Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы защиты и охраны гражданских прав (в том числе участников долевого строительства) в Российской Федерации
.1 Понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав. Дефиниция понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями
1.2 Меры ответственности и способы защиты гражданских прав
.3 Меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов
.4 Особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества
Глава 2. Анализ специфики, проблем и особенностей защиты прав граждан-участников строительства многоквартирных домов
.1 Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования договоров участия в долевом строительстве. Пробелы в законодательстве о долевом строительстве с точки зрения защиты интересов дольщиков
2.2 Анализ развития и содержания современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве
2.3 Особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства
2.4 Судебная практика как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков
Заключение
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Список использованных источников
Введение
Актуальность темы исследования. В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
В 2002 году Верховный Суд Российской Федерации на основании обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и т.д.
Не секрет, что участие в долевом строительстве в нашей стране — это занятие для людей, которые не боятся риска. Подобное строительство несет неплохие финансовые выгоды, однако зачастую люди не получают жилье и лишаются вложенных денег. Несмотря на принимаемые государством меры по защите прав дольщиков случаи нарушения прав дольщиков, обмана и мошенничества все еще встречаются.
Отметим, что долевое строительство в нашей стране используется давно, но упорядочено оно было лишь в 2004 году Федеральным законом № 214-ФЗ. В этом законе были закреплены гарантии для всех участников долевого строительства и ряд запретов. В частности, строительным компаниям было запрещено продавать доли в строительстве до момента получения разрешения на строительство. Также застройщики стали обязанными регистрировать договоры долевого участия через государственные органы. И наконец, были оговорены неустойки за задержки сдачи жилья. К сожалению, всех этих мер до сих пор недостаточно. Время от времени возникают ситуации, когда даже заключенный по всем правилам договор не гарантирует получения жилья в оговоренные сроки. И это не обязательно прямой факт мошенничества.
Причиной может быть строительный брак или отсутствие ранее оговоренных объектов социальной инфраструктуры. Поэтому для защиты дольщиков был создан специальный реестр недобросовестных застройщиков.
Итак, подчеркнём, что долевое участие в строительстве многоквартирных домов пользуется популярностью среди граждан Российской Федерации по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика. Так, по данным Минрегиона России, к примеру, в середине 2013 года насчитывалось более 800 «проблемных» объектов, а количество обманутых дольщиков превышало тогда 80000 человек.
Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, только за первое полугодие 2013 года в результате прокурорских проверок было выявлено около 1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, к ответственности было привлечено более 700 виновных должностных лиц.
Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство — постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить «дольщиков».
Многообразие и существенный уровень рисков, а также отсутствие у дольщиков реальных рычагов управления рисками обуславливают актуальность рассмотрения способов защиты участников долевого строительства многоквартирных домов.
Способ защиты гражданских прав — это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица, в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица. Надо сказать и о том, что в последнее время в теории наметилась тенденция чрезмерного усиления роли охранительных механизмов в гражданском праве, что представляется не совсем логичным в силу специфического предмета и метода отрасли гражданского права. Как будет установлено в рамках проведенного исследования, способ защиты может применяться как в регулятивном, так и в охранительном правоотношении. Предположение о том, что способ защиты является не только охранительным феноменом, но и регулятивным, позволит подчеркнуть роль регулятивных механизмов гражданского прав в защите прав и интересов лица.
Актуальность проблемы, ее теоретическая и особая практическая значимость в современных условиях, а также недостаточная, на наш взгляд, разработанность отдельных ее аспектов, — обусловили выбор темы, определение объекта, предмета, цели и задач исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Теоретической основой работы являются труды таких ученых, как: М.М. Агарков, С.С. Алексеев, Ю.Г. Басин, Л.А. Баркова, Р.А. Беспалов, О.В. Беспалова, М.И. Брагинский, A.Б. Венгеров, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, В.М. Ведяхин, В.П. Волжанин, Б.М. Гонгало, Е.Н. Горбунова, Е.П. Гладнева, Н.К. Евстратова, О.А. Красавчиков, С.Р. Лебедева, Н.С. Малеин, П.А. Марков, И.А. Покровский, Б.И. Пугинский, Г.Н. Стоякин, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, С.А. Чернякова.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Диссертационные работы Абовой Т.Е., Кархалева Д.Н., Маштаковой Н.А., Романенковой Н.Д., Соболева Д.А. и ряда других авторов также оказали значительное влияние на проведенное исследование.
