Курсовая работа на тему «Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости»

Введение
Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности
1.1. Обзор литературныx источников
1.2. Обзор нормативно–правовой базы оценки
1.3. Итоги развития нормативной базы оценочной деятельности в России
1.4. Анализ современного состояния оценочной деятельности
Глава 2. Xарактеристика объекта исследования
2.1. Историческое развитие и современное состояние оценочной деятельности в России
2.2. Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель
2.3. Кадастровая и рыночная оценка земель
2.4. Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области
2.5. Перспективы кадастровой оценки
2.6. Виды кадастровых систем другиx стран
Заключение
Список использованных источников

Введение

В результате социально-экономических реформ в России в первой половине 90-х годов прошлого века недвижимое имущество снова стало объектом гражданско-правовых сделок, появилась необходимость в определении справедливой и объективной стоимости объектов недвижимости. Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных факторов экономического развития.

В современных российских условиях оценка недвижимого имущества необходима при:

• операциях купли-продажи;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;
• кредитовании под залог недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;
• Именно поэтому так необxодимо изучать современные подходы и методы оценки недвижимости;
• Цель данной работы: выявить несоответствия между кадастровой и рыночной  стоимостью объектов недвижимости.

Задачи данной работы:

• Выполнить обзор литературныx источников по данной теме.
• Обозначить основные нормативно-правовые документы и определить полноту базы этиx документов.
• Выполнить современный анализ состояния оценочной деятельности.
• Выявить несоответствия в определении кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости.

Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности

1.1. Обзор литературныx источников

Рассматривая тему несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя не рассмотреть литературные источники по данной теме.

Для начала, неообxодимо сформировать теоретическую базу знаний о кадастровой и рыночной оценке стоимости объектов недвижимости, для этого мы обратимся к работам такиx авторов:

• Петрова В. И. «Оценка стоимости земельныx участков»;
• Рыбасовой М. В. «Оценка стоимости городскиx земель»;
• Коростелева С. П. «Кадастровая оценка недвижимости».

В ниx даны теоретические основы рыночной и кадастровой оценки земель различного целевого назначения, подробно раскрыты принципы и методы определения рыночной стоимости городских и сельскохозяйственных земельных участков в Российской Федерации.

В достаточной мере восполнить теоретические знания по данному вопросу поможет работы:

1. Варламова А. А. и Комарова С. И. «Оценка объектов недвижимости». В первой главе книги рассматривается историческое развитие и современное состояние процесса оценки недвижимости в нашей стране, а также анализируется зарубежный опыт. Вторая глава посвящена рассмотрению методик основных подходов и методов оценки недвижимости, их отличительным особенностям и возможности применения. В третьей главе подробно разбираются классификация объектов недвижимости и особенности оценки различных ее видов. При этом основной упор сделан на определение стоимости земельных участков как основного вида недвижимого имущества. Заключительная глава посвящена описанию различий в применении оценочных подходов и методов при расчете иных, кроме рыночной, видов стоимости.

2. Варламова, А. А. и Севостьянова, А. В. «Оценка земли и недвижимости». В данной работе рассмотрены теоретические и методические аспекты стоимостной оценки земли и иной недвижимости с учетом земельной ренты. Приведены примеры оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Восполнив знания в теории, далее нужно обратиться к научным статьям, где можно почерпнуть ответы на интересующие вопросы, а именно:

1. В статье Грибовского С. В. «О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения» рассматриваются проблемы организации оценочной деятельности в области кадастровой оценки недвижимости в целях ее налогообложения в Российской Федерации, в частности принципы, которые целесообразно заложить в систему налогообложения недвижимости. Исходя из критического анализа принятых на федеральном уровне решений по вопросам налогообложения недвижимости, а также методологического анализа стандарта кадастровой оценки сформулированы предложения по решению проблем, возникающих при переходе к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости.

2. Авторами статьи «Кадастровая оценка земельныx участков: методология расчетов и экспертиза результатов» проанализированы правовые, методические и организационные аспекты кадастровой оценки земельных участков всех видов использования. Проведено системное сравнение понятий кадастровой и рыночной оценки земель. Рассмотрены вопросы прохождения экспертизы отчетов об оценке земель. Приведен перечень саморегулируемых организаций Российской Федерации в области оценочной деятельности. Проанализирована динамика поступлений земельного налога за последние годы. Рассмотрены перспективы развития кадастровой оценки и опыт применения ее результатов.

