ВВЕДЕНИЕ
В соответствие с учебным планом мною была пройдена производственная практика в учебном агентстве недвижимости «Корпорация» с 13 марта 2015 года по 24 марта 2015 года.
Производственная практика является одним из этапов подготовки специалистов. Важным этапом в данной практике является применение усвоенных знаний по дисциплине «ПМ. 04 Определение стоимости недвижимого имущества» МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».
В соответствии с планом было выдано задание по модулю ПМ. О4 для производственной практики.
Цель задания по производственной практике — определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул.Ермакова дом №5 квартира №26.
Исходя из цели, вытекают следующие задачи:
- раскрыть сущность оценки недвижимости;
- проанализировать социально-экономическую ситуацию района объекта оценки;
- охарактеризовать рынок недвижимости недвижимого имущества;
- собрать и проанализировать информацию необходимую для оценки объекта недвижимости;
- рассчитать стоимость объекта оценки, используя подходы к оценке стоимости недвижимости;
- согласовать результаты, полученные в результате применения подходов и определить итоговую стоимость объекта оценки.
Объектом исследования в задании по производственной практике является однокомнатная квартира в городе Новокузнецк.
1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
1.1 Сопроводительное письмо
Коптева Д.А. провела оценку недвижимого имущества, в соответствии с Договором № 723-12/ДО от 13 марта 2015 года на оказание услуг, а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул.Ермакова дом №5 квартира №26
В данном отчёте содержится полное описание объекта оценки, этапы проведения анализа и обоснование полученных результатов.
Анализ и расчёт, приведённые в отчёте, были проведены за период с 13.03.2015 г. по 26.03.2015 г.
После проведения анализа можно сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 7 000 000 руб.
Данный отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.07.1998г. № 135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2001 г. №519 « Об утверждение стандартов оценки».
Нужна помощь в написании отчета?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Поможем с характеристой и презентацией. Правки внесем бесплатно.
1.2 Задание на оценку
Таблица 1- Задание на оценку
«Заказчик» ___Скутар М.А, «Исполнитель» Коптева Д.А.
Скутар М П Коптева М П
1.3 Сущность оценки недвижимости
Сущность и понятие оценки недвижимости состоят в том, чтобы помочь определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом всех тех факторов, которые способны повлиять на снижение или повышение цены. Поскольку факторов достаточно много, и они меняются постоянно, то можно говорить о подлинности оценочных мероприятий, только выполненных в конкретный момент времени. Другими словами, та оценка недвижимости, которая была выполнена вчера, является достоверной только для вчерашнего дня. Сегодня ее можно просчитать заново.
Быстрая смена условий рынка недвижимости привела к тому, что оценку недвижимости делят по временному характеру. Она бывает ретроспективной, перспективной и текущей. Текущую стоимость высчитывают оценщики в подавляющем большинстве. Выполнить ретроспективную оценку можно для определенных целей. Если важно проследить изменения рыночных условий. Другими словами, ретроспективная оценка — это стоимость объекта недвижимости в прошлом. В свою очередь, перспективная оценка — это оценка на будущее. Заказывают подобную услугу, например, для расчета стоимости возводящегося здания, чтобы узнать, сколько оно будет стоить к окончанию работ.
Сущность и принципы оценки недвижимости играют важную роль для просчета реальной стоимости объекта на определенную дату. Выделяют четыре основных класса принципов оценки. К первому классу относят принципы рыночной среды. Во второй класс вынесли принципы максимально эффективного использования объекта недвижимости. Третий класс — это принципы представления владельца. Последний класс относится к земле, постройкам, находящимся на ней. Все принципы находятся в тесной связи друг с другом, их часто используют при оценивании одного и того же объекта недвижимости.
1.4 Дата и объём технического освидетельствования
Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки — однокомнатной квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, двух коридоров, ванной, санузла и лоджии.
При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в удовлетворительном состоянии. В подъезде можно видеть мелкие трещины и местами отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.
В процессе анализа был изучен технический паспорт.