В целом, анализ научной литературы дает основания полагать, что, несмотря на глубокую проработку отдельных вопросов, в настоящее время отсутствует целостное восприятие основных направлений совершенствования российского законодательства в сфере долевого строительства. Кроме того, нельзя не отметить тот факт, что отсутствует единство взглядов и мнений относительно дефиниций способа защиты гражданских прав. Если посмотреть на проблему широко, то обилие подходов обусловлено в первую очередь спецификой научного знания. Прежде всего, различные концепции и методологические установки зачастую приводят к разнице в определениях одного и того же понятия.
Объектом исследования выступают правоотношения между гражданами, возникающие из договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования выступают правоотношения по поводу защиты прав граждан-участников строительства многоквартирных домов.
Цель работы: изучение теоретико-методологических вопросов гражданско-правовых мер защиты и мер ответственности и выработка на этой основе предложений по совершенствованию российского гражданского законодательства в сфере долевого строительства.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить комплекс взаимосвязанных задач:
рассмотреть понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав, изучить дефиницию понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями;
изучить меры ответственности и способы защиты гражданских прав;
рассмотреть меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов;
выявить особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества;
произвести комплексный анализ отдельных проблем гражданско-правового регулирования договоров участия в долевом строительстве, а также оценить масштаб пробелов в законодательстве о долевом строительстве (прежде всего с точки зрения защиты интересов дольщиков);
исследовать процесс развития и содержание современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве;
проанализировать особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства и разработать предложения по совершенствованию российского законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов;
изучить судебную практику как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Методологическую основу исследования составили: общенаучные и специальные методы познания объекта исследования, такие как: системный, формально-логический, исторический, комплексного анализа, сравнительного правоведения. Обоснованность выводов проведенного исследования обеспечивалась системным подходом к решению поставленной проблемы; пpимeнeниeм комплeкca мeтодов и мeтодик, aдeквaтных зaдaчaм иccлeдовaния.
Структура работы: выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав (включающих восемь параграфов), заключения, списка использованных источников и приложений.
Глава 1. Теоретические основы защиты и охраны гражданских прав (в том числе участников долевого строительства) в Российской Федерации
1.1 Понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав. Дефиниция понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями
Вполне очевидно на наш взгляд, что право выполняет две важные и актуальные на сегодняшний день функции, а именно: охранительную и регулятивную. Первая функция права и в науке, и в законодательстве определяется с помощью следующих смежных категорий «защита прав» и : «охрана прав».
Приходится признать тот факт, что целостной общепризнанной точки зрения среди ученых-правоведов и представителей законодательной власти относительно разграничения этих близких, но, тем не менее, отнюдь не тождественных понятий в настоящий момент времени не существует. Данные термины используются порой весьма произвольно, и кроме того, что немаловажно, — без учета лексического значения, что, безусловно, является недопустимыми действиями в рамках законотворчества.
Анализ современной юридической литературы позволяет заключить, что существует несколько научных точек зрения, подчас противоположных и взаимоисключающих.
Существует группа исследователей, которые абсолютно отрицают возможность и логичность использования того или иного термина. Так, к примеру, Т.Б. Шубина считает, что понятие «охрана права» не имеет никакого юридического значения и фактически не используется в законодательстве. Таким образом, согласно выводам Т.В. Шубиной, получается, что правовое регулирование различных общественных отношений, а также оформление в нормах права различных прав являет собой не правоохранительный характер, а общерегулятивный. Подобного рода исследователи подчас аргументируют свою позицию отсылками на нормы трудового законодательства. Из ст. 210 Трудового Кодекса Российской Федерации, в частности, следует, что одним из основных направлений государственной политики в области охраны труда является защита законных интересов работников.
Несколько иначе различает охрану и защиту права А.С. Мордовец. Охрана прав и свобод, — считает он, — есть состояние правомерной реализации прав и свобод под контролем социальных институтов, но без их вмешательства. Меры защиты применяются тогда, когда осуществление прав и свобод затруднительно, но права и свободы еще не нарушены. Если права и свободы нарушены, то их нужно не защищать, а восстанавливать.
На наш взгляд, такая точка зрения исследователя небезупречна. Охрана прав и свобод, следуя логике А.С. Мордовца, является не охранительной, а регулятивной функцией права. Таким образом, исключается одна из функций права, а это противоречит самой сути права.