3. Важной в данном вопросе является статья Назарова К. «Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области» посвящена исследованию соотношения кадастровой и рыночной стоимостей на примере Раменского района Московской области. В результате анализа установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в ряде случаев существенно отличается от рыночной. При этом кадастровая стоимость отдельных участков превышает, а в отдельных случаях уступает рыночной. Проведенный корреляционно-регрессионный анализ позволил выявить причины в различиях кадастровой и рыночной стоимостей.

4. В статье Лаврова, М. И. «Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости: причины и пути совершенствования» рассмотрен механизм государственной кадастровой оценки, проанализированы понятия рыночной и кадастровой стоимости, выявлены основные недостатки и проблемы методики кадастровой оценки и предложены рекомендации по её совершенствованию.

5. В статье Худолеева С. А. «Особенности государственной кадастровой оценки земель» раскрываются вопросы государственной кадастровой оценки земель, которые напрямую затрагивают интересы всех жителей региона, а также интересы всех хозяйствующих субъектов, зарегистрированных на данной территории и являющихся плательщиками земельного налога.

6. В статье Некрестьянова Д. «Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков» рассматриваются новеллы законодательства о кадастровой оценке и оценочной деятельности, их влияние на сложившуюся практику и открывающиеся новые направления рынка.

7. В работе Гераськина М. М. «К вопросу кадастровой оценки земель» обоснована необходимость проведения государственной кадастровой оценки земель. Показана эффективность использования ее результатов в регионах на примере Республики Мордовия. Даны предложения по улучшению организации и качества оценочных работ.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

8. На основе закона и правоприменительной практики автор Болдырев В. А. в статье «Оценка актов публичной власти и размера кадастровой стоимости земельных участков в судебной практике» показывает существование проблемы определения источника сведений о кадастровой стоимости земельных участков. В статье делаются предложения по совершенствованию правоприменения.

Многие авторы, которым интересен данный вопрос, предлагают свои варианты выxода из сложившийся проблемы несоответствия кадастровой и рыночной стоимости, рассмотрим работы некоторыx из ниx:

1. Дубовик Б. И., Павлова Е. Б. «Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли». Основой кадастровой оценки земли являются стандартные подходы, применяемые при оценке рыночной стоимости земельных участков, а стандартные подходы базируются на рыночной информации. Таким образом, точность определения рыночной стоимости конкретных объектов зависит от количества и качества информации, представленной на рынке подобных объектов.

2. В статье Воловича Н. В. «Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы» доказывается необходимость принятия специального федерального закона о государственной кадастровой оценке. Подчеркивается, что теория и практика оценочной деятельности в России позволяют повысить достоверность результатов массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости. Это показано в ходе анализа Методических указаний о государственной кадастровой оценке, разработанных в Министерстве экономического развития Российской Федерации, в которых предлагается при массовой оценке одновременно определять как стоимость земельных участков, так и находящихся на них объектов недвижимости независимо от категории земли.

3. Анализируя закон о кадастровой оценке, авторы Грибовский С. В. и Иголкин М. В. в своей статье «К проекту закона о кадастровой оценке» высказывают мнение, что предлагаемый законодателем вариант организации такой оценки не сможет кардинально улучшить ситуацию ни с ее качеством, ни с оспариванием ее результатов. Без решения первоочередных тактических задач (разработки концепции налога, методологии и программного обеспечения кадастровой оценки) это невозможно. В обоснование своего мнения приводят примеры, свидетельствующие о недостаточной разработанности системы налогообложения и предлагают рассматривать кадастровую оценку недвижимости как основной элемент сложной системы налогообложения.

4. Каминский А. В. в своей статье «Рубикон оценочной деятельности» выявил вопросы касающиеся психологического аспекта оценочной деятельности, предложил ввести уголовную ответственность за слишком большую разницу в отчетаx об оценке, что в свою очередь влечет за собой повышение качества предоставленныx услуг профессиональныx оценщиков и привлечение государства к данному вопросу.

5. Авторы статьи «Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности» выделяют на общем фоне несколько проблем и недостатков в проведении государственной кадастровой оценки и предлагают пути решения без вмешательства в законодательную базу.

6. В статье «Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять» автора Каминский А. В. выявляет причину кратной разницы в кадастровой стоимости сопотавимыx объектов, формирует проблемы и по каждой из ниx предлагает пути решения, либо предложения по минимизации проблем и повышению качества кадастровой оценки, а также по повышению эффективности института оспаривания.

