Ключевые слова: институт оценки; саморегулируемые организации; услуги публичного характера.
Любая деятельность имеет циклический характер. Есть периоды подъема, стабильной деятельности и спада, в который начинают наблюдаться кризисные явления. Если на последнем этапе цикла в системе не произойдут эволюционные преобразования, то она прекратит свое существование. Средняя продолжительность цикла составляет 7–12 лет. Оценочная деятельность в России, да и во всех странах СНГ прошла свои периоды подъема и стабилизации, поэтому неудивительно, что наступил период, когда нужно кардинально совершенствовать систему государственного регулирования и саморегулирования этой достаточно сложной и ответственной деятельности.
По нашему мнению, объектом совершенствования должен стать институт оценки, без которого не может функционировать рыночный механизм. Необходимость совершенствования института оценки в России обоснована в Концепции развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу 2013–2017 гг. [1], одобренной I Всероссийским съездом оценщиков. В этом документе поставлены принципиально новые задачи, стоящие перед институтом оценки, под которым понимается вся совокупность правовых, методологических, понятийных, информационных и производственных взаимоотношений. Оценка имущества относится к экономическим институтам. Все участники рынка – государство, частные компании и индивидуальные предприниматели – действуют по определенным правилам, устанавливающим, что можно делать, а что нельзя. Эти правила и называются институтами. Основная роль, которую институты играют в обществе, заключается в уменьшении неопределенности путем установления устойчивой (возможно, не всегда эффективной) структуры взаимодействия между хозяйствующими субъектами и потребителями.
В статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (далее ФЗ №135) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. То есть законодательно установлено, что субъектом оценочной деятельности является оценщик физическое лицо. Как отмечает в своей статье [2] А.И. Артеменков, при обсуждении поправок в ФЗ №135 рассматривалось два варианта создания СРО: 1) объединение юридических лиц; 2) объединение физических лиц. Победу одержала англосаксонская модель, в связи с чем членами СРО и субъектами оценочной деятельности были признаны физические лица. Судя по дальнейшему тексту статьи, А.И. Артеменков считает этот выбор ошибочным и поясняет, что «контролировать множество мелких оценщиков и проводить среди них централизованную методологическую линию куда сложнее, чем администрировать систему, в которой оценочная практика осуществляется немногочисленными юридическими лицами» [2].
В связи с тем, что работа оценщиков требует специальных теоретических знаний и большого практического опыта, можно сделать вывод, что эту деятельность и только в этом смысле можно причислить к профессиональной деятельности. То есть стоимостная оценка имущества это одна из профессий, требующих наличия соответствующей квалификации, уровня компетенции и осознания человеком принадлежности к профессиональному сообществу.
Основанием для проведения оценки согласно ст.9 ФЗ №135 является договор о возмездном оказании услуг. Уже это указывает на то, что оценочная деятельность в соответствии с п.1 ст.2 Гражданского кодекса является предпринимательской, так как оценщики выполняют свою работу не ради удовольствия, а ради получения прибыли. Договор на проведение оценки заключают юридические лица, деньги за проведение оценки поступают на счет юридического лица, материальную ответственность за недостоверность оценки несет тоже юридическое лицо. Поэтому надо признать, что в свое время было принято ошибочное решение и законодательно считать субъектом оценочной деятельности юридическое лицо. И чтобы не было путаницы, запретить осуществлять оценку индивидуальным предпринимателям.
Следует признать, что отнесение оценки к предпринимательской деятельности также не раскрывает ее сущности. Чтобы выделить независимые оценочные компании из массы самых разнообразных предпринимательских организаций, следует выявить специфические отличия результатов их труда от остальных результатов предпринимательской деятельности [3].
На первый взгляд, деятельность оценщика можно было бы сравнить с работой рефери, помогающего продавцу и покупателю договориться о цене сделки. Однако самый беглый анализ действий спортивного рефери показывает, что роль судьи в оценочной деятельности выполняют эксперты. На самом деле сомнительно, что рефери оказывает услуги, поскольку неясно, кто является их потребителем. Рефери только в том случае оказывает услугу одной из команд, если он судит нечестно. Кстати, и потребителем услуг честного рефери, скорее всего, можно признать болельщиков матча, а не футболистов.
Особенностью оценки является то, что конечным потребителем оценочных услуг в большинстве случаев является не заказчик, а третьи лица. Так, оценка залогового имущества нужна не столько собственнику, сколько кредитующей организации. В связи с тем, что оценка стоимости имущества может использоваться для налогообложения, подтверждения достоверности финансовой отчетности и других важных социальноэкономических целей, данные услуги имеют публичный характер. Если оценка не является обязательной, т.е. публичной, то она действительно является простой консультацией и ее проведение не должно регулироваться Законом об оценочной деятельности.
