости (прав на нее), а потому, дескать, надо представлять свои полномочия и соответствующие документы для получения необходимых сведений, а тем более заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.
Следует полагать, что при определенных обстоятельствах такой «регистратор» может оказаться формально прав, ибо никто не может заставить такого регистратора нарушить «букву» закона, тем более что один Закон (об ипотеке) сужает сферу ограничений по разрешению в выдаче документов (сведений) о регистрации, а другой Закон (о госрегистрации), напротив, расширяет ее. Пункт 2 статьи 7 Закона о госрегистрации только усиливает положение регистратора: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд».
В пользу этого свидетельствует и длинный «список» лиц, которым могут быть выданы сведения, содержащиеся в Законе о госрегистрации, регистратором. Уточним, что не «всякому лицу» может быть выдана определенная информация. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона о госрегистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:
— самим правообладателям;
— физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
— руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;
— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
— судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
— лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.
Между тем пункт 3 статьи 7 Закона о госрегистрации делает исключение для правообладателя, по запросу которого регистратор обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.
Законодатель все-таки предостерегает, что использование сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 7 Закона о госрегистрации).
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Однако учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может бесплатно предоставлять информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.
В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:
— правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;
— органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
— налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;
— государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;
— органов государственной статистики;
— организаций, определенных законами Российской Федерации (ст. 8 Закона о госрегистрации).
И так ясно, что «не любое лицо» может получить «сведения» о регистрации недвижимости и прав на нее, а поэтому открытость (публичность) регистрации имеет свои определенные границы.
Вернемся к вопросу об «открытости» и «закрытости» сведений. В большей степени информация о госрегистрации недвижимости, а равно прав на нее, должна все-таки носить закрытый характер. Основанием к подобному умозаключению может стать понимание таких сведений, как содержащих в себе тайну: «В самом широком ее толковании тайна — это сфера объективной реальности, скрытая от нашего восприятия либо понимания. С одной стороны, это все то, что на данный момент не осознано человеческим интеллектом, с другой — это нечто уже известное, но с определенной целью скрытое от других людей».
Мы знаем, что институт коммерческой тайны представлен в статье 139 ГК РФ «Служебная и коммерческая тайна». К сожалению, эта статья не раскрывает понятия «сведения (информация), составляющие служебную и коммерческую тайну», а лишь указывает, что такая информация защищается способами, предусмотренными ГК РФ и другими законами (п. 2 ст. 139 ГК РФ). Кодекс указывает лишь на один общий признак, которым должна обладать охраняемая информация — «коммерческая ценность», т.е. способность быть объектом рыночного оборота.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Нормы о коммерческой тайне содержатся во многих законах и правовых актах Российской Федерации: Законе «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», Законе РФ «О средствах массовой информации» (срок защиты коммерческой тайны в этих Законах не определен); Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 «Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера»,
Таков далеко не весь перечень законодательно — нормативных актов, регулирующих информацию (сведения) о коммерческой тайне.
Сведения о госрегистрации ипотеки, как и ее закладной (в особенности предприятий, как имущественного комплекса) могут составлять предмет коммерческой тайны (сумма сделки, сам залогодержатель либо в некоторых случаях гарантия, личность гаранта и т.д.). Не зря ученые — правоведы подчеркивают, что «признание тех или иных сведений конфиденциальными является прерогативой правообладателя». Это же относится и к коммерческой тайне.
Следовательно, понятие «коммерческая тайна» может устанавливаться самим правообладателем, и в законодательстве слово «тайна» трактуется весьма широко. Тогда следует согласиться с мнением правоведа А.А. Фатьянова о том, что «нормативно — правовое регулирование института коммерческой тайны сопряжено с рядом проблем, которые законодатель будет обязан решить, в противном случае практическая реализация механизма защиты таких сведений не будет достаточно эффективной». Видимо, не зря законодатель в части 2 статьи 26 Закона об ипотеке делает как бы оговорку: «Копия закладной, находящейся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера».
2.3. Анализ практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Как показал анализ практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вопросы возникают в связи с тем, что субъекты РФ или его органы принимают акты об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена. В связи с этим Высший Арбитражный суд установил, что такие акты не применяются арбитражным судом как противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
2.3.1. Регулирование вопросов аренды недвижимого имущества
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.
Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и 13 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ. (далее — АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал
Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.
Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.
Приведем типичный пример: Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом — исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.
Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и 1069 ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.
Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.
Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир и построенном ею жилом доме, подписала договор купли — продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).
В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли — продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли — продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли — продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли — продажи.
Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли — продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли — продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли — продажи в его государственной регистрации.
Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли — продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли — продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли — продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи здания.
Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды здании и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.
На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.
Поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли — продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.
Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК договор купли — продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли — продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли — продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли — продажи предприятия.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско — правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли — продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли — продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле — продаже предприятия.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.
Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что между банком и обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения обязательств по возврату кредита 5 принадлежащих обществу квартир в жилом доме.
Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном не было зарегистрировано учреждением юстиции и, следовательно, не соответствовало требованиям, предъявляемым законодательством к документам, представляемым на государственную регистрацию.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход к банку права собственности на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.
Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.
Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.
Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.
Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.
Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом — исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.
Судебным приставом — исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом — исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве).
2.3.2. Спорные вопросы в сфере купли-продажи объектов недвижимости
Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли — продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом — исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).
Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании своего права на долю в праве собственности на здание, внесенное акционерным обществом и виде вклада в совместную деятельность.
Из представленных суду документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности, по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести здание, а общество с ограниченной ответственностью — денежные средства. Размеры вкладов были равными.
В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его вклад на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не была им произведена.
В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования: заявил иск о государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.
Акционерное общество, возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он считается незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность.
Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 164 ГК, так как требования статей 1041 — 1054 ГК не предусматривают государственной регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в соответствии с общими требованиями пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Поскольку ответчик не зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность товарищей на здание, вносимое им в виде вклада в простое товарищество, истец имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК.
В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца и принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции перехода здания в общую долевую собственность сторон.
Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно часть 5 статьи 49 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско — правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.
Таким образом, нами были рассмотрены основные вопросы законодательного регулирования и практического применения положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
В следующей главе дипломной работы будут рассмотрены проблемные вопросы регулирования сделок по отдельным видам недвижимости.
Глава 3. Особенности правового регулирования сделок с отдельными объектам недвижимости
3.1. Особенности сделок с земельными участками
Как уже отмечалось, недвижимость — это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли — продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 — 553).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.
В случаях, когда предметом договора купли — продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли — продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Существенным условием всякого гражданско — правового договора признается его предмет (см. ст. 432). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в статье 554. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Значительно отличается от общих положений о договорах и правило о таком условии договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли — продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.
И еще о некоторых аспектах регулирования сделок с земельными участками. Так, согласно Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2287) граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее именуется свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.
Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли — продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.
Утвердить прилагаемую форму свидетельства на право собственности на землю.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле — продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли — продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.
Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.
Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.
Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.
Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке (Судебные решения по спорам, связанным с отчуждением и приобретением земельных участков представлены в приложении1).
Каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства представляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).
Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.
Собственники земельных долей (паев) без согласия других сособственников имеют право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.
Выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.
Лица, выходящие из коллективных хозяйств и других сельскохозяйственных предприятий для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, наделяются имущественным паем в натуре в соответствии с установленным порядком. В случае отказа коллектива выделить имущественный пай в натуре либо в связи с невозможностью обеспечить в натуре право на имущественный пай предприятия обязаны выделить денежную компенсацию стоимости имущественного пая, индексированную на коэффициент увеличения минимальной заработной платы с момента расчета этого пая.
Продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах.
Выкуп части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, осуществляется в соответствии с абзацем шестым пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».
Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».
Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено, что:
соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли — продажи.
Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
- прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;
- наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;
- изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего Указа.
Перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является исчерпывающим.
При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
Председатель Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству одновременно является главным государственным инспектором по использованию и охране земель Российской Федерации, а председатели комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на местах — соответственно государственными инспекторами по использованию и охране земель республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов и районов.