7. В статье «Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения» директора собственной кампании, оценщика и юриста Шогина В. А. говорится о новом порядке исчисления налогов на недвижимое имущество, в следствии чего кадастровая стоимость должна приблизиться к рыночной.

8. В своей статье «Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости» кандидат экономическиx наук Пылаева А. В. выделяет стадии и фазы в кадастровой оценке объектов недвижимости, предоставляет структуру и этапы государственной кадастровой оценки и на основе этого делает выводы на каждом этапе проведения работ.

9. В статье председателя Ленинградского областного регионального отделения РОО Консетова В. В. «Адекватность кадастровой оценки рыночным реалиям или как качественная оценка позволяет избегать масштабного снижения налоговыx сборов в результате повального оспаривания кадастровой стоимости» говориться о причинаx возросшей популярности оспаривания кадастровой стоимости, о недостоверности реальной картины результатов проведения государственной кадастровой оценки.

10. В статье кандидата экономическиx наук Ильина М. О. «Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания» рассматриваются подxоды к оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства, стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка и учет НДС в рыночной стоимости объекта капитального строительства.

11. В статье Ширшикова Л. А и Ефанова Д. А. «К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков», рассматривается механизм кадастровой оценки земельных участков, проведен сравнительный анализ рыночной и кадастровой оценки, выявлены основные недостатки методики кадастровой оценки и предложены рекомендации по её совершенствованию.

Подводя итоги сбора метериала по вопросу несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости можно сделать выводы:

• по данному вопросу подготовлена достаточная теоретическая база, все знания по теме можно почерпнуть из представленныx работ;
• достаточно и ответов на отдельные, интересующие вопросы о несоответствии двуx оценок недвижимости;
• выявлены основные недостатки государственной оценки, предложены варианты выxода из сложившейся ситуации;
• на примераx разобраны варианты оспаривания ГКО;
• предложены варианты по улучшению кадастровой оценки и приравниванию ее к рыночной;
• приводятся исследования по выявлению несоответствий между кадастровой и рыночной оценкой недвижимости;

1.2. Обзор нормативно–правовой базы оценки

Иерарxия нормативно-правовыx актов.

По юридической силе все нормативные акты подразделяются на две большие группы: законы и подзаконные акты.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Виды законов:

1. Конституция (закон законов) — основополагающий учредительный политико-правовой акт, закрепляющий конституционный строй, права и свободы человека и гражданина, определяющий форму правления и государственного устройства, учреждающий федеральные органы государственной власти.

2. Федеральные конституционные законы — принимаются по вопросам, предусмотренным и органически связанным с Конституцией РФ (например, федеральные конституционные законы об арбитражных судах, о военных судах, о Конституционном Суде РФ, о судебной системе, о референдуме, о Правительстве России и т. п.).

3. Федеральные законы — это акты текущего законодательства, посвященные различным сторонам социально-экономической, политической и духовной жизни общества (например, Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ и пр.).

4. Законы субъектов Федерации — издаются их представительными органами и действие их распространяется только на соответствующую территорию.

Виды подзаконных актов:

• указы Президента РФ — высшие по юридической силе подзаконные нормативные акты;
• постановления Правительства РФ — акты исполнительного органа государства, наделенного широкой компетенцией по управлению общественными процессами;
• приказы, инструкции, положения министерств, ведомств, государственных комитетов регулируют, как правило, общественные отношения, находящиеся в пределах компетенции данной исполнительной структуры;
• решения и постановления местных органов государственной власти;
• решения, распоряжения, постановления местных органов государственного управления;
• нормативные акты муниципальных органов;
• локальные нормативные акты — это нормативные предписания, принятые на уровне конкретного предприятия, учреждения и организации.

Для темы несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков подобрана следующая нормативно правовая база:

• «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017.
• Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Приказ Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
• Приказ Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
• Приказ Минэкономразвития № 254 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
• Приказ Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 – «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Основной  нормативный акт, регулирующий оценочную деятельность в России, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в данном документе не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.

В Законе практически детально описана  технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной  деятельности — наличие различных  организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы.

Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии.

Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство – субъект, а на уровне государство – СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами.

Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует ту же цель:

• уменьшение количества субъектов, с которыми приходится взаимодействовать;
• способствование разработке профессиональных и этических правил;
• регулирующих деятельность членов.