С точки зрения иных ученых, категории «защита права» и «охрана права» тождественны. Под ними они понимают систему правового регулирования общественных отношений, которая предотвращает правонарушения, а в случае их совершения устанавливает ответственность за допущенные правонарушения. В.А. Тархов полагает, что охрана каждого права существует постоянно и имеет целью обеспечить его осуществление, не допустить его нарушение. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством, предусматривающим субъективные права и их защиту. Носитель права и сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: предпринять меры охраны своих вещей, обеспечить доказательствами кредиторские права (документы, свидетели и т.п.) и др. Важно, чтобы меры самоохраны были законными. Необходимость прибегнуть к защите права появляется лишь при его нарушении, оспаривании либо угрозе нарушения.
Некоторые исследователи, например Б.Н. Мезрин, понимают под защитой права обеспечение исполнения прав, тем самым подменяя термин «защита» термином «обеспечение». Мы полагаем, что наиболее приемлемой из всех точек зрения юристов, примыкающих к этой группе, является точка зрения Н.С. Малеина, который под защитой права понимает систему средств, направленных на предупреждение правонарушений и устранение их последствий.
Существует достаточно много теоретических и практических проблем, решение которых зависит от правильного определения понятия способа защиты гражданских прав.
В первую очередь, отметим, что способ защиты связан с субъективными правами (что исходит из самого термина). Эта связанность проявляется как в том, что способы защиты направлены на защиту субъективных прав управомоченного лица, так и в существовании у него особого субъективного права по защите таких интересов.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Второй признак способа защиты гражданских прав — принудительность. Данное свойство заключается в реализации способа защиты помимо воли обязанного лица.
Третий признак вытекает из связи способа защиты с защитой гражданских прав. По нашему мнению, защита представляет собой принудительное удовлетворение законных интересов лица. Поэтому способ защиты применяется для удовлетворения интересов управомоченного. При первом рассмотрении способ защиты представляет собой неблагоприятное для лица, в отношении которого он применяется, последствие. В некоторых случаях неблагоприятность носит косвенный, опосредованный характер (например, признание права), в других — прямой и непосредственный (возмещение убытков). Однако существуют способы защиты, сущностью которых не являются неблагоприятные последствия (как, например, принудительный выдел доли из общего имущества — ч. 2 ст. 252 ГК РФ). В связи с этим неблагоприятность не относится к числу общих и существенных признаков рассматриваемого явления. Однако способ защиты в любом случае применяется в отношении обязанного лица. Лишь те правовые последствия могут быть отнесены к способам защиты, которые направлены на ограничение, изменение, прекращение прав и законных интересов обязанного (либо на возникновение у него обязанностей). Соответственно, четвертый признак — в том, что способ защиты затрагивает интересы обязанного лица.
Пятый признак, вытекающий из специфики предмета и метода гражданского права, заключается в частноправовом характере реализации способа защиты. Это указывает на инициативность управомоченного. Наконец, шестой признак состоит в том, что способ защиты закрепляется законом. Если соответствующая принудительная конструкция законом не предусмотрена, она не подлежит применению.
На основании вышеизложенного можно предложить следующее определение понятия способа защиты гражданских прав. Способ защиты гражданских прав — это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.
В юридической науке существуют термины, которые также имеют отношение к принудительным правовым конструкциям. Необходимо выявить их соотношение.
В первую очередь остановимся на мерах принуждения. Вариантов решения данной проблемы достаточно много. Нам представляется, что необходимо стремиться к специализации терминов, поэтому наименее подходящей является вариация отождествления способов защиты с мерами принуждения. Более плодотворными являются позиции расширения или сужения объема одного из этих понятий по сравнению с другим.
К средствам защиты в гражданском праве сложилось два подхода. Первый понимает под ними различные инструменты, позволяющие «субъектам защиты совершать фактические и юридические действия правозащитного характера в рамках правоохранительных правоотношений. Изложенные действия нацелены на реализацию известных способов защиты». Это иски, жалобы, претензии и др. Позиция обоснованна. Другое дело, что фактически речь идет о процессуальном праве, мы же рассматриваем право материальное.
Как было отмечено, «средство» как научная абстракция представляет собой предельно широкое явление, включающее все элементы правовой материи (второй подход). Соответственно этому «защита» специфицирует и сужает данное понятие к необходимому объему. К ним могут быть отнесены нормы права, принципы права, правоотношения, способы защиты, действия субъектов по защите права, решения суда и т.д. Средства защиты могут быть как связанными с защитой, так и нет; поэтому как минимум только те правовые средства, которые, во-первых, связаны с защитой, и, во-вторых, являются последствиями, можно считать способами защиты. Другими словами, «средство» включает в себя «последствие», а последнее включает в себя «способ защиты».