И в заключении данного параграфа несколько слов о спорах, возникающих в сфере сделок с земельными участками
Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом, часто возникают споры, связанные с нарушением земельного законодательства при оформлении сделок с недвижимостью.
Приведем типичный пример: в Родинский районный суд обратился истец Горбов Сергей Павлович, с исковым заявлением «Об устранении препятствий в пользовании имуществом и компенсации морального вреда» проживаю по соседству с Пивневым Николаем Васильевичем и Раисой Васильевной. В котором говорилось: «Мне на праве частной собственности принадлежит земельный участок по адресу: с. Родино, ул. Пролетарская 48-2. Ответчики с 1997 года, начиная с весны и до наступления холодов, на протяжении трех лет чинят мне препятствия в пользовании моим земельным участком. Пивнев Н.В. складирует на моей территории навоз, складывает солому, неоднократно передвигал забор, увеличивая свой огород и уменьшая мой, повреждает забор. Ответчики неоднократно вытаптывали овощные культуры, выращиваемые мной и моей семьей. Я был вынужден тогда ивынужден сейчас обращаться в различные инстанции за защитой своих прав и для предотвращения незаконных действий со стороны соседей. В мае 1998 года архитектором района составлялся протокол о нарушении земельного законодательства с предписанием Пивневу Н.В. освободить самовольно захваченный земельный участок. Данное предписание исполнено не было. Я обратился в комитет по землеустройству и в сельский совет с. Родино, в результате чего комиссией вновь было вынесено предписание Пивневу Н.В. об устранении нарушений земельного законодательства. В августе 1999 года главный гос. санитарный врач по Родинскому району дал Предписание Пивневу Н.В. о вывозе навоза с моей территории. Ответчики игнорируют все предписания и указания вышестоящих инстанций, продолжая осуществлять свои незаконные действия, повреждают мое имущество. По этой причине между нами возникают конфликты, на которые правоцируют Пивневы. Постоянные оскорбления со стороны соседей, угрозы, вплоть до рукоприкладства. Я и моя семья испытываем нравственные страдания, живем в постоянном напряжении и страхе, что соседи как-нибудь еще нам навредят. Из-за сложившейся ситуации у меня и моей супруги часты бессонницы, головные боли. Действиями ответчиков уничтожаются и повреждаются овощи, почва. В итоге силы по возделыванию я и моя семья затрачиваем и на восстановление причиненного вреда. На обращение в милицию о привлечении Пивневых к ответственности за их действия получаю отказы. Административная комиссия при администрации Родинского района ничем помочь не может. По моему мнению, причиненный мне ответчиками моральный вред будет компенсирован в случае выплаты ответчиками денежной компенсации в размере 10 000 /десять тысяч/ рублей…»
(Тексты исковых заявлений в кассационную инстанцию, представлены в Приложении1)
Судебное разбирательство по данному делу длилось почти три года. В результате требования истца были признаны необоснованными. Однако, для того, чтобы принять такое решение, суду потребовались заключения экспертов, которые показали, что экспертиза, проводимая БТИ — далеко несовершенна, проводится без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям.
И такой случай в практике суда далеко не единственный. На наш взгляд, для предупреждения подобного рода споров, необходимо усовершенствовать процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить указанные процедуры с обязательным использованием угломерных приборов. Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой к договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.
3.2. Некоторые вопросы гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями как объектами недвижимости
Начнем с анализа общих законодательных положений, регулирующих вопросы сделок с предприятиями.
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в статье 132 ГК. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Как известно, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (см. п. 2 ст. 549).
Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу» предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в Кодексе предусмотрены два противоположных правила (пп. 2 — 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, вызванное отсутствием у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.
Гражданский Кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).
Договор продажи предприятия, так же как и всякий иной договор продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Пожалуй, самая характерная особенность договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).
Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.
Несмотря на детальную регламентацию законодательством вопросов о купле-продаже предприятий, в практике нередко возникают спорные вопросы. Особенно в практике разрешения споров связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Так в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 даны следующие разъяснения:
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», споры, возникающие в связи с решениями комитетов по управлению имуществом, принятыми в пределах их компетенции во исполнение Государственной программы приватизации, о признании недействительными сделок приватизации и иные гражданско-правовые споры, возникающие при подготовке и проведении приватизации, рассматриваются арбитражным судом или судом в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством Российской Федерации.