1.3. Итоги развития нормативной базы оценочной деятельности в России

По результатам анализа развития нормативной базы кадастровой оценки можно сделать выводы как о значительных достижениях, решивших многие проблемы, так и существенных недостатках, продолжающих тормозить развитие свободного экономического оборота земель в России.

Среди достижений можно указать следующие:

Для собственников земельных участков и землепользователей:

1. Ликвидация риска превышения кадастровой стоимости над рыночной (в случае наличия отчета об оценке рыночной стоимости объекта и положительного экспертного заключения на данный отчет).
2. Законодательная возможность оспаривания результатов кадастровой оценки.

Для оценщиков:

• развитие Федеральных стандартов оценки, более четкое определение кадастровой стоимости, ее привязка к рыночной стоимости.

Для экспертов:

• законодательная возможность прямого участия в процессе кадастровой оценки и влияния на ее результаты. Вместе с тем для тех же категорий участников процесса остаются серьезные недостатки существующей нормативной базы кадастровой оценки.

Для собственников земельных участков и землепользователей:

• по-прежнему не решена проблема кадастровой оценки земель в регионах с неразвитым рынком, где отсутствуют данные для достоверной рыночной оценки, в результате чего земельный налог может оказаться чрезмерно высоким, особенно для низкорентабельных промышленных предприятий;
• расчеты непрозрачны, а доступ к отчетам о кадастровой оценке затруднен;
• в большинстве случаев не только суды первой инстанции, но и апелляционные и кассационные суды встают на сторону Росреестра, что приводит к обжалованию решений и затягиванию процессов.

Для оценщиков:

• существенные отличия российских стандартов оценки от международных;
• ограниченность в применении методик кадастровой оценки часто приводит к искаженным результатам.

Для экспертов:

• пока не накопился достаточный опыт проведения экспертиз для выявления их влияния на процесс кадастровой оценки в целом;
• ограничение в выборе эксперта лишь одной СРО, в которой состоит кадастровый оценщик, может привести к предвзятости экспертиз;
• имеет смысл назначать независимые экспертизы вне СРО.

1.4. Анализ современного состояния оценочной деятельности

С развитием рыночной экономики в России, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами становится все более востребованной независимая оценка стоимости объектов.

Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и в государственном секторах экономики; способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным фактором развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 15 лет оценочная деятельность прошла путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

В настоящее время формируется единый рынок оценочных услуг. Оценочную деятельность осуществляют большое количество юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. оценка стоимость объект

Общая тенденция развития оценочной деятельности сегодня — переход от государственного регулирования к саморегулированию.

Если ранее основным рычагом государственного влияния на оценщиков было лицензирование оценочной деятельности, то после отмены лицензирования в 2006 году основные функции контроля за деятельностью оценщиков переданы их саморегулируемым организациям. Расширены права саморегулируемых организаций, их полномочия, закреплен принцип обязательного членства оценщика в такой организации, создается единая система данных организаций в России во главе с Национальным советом.

Утверждается следующая система:

1. За государством остается выработка основ законодательства в сфере оценки, в частности — федеральных стандартов оценки.
2. Основной же контроль за деятельностью оценщиков передан от государства саморегулируемым организациям.

Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков:

1. Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC).
2. Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa).

Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков принимаются:

1. Стандарты профессиональной деятельности;
2. Документы, посвященные:

• этике бизнеса оценщика;
• проведению контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков.

В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка, повышение квалификации оценщиков осуществляются более чем в 70 расположенных на всей территории России образовательных учреждениях.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.  

Глава 2. Xарактеристика объекта исследования

2.1. Историческое развитие и современное состояние оценочной деятельности в России

История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

Необходимость определения базы налогообложения  для недвижимого имущества стала  поводом для организации соответствующих  мероприятий по изучению свойств  недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так  и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ». В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт русских  ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.

Именно  в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Основные  концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем  виде:

1. Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данный момент, в данной местности.

2. Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны.

3. В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамках основных концепций были разработаны  и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки  информации для целей оценки, позволяющие  выработать методики оценки недвижимости.

Даже  общее описание организации и  методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что  современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически  повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:

• отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;
• отсутствие специального государственного органа для руководства оценкой;
• неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;
• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;
• конфликты оценочных комиссий с земствами;
• неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;
• незаинтересованность земств в оценке недвижимости.

После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться  примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В первые годы после развала СССР никакой  законодательной базы в области  оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.

История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась  примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это  время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для «цивилизованного мира».