Санкция — достаточно многогранное понятие, в виду чего необходимо определить соответствующий уровень ее рассмотрения. То, что относится к предмету нашего исследования, анализируется на уровне правоотношения. Поскольку санкция связана с государственным принуждением, под санкцией необходимо понимать способ защиты, реализуемый в охранительных правоотношениях посредством осуществления принуждения государственными органами. Санкция составляет логическую часть объема понятия «мера» (где принуждение осуществляется не только государственными органами, но и самостоятельно). Таким образом, в зависимости от объемов понятий логический трехэлементный ряд имеет следующий вид: способ защиты — мера — санкция.
Итак, способ защиты гражданских прав — это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица, в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.
В последнее время в теории наметилась тенденция чрезмерного усиления роли охранительных механизмов в гражданском праве, что представляется не совсем логичным в силу специфического предмета и метода отрасли гражданского права. Как было установлено, способ защиты может применяться как в регулятивном, так и в охранительном правоотношении. Вывод о том, что способ защиты является не только охранительным феноменом, но и регулятивным, позволяет подчеркнуть роль регулятивных механизмов гражданского прав в защите прав и интересов лица.
1.2 Меры ответственности и способы защиты гражданских прав
В случае если задаться целью выделить множество предметов, составляющих объем понятия «способ защиты», то следует в решении данного вопроса обратиться к позиции законодателя. Итак, подчеркнем, что способ защиты упоминается в ст. ст. 12, 13, 14, 150, 1123, 1250, 1252, 1254, 1301, 1311 ГК РФ (всего в тексте Кодекса термин «способ защиты» используется 12 раз). Статья 12 полностью посвящена исследуемому понятию и носит название «Способы защиты гражданских прав». Безусловно, Кодекс содержит большое количество статей, в которых закреплены конкретные способы защиты (что также составляет объем данного понятия), например возмещение убытков (ст. ст. 15, 16 и др.). Однако такое употребление исходит из первоначального указания в ст. 12 ГК РФ на такой способ защиты.
Законодатель не дает исчерпывающего перечня способов защиты, а закрепляет формулировку «иные способы, предусмотренные законом». Критерии отнесения к такому виду способов защиты не указываются. Например, закон прямо не указывает, что компенсация ущерба (ст. 16.1 ГК РФ) или виндикация являются способами защиты. Такие выводы делает доктрина гражданского права.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Способы защиты гражданских прав необходимо подразделять на меры государственно-принудительного порядка, обладающие признаками мер гражданско-правовой ответственности, и на меры защиты в узком смысле слова, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности.
Возмещение убытков (вред), взыскание неустойки, имущественная компенсация морального вреда являются мерами гражданско-правовой ответственности. Другие меры защиты гражданских прав именуются мерами защиты гражданского права в узком смысле слова. Такое разделение строится на следующих предпосылках.
Во-первых, меры ответственности реализуют компенсаторно-восстановительную функцию гражданского права. Ответственность носит ретроспективный характер. Она может возлагаться только за совершенное гражданское правонарушение. Применение мер гражданско-правовой ответственности либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо является имущественной компенсацией за моральный вред.
В отличие от мер ответственности, меры защиты гражданских прав (в узком смысле) реализуют помимо восстановительной функции превентивные и пресекательные функции. Иными словами, меры защиты гражданских прав в узком смысле слова могут применяться для предупреждения и пресечения правонарушения. Например, предусмотренный ст. 1065 Гражданского Кодекса Российской Федерации иск о запрете деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, служит как предотвращению деликтов (причинения вреда) в будущем, так и пресечению неправомерной деятельности, несущей угрозу причинения вреда.
Применение мер защиты в узком смысле слова никаких юридически обязательных обременительных обязанностей у субъектов, к которым они применяются, не создает.
Меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие отраслевые особенности, ибо каждой отрасли права присущи свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер. Например, такая мера, как признание недействительным ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, может быть использована лицом не только для защиты гражданских прав, но и для защиты от уголовного преследования. Гражданин, добившись в суде решения о признании недействительным акта налогового органа о якобы имевшихся недоимках, не только защищает свое право собственности, но и свою личную свободу, ибо такое решение суда лишает компетентные государственные органы возможности привлечь его к уголовной ответственности.
Меры защиты гражданских прав, допускаемые законом, отличаются друг от друга по юридическому и материальному содержанию, формам и основаниям применения. По этим признакам их можно классифицировать на следующие виды:
а) фактические действия управомоченных субъектов, носящие признаки самозащиты гражданских прав;
б) меры оперативного воздействия на нарушителя гражданских прав;
в) меры правоохранительного характера, применяемые к нарушителям гражданских прав компетентными органами государства или уполномоченными им органами (государственно-принудительные меры).
