Ключевые слова: ипотечное кредитование, ключевая ставка, жилая недвижимость, жилищный кредит, процентная ставка.

В большинстве развитых стран ипотека является основным финансовым инструментом поддержки спроса на покупку жилья. Так, по странам Евросоюза около 37 % жилья обременено невыплаченной ипотекой или жилищным кредитом. В некоторых странах этот показатель намного выше, например, в Швеции доля невыплаченного жилья достигает 66 %, в Норвегии и Исландии – 63 %, в Нидерландах – 60 %, в Дании – 53 % [1].

Анализ ежегодных показателей количества и объемов выданных ипотечных кредитов свидетельствует о росте подобных сделок по всей стране. Так, в январе-июле 2016 г. было выдано 454,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 775,3 млрд. руб., что на 39 % выше аналогичного периода 2015 г., т. е. в 2016 г. кредитами для приобретения жилья смогли воспользоваться в 1,4 раза больше семей, чем в 2015 г. [2].

Несмотря на значительное количество ипотечных сделок, такой инструмент может использовать только ограниченная категория граждан, имеющих доходы выше среднего. Всего доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, включая ипотеку, увеличилась с 32,3 % в 2015 г. до 40,8 % в 2016 г. [2]. Однако с учетом кризисных явлений в экономике эта категория может сократиться.

Так, по нашим расчетам, цена 1 кв. м. жилья в г. Томске с 2014 по 2016 гг. увеличилась в среднем на 12 % (как на первичном, так и на вторичном рынках), тогда как ключевая ставка поднялась более чем в 3 раза: с 5,5 % (на начало 2014 г.) до 17 % (на начало 2015 г.), а в настоящее время (на 19.09.2016 г.) составляет 10,0 % [2].

Использование ипотечного кредита в связи с высокими процентными ставками, обусловленными, в первую очередь, размером ключевой ставки, значительно увеличивает совокупность затрат на покупку объекта недвижимости или его строительство, и, соответственно, снижает доступность ипотеки для большинства граждан России [3].

Размер ключевой ставки определяет, по сути, цену заемных денег, предоставляемых экономике. Именно этот индикатор в значительной степени определяет уровень ставок по кредитам для предприя-тий и граждан, в том числе и по ипотеке. Условия современного российского кредитования являются очень жесткими, одной из основных причин этого является высокий размер ключевой ставки ЦБ РФ. Так, для предотвращения роста инфляции ЦБ установил в декабре 2014 г. ключевую ставку в размере 17 %.

В среднем, ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой: чем выше ключевая ставка, тем выше и ипотечная. В данный момент ключевая ставка составляет 10,0 %, а средний процент по ипотечному кредитованию – от 11 до 25 %, что в 1,1–2,5 раза выше ключевой ставки. В настоящее время при получении ипотечного кредита 3 млн. руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб. (33 %), максимальная годовая ставка по ипотечному кредиту составляет 36 % в Совкомбанке, а минимальная – 9,35 % в Газпромбанке. В Совкомбанке ипотечная ставка в 3,6 раза превышает ключевую, а в Газпромбанке, наоборот, ипотечная ниже ключевой в 0,9 раза.

По сравнению с развитыми странами, размер ставки ипотечного кредитования в нашей стране значительно выше. Так, например, в США ипотечная ставка составляет 3,5–7 % годовых, в Германии – 3,9 %, во Франции – 2,9 %, в зависимости того, на какой срок выдается ипотека [4].

Низкая стоимость ипотечных кредитов в развитых странах напрямую связана с размером ключе-вой ставки. В некоторых странах ключевые ставки могут достигать минимальных, нулевых и даже отрицательных значений, которые свидетельствуют о сверхмягкой кредитной политике, основной целью которой является повышение темпов инфляции и стимулирование экономики [5]. Так, Центральные банки Японии, Швейцарии, Швеции, Дании, а также Европейский Центробанк, ввели отрицательные ключевые ставки, соответственно, по ипотечным кредитам в этих странах также может быть установлена отрицательная ключевая ставка.

