Содержание
Введение
Глава 1. Рынок жилой недвижимости: теоретические аспекты и современное состояние
1.1 Понятие жилой недвижимости
1.2 Тенденции развития жилой недвижимости в России
1.3 Развитие жилой недвижимости в развитых странах
Глава 2. Рынок жилой недвижимости города Красноярска: особенности и инвестиционная привлекательность
2.1 Характеристика рынка жилой недвижимости города Красноярска
2.2 Развитие инфраструктуры в отдельных регионах Красноярска как один из ключевых факторов инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства
2.3 Разработка рекомендации для инвестирования в жилую недвижимость в городе Красноярске
Заключение
Список использованной литературы
Рынок жилой недвижимости в основном характеризуется сделками по аренде, купле-продаже, а также финансовыми операциями по закладным и ипотеке. Основную долю по договорам с жилой недвижимостью составляют квартиры.
В современных экономических условиях, которые характеризуются турбулентностью развития, спадом во многих отраслях, необходимости фокусировки на разработке внутренних мощностей и резервов все более актуальными становится вопрос рационального планирования и внедрения новейших инструментов, которые повышают инвестиционную привлекательность. При этом необходимо четко понимать категорию инвестиционной привлекательности объектов. В литературе существуют различные подходы к определению, значение всех их сведено к следующей трактовке: инвестиционная привлекательность объектов — это сумма объективных характеристик, средств, возможностей, свойств, которые обосновывают потенциальный платежеспособный спрос на инвестированные средства.
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
На инвестиционную привлекательность объектов жилой недвижимости влияет множество факторов. К которым относятся: — масштаб региона; — территориальное расположение, климат; — наличие мероприятий, проведение которых обеспечивает крупные международные площадки; — временной аспект; — государственная поддержка; — размер резервного фонда. Кроме этого, в последнее время к вышеперечисленным факторам относят и экологическую сбалансированность, наличие производственных мощностей и уровень образованности населения.
При анализе сферы жилищного строительства остро обозначаются такие проблемы как отсутствие инновационной привлекательности, которая позволяет использовать возведенные объекты, отсутствие проектного финансирования, отсутствие четкой государственной схемы, которая позволяет избегать трудностей с распределением градостроительных полномочий в субъектах, и пробелы в законодательстве.
Главной целью данной работы является изучение инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства г. Красноярска. Для достижения главной цели в работе необходимо решить следующие задачи:
1) изучить теоретические аспекты жилой недвижимости;
2) проанализировать развитие рынка жилой недвижимости в России и западных странах;
3) проанализировать развитие рынка жилой недвижимости в Красноярске;
4) описать дальнейшее развитие отдаленных районов г. Красноярска;
5) выявить рекомендации потенциальным инвесторам.
Глава 1. Рынок жилой недвижимости: теоретические аспекты и современное состояние
1.1 Понятие жилой недвижимости
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.
Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением — конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
3) комната.
ЖК РФ в ст.16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения — только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
жилищное строительство инвестиционная привлекательность
1.2 Тенденции развития жилой недвижимости в России
Жилая недвижимость в настоящее время играет важную роль в экономическом развитии РФ. Причем состояние отечественного рынка жилья оказывает значительное влияние на уровень жизни граждан страны и ее регионов. Уже длительное время одним из самых важных вопросов в социальной политике России остается проблема обеспечения населения доступным жильем, которое бы отвечало существующим нормативам и современным требованиям.
мая 2012 г. Президентом России был подписан указ «О мерах по обеспечению граждан РФ комфортным и доступным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», обязывающий Правительство России обеспечить до 2018 года: понижение показателя превышения среднего уровня ставки процента по ипотечному жилищному кредиту (валюта — рубль) по отношению к ИПЦ (индекс потребительских цен) до 2,2 % -ых пункта; повышение количества выдаваемых ипотечных жилищных займов до 815 тысяч в год; создание для населения России возможностей улучшения жилищных условий не реже, чем один раза в пятнадцать лет; понижение стоимости одного м2 жилья на 20 % посредством увеличения объемов ввода в эксплуатацию жилья класса «эконом»; и до 2020 года: предоставление комфортного и доступного жилья 60 процентам российских семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
Сегодня развитие рынка недвижимости, включая жилую, определяется принятием решений, которые основаны на его анализе.
На рисунке 1 показан общая площадь жилых домов, которые введены в действие. В 2015 году относительно 2010 года ввод в действие жилой недвижимости увеличился на 43,5 процента, а относительно 2000 года на 176,6 процента. Несмотря на общий рост объема ввода жилья в России, недвижимость по-прежнему для широких слоев населения остается все менее доступной.