Д.Н. Крахалев отмечает в своем исследовании, что: «…По функциональной направленности, меры защиты можно классифицировать на восстановительные, пресекательные и меры, направленные на признание права (или факта).
Восстановительные меры защиты (присуждение к исполнению обязанности, реституция, виндикация, кондикция и др.) направлены на защиту субъективного права в том виде, каким оно было до нарушения, в «чистом» виде (то есть без пресечения, признания и т.п.).
Пресекательные меры защиты — это устранение нарушений права собственности, не связанных с владением (ст. 304 ГК); запрещение деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем (ст. 1065 ГК) и другие меры. Они применяются при длящемся характере нарушения.
К мерам защиты, направленным на признание права (или факта), относится признание сделки недействительной, признание недействительными актов государственных органов и другие меры».
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Кроме того, Д.Н. Крахалев подчеркивает важные сущностные черты, характерные для мер защиты и мер ответственности: «…данные меры являются санкциями, мерами государственного принуждения и реализуются в рамках охранительных правоотношений; все они носят правовосстановительный характер и обеспечивают соблюдение гражданских прав, а также применяются при наличии противоправности.
И меры ответственности, и меры защиты направлены на правонарушителя, а также обеспечивают защиту прав потерпевшего лица, могут быть реализованы в добровольном порядке, должны быть предусмотрены законом и носят ретроспективный характер; для защиты нарушенного гражданского права могут быть использованы одновременно несколько мер защиты и (или) мер ответственности.
Универсальным критерием для разграничения мер защиты и мер ответственности является, наличие внеэквивалентных имущественных лишений, характерных для гражданско-правовой ответственности.
Используя этот критерий, можно разграничивать меры защиты и меры ответственности по формам (способам). Формами (способами) защиты (в узком смысле) являются: восстановление положения, существовавшего до нарушения; пресечение действий, нарушающих право (или создающих угрозу его нарушения) и признание права (или факта), а формами (способами) ответственности — внеэквивалентное лишение имущества и лишение субъективного права. Все меры защиты и меры ответственности включаются в одну из указанных форм (способов).
Меры ответственности могут быть заменены другими мерами из этой группы, что для мер защиты не характерно (за исключением кондикции). Нарушенное право защищается конкретной мерой защиты.
Особенностью мер защиты является то, что они применяются в ситуации, когда субъективное право существует, но оно нарушено. Меры защиты не применяются, если субъективное право прекратило существование.
Меры ответственности используются как для восстановления права, которое не прекратилось в результате его нарушения, так и для восстановления правового положения лица, когда право уничтожается.
Меры ответственности могут реализовываться как в денежной, так и в натуральной форме. Мер защиты в денежной форме не существует. Исключением является только кондикция и в соответствующих случаях присуждение к исполнению обязанности».
Нормы, предусматривающие меры защиты, характеризуются императивным характером и абсолютной определенностью размера санкций. Размер и условия мер ответственности, как правило, могут быть изменены по соглашению сторон, и, обычно носят относительно определенный характер (кроме конфискационных мер). Таким образом, для гражданско-правовых мер ответственности характерно как нормативное, так и индивидуальное правовое регулирование, а для мер защиты — только нормативное.
Разграничение мер защиты и мер ответственности можно осуществлять также по критерию «осуждения» правонарушителя, по учёту личности потерпевшего (имущественное положение), по структуре нормы права (меры защиты предусматриваются в диспозиции, а меры ответственности в санкции).
1.3 Меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов
Вполне очевидна необходимость рассмотрения гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Это обусловлено частым нарушением, прежде всего, застройщиком своих обязанностей, а также сложностью процессов привлечения к ответственности и проблемой определения оптимального размера ответственности.
Важно отметить, что в законодательстве РФ не имеются определения понятий «юридическая ответственность» и «гражданско-правовая ответственность». Эти категории раскрываются на доктринальном уровне.
Существует в теории немало взглядов на сущность этих понятий. Интересной представляется позиция А.Б. Венгерова, определяющего юридическую ответственность как негативную реакцию государства на правонарушение и форму государственного принуждения, состоящие в обязанности претерпеть правонарушителем отрицательные для него последствия.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Гражданско-правовая ответственность — это разновидность правовой ответственности. Гражданско-правовая ответственность сторон договора участия в долевом строительстве выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная. Главной функцией, возлагаемой законодателем на гражданскую правовую ответственность за нарушение обязательств по данному договору является восстановление. Она направлена на устранение негативных последствий нарушения обязательств должником путем установления в отношении него имущественных обременений, за счет которых происходит восстановление имущественного состояния потерпевшего кредитора. Но, несмотря на компенсационно-восстановительный характер гражданской правовой ответственности, не происходит восстановления нарушенного права. Таким образом, ответственность не погашает и не освобождает должника от надлежащего исполнения его обязательств по договору. Превентивная функция подразделяется на подфункции: общая и частная превенция. Первая направлена на то, чтобы в общем применение ответственности предупреждало нарушение обязательств всеми застройщиками и участниками долевого строительства, а вторая — конкретными правонарушителями. Возможная перспектива ответственности при нарушении обязательств также побуждает к надлежащему их исполнению.