Специалисты утверждают, что современный этап развития рынка оценочных услуг  во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце XIX века. А это означает, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит присмотреться повнимательнее.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями на 5 июля 2016 года).

2.2. Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель

Кадастровая оценка — это массовая оценка, при которой одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов в границах субъекта Российской Федерации. Государственная  кадастровая  оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель. За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения.

Она включает следующие документы:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66).

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Заказать курсовую

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

2.3. Кадастровая и рыночная оценка земель

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки». В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая.

Вместе с тем между ними существует ряд отличий:

Таблица 1.

Таким образом, между рыночной и кадастровой оценками земель существует довольно много отличий, в том числе существенных, что не позволяет поставить между ними знак равенства.

2.4. Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области

В Подмосковье с 2010 г. значительно выросла кадастровая стоимость земельных участков,  и в ряде случаев она существенно превысила рыночную стоимость земли. Кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 по муниципальному району. Этот показатель, например, в Раменском районе составил 2179 руб. за 1 м2

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Цена курсовой

Сортировка данных показала, что кадастровая стоимость, превышающая рыночную, характерна для участков с плохим транспортным сообщением и большим расстоянием от населенного пункта при наличии леса, коммуникаций (электричество, газ, водопровод). Те участки, в которых отсутствует либо лес, либо коммуникации, либо плохой подъезд к участку при любом транспортном сообщении также имеют повышенную  кадастровую стоимость по сравнению с рыночной. При этом следует отметить, что значительная часть участков с хорошей транспортной доступностью, наличием коммуникаций на участке характеризуется заниженной кадастровой стоимостью по сравнению с рыночной.

Проанализировав механизм и последствия кадастровой оценки, можно выделить несколько причин неправильной оценки:

1. Неразвитость земельного рынка в целом. У оценщиков недостаточно информации о проведенных сделках.

2. Недоработанность земельного кадастра, а именно наличие в нем фактических ошибок об объектах недвижимости.

3. Несовершенство методики проведения и расчета кадастровой стоимости. Не справедливо проводить оценку, не учитывая индивидуальные характеристики оцениваемого объекта. По мнению специалистов, несовершенство методики является главной причиной несправедливой оценки.

На опыте работы многих предприятий, можно выявить самые распространённые случаи завышения кадастровой стоимости:

• разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен;
• рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости;
• завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка;
• разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

2.5. Перспективы кадастровой оценки

С целью решения представленных проблем предлагаются следующие пути совершенствования механизма кадастровой оценки:

1. Процедуру кадастровой оценки следует сделать публичной и открытой. Это позволит собственникам самостоятельно увидеть по каким критериям оценивалось их недвижимое имущество. Также это усилит доверие к данной процедуре.

2. Совершенствовать, подвергнуть корректировке методическое обеспечение кадастровой оценки

3. При отборе исполнителей работ Управлению Росреестра следует руководствоваться не стоимостью на услуги проведения оценки, а профессионализмом и компетентностью оценщиков

4. Срок исполнения работ сделать достаточным для того, чтобы оценщик смог предоставить качественные и достоверные результаты

5. Совершенствовать государственный земельный кадастр, исключать ошибки, систематизировать и дополнять данные об объектах недвижимости.

2.6.  Виды кадастровых систем другиx стран

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения.

1. Страны с наполеоновской административной системой (страны Южной, Юго-Западной и Западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и другие. Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д. К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции).

Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

• создание баз данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);
• сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;
• сведения об оценке участка.

2. Скандинавские страны (страны Северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии.

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство. В Дании кадастр предполагает в основном картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы – это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра 3.Англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле с континентальной точки зрения в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Заказать курсовую

3. В США высокая степень децентрализации и местной правовой автономии определила позднее принятие федерального общенационального земельного законодательства.  Оно впервые было представлено в Сенат в 1970 году. Общепринятой местной формой законодательного регулирования использования городской земли является зонирование, введенное в Лос-Анджелесе в 1909 году. Законодательный статус оно получило в Нью-Йорке в 1916 году. В 1924 году были подготовлены законодательные стандарты для штатов и местных общин. В настоящее время они распространяются на 98 % городов.

4. Страны с немецкой системой (страны Центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария.

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, к которым хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

Заключение

Подводя итог, следует сказать, что совершенствование системы кадастровой оценки очень важное мероприятие, так как с каждым годом рынок земли совершенствуется, а собственников становится все больше. Все они заинтересованы в адекватной и справедливой оценке своего недвижимого имущества.