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
Ввод в действие жилых домов в РФ
Прежде всего это связано с высоким показателем цены на жилую недвижимость в РФ и низким уровнем доходов существенной части населения страны. На рисунке 2 показана динамика средней стоимости одного квадратного метра общей площади на различных рынках жилья и денежные доходы населения по РФ в среднем на душу.
Среднедушевые денежные доходы населения и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир на рынке жилья в РФ
Уровень обеспеченности жильем россиян
Наряду с этим российское государство характеризуется достаточно узким набором применяемых инструментов жилищной политики. До настоящего время приоритетом являлось покупка жилья в собственность населению и повышению доступности жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования и различных форм субсидий, которые предоставляются государством. На сегодняшний день приобретение жилья на рынке посредством ипотечного кредитования доступно лишь 27 % семьям. Планируемое целевое значение этого показателя на 2020 год для 60 процентов семей может быть достигнуто лишь при реализации позитивного сценария развития (снижение уровня инфляции и стоимости денег, рост реальных доходов населения, улучшение условий ипотечных кредитов, расширения сектора строительства экономного жилья).
Как уже отмечалось выше, одна из главных проблем при реализации программы обеспечения населения России жильем — это его доступность по цене. На формирование цен на рынке жилой недвижимости оказывают влияние многие факторы, прежде всего, спрос и предложение, курс доллара, уровень заработной платы и пр.
Учитывая современные тенденции в развитии информационного общества, масштабность развития сети интернет и информационных технологий как показатель спроса на рынке жилья, мною использовался показатель: число запросов в поисковой системе «Яндекс».
Иными словами, проводился анализ запросов пользователей по ключевым словам «Купить квартиру». Количество запросов в целом по России за последние 2 года представлено на рисунке 5. По причине последних событий в стране я отследил динамику запросов. Так, с марта 2014 наблюдается понижение спроса на жилую недвижимость. В июне 2015 года было самое низкое значение (относительно марта 2014 года снизился на 43 процента) . Нестабильная ситуация в экономике предопределила резкие изменения на рынке жилой недвижимости.
Количество запросов в целом по России за последние 2 года
Также были проведен анализ запросов по федеральным округам. На рисунке 6 видно, что лидером по запросам на приобретение жилой недвижимости занимает Центральный Федеральный округ, на втором месте расположился ПФО, на последнем месте располагается Крым.
В ходе исследования также был проведен анализ ситуации в Красноярске. На рисунке 7 представлены запросы в Красноярске. Аналогично ситуации по РФ, спрос с марта 2014 года понижался.
Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37 % приходится на 1-комнатные квартиры, 36 % на 2-комнатные, 23 % на 3-комнатные и 4 % на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23 %− 40 % − 29 % − 8 % для 1-, 2-, 3 − 4, и 4 ± комнатных квартир соответственно).
Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008 − 2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10 % в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.
Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+ 5,1 %), Тюмени (+ 4,5 %), Нижнем Новгороде (+ 3,2 %). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 — 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9 % с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне − 3,8 %.
На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти.
Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное — через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен..
Таким образом, ситуация и по РФ, и в частности в Красноярске свидетельствует о повышении уровня цен и о понижении спроса и покупательной способности населения. Это связано, прежде всего, с неустойчивой экономической ситуацией в России, с ослаблением национальной валюты и с ростом цен. Чтобы выйти на показатель со значением в 35 квадратных метров на человека, РФ требуется повысить объем жилищного фонда в полтора раза. А если принимать во внимание необходимость замещения ветхого, аварийного, недостаточно благоустроенного и морально устаревшего жилья, то объем нужного строительства должен составлять примерно 75% имеющегося фонда жилья.
Решение данной задачи не может быть решено до 2030 года при недостаточном экономическом росте в стране и ограничений доходов в экономике, связанных с ним. Поэтому возникает необходимость выбирать приоритеты.
Накопленный дефицит восстановительных капиталовложений в жилищной сфере предопределяет необходимость выделять в качестве данного приоритета — повышения уровня благоустройства существующего жилья и улучшение качества жилищного фонда, включая и замещение аварийного, морально устаревшего и ветхого.
1.3 Развитие жилой недвижимости в развитых странах
Развитие жилой недвижимости в развитых странах будет охарактеризовано на примере Германии.