Законодатель при определении форм, условий и размеров ответственности застройщика и гражданина-участника долевого строительства, являющегося стороной в договоре участия в долевом строительстве для удовлетворения своих семейных, личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, исходил из необходимости обеспечить защиту прав более слабой стороны — такого гражданина. Так, законодатель в большей степени защищает именно его, установив для застройщика особые формы, повышенные размеры ответственности и условия привлечения к ответственности. По этой причине законодатель также относит такого гражданина к категории потребителей, распространив на него действия законодательства о защите прав потребителей в части неурегулированной федеральным законом №214-ФЗ и, прежде всего, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года № 2300-1.
Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств одной из сторон договора участия в долевом строительстве не подразумевается возникновение гражданской правовой ответственности автоматически, т.к. основная цель такой ответственности — не наказать правонарушителя, а компенсировать потерпевшей стороне наступившие для нее отрицательные последствия, если она потребует этого. При этом потерпевшая сторона договора может отказаться от своего такого субъективного права, а сторона, нарушившая свои обязательства, уйти от ответственности с помощью достижения соглашения с потерпевшим, по причине потерпевшим пропуска срока исковой давности или при добровольной оплате правонарушителем неустойки и возмещения убытков.
Поскольку как гражданская правовая ответственность наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, то ее квалифицируют в науке гражданского права как договорную. Соответственно, если нет договора, то и невозможно наступление такой ответственности. Застройщик и участник долевого строительства добровольно определяют некоторую модель дальнейшего должного поведения друг друга, за несоблюдение которой могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности. В гражданских правоотношениях по общему правилу любое лицо отвечает только за свои действия или бездействие. Однако специфическая конструкция договора участия в долевом строительстве подразумевает, что ответственность за нарушения обязательств застройщика может нести и третье лицо, которым будет являться страховая организация, общество взаимного страхования или банк-поручитель.
Основанием для привлечения стороны договора участия в долевом строительстве к гражданской правовой ответственности считается совершение ею правонарушения, а именно, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. То есть если обязанная сторона без законного оправдания не исполнит надлежащим образом своих обязательств, то договор будет являться нарушенным. Среди специалистов науки гражданского права при этом часто возникает спор: в чем заключается неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и как отграничить одно от другого. Чаще всего в цивилистике под неисполнением обязательств понимают невыполнение должником действий, которые он обязан совершить в силу договора, а результаты этих действий, которые предположительно должны быть переданы кредитору, им не приобретаются. То есть главная цель обязательства из договора не достигается. Так, непередача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства при уплате им цены договора является наглядным примером неисполнения обязательства. Ненадлежащее исполнение же подразумевает его выполнение с некоторыми недостатками и отклонениями от условий договора участия в долевом строительстве. Например, многоквартирный дом построен и объект долевого строительства передан участнику долевого строительства, но с некоторыми изъянами в качестве.
Однако, как верно отмечает В.Н. Белоусов, говорить о неисполнении или ненадлежащем исполнении можно только в конкретных ситуациях и в зависимости от степени исполнения обязательств стороной договора. Так, например, рассмотрим ситуацию с просрочкой застройщиком передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Если потерпевшая сторона будет требовать расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой неустойки и возмещением убытков, то такую ситуацию можно определить как неисполнение обязательств застройщиком. Если же участник долевого строительства не расторгает договор, т.к. этого не желает или не имеет на это права в силу законодательства, дожидается передачи объекта долевого строительства и предъявляет только требования об уплате неустойки и возмещении убытков, то исполнение обязательства застройщика передать соответствующий объект долевого строительства с задержкой срока передачи будет считаться ненадлежащим исполнением.
Стоит отметить, что одного юридического факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон договора недостаточно для привлечения к ответственности. Необходимо также наличие причинно-следственной связи между действиями или бездействием обязанной стороны и соответствующим результатом. В отдельных случаях необходимо присутствие вины, под которой Б.И. Пугинский понимает наличие двух обстоятельств: присутствие у обязанного лица действительных возможностей для надлежащего исполнения обязательств и неосуществление им необходимых мер по предотвращению и недопущению правонарушения. Так, он подразумевает под виной не акт психологического сознания, как часто указывают в юридической литературе, а характеристику деятельности обязанного лица в определенных условиях ее осуществления.
