Ключевые слова: градостроительство, строительство объектов недвижимости, комплексная застройка, точечная застройка, придомовая территория.

Одной из актуальных проблем современного градостроительства является уплотнение застройки в системе существующей территориальной планировки. Вообще, застройку территорий принято разделять на два вида: она может быть как точечной, так и комплексной. Комплексная застройка – это за-стройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений согласно градостроительному плану, связанных единством функций, процессов, планировочных решений и очередностью осуществления. Данный термин чаще всего относится к районам, в которых строительство жилых домов осуществляется одновременно с сооружением административных зданий различного назначения, благоустройством и озеленением территории [1]. Уплотнительная, или точечная застройка, предусматривает строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, чаще всего на месте зелёных зон.

Нередко точечная уплотнительная застройка сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность в ней не обоснована интересами граждан и исходит из стремления инвестора (чаще всего в роли инвестора выступает строительная фирма) получить дополнительную прибыль: нет необходимости расходовать средства на коммуникации (например, водоснабжение, энергообеспечение) при использовании коммуникаций существующих близлежащих домов [2]. Точечную застройку можно охарактеризовать как некое отклонение от общего градостроительного плана, как возведение объектов на территории уже существующей застройки, на земельных участках, которые могут вместить ту или иную строительную продукцию [3].

Точечную застройку также можно разделить на два типа:

1) строительство нового объекта, не предусмотренного ранее градостроительным планом, в исторически сложившемся жилом квартале (в этом случае строительство ведётся обычно на территории парка или сквера);

2) строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале на участке, отведенном ранее для строительства объекта иного назначения.

При возведении точечной застройки, в первую очередь, страдает зеленая территория ближайших к участку строительства домов, а на протяжении всего периода возведения жители ближайших домов находятся в некомфортных условиях существования, а иногда и вовсе в невозможных для жизни (в связи с шумом от строительной техники, загрязнением от строительных материалов и т. д.) [4]. Во многих городах жители выступают против точечной застройки, высказывая свое недовольство и негативное отношение к происходящему. В свою очередь, администрации многих городов, опасаясь массовых акций протеста, вводят запрет на возведение таких объектов.

Часто предложения об осуществлении точечной застройки преподносятся жильцам как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется как необходимый для усовершенствования об-щей системы существующей территориальной планировки, тем самым вводя в заблуждение граждан многих городов. Поэтому формы точечной застройки многообразны и предоставляют инвесторам возможность под благовидным предлогом построить объект и получить от него доход. Чаще всего такие объекты возводятся по предложениям и в интересах граждан, например, объекты розничной торговли шаговой доступности, торгово-развлекательные центры и ресторанно-гостиничные комплексы.

Для жильцов такое строительство означает грубое вторжение в среду обитания с вырубкой деревьев, постоянной работой грузового автотранспорта под их окнами и прочими недостатками уплотни-тельной застройки.

Одна из основных проблем нормативно-правового характера заключается в том, что точного понятия точечной (уплотнительной) застройки не встречается ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в других нормативных документах. Кроме того, решение данного немаловажного вопроса дополнительно осложняет отсутствие какой-либо нормативно-правовой базы, которая могла бы регламентировать размещение новых объектов на застроенной территории. Различные виды СНИПов и ГОСТов устанавливают только определенные нормы, согласно которым определено предельно допустимое расстояние от красной линии и от уже стоящих жилых и нежилых объектов, но фактически это не решает проблем точечного строительства [2].

Необходимо обратить внимание, что Жилищный кодекс РФ [5] частично может регламентировать ситуацию с точечной застройкой. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, «в многоквартирном доме собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение земельного участка правом ограниченного пользования другими лицами устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке».

Однако, как показывает практика, чаще всего участки, прилегающие к жилым домам, не оформлены в общую собственность домовладельцев, т. к. это увеличивает их налоговые обязательства [6].

Такой ситуацией нередко пользуются инвесторы и застройщики, планирующие возвести объекты точечной застройки: если границы земельного участка не обозначены в системе кадастрового учета, то при необходимости судебное решение может ускорить процедуру межевания с соседними домами, что приводит к дополнительной проблеме коррупции исполнительных органов.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что точечная застройка по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания.

Список использованных источников

1. Энциклопедический политехнический словарь [Электронный ресурс] : http:// dic.academic.ru/dic.nsf/polytechnic/комплексная застройка.
2. Залесский В. В. Нужна ли точечная застройка? // Журнал российского права, 2008. – № 7 (139).
3. Рублев Д. Движение жителей против уплотнительной застройки в Москве 2007–2008 гг.: основные стратегии и этапы развития // Альтернативы, 2014. – № 2.
4. Руди Л. Ю., Тропникова Т. А., Клюева И. С. Трансформация жилищной системы российской федерации: некоторые итоги // Мы продолжаем традиции российской статистики: Материалы I Откры-того российского статистического конгресса. – 2015. – С. 471-472. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) [Электронный ресурс] : http://www.consultant.ru/document
6. Овсянникова Т. Ю., Николаенко М. Н. Оценка качества градостроительной среды на урбанизированных территориях: межрегиональные сопоставления // Мир экономики и управления. – 2015. – Т. 15. – № 2. – С. 120-131.