В течение 2010 — 2015 года, цены на рынке жилой недвижимости в Германии ежегодно увеличивались в среднем на 2,5 процента. Однако рынок страны неоднороден, в следствие чего, прежде чем вкладывать инвестиции в местную недвижимость, необходимо познакомиться со спецификой того города, где инвестор планирует купить дом или квартиру. Эксперты Postbank, который является одним из крупнейших банков государства, проанализировали социально-экономические и макроэкономические показатели населённых пунктов государства и перспективы развития их до 2030 года для того, чтобы выявить самые перспективные рынки Германии для долгосрочных капиталовложений в жилую недвижимость.
Так, наибольшим потенциалом роста обладают Мюнхен, Гамбург, Ольденбург, Бонн и Штутгарт. В топ-10 входят также Ингольштадт, Людвигсхафен, Кёльн, Хайльбронн, Регенсбург. Берлин оказался только на двадцать шестом месте рейтинга Postbank. Значительная часть городов из первой 10-ки находятся в Западе страны, что неудивительно: эта часть государства по экономическому развитию опережает Восток.
На инвестиционную привлекательность определенного рынка влияет комплекс факторов, самыми важными из которых являются: уровень безработицы, демографическая ситуация, покупательная способность, развитость инфраструктуры, доступность жилья, динамика арендных ставок и цен. Большинство этих показателей в городах, которые попали в первую 10-ку рейтинга, во многом больше средних по Германии — в них больше индекс потребительской способности, темпы прироста населения и доля арендаторов, а также стремительнее увеличение цен на жилье.
Чем больше численность населения, тем быстрее растут цены и спрос на жилье. Так, в последние три года в 10 рассматриваемых аналитиками Postbank городах наблюдалась положительная демографическая динамика, при этом количество жителей здесь повышалось быстрее, чем по Германии в среднем, то есть увеличение было обусловлено не столько ситуацией в Германии, сколько особенностями именно данных городов .
Города, которые имеют низкий уровень безработицы, являются более привлекательными для инвестиций, так как это признак благоприятной экономической ситуации. Кроме этого, работающее население является потенциальными арендаторами.
По состоянию на июнь 2015 года наименьший уровень безработицы среди городов страны наблюдался в Регенсбурге и Ингольштадте. Оба находятся в Баварии, являющейся самой благополучной федеральной землёй Германии в экономическом плане.
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
На привлекательность рынка жилой недвижимости указывает стабильный рост уровня цен на уровне больше среднего по стране — как правило, это следствие высокого спроса. В период 2011-2014 гг. во всех городах страны квартиры дорожали быстрее, чем по Германии в среднем. Больше всего выросли цены в следующих городах: Мюнхен (9,8 %), Хайльбронн (8,7 %) и Ингольштадт (8,4 %).
Глава 2. Рынок жилой недвижимости города Красноярска: особенности и инвестиционная привлекательность 2.1 Характеристика рынка жилой недвижимости города Красноярска
Средняя стоимость на апрель 2016 г. в г. Красноярске составила 55,3 тыс. рублей. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу снизилась на 2,2%, что составило 1219 рублей. За весь рассматриваемый период величина стоимости жилой недвижимости колебалась в интервале 55,3-56,5 тыс. рублей. В январе средняя стоимость по городу достигла своего максимального значения 56,5 тыс. рублей. За последний месяц квадратный метр в среднем дешевел на 0,2% за каждую неделю.
В марте 2016 отмечено снижение средней стоимости цены во всех районах г. Красноярска. В Кировском районе цены на жилую недвижимость снизились на 10,5%, что составило 6014р. В Советском округе по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года в среднем квадрат подешевел на 11,7%, что в денежном выражении составило 7420 р., в Железнодорожном и Октябрьском районе стоимость изменилась на 9,5% и 9,3% по каждому району, что в денежном выражении составила 6359р. и 6068р. соответственно. В Центральном районе стоимость кв. м снизилась на 13,1%, что является самым существенным снижение цены за год и в денежном выражении составила 9,2 тыс. рублей. Меньше всех падение стоимости затронуло Свердловский район. Средняя стоимость за последний год в этом районе изменилась на — 7,9% (-4808р.). А цена на кв. м. в Ленинском районе стала ниже на 8% (4345р.).
Основную долю в распределении предложений объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административным районам города составляет Советский район — 31 % (рисунок 12). На втором месте по доли в распределении предложений объектов недвижимость расположился Октябрьский район — 17%. Доля в Свердловском и Кировском районе составляет 14% и 12% соответственно от общего количества квартир на локальном рынке.
