Ключевые слова: жилище, право собственности, собственник помещений, управление многоквартирным домом, обязанности, права.
Жилищно-коммунальная сфера одна из основных отраслей муниципального хозяйства, от работы, которой непосредственно зависит жизнедеятельность населения. Отрасль ЖКХ напрямую связана с интересами граждан и призвана обслуживать их материально-бытовые потребности в жилищно-коммунальных услугах. Именно поэтому к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится наиболее актуальным.[3]
В настоящее время большинство россиян проживают в многоквартирных домах. Но мало кто знает, какие существуют варианты управления домом. Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Управляющая компания, товарищество собственников жилья и непосредственное управление вот три основных способа управления многоквартирным домом. Один из способов выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.[1]
В нынешнее время среди жильцов многоэтажных домов стало популярным осуществление ухода за домом, посредством обращения к услугам управляющих компаний ЖКХ. Но с каждым годом количество судебных разбирательств между управляющей компанией и жильцами становится все больше. В 2015 году данный
показатель вырос на 25% по сравнению с 2014 годом. Основными причинами для разногласия выступают: завышенные тарифы на услуги ЖКХ, жильцы-неплательщики, некорректный договор, борьба за власть. Основанием таких разногласий является незнание жильцами многоквартирного дома обязанностей, возложенных на управляющую компанию. Поэтому важно рассмотреть права и обязанности управляющих компаний, закрепленные в законе.
Под управляющей компанией многоквартирного дома понимается юридическое лицо, которое создано для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Основными целями управляющих компаний является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных жилых домов и их составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению. Деятельность Управляющей компании регулируется такими нормативно-правовыми актами как Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов», Постановление Правительства «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома».
Необходимым условием эффективной работы управляющей компании является заключение договора между управляющей компанией и собственниками недвижимости дома. Именно права и обязанности управляющей компании являются основными статьями этого договора.
Срок действия договора между управляющей компанией и жильцами составляет 5 лет, но если управляющая компания выбрана на конкурсной основе, то он сокращается до 3 лет.
Деятельности управляющей компании основана на выполнении эксплуатационно-ремонтных работ и предоставлении организационных услуг. Поэтому и обязанности управляющей компании делятся на 2 аналогичные группы.
К обязанностям управляющей компании по оказанию эксплуатационно-ремонтные работ относятся:
1. Обеспечение безопасного проживания, а именно соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией.
2. Осмотр общего имущества многоквартирного дома. Осуществляется он дважды в год накануне и по завершении отопительного сезона.
3. Устранение внутридомовых аварий, а также обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, которое необходимо для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
4. Управляющие компании обязаны предпринимать меры по пожарной безопасности многоквартирного дома.
Нужна помощь в написании статьи?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.
5. Благоустройство территории, а именно санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, мест общего пользования, уборка, озеленение придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.
6. Обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги
К организационным обязанностям управляющей компании относятся:
1. Сбор платежей за жилищнокоммунальные услуги.
2. Выявление «злостных» неплательщиков и расхитителей энергоресурсов.
3. Заключение договоров с коммунальными предприятиями, которые обеспечивают поставку воды, газа, электроэнергии и т.д.
4. Управляющая компания обязана произвести перерасчет за коммунальные услуги ненадлежащего качества.
5. Важной является обязанность по обеспечению сохранности технической документации на многоквартирный дом.
6. Осуществление регистрационного учета жильцов.
7. Предоставление информации об изменении тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
Помимо обязанностей управляющая компания имеет и права, предусмотренные в договоре.
Управляющая компания вправе:
- Передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях.
- Сообщать в определенные органы об использовании общего имущества не по назначению.
- Участвовать в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома.
- Осуществлять контроль за правильностью передачи показаний индивидуальных приборов учета, а также корректировать платежи в зависимости от полученных сведений.
- Приостановить поставку энергоресурсов, за которые не производиться оплата или осуществляется не в полном объеме.
Гарантией работы управляющей компании выступает квартальный отчет. В отчете указываются затраты на ремонт, коммунальные услуги, техническое обслуживание, благоустройство придомовой территории, санитарное обеспечение и обеспечение безопасности.
За неисполнение обязанностей управляющая компания несет ответственность, предусмотренную Кодексом об административных правонарушениях, Гражданским кодексом и другими нормативно — правовыми актами. Например, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тысяч до 5 тыс. рублей; на юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тысяч рублей, несоблюдение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность до 200 тысяч рублей, в зависимости от нарушений.[2]
Нужна помощь в написании статьи?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.
Многих жильцов интересует ответ на вопрос: «Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?»
Во-первых, необходимо составить претензию на качество предоставляемых услуг по техническому обслуживанию дома. Важно представить документы это подтверждающие.
Во-вторых, необходимо направить данную жалобу или претензию в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Эти органы обязаны провести проверку и в результате, например, выписать штраф управляющей компании, если специалистами будет установлен факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств.
В-третьих, если у Вас есть основания предполагать, что жилищная инспекция или Роспотребнадзор не решат вашей проблемы, то следует обращаться в прокуратуру и готовить иск в суд.
Жильцы также могут оставлять подробную жалобу на сайте Министерства строительства и ЖКХ или позвонить на «горячую линию» жилищной инспекции с просьбой провести проверку. Как правило, инспекторы жилищной инспекции реагируют на такие претензии незамедлительно.
С уверенностью можно сказать, что управляющая компания не всегда оправдывает ожидания жильцов многоквартирного дома. В свою очередь, в Европе жильцы многоквартирных домов доверяют управляющим компаниям сдачу в
аренду собственных квартир, получение арендных платежей и решение спорных ситуаций. В России же потребуется минимум 5-10 лет для завоевания управляющими компаниями доверия собственников жилья.
Список использованных источников
1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
2. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 09.03.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 20.03.2016).
3. Авдеев В.В. Делегирование полномочий в ЖКХ // Реформа ЖКХ. 2007, №3.