Ключевые слова: системный подход, система, недвижимость, оценка недвижимости, оценка недвижимого имущества.

Системный подход к изучению какого — либо объекта заключается в том, что любой объект исследования рассматривается как совокупность элементов, имеющая цель, ресурсы и связи. Данный подход является проводником, который связывает теорию познания с исследованием процессов. Для понимания сути вопроса необходимо рассмотреть конкретный пример — деятельность по оценке недвижимости.

В настоящее время сфера недвижимости плотно вошла в повседневную жизнь человека. В связи с этим необходимо отметить, что при совершении ряда операций с недвижимым имуществом, процедура оценки является обязательной, что установлено на законодательном уровне [1]. С использованием системного подхода к оценке недвижимости процедура оценки, как системы обретает четкость и слаженность в работе.

Системный подход выступает в качестве важнейшего метода изучения сложноорганизованных систем, которой является система оценки недвижимости. Для обоснования того, что процедуру оценки недвижимости можно считать системой, необходимо дать характеристику системе.

Система должна обладать рядом признаков [3]:

1. Гетерогенность — в системе должны находиться, как минимум, два элемента.
2. Целостность — элементы системы должны быть связаны между собой.
3. Эмерджентность — свойства системы не могут сводиться к сумме свойств элементов системы.
4. Иерархичность — каждый элемент в системе можно рассмотреть как отдельную систему, в то-же время, как и сама система может выступать частью некой надсистемы.

В процессе оценки объектов недвижимости фигурируют три элемента: субъект оценки, объект оценки и рыночная среда. Эти три элемента обладают связями, которые неразрывно связанны между собой. Простейший пример связи данных элементов: субъект создает спрос на предложение объекта оценки, находящегося в рыночной среде. Говоря об эмерджентности, нужно отметить, что только при системном подходе можно добиться объективного результата оценки, т.к. в противном случае, на от-дельные подходы могут оказывать влияние различные экономические и прочие факторы. Принцип иерархичности заключается в том, что рассматривая процедуру оценки в целом можно выделить составные её части. Например, подходы к оценке недвижимости. При детальном рассмотрении каждого из подходов можно выделить особенности каждого и рассмотреть их в контексте подсистемы «метод оценки».

Таким образом, можно с уверенностью говорить о процедуре оценки недвижимости как о системе. Суть системного подхода к оценке заключается в совокупном использовании основных подходов к оценке недвижимости: рыночный, затратный и доходный. В свою очередь в каждом из этих подходов унифицированный набор принципов оценки.

В процедуре оценки недвижимости можно выделить шесть этапов:

Первый этап. Определение задач и заключение договора на оценку недвижимого имущества. Перед началом процедуры оценки заказчик должен обозначить оценщику какой именно вид стоимости ему необходимо определить (залоговая стоимость, рыночная, инвестиционная и т.д.). Например, обязательным условием приобретения жилья в ипотеку будет оценка залога [3,4]. При оценке так же необходимо исследовать объект, определить все связанные с ним права в юридическом аспекте, поскольку важно какими именно правами на объект оценки обладает заказчик. До начала проведения работы оценщика необходимо заключение договора между сторонами.

Второй этап. Составление плана оценки. Суть плана оценки состоит в решении ряда задач:

— структурирование оценки (оценщик изучает факторы, влияющие на стоимость объекта на раз-ных уровнях: региональном, местном и сегментом);
— план оценки (сбор необходимой и информации и определение сегмента и целевой аудитории);
— конкретизация подходов к оценке (необходимо выбрать методы адекватные именно в данном конкретном случае).

Третий этап. Сбор и подтверждение информации (надежность и точность результатов оценки зависит от информации, полученной в процессе исследования конкретного случая).

Четвертый этап. Подходы к оценке недвижимости:

1. Затратный подход. Данный подход основан на определении затрат, которые понадобятся для восстановления или замещения объекта, с учетом амортизации. Следование данном подходу, обязывает к выполнению ряда операций, среди которых: определение рыночной стоимости участка земли, на котором находится объект; определение стоимости замещения; расчет всех видов износа; расчет общей стоимости объекта.

2. Доходный подход. Суть метода заключается в определении стоимости доходов в будущем от эксплуатации объекта оценки. Подход предусматривает выполнение пяти обязательных операций: определение будущего валового дохода; вычет операционных издержек; определение и корректировка чистого дохода; оценка дополнительной стоимости; определение окончательной стоимости.

В свою очередь, при определении вышеизложенных величин могут использоваться такие методы, как:

— Метод капитализации доходов;
— Метод дисконтированных денежных потоков;
— Техника остатка.

3. Рыночный подход. Основывается данный подход на сравнении объекта оценки с его аналогами. Если затратный и доходный подходы особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории использования оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки[6].

Применение данного подхода требует выполнения ряда операций [2]:

— Сбор сравнительных данных;
— Изучение аналогичных сделок;
— Корректировки с учетом давности сделки;
— Корректировка различий по сопоставимым объектам;
— Вынесение решения о стоимости.

Пятый этап. Согласование результатов, полученных при использовании различных подходов. Да данном этапе реализованы два этапа: предварительный и заключительный. На предварительном эта-пе оценщик проверяет всю полученную информация, а на заключительном выносит суждение о стоимости объекта недвижимости.

Шестой этап. Отчет о результатах оценки. Это документ, который содержит информацию о выводах и заключениях оценщика. Отчет должен быть составлен в стандартной форме, не должен вводить в заблуждения и допускать неоднозначного толкования информации [7].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что процедура оценки является достаточно сложной системой, которая благодаря системному подходу функционирует довольно точно. Только с использование трех методов оценки недвижимости можно получить объективную и достоверную информацию о стоимости объекта, путем усреднения значений, полученных по каждому из методов. Только при условии выполнения обязательных операций, описанных выше в рамках каждого из методов оценки, можно говорить об адекватности данных, полученных при применении каждого из подходов. Системный под-ход к оценке недвижимого имущества способствует адекватной постановке целей и выработке стратегии для их достижения.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 01.09.2016)»Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//СПС «Консультант плюс»
2. Жмутина А.И. Оценка стоимости недвижимости и факторы, на нее влияющие//Страховое де-ло. 2011. № 1. С. 44.
3. Литвинова С.А., Литвинов А.Е Преимущества применения сравнительного подхода к оценке недвижимости// В сборнике: Экономические аспекты управления строительным комплексом в современных условиях. Сборник статей. Самарский государственный архитектурно-строительный университет. Самара, 2015. С. 248-252.
4. Литвинова С.А. Ипотечное кредитование. Проблемы и пути решения / М.|Берлин, 2015.
5. Литвинова С.А. Институциональные основы развития ипотечного кредитования. автореферат дис. … кандидата экономических наук : 08.00.10 / Ростовский государственный экономический университет. Ростов-на-Дону, 2013.
6. Попов В. М., Солодков Г. П., Топилин В. М. Системный анализ в управлении социально-экономическими и политическими процессами. – Р-н-Д.: СКАГС, 2009. – С. 105.
7. Пылаева А.В. Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости//Имущественные от-ношения в Российской Федерации. 2015. № 11 (170). С. 13-23.