При определении подведомственности таких споров необходимо исходить из требований статьи 22 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ. При решении вопроса о разграничении подведомственности указанных споров между судом и арбитражным судом следует также руководствоваться постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам».
При разрешении споров, возникающих при приватизации государственных и муниципальных предприятий, необходимо учитывать, что заявления о признании недействительными актов государственных и иных органов, связанных с созданием, реорганизацией или ликвидацией предприятий, могут предъявляться в арбитражный суд трудовыми коллективами этих предприятий в лице уполномоченных этими коллективами представителей в случае нарушения предусмотренных законами прав трудовых коллективов, как это определено статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К числу актов государственных органов, издаваемых при подготовке и проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий, которые могут быть оспорены по заявлениям трудовых коллективов указанных предприятий, в частности, относятся решения о преобразовании этих предприятий в акционерные общества открытого типа, о выделении из их состава структурных подразделений, о создании на базе структурных подразделений самостоятельных государственных или муниципальных предприятий либо учреждений акционерных обществ.
Споры по таким заявлениям трудовых коллективов предприятий подлежат разрешению арбитражным судом в общем порядке.
Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Российской Федерации от 5 июня 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (статьи 4 — 5), предусмотрено, что споры, возникающие в связи с решениями Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, установленном действующим законодательством.
При разрешении таких споров следует учитывать, что согласно статье 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию арбитражного суда входит рассмотрение споров о признании недействительными актов Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, которые не носят нормативного характера и нарушают субъективные права лица, обращающегося с заявлением в арбитражный суд.
На основании статей 2 и 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» комитеты по управлению имуществом, а также фонды имущества вправе обращаться в арбитражные суды с заявлениями о признании недействительными не носящих нормативного характера актов государственных и иных органов по вопросам приватизации, отнесенным к их компетенции законодательством.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что исчерпывающий перечень объектов, приватизация которых регулируется Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», содержится в статье 1 указанного Закона.
Действие Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» не распространяется на земельный и жилищный фонды, объекты культурного и природного наследия, а также социально-культурные учреждения, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрены ограничения или установлен особый режим приватизации. Приватизация названных объектов должна осуществляться в соответствии с иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
В случаях, когда на рассмотрение арбитражного суда передаются споры, связанные с продажей на торгах объектов незавершенного строительства, находящихся на балансе государственных и муниципальных предприятий, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов», необходимо учитывать, что указанные объекты являются активами государственных и муниципальных предприятий, которые в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных названным Законом.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, финансирование которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть изъяты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59.
При разрешении споров, возникающих в ходе подготовки и проведения приватизации, арбитражным судам следует исходить из того, что в силу п. 5 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 9 октября 1992 г. N 3608-1 «О ходе реализации государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» покупателями приватизируемых предприятий могут быть признаны только те юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в организационно-правовых формах, предусмотренных статьями 8 — 12 и 15 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
Арбитражные суды рассматривают требования о признании недействительными актов комитетов по управлению имуществом об отказе в приватизации предприятий на основании статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В то же время необходимо иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность обжалования в арбитражный суд уклонения комитетов по управлению имуществом от рассмотрения заявки на приватизацию. В этом случае применяется административная ответственность, установленная пунктом 1 статьи 31 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Рассмотрение дел о правонарушениях, предусмотренных названной статьей, не входит в компетенцию арбитражных судов.
При рассмотрении споров, связанных с преобразованием в акционерные общества открытого типа структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий (в том числе государственных предприятий, подлежащих обязательному преобразованию в акционерные общества открытого типа в соответствии с пунктом 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721), следует учитывать, что в соответствии с п. 8 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г. «О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» преобразование структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа осуществляется по решению трудовых коллективов этих структурных подразделений и представителя собственника (соответствующего комитета по управлению имуществом). В этом случае согласия трудовых коллективов других структурных подразделений, входящих в состав предприятий, не требуется.
Вместе с тем решения о преобразовании структурных подразделений указанных предприятий в акционерные общества открытого типа должны приниматься с учетом требований п. 2 ст. 19 Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (п. 5.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год и п. 2 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа).