Что же является основной целью института оценки? Так как «получаемая оценка стоимости или вальвация это результат расчетно-аналитической работы, проводимой, конечно же, с использованием компьютеров, но по совершенно иным алгоритмам и программам, нежели при директивном “назначении” стоимости» [4, с. 150], можно сделать вывод, что сущностью оценочной деятельности является измерение стоимости имущества. Когда основой для измерения стоимости являются данные о реальных ценах куплипродажи имущества на свободном рынке, то оценщик играет роль специалиста, который методами сравнительного подхода документально подтверждает в своем отчете величину стоимости конкретного объекта оценки. В классической экономической теории утверждается, что рыночный механизм самостоятельно устанавливает равновесную цену, т.е. в нашем понимании рыночную или справедливую стоимость. Однако такое равновесие может устанавливаться только на «идеальном рынке», который в нашей стране не существует. Для того чтобы рыночный механизм выполнял свои функции, необходимо наличие следующих обязательных условий:
- товар должен быть стандартным;
- продавцы и покупатели должны быть осведомленными, т.е. заниматься куплей и продажей постоянно;
- цены на товары должны быть эластичными, т.е. товары должны иметь заменителей;
- рынок должен быть свободным, т.е. на нем не должно быть монополии продавцов.
На «идеальном рынке», хотя все объекты недвижимости и бизнеса слишком разные, их стандартизация проводится путем выпуска акций, которые котируются на бирже, брокеры профессионально помогают продавцам и покупателям, а информация о прошлых сделках общедоступна. В России инфраструктура рынка еще не развита, поэтому он не может выполнять свои «ценоустанавливающие» функции. Но тогда возникает вопрос: если оценщик только подтверждает истинность сложившихся на рынке цен, то кто же их устанавливает на нашем развивающемся рынке?
Как известно, величина стоимости имущества напрямую зависит от ее полезности. Мнение о полезности недвижимости, выраженное в денежном эквиваленте, формируют монополисты: девелоперы и кредиторы, предоставляющие ипотеку, путем назойливой рекламы. А оценщики, выполняя оценку на базе цен предложения, только «легимитизируют» цены монополистов. То есть в условиях развивающегося рынка оценщики должны ориентироваться не только на цены сделок, которые могут быть завышены благодаря слишком высокой доступности кредитов, но в обязательном порядке применять затратный подход. В пункте 5.13 МР 1 МСО 2007 было установлено правило, согласно которому затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. К сожалению, этот принцип оценщиками не применялся, что и послужило причиной ипотечного кризиса. Но даже если оценщики будут ориентироваться не только на рыночные, но и на сметные цены, то сущность их деятельности останется прежней – простые расчеты, которые способен выполнить любой низкоквалифицированный работник. Конечно, есть более сложные объекты оценки: бизнес и нематериальные активы, но со временем можно автоматизировать оценку и этих процессов, сделав ее доступной для простого специалиста. Если пойти по этому пути, то профессия «оценщик» будет постепенно деградировать, что мы и наблюдаем в настоящее время. В профессию «оценщик» приходят молодые ученики, стажеры, пополняющие армию специалистов, а мастера и творцы не находят себе применения в этой рутинной работе.
Мы солидарны с Игорем и Андреем Артеменковыми [5], которые считают, что пора оценщикам «свысока» взглянуть на свою миссию, рассмотреть свое влияние на макроэкономическом уровне, т. е. понять, что целью деятельности института профессиональной стоимостной оценки является «создание стоимостей для устойчивого развития».
Таким образом, по нашему мнению, траектория развития института оценки должна заключаться в постепенном переходе от ценоподтверждения к ценоустановлению. Конечно, этим процессом трансформации сущности оценки стоимости нужно управлять и вносить изменения в систему управления оценочной деятельности.
Нужна помощь в написании статьи?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.
Список использованных источников
1. Проект Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2013-2017 гг.
2. Артеменков А.И. Регулирование оценочной деятельности в Испании // Вопросы оценки. – 2012. – № 4. – С. 2-7.
3. Кванина В.В. Профессиональная и предпринимательская деятельность// Цивилист. – 2011. – № 2.
4. Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. – М.: Интерреклама, 2003.
5. Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Краткая история и перспективы стандартизации и профессиональной стоимостной оценки в России и за рубежом // На рубеже 20-летия: Сборник научно-методических статей, 2013.