Наличие вины, как условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору, необходимо у гражданина-участника долевого строительства согласно п.1 ст.401 ГК РФ. При этом он может быть освобожден от ответственности, если гражданин докажет свою невиновность. Для привлечения застройщика к гражданской правовой ответственности согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ не требуется наличие его вины в нарушении обязательств по договору, т.е. возможно наступление для него безвиновной ответственности, за исключением ответственности в форме компенсации морального вреда. Однако признак виновности может повлиять на размер ответственности застройщика, поэтому наличие вины можно считать для застройщика факультативным признаком правонарушения. Так, для застройщика целесообразным будет доказать ее отсутствие или наличие в форме неосторожности, т.к. на практике это, как правило, приводит к снижению судом размера подлежащей уплате им законом уставленной штрафной неустойки, компенсации морального вреда, возмещения убытков.
Формами гражданской правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства являются неустойка и возмещение убытков, а для застройщика — еще и компенсация морального вреда и штраф. При этом гражданское законодательство РФ не устанавливает какие-либо пределы или ограничения возможного размера ответственности.
Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.
В гражданском праве выделяют 3 вида неустойки: взыскание суммы неустойки, но не убытков — исключительная; убытки взыскиваются в сумме сверх неустойки — штрафная; взыскивается неустойка или убытки — альтернативная.
Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2-5 раз, а в ряде случаев в 20-25 раз. Верховный суд РФ (далее ВС РФ) де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств.
Следующая форма гражданской правовой ответственности — это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны.
Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК РФ понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации.
Следует отметить, что потребитель согласно п.6 ст.13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности — восстановительной. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает случаи, при которых допускается одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке. Само по себе расторжение договора одной из сторон не является ответственностью для другой, хотя это и может повлечь для нее некоторые отрицательные последствия в имущественной сфере.
1.4 Особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества
Особенность отношений, связанных с участием в долевом строительстве состоит в том, что после исполнения участником долевого строительства (дольщиком) обязанности по уплате суммы, определенной в договоре, основным обязанным лицом становится застройщик. В связи с тем, что дольщик не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства застройщиком, он становится наиболее уязвимой стороной договора. Риски невыполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим объемом расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, либо иными объективными и субъективными обстоятельствами. Многообразие и существенный уровень рисков, а также отсутствие у дольщиков реальных рычагов управления рисками обуславливают актуальность рассмотрения способов защиты прав дольщиков.
Одним из элементов любых правоотношений являются субъекты, соотношение интересов которых очень важно и актуально. Как верно заметил Д.Н. Бахрах, правильное решение вопроса о субъектах права влияет на предмет правового регулирования, четкое определение адресатов правовых
Как отмечает В.Н. Протасов, «именно субъективные права и юридические обязанности сторон связывают или ставят субъектов в правовую зависимость друг от друга и тем самым образуют правоотношение, которое оказывает регулирующее воздействие на поведение людей».
Субъективное право и обязанность составляют собою коррелятивные элементы юридического отношения. Это значит, что наличность одного из них необходимо предполагает наличность другого и раздельное существование их немыслимо.
Сторонами в договоре об участии в долевом строительстве, согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются застройщик и участник долевого строительства. У каждого из них существует набор субъективных прав, которым соответствуют юридические обязанности противопоставляемой стороны.
Под застройщиком, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу того, что четкого понятия участника долевого строительства в тексте ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» не дано, выделим его из ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой, под участником долевого строительства будем понимать физическое или юридическое лицо, передающее свои денежные средства застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве, для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после исполнения которого, у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Основным субъективным правом застройщика, которое можно выделить из текста ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» является право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Данному субъективному праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника долевого строительства, установленная в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства в соответствии с заключаемым им договором обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.
Рассматривая данную юридическую обязанность, необходимо указать, что договор об участии в долевом строительстве является возмездным договором, в связи с чем, цена договора об участии в долевом строительстве является одним из его существенных условий, что закрепляется в п. 3 ч.4 ст.4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве», где указано, что цена договора, сроки и порядок ее уплаты должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенных условий. В противном случае, в силу ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено понятие цены договора об участии в долевом строительстве, где под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена договора может состоять из двух элементов:
а) суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;
б) денежных средств на оплату услуг застройщика.