Согласно пункту 2 статьи 19 названного выше Закона решение о принудительном разделении хозяйствующих субъектов принимается при наличии одного или нескольких следующих условий:
возможности организационного и (или) территориального обособления предприятий, структурных подразделений или структурных единиц;
отсутствия тесной технологической взаимосвязи предприятий, структурных подразделений или структурных единиц (в частности, если доля внутреннего оборота в общем объеме валовой продукции хозяйствующего субъекта составляет менее 30%);
разграничения сфер деятельности предприятий, структурных подразделений или структурных единиц в рамках узкой предметной специализации на определенный товар.
В случае, если комитет по управлению имуществом принял решение об учреждении акционерного общества на базе структурного подразделения государственного предприятия без соблюдения названных требований, такое решение может быть признано арбитражным судом недействительным. Кроме того, арбитражный суд вправе признать недействительными учредительные документы этого акционерного общества либо акт о его регистрации.
При разрешении споров, связанных с реорганизацией предприятий в процессе их приватизации путем выделения структурных подразделений и образования на их основе самостоятельных государственных или муниципальных предприятий (за исключением случаев, предусмотренных п. 9 настоящего постановления), следует учитывать, что такая реорганизация может быть осуществлена комитетами по управлению имуществом после принятия решения о приватизации предприятия (а не его структурного подразделения, преобразуемого в предприятие), в том числе и на основе заявки трудового коллектива структурного подразделения, поданной в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».
После принятия решения о приватизации предприятия в целом комитет по управлению имуществом вправе на основании статьи 16 названного выше Закона осуществить реорганизацию данного предприятия, в том числе путем выделения из его состава одного или нескольких структурных подразделений. При этом согласия всего трудового коллектива предприятия на такую реорганизацию не требуется.
Необходимо также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 16 ноября 1992 г. N 1392 «О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий» споры между государственными предприятиями (объединениями государственных предприятий) и входящими в их состав подразделениями, коллективы которых приняли решение о преобразовании в самостоятельные предприятия в процессе приватизации, рассматриваются (независимо от отраслевой принадлежности предприятий) постоянно действующими комиссиями, создаваемыми на паритетных началах Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственным комитетом Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур либо их территориальными органами. С учетом данных решений комиссий комитеты по управлению имуществом рассматривают и решают вопрос о порядке приватизации соответствующих предприятий.
В связи с этим указанные споры, а также споры о признании недействительными решений названных комиссий арбитражным судам неподведомственны.
Вместе с тем при разрешении споров о признании недействительными актов о регистрации предприятий, созданных путем выделения из состава предприятия структурного подразделения, об оспаривании акта комитета по управлению имуществом об утверждении плана приватизации предприятия и т.д. решения указанных выше комиссий в отношении конкретного предприятия оцениваются арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
При разрешении споров следует также учитывать, что порядок выделения и приватизации структурных подразделений некоторых видов государственных и муниципальных предприятий (топливно-энергетического комплекса, предприятий, в отношении которых принято решение о конверсии, и некоторых других) регулируется специальными законодательными актами.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
При разрешении споров, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа, которые заключены с арендными предприятиями, образованными в соответствии со статьями 16 и 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, до вступления в силу Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» следует исходить из требований статьи 15 названного Закона (в редакции Закона от 5 июня 1992 г.). При этом необходимо учитывать, что согласно указанной статье приватизация сданного в аренду с правом выкупа имущества осуществляется путем его выкупа в соответствии с договором аренды или путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа.
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку.
Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность со дня введения в действие названного Закона.
В случае преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа по решению общего собрания трудового коллектива арендного предприятия, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», часть имущества предприятия, стоимость которого была покрыта арендными платежами, внесенными до вступления в силу названного Закона, является коллективной собственностью арендного предприятия и не должна вноситься в уставный капитал акционерного общества в качестве вклада государства (муниципального образования). В противном случае арбитражный суд может признать учредительные документы такого акционерного общества в соответствующей их части недействительными.
При разрешении споров следует иметь в виду, что с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными. По данной категории споров соблюдение претензионного порядка не требуется.
Пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца. Следовательно, споры о понуждении продавца к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий сторон, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам.