С помощью отрицательных процентных ставок правительство пытается стимулировать экономику, сделав кредитные ресурсы более доступными. Установление пониженной и отрицательной ставки по ипотечным кредитам увеличивает спрос на получение ипотечных кредитов, приобретение жилья и, соответственно, привлекает дополнительные финансовые ресурсы в строительство, поддерживая эту важную отрасль экономики [6].

Впервые отрицательные ставки появились во времена ростовщичества, которое представляло собой передачу денег в долг под проценты [5]. В случае, когда большой объем денежных средств скапливался на счетах нескольких ростовщиков (точнее, на счетах «инвесторов», «игроков» или «участников рынка»), накопленные средства не имели достаточного спроса со стороны кредиторов, поэтому ростовщикам приходилось отдавать их под минимальный процент, а в некоторых случаях, и доплачивая кредиторам за сохранность, тем самым устанавливая отрицательную ставку. Если отрицательная ставка устанавливается по вкладу, то вместо традиционной уплаты процентного вознаграждения вкладчику как кредитору банка, с него удерживаются проценты.

Так, в январе 2016 г. банк Японии ввел отрицательную процентную ставку на избыточные резервы, точнее, на новые депозиты, которые кредитные организации размещают в Центральном Банке. Процентная ставка, составляющая на тот момент 0,1 %, была снижена до –0,1 %, что сделало невыгодным для банков содержание своих средств на счету Центрального банка. По мнению правительства, следствием такой меры станет то, что денежные средства не будут храниться на счетах ЦБ, а будут инвестированы в экономику [2]. Кроме этого, для Швейцарии, Швеции и Дании введение отрицательной ключевой ставки является не только способом стимулирования экономики, но и средством корректировки достаточно высокого курса национальных валют к евро.

Таким образом, можно сделать вывод, что отрицательная процентная ставка вводится для повышения доступности кредитных ресурсов, увеличения спроса на них, поддержания денежного оборота и, в конечном итоге, стимулирования экономики. По нашему мнению, одним из возможных способов поддержки ипотечного кредитования в России, и соответственно, строительной отрасли, может стать законодательное ограничение ставки по ипотечным кредитам в размере, не превышающем ключевую ставку более чем на 1 процентный пункт, или на 10 %. Такая мера, по нашему мнению, могла бы значительно повысить доступность ипотечного кредитования для большинства россиян, и, в конечном итоге, стать новым стимулом для развития строительной отрасли.

Список использованных источников

1. Салагор И. Р. Жилищный лизинг как инструмент финансового механизма на рынке жилой недвижимости: дис. … канд. эк. наук: 08.00.10 / Салагор И.Р. – Томск, 2014. – 198 с.
2. Центральный Банк Российской Федерации. Официальный сайт: [Электронный ресурс] : URL http:// www.cbr.ru.
3. Овсянникова Т. Ю., Иглина Н. В., Салагор И. Р. Финансовые институты развития как инструменты привлечения жилищных инвестиций // Траектория реформирования российской экономики: материалы Международного экономического симпозиума, посвященного 50-летию экономического факультета ТГУ. – Томск : Издательский Дом ТГУ, 2014. – Т. 1. – 556 с. – С. 373-381.
4. Кондрашова Г. П. Жилье в кредит за границей: миф или реальность // Проблемы материальной культуры. – 2015. – № 2. – С. 41-44.
5. Козлова А. Е. Формирование размера процентных ставок по кредитам // Избранные доклады 62-й университетской научно-технической конференции студентов и молодых ученых. – Томск: Изд-во ТГАСУ, 2016. – С. 199-202.
6. Руди Л. Ю., Клюева И. С. Качество жилья как важнейшая характеристика жилищных условий населения // Качество и полезность в экономической теории и практике : материалы VII Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. – Новосибирск: НГУЭУ, 2014. – С. 73-83.