Ленинский округ в целом по городу отличился объемом в 10% предложений жилой недвижимости. Минимальный объём предложения по городу приходится на Железнодорожный и Центральный районы (8% по каждому району).
Проанализировав фактор, который оказывает влияние на стоимость квадратного метра квартиры — количество комнат (или, также, общая площадь). Можно сделать вывод что квадратный метр в квартире, имеющей незначительную площадь и одну жилую комнату, всегда дороже, квадратного метра в двухкомнатной квартире, то есть с увеличением количества комнат и общей площади, стоимость квадратного метра снижается. С учетом данного вывода проанализируем спрос на жилую недвижимости в разрезе количества комнат. Максимальный спрос по г. Красноярске наблюдается на 1-комнатные квартиры, 2-х комнатные квартиры и составляет 38,3% и 34,2% соответственно.
2.2 Развитие инфраструктуры в отдельных регионах Красноярска как один из ключевых факторов инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства
В основе развития любого города лежит градостроительное проектирование, то есть сбалансированное планирование территории, предусматривающее равномерное распределение деловой, производственной, общественной и жилой застройки, обеспечиваемое Генеральным планом. Для города Красноярска новый генеральный план утвержден в 2015 году решением Красноярского городского Совета депутатов от 13.03.2015 № 7-107 «О генеральном плане городского округа город Красноярск и о признании утратившими силу отдельных решений Красноярского городского Совета».
В развитие стратегического плана для всего города продолжается подготовка проектов планировки отдельных его территорий. Проекты обеспечат законодательное утверждение красных линий и линий регулирования застройки с учетом перспективной организации внешней транспортной структуры, проездов и озеленения, а также предоставленных отводов земельных участков под проектирование и строительство отдельных объектов капитального строительства, сведения о которых будут отражены в проектах межевания территории, выполненных в составе проектов планировки.
Утверждение проектов планировки территорий районов в развитие Генерального плана позволит включить строительство социально значимых объектов и объектов муниципального строительства на их территориях в соответствующие программы.
Важным приоритетом политики государства в сфере градостроительства является улучшение качества жизни граждан, характеризуемое, в том числе, увеличением объемов жилищного строительства. Величина производства, технический уровень и эффективность капитального строительства предопределяют результативность других отраслей и всей экономики в целом.
Политика, проводимая администрацией города по жилищному строительству, показывает сохранение положительной динамики ввода жилья.
Одна из задач власти — обеспечить возможность гражданам приобретать доступное по цене и оптимальное по качеству жилье. Городом совместно с Правительством Красноярского края проводятся мероприятия по реализации проекта строительства жилья экономического класса. Стоимость данного жилья будет приемлемой для граждан, имеющих средний уровень дохода, при этом они получат качественное жилое помещение. В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» в городе Красноярске в 2015 году предоставлен земельный участок в X микрорайоне жилого района «Солонцы-2» и начато строительство жилых домов в микрорайоне «Солнечный».
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
Для сохранения эффекта прироста объемов ввода жилья и обеспечения комфортного проживания граждан на территории города, необходимо планомерное осуществление политики администрации города в части предоставления земельных участков для строительства. Однако основной проблемой в данной сфере является дефицит территорий, обустроенных коммунальной инфраструктурой (возможности использования земельных участков, не обремененных правами третьих лиц и свободных от застройки с существующими коммунальными сетями, в настоящее время исчерпаны). Кроме того, отсутствуют механизмы привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры.
В связи с этим на территории города ведется проектирование и строительство инженерных сетей, которые позволят расширить застраиваемые территории. Для ускорения темпов строительства в рамках Программы проводится работа по получению государственной поддержки в виде предоставления средств субсидий из вышестоящих бюджетов. В совокупности данные мероприятий должны решить одну из основных проблем, сдерживающих рост объемов строительства, и создать условия для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке, что приведет к снижению стоимости 1 кв. м жилья.
Уровень жизни населения напрямую зависит от условий, которые созданы для его непосредственного проживания. В городе Красноярске реализуются региональные и муниципальные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, что позволяет решить острую социальную проблему. Помимо этого совместно с отраслевыми органами администрации города и краевыми министерствами ведутся работы по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан — малоимущих и нуждающихся семей, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для граждан, проживающих в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, но не включенных в программы по переселению, на территории города Красноярска так же реализуется мероприятие по развитию застроенных территорий (РЗТ). Оно позволяет не только сократить долю ветхого и аварийного жилья и снять социальную напряженность, но и преобразить внешний облик города. Высокая заинтересованность потенциальных инвесторов в участии в РЗТ обусловлена имеющейся на территориях инженерной инфраструктурой.