Вместе с тем следует учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения к заключению договора купли-продажи приватизированного имущества лица, признанного покупателем государственного или муниципального имущества.
Споры о применении имущественной ответственности, предусмотренной в договорах купли-продажи приватизируемого имущества за нарушение продавцом или покупателем обязательств по данному договору, рассматриваются арбитражными судами в общем порядке.
В случае приватизации государственного или муниципального имущества по договору аренды с правом выкупа заключение отдельного договора купли-продажи приватизированного имущества не требуется, если все условия купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 27 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», содержатся в договоре аренды. В случае уклонения фонда имущества от оформления права собственности арендатора на выкупленное имущество, в том числе путем требования заключения отдельного договора купли-продажи, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на выкупленное по договору аренды имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.
При разрешении споров, связанных с признанием сделок приватизации недействительными, следует иметь в виду, что под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» являются одним из оснований для признания сделки приватизации недействительной, понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со статьей 9 названного Закона, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.
Согласно пункту 2 статьи 28 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» покупатель государственного или муниципального предприятия становится правопреемником его имущественных прав и обязанностей в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации.
При рассмотрении споров необходимо учитывать, что приватизация имущества ликвидированного (ликвидируемого) предприятия путем его продажи по конкурсу либо на аукционе не влечет правопреемства, за исключением случаев, когда положение о переходе имущественных прав и обязанностей этого предприятия к покупателю являлось одним из условий конкурса или договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
При рассмотрении споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе, арбитражным судам следует иметь в виду, что согласно пунктам 2, 3 статьи 24 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и пункту 5.6 Государственной программы приватизации товариществу (акционерному обществу), которое включает не менее одной трети списочного состава работников приватизируемого предприятия (подразделения) и объявлено в установленном порядке победителем конкурса (аукциона), при приобретении объекта приватизации предоставляются льготы в виде скидки с продажной цены и рассрочки платежа на срок до трех лет.
Включение в состав такого товарищества (акционерного общества), помимо членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения), иных лиц само по себе не должно лишать товарищество (акционерное общество) права на получение предусмотренных Законом льгот.
При этом, оценивая долю вклада работников приватизируемого предприятия (подразделения) в уставный фонд товарищества (акционерного общества), необходимо иметь в виду, что входящие в товарищество (акционерное общество) иные лица не должны своими действиями ущемлять права и интересы членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения).
Заключение
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- Сделка — это правомерное юридическое действие, специально направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
- Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (Общая часть).
- Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий: законность содержания сделок, дееспособность участников сделки, совпадение воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки.
- Базисом законодательной концепции недвижимости является её легальное определение. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономическое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания — в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного конституирующего признака связь с землей. В частности, законодательное определение, закрепленное Гражданского кодеком Кодексе РФ, гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, законодатель установил, что определенные объекты, не будучи недвижимостью в строго экономическом смысле этого слова, приравнены с точки зрения правового регулирования к недвижимым вещам. В частности, к недвижимым вещам в соответствии с буквой казахстанского гражданского права относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
- Дав определение объектов недвижимости, законодатель установил общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
- Законодательство предусматривает, что в качестве объектов регистрации выступают:
- права на недвижимое имущество;
- ограничения (обременения) права;
- сделки с недвижимым имуществом.
- Под правами на недвижимость понимается вся предусмотренная законодательством РФ совокупность прав на недвижимое имущество.
- Закон говорит и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость, под которыми подразумеваются сервитут, ипотека (залог), доверительное управление аренда, арест имущества на основании судебного решения, передача прав, обязательства по договору. Указанные правообременения также подлежат государственной регистрации в случаях, установленных законом.
- Под сделками с недвижимостью понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение либо прекращение прав на недвижимое имущество.
Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.
Одним из основных принципов государственного контроля за оборотом недвижимости является установление регистрации сделок с недвижимыми объектами.
Государственная регистрация недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.
Следует отметить, что для устранения различного рода коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении. Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.
В ходе работы также были выявлены проблемы регистрации ипотеки.