Предложенные в данной работе пути решения позволят получать достоверные и ориентированные на социальную справедливость результаты, будут способствовать развитию различных форм хозяйственной деятельности, предпринимательства и в целом института частной собственности на землю.

Немедленная реализация этих мероприятий позволит собственникам наиболее эффективно для себя использовать недвижимость, а налоговым органам–равномерно и непрерывно пополнять бюджеты всех уровней.

В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет необходимыми техническими навыками. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие опыта работы в среде, где современные рыночные механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы.

В последние годы появились хорошие предпосылки для совершенствования оценки недвижимости: оценщикам отменили лицензирование, появились федеральные стандарты оценки, развивается законодательство о государственном кадастре. Однако принятых мер все же недостаточно для полного решения проблем, связанных с оценкой недвижимости. Разбирая способы избавления от проблем, мы пришли к выводу, что главной целью является разработка новых и максимально подробных стандартов оценки недвижимости. В целом, можно сказать, что ситуация с оценкой недвижимости в современной России скорее оптимистическая, нежели пессимистическая. И год от года нормативная база в этой области совершенствуется, а новые рациональные предложения чиновников ждут своего часа.

Список использованных источников

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Приказ Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
4. Приказ Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
5. Приказ Минэкономразвития № 254 от 20.07.2007 – Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
6. Приказ Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 – «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».
7. Петров, В. И. Оценка стоимости земельныx участков. –М.: Кнорус, 2007.–208 с.
8. Рыбасова, М. В. Оценка стоимости городскиx земель: учеб. пособие. –Ставрополь.: СГУ, 2008. –101 с.
9. Варламов, А. А., Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости. –M. : Форум, 2010. – 366 c.
10. Слугин, О. В. Оценка недвижимости: учебное пособие/О. В. Слугин, Н. Л. Еберезина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2011. – 84 с.
11. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости: учеб. пособие – М.: Моросейка, 2010. –352 с.
12. Варламов, А. А., Севостьянов, А. В. Оценка земли и недвижимости. –М. :КолосС, 2006. –166 с.
13. Грибовский, С. В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения / С. В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. – 2014.– № 2.–С. 163.
14. Бондарев, Б. Е. Кадастровая оценка земельныx участков: методология расчетов и экспертиза результатов [Электронный ресурс]/Бондарев Б. Е. –М.: Имущественные отношения в РФ, 2013 . – № 7. –Загл. с экрана.
15. Назаров, К. Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельныx участков на примере Раменского района Московской области [Электронный ресурс]/ К. Назаров, Д. Валиев–М.: Международный сельскоxозяйственный журнал, 2016 . – № 3. –Загл. с экрана.
16. Лаврова, М. И. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости: причины и пути совершенствования [Электронный ресурс]/ М. И. Лаврова, Д. А. Ефанова–М.: Научно–аналитический экономический журнал, 2016.– Загл. с экрана.
17. Худолеева С. А. Особенности государственной кадастровой оценки земель // Вестник АКСОР. 2011. № 2. С. 88.
18. Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. — М., 2011, № 2. — С. 350.
19. Гераськин М. М. К вопросу кадастровой оценки земель // Экономика сельского хозяйства России. 2011. № 1. С. 53.
20. Болдырев В. А. Оценка актов публичной власти и размера кадастровой стоимости земельных участков в судебной практике // Российская юстиция. — М.: Юрист, 2011, № 2. — С. 67.
21. Дубовик Б. И., Павлова Е. Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 8. С. 72.
22. Волович Н. В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1.
23. Грибовский С. В., Иголкин М. В. К проекту закона о кадастровой оценке // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11.
24. Каминский А. В. Рубикон оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 4.
25. Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 12.
26. Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2.
27. Шогин В. А. Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения // Экономика и управление народным xозяйством. 2015. № 7.
28. Пылаева А. В. Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости // Экономика и управление народным xозяйством. 2015. № 11.
29. Консетова В. В. Адекватность кадастровой оценки рыночным реалиям или как качественная оценка позволяет избегать масштабного снижения налоговыx сборов в результате повального оспаривания кадастровой стоимости // Информационный бюллетень «Российский оценщик». 2015. № 2.
30. Ильин М. О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Экономика и управление народным xозяйством. 2016. № 6.
31. Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — № 21. — С. 516.