В первую очередь, мы выявили возможные издержки поиска информации для каждого случая. Очевидно, что самым удобным способом поиска арендаторов является обращение в агентство, у которого уже есть своя база данных, более того, агентство также может обладать большей информацией о надежности, платежеспособности будущих жильцов. Поиск информации другими способами займет намного больше времени и сил. Безусловно, выбор агентства также требует некоторый усилий, однако они не сравнимы с затратами на самостоятельный поиск съемщиков.
Следующий рассматриваемый нами критерий – издержки ведения переговоров. Совершенно очевидно, что минимальные издержки подобного рода может обеспечить лишь агентство, которое возьмет на себя все обязательства по обсуждению аспектов будущей сделки (например, стоимость, продолжительность, условия съема: можно ли курить в квартире, можно ли заводить домашних животных, можно ли использовать телефон для международных звонков и т.д.).
Третий немаловажный критерий – издержки составления контракта ( ex ante и ex post). В данном случае обращение в агентство также сэкономит временные и моральные затраты, так как возьмет на себя обязательства по обсуждению условий контракта до его заключения, а также будет следить за их выполнением после.
Следующий критерий – издержки мониторинга. В данном случае речь идет о контроле за соблюдением условий договора жильцами квартиры (проверка состояния квартиры, количества человек, проживающей в ней и т.д.). Такие издержки в любом случае ложатся на арендодателя. Однако если собственник обратится в агентство, оно сможет снять с него часть этих обязательств (например, оговорив это с квартиросъемщиком, раз в два месяца приходить с проверкой состояния жилища).
Еще один тип издержек — издержки принуждения к исполнению – агентство также может взять на себя, более того, при наличии спорных моментов именно агентство будет отвечать за защиту интересов арендодателя (например, если возникнет необходимость судебного разбирательства по какому-нибудь вопросу). При самостоятельном поиске жильцов собственнику придется решать эти вопросы самому, что, безусловно, намного труднее и более затратно в моральном плане.
Наконец, не стоит забывать и о таком критерии, как защита от третьих лиц. В данном случае преимущество обращения в агентство также очевидно: оно будет ответственно за соблюдение условий, оговоренных в контракте. Например, если в роли третьего лица выступит человек, который заселился в квартиру без ведома арендодателя, именно агентство будет обязано разрешить эту проблему.
Безусловно, выгоды от обращения в агентство очевидны, однако не стоит забывать о следующих аспектах:
- стоимость услуг агентств – во многих случаях возможные выгодны просто несравними с ценами, которые запрашивает агентство, особенно если собственник хочет сдать квартиру на корочткий срок (1-6 месяце) или жилье находится не в самом хорошем состоянии;
- выбор «правильного» агентства – как на рынке арендаторов, так и на рынке агентств недвижимости существуют недобросовестные лица, обращение к которым может обернуться еще большими издержками, чем описаны выше (например, при обращении к мошенникам в дальнейшем могут последовать судебные тяжбы, которые будут носить продолжительный и затратный характер);
Таким образом, мы пришли к выводу, что обращение в агентство целесообразно при сдаче жилья в аренду на долгий срок.