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому Закону (п. 1 ст. 29) ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Законы о госрегистрации и ипотеке существенно стабилизировали положение в сфере купли — продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует помнить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Однако наряду с положительным влиянием указанных законов следует отметить и отрицательные стороны. Анализ структуры и соотношение норм законов о госрегистрации и ипотеке по вопросам госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки — во втором) показывает, что, во-первых, Закон о госрегистрации не до конца охватывает весь круг сделок, связанных с госрегистрацией ипотеки. Во-вторых, особая специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие, так сказать, стандартные рамки Закона о госрегистрации.
Как показал анализ практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вопросы возникают в связи с тем, что субъекты РФ или его органы принимают акты об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена. В связи с этим Высший Арбитражный суд установил, что такие акты не применяются арбитражным судом как противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации
Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом, часто возникают споры, связанные с нарушением земельного законодательства при оформлении сделок с недвижимостью.
Следует отметить, что большинство споров такого рода связано с тем, что экспертиза, проводимая БТИ — далеко несовершенна, проводится без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям. Для предупреждения подобного рода споров, необходимо усовершенствовать процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить указанные процедуры с обязательным использованием угломерных приборов. Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой к договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Список использованных источников
1. Конституция Российской Федерации. М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть I и II (1994, 1996 гг.). М., 1998.
3. Венская конвенция «О дого¬ворах международной купли-продажи товаров»/ Сб. международных документов. М., 1999.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
5. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 августа 1994 г. «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Выс¬шего Арбитражного Суда Российской федера¬ции. 1994.№ 11.
6. Абалкин Л.И., Богомолов О.Т., Макаров В.Л., и др. 1996. Новая экономическая политика для России: Совместное заявление российских и американских экономистов // Независимая газета. 1 июля.
7. Авен П. Экономика торга // Независимая газета. 27 января. 1999.
8. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. — М., 1940.
9. Андреева А Л. Сделки с недвижимостью // Российская юстиция. №4/2002.
10. Андреева А Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. №2/2002.
11. Беляева Л. А. Средний класс: проблемы формирования и развития в России. — «Мир России», 1996, т. V, № 2.
12. Бизнес и право. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в рыночных отношениях. Казань, 2002.
13. Богомолов О.Т. (ред.).1996. Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ.
14. Большой Юридический Словарь., Москва 1999 год, издательство «ИНФРА-М»,
15. Борисов Б.А. Ипотека //Предприниматель инноватор. № 8 2002.
16. Брагинский М. И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.
17. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской федерации. 1996. № 9.
18. Гайдар Е «Детские болезни» постсоциализма (к вопросу о природе бюджетного кризиса этапа финансовой стабилизации) // Вопросы экономики.№ 4. . 1997.
19. Гайдар Е. Государство и эволюция. М.: Евразия. 1995.
20. Гайдар Е.Т. (гл. ред.). Экономика переходного периода: Очерки экономической политики посткоммунистической России (1991-1998). М.: ИЭППП. 1998.
21. Гайдар Е.Т. Дни поражений и побед. М.: Вагриус. 1996.
22. Гражданское право / Под ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева. Т. 1.- М., 1969.
23. Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева Т. 1.- СПб., 1996.
24. Гражданское право в России. Курс лекций. Часть первая.- М.: «Юридическая литература». 1996.
25. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая./ Под общей редакцией Т. И. Илларионовой. – М.: Издательсткая группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998.
26. Гражданское право. Учебник. / Отв. редактор Е. Суханов. М., изд. «БЕК». 1994.
27. Гражданское право. Часть вторая. Учебник/ Под общей редакцией А.Г. Kалпина. –М.: Юрист, 1999.
28. Гри¬банов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972.
29. Дойников Предпринимательское право. -М.:МГУ , 1998.
30. Долбилин А.С. Защита прав потребителей.- М.: ИНФРА-М, 1997.
31. Законодательство Петра I / Отв. ред. А. Преображенский. –М.: Юрид.лит. 1997
32. Илларионов А. Секрет китайского экономического «чуда» // Вопросы экономики. № 4. 1998.
33. Интриллигейтор Шокирующий провал «шоковой терапии» // Богомолов О.Т. (ред.). Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ. 1996.
34. Иоффе О.С. Обязательственное право — М., 1975.
35. Кабалкин А Понятие и условия договора //. Российская юстиция. №6/96.