1.5 Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки
Город Новокузнецк входит в число наиболее значимых промышленных центров страны и имеет выраженную специализацию — металлургическое производство, добыча угля, промышленное и гражданское строительство. В Новокузнецке функционируют два комбината полного металлургического цикла, алюминиевый и ферросплавный заводы, выпускающие более 60% промышленной продукции, производимой в городе. Также на территории Новокузнецка действуют три ТЭЦ, предприятия строительной индустрии, ряд муниципальных котельных.
Новокузнецк один из немногих городов Кемеровской области, имеющий на своей территории филиал государственной службы гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды.
Город Новокузнецк располагает значительной базой учреждений культуры, искусства и кино. На территории города функционируют 60 муниципальных учреждений культуры: 2 музыкальные школы, 2 художественных школы, 6 школ искусств, 30 библиотек, 4 музея, 13 домов культуры и клубов, кинотеатр «Октябрь», парк Гагарина, планетарий. В последние годы ведется целенаправленная работа по реставрации памятников истории и культуры.
Образовательная система города Новокузнецка включает в себя 176 дошкольных образовательных учреждений, 105 общеобразовательных учреждений различных видов, 10 высших учебных заведения, включая негосударственные учебные заведения и филиалы, 17 средних специальных учебных заведения, 2 института повышения квалификации для врачей и учителей.
Средний заработок населения города Новокузнецк составляет 15,9 тысяч рублей. Данные о доходе, позволяют сделать вывод о том, что в большинстве случаев люди покупает недорогую недвижимость, либо используют ипотеку для улучшения жилищных условий. Наиболее востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, так как они являются наиболее доступными для большинства населения города Новокузнецка.
Город Новокузнецк административно состоит из шести районов — Центрального, Куйбышевского, Новоильинского (на левом берегу Томи) и Заводского, Кузнецкого (Старокузнецк), Орджоникидзевского (на правом берегу Томи).
Объект оценки расположен в Центральном районе.
Большую часть в районе занимают современные высотки и пятиэтажки. Территория активно застраивается, за счет большой свободной площади.
В Центральном районе функционирует ряд предприятий, таких как:
ООО «КМК».
Имеются торговые центры, такие как:
- ТРЦ «Континент»;
- ТРЦ «Глобус»;
- ТРЦ «Сити Молл»;
- ТРЦ «Планета»;
- ТЦ «Адмирал»;
- ТЦ «Бегемот»;
- ТЦ «Экспресс»
- ТРЦ «Ника»
- ТРЦ «Комета»
Район оснащен автобусным и трамвайным, и троллейбусным сообщением. Из Центрального района можно без пересадок уехать в любой район города.
2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИССЛЕДУЕМОГО РАЙОНА
Спросом пользуется недорогое вторичное жилье: 1,2-комнатные квартиры, секции римского типа. Цены на жилье в Новокузнецке в этом сегменте, по данным Кемеровостата, в конце 2014 года достигли уровня в 36 796 р. за 1 м², что превышает показатели начала 2014 года на 2,73%. По данным специалистов в январь 2015 — рынок недвижимости встал. Это характерно для начала года и проблем в экономике в стране.
Объект оценки расположенный в Центральном районе может быть достаточно оптимальным вариантом для покупки недорогой недвижимости.
Нужна помощь в написании отчета?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Поможем с характеристой и презентацией. Правки внесем бесплатно.
Вблизи объекта находятся две остановки, около двух детских садиков, две школы, две стоматологии, четыре салона красоты, три аптеки, торговый центр Комета, Ника, Сити Молл. Недалеко есть автозаправка и автостоянка, паркинг. Для удобства в обслуживание горожан есть Сбербанк, банк ВТБ, Альфа банк и почтовое отделение.
Образовательная сеть района представлена 20 детскими садами, 21 школами, станцией юных техников, домом детского творчества, дворец имени им. Крупской. Образовательные учреждения среднего профессионального образования — Новокузнецкий металлургической колледж. ВУЗы — основная масса вливается в Сибирский Государственный Индустриальный Университет и другие учебные заведения.
2.1 Анализ местоположения объекта оценки. Описание объекта оценки
Оцениваемый объект — 3-х комнатная квартира, расположенная в городе Новокузнецк, Центральном районе, улица Ермакова, дом 5, квартира №26.
Рисунок 1 — Расположение объекта оценки
Таблица 2 — Описание объекта оценки недвижимости