2.3 Разработка рекомендации для инвестирования в жилую недвижимость в городе Красноярске
Если речь идет о краткосрочных инвестициях, например, уже через 2-3 года вы хотите перепродать объект инвестиций, то самым важным для вас будет показатель ликвидности. Перед приобретением необходимо понять, какими факторами определяется продажная и арендная цены недвижимости, и как эти факторы будут развиваться в будущем. Например, каковы перспективы развития конкретного район, в котором строится тот или иной жилой дом. Это и будет влиять на цену недвижимости в будущем.
Давайте определимся с классом жилья. Если говорить о факторах, определяющих стоимость элитных квартир, то в первую очередь, это местоположение, престижность и развитость района, близость к дорогим ресторанам, торгово-развлекательным центрам, а иногда — и к банкам. Второе — внутреннее состояние жилья, наличие авторского дизайна. В Красноярске значительная часть предлагаемых к продаже элитных квартир расположена в историческом центре, при этом все они имеют подземные парковки, закрытый двор, охрану, консьержа. Также подобные квартиры представлены в Академгородке, на Взлетке.
Если говорить об эконом-классе, то здесь важна близость детских садов, школ, остановок, магазинов и т.д. Но, безусловно, остается перспективно вкладывать в новые строящиеся микрорайоны — здесь по мере развития инфраструктуры цены на недвижимость только растут. И доходность по таким объектам будет выше, чем в среднем по рынку.
Иногда инвестор со свободными средствами размышляет, что лучше: вложить в одну элитную квартиру или в пару-тройку эконом-класса? В дорогую элитную недвижимость в Красноярске вкладываться явно нет смысла. Поскольку продать этот актив с большой прибылью в нашем городе не получится, спрос на такие квартиры небольшой.
Более разумно инвестировать в тот объект недвижимости, который точно купят. А в Красноярске самый ходовой товар — квартиры-студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в новостройках. Например, еще несколько лет назад было перспективно вкладывать в недвижимость м-на Северный, сегодня этот сегмент менее предпочтителен для этих целей, поскольку в районе переизбыток предложения, как по аренде, так и продаже. Акцент новостроек сегодня значительно сменился. И инвестирование денежных средств в покупку строящейся недвижимости в тех же Черемушках, Покровском, Солнечном и т.д. на начале строительства и продажа через несколько лет на стадии окончания строительства, наиболее популярны. Интересны для инвестиций проекты, Как Зеленый городок, рядом с ТРЦ «Планета», и спрос там на недвижимость постоянно растет. Одним из наиболее выгодных вскоре станет и жилой комплекс «Новая панорама» (улицы Октябрьская — П. Железняка). Непосредственно жилой комплекс будет состоять из трех 25-этажных высоток и отдельно стоящего 16-этажного дома с пристроенным зданием детского сада. В новостройках разместятся 664 квартиры или более 40 тысяч кв. метров жилья. На первых этажах домов расположатся магазины, предприятия сферы услуг. Торговые ряды рынка переедут на первый этаж современного торгового центра «Новая Взлетка».
Вообще, одним из самых больших плюсов данного вложения денег является простота — подписал договор долевого строительства и все. Можно купить недвижимость дешевле, например, у подрядчика. Можно получить скидки при покупке по акции или за объем и т.д. И тогда инвестирование окажется еще более выгодным. Но минус — это высокий риск потерять деньги. Строительство часто зависит от экономической ситуации, оно может затянуться на несколько лет, строительная компания может обанкротиться, и т.д. Поэтому еще одна ремарка: благоразумные инвесторы покупают квартиры у тех застройщиков, которые во время кризиса продолжали строительство своих объектов.
Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность. В отличие от периода 2008 — 2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.
Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4 % до относительно комфортного уровня в 12,59 %). Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4 − 6 %, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.
Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий». По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5 %, по сравнению с концом 1 квартала 2016 — снизился на 2,9 %. Т.о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом); сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек.
Список использованной литературы
Нужна помощь в написании курсовой?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.
1. Конституция РФ
2. Жилищный Кодекс РФ
3. Федеральный Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 24.12.2002)»Об основах федеральной жилищной политики»
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке»
5. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2011
6. Экономика недвижимости: Конспект лекций. С.В. Гриненко, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2014
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие — Владим. гос. ун-т; Сост.: Д.В. Виноградов, Владимир, 2013.
8. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В. Минина; Новосиб. гос. архитектур. — строит. ун-т. — Новосибирск: НГАСУ, 2016. — 96 с.