36. Климкин С.И. Развитие законодательства Казахстана о предпринимательстве. — Алматы, 1998
37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации/ Под редакцией О. Н. Садикова.- М., 1996.
38. Кошкин В. Приватизация в России: необходимость и содержание новых подходов. 1999
39. Кузенков А.Л. Перспективы приватизации в России. 2000
40. Курс предпринимательства//Учебник для вузов под ред. В.Я. Горфинкель, В.А. Швандер. -М.:ИНФРА-М, 1997.
41. Маневич Б.А. О закономерностях становления рынка. // Вопросы экономики, 1993 , №3
42. Мартемьянов А.М. Договор – основание возникновения обязательств. В кн. Гражданское право. Часть первая. / Под общей редакцией Т. И. Илларионовой. – М.: Издательсткая группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998.
43. Мау В. Особенности посткоммунистической трансформации России //Полит.Ру 26.10.1999
44. Мау В. Рецепт «китайского чуда» запоздал почти на полвека // Капитал. 1996. 7-14 мая.
45. Мау В. Стародубровская И. Экономические закономерности революционного процесса // Вопросы экономики. № 4. 1998.
46. Мау В.А. Экономика и власть. М.: Дело Лтд. 1995.
47. Мау В.А. Экономика и право. М.: ИЭППП. 1998.
48. Мау В.А. Экономическая реформа: сквозь призму конституции и политики. М.: Ad Marginem. 1999.
49. Панфилова Ю., Семенов А. Деприватизация свершилась // Коммерсантъ. 1999. 13 октября).
50. Полеванов Д. Доклад Председателю Правительства РФ В.С.ЧЕРНОМЫРДИНУ «Анализ первого этапа приватизации и предложения по его совершенствованию». (Исх. № ВП-424-ДСП от 18.01.95 г.)
51. Полеванов Д. Доклад Председателю Правительства РФ В.С.ЧЕРНОМЫРДИНУ «Анализ первого этапа приватизации и предложения по его совершенствованию». (Исх. № ВП-424-ДСП от 18.01.95 г.)
52. Поумер М. Модель совершенной конкуренции и роль государства // Богомолов О.Т. (ред.).1996. Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ. 1996.
53. Предпринимательское право. Учебник/ под ред. М.И. Клейна.- М.: Юридическая литература, 2003.
54. Приватизация в России: Сборник нормативных документов и материалов. Часть 1М.: Юридическая литература. . 1993.
55. Пул Ф. Неизбежное зло // Ведомости. 16 сентября. 1999.
56. Радыгин А.Д. Реформа собственности в России: на пути из прошлого в будущее. М., Республика. 1994.
57. Российское законодательство 10-20 веков.М.,1984.Т.1
58. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. —- М.: Издатель¬ство «Дело», 1992.
59. Сакс Дж. Неудача российских реформ // Независимая газета. 16 сентября. 1999.
60. Синельников С.. Бюджетный кризис в России: 1985-1995. М,: Евразия. 1995
61. Скворцов Ю.В. Приватизационное право. Учебное пособие. – М.:ЗАО «Бизнес-Школа Интел-Синтез».1999.
62. Советское гражданское право/ Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 1. М., 1985.
63. Стиглиц Дж. Куда ведут реформы? Вопросы экономики. № 7. 1999.
64. Стиглиц Дж.. Многообразнее инструменты, шире цели: движение к пост-вашингтонскому консенсусу // Вопросы экономики. № 8. 1998
65. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарий к новому ГК).- М., 1999.
66. Тимохина Е. Изменить договор не так то просто. -М. 2002.
67. Толстой В.С. Исполнение обязательcтв.- М., 1973.
68. Хозяйственное право. Учебник/ под ред. В.С. Мартемьянова.- М.:БЕК, 1999 г.
69. Чубаров В. Курс лекций. — М,: Юридическая литература. 1993. С. 160.
70. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М., «Спарк», 1995.
71. Экономическая политика Правительства России. 1992. М.: Республика.
72. Эллерман Д. Ваучернаяя приватизация как инструмент холодной войны // Вопросы экономики. № 8. 1999.
73. Яковлев В.Ф. Общая часть гражданского права в современном законодательстве и юридической практике. — Свердловск, 1979.