Пунктом 2 статьи 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлены четкие ограничения изменения цены договора после его заключения. Так цена договора об участии в долевом строительстве может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, исключительно, в случае если об этом прямо указано в договоре.
Необходимо помнить, что строительство очень сложный и трудоемкий процесс, и в силу различных обстоятельств, может уменьшиться или увеличиться площадь объекта долевого строительства, могут измениться сроки исполнения обязательств, увеличиться или уменьшиться цена на строительные материалы изделия и конструкции. И если в договоре не предусмотрены положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость договора может быть изменена в ту или иную сторону то застройщик не в праве ее увеличить или уменьшить даже в том случае, когда размер построенного объекта долевого строительства превышает тот размер, который оговаривался сторонами при заключении договора об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами, неделями.
В случае неисполнения участником долевого строительства своей юридической обязанности по уплате цены договора застройщику, предоставлено корреспондирующее право одностороннего отказа от исполнения договора. Указанное право предоставлено в соответствии с ч.4. ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» согласно которой, при наличии просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа. А так же в силу ч.5 ст.5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Предоставленное право одностороннего отказа от исполнения договора, безусловно обоснованно, так как позволит застройщику в короткие сроки расторгнуть договор с участником долевого строительства, который не способен исполнять обязанность по оплате объекта долевого строительства, следствием чего будет обеспечен приток денежных средств от нового платежеспособного участника долевого строительства для создания всего объекта недвижимости, в состав которого входит указанный объект долевого строительства.
На этом субъективные права застройщика по договору участия в долевом строительстве заканчиваются, и остается одна юридическая обязанность участника долевого строительства.
Рассматривая такую юридическую обязанность участника долевого строительства, по принятию объекта долевого строительства, сделаем вывод, что она корреспондирует не праву застройщика, а является встречной его обязанности по сдаче участнику качественного объекта долевого строительства в установленный договором срок.
Так на застройщика, возложена обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой срок, в силу п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ «Об участи и долевом строительстве» должен содержаться в договоре об участии в долевом строительстве, в противном случае, согласно ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.
Положения ч.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» предусматривают, что передача объекта долевого строительства застройщиком может быть осуществлена лишь только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ раз- решение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительства, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Более того, застройщик также обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве»).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В свою очередь на участника долевого строительства возложена юридическая обязанность, установленная ч.1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» установлено, что принятие объекта долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Необходимо отметить что, в соответствии с ч.2. ст.8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.4 ст.8 ФЗ РФ «Об участи в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства приступает к приемке объекта долевого строительства исключительно после получения письменного извещения от застройщика о готовности объекта и основным критерием к принятию объекта является его качество, то есть, согласно ч.1 ст.7 Федерального закона РФ «Об участи в долевом строительстве» соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К тому же, на момент направления застройщиком указанного извещения, должно быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
По мнению О.С. Вагиной, «…верным является суждение о том, что цель создания юридического лица и характер его деятельности играют важнейшую роль, так как позволяют выбрать необходимую для данной деятельности юридического лица организационно-правовую форму».
Таким образом, на основании вышеизложенного, можно заключить следующее.
Безусловно, субъектному составу отношений в сфере участия в долевом строительстве присущ характер комплексности, который проявляется во взаимодействии как субъектов частного права между собой, так и субъектов публичного права (это государство, публично-правовые образования) с субъектами частного права.
Кроме того, нельзя не отметить и тот факт, что на практике в правоотношениях в рамках участия в долевом строительстве одну из ведущих ролей осуществляют публично-правовые образования. В этой связи предлагаем считать их субъектами комплексных правоотношений в данной сфере. Отметим, что комплексность в данном случае проявляется в рамках взаимодействия публично-правовых образований и с субъектами правоотношений договору участия в долевом строительстве, и с иными публично-правовыми образованиями.
Итак, очевидно, что привлечение денежных средств на условиях долевого строительства приводит к возникновению отношений, правовая форма которых требует осмысления и глубокого анализа.
Глава 2. Анализ специфики, проблем и особенностей защиты прав граждан-участников строительства многоквартирных домов
2.1 Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования договоров участия в долевом строительстве. Пробелы в законодательстве о долевом строительстве с точки зрения защиты интересов дольщиков
По итогам проведенного нами исследования проблем реформирования законодательства, регулирующего вопросы участия граждан в долевом строительстве, выявлены правовые пробелы, не позволяющие осуществлять защиту в объеме, предусмотренном законом.
Анализ поправок, внесенных в Закон о долевом строительстве, позволяет нам придти к логичному выводу о том, что в разрешении проблем, касающихся защиты прав участников долевого строительства представители законодательной ветви власти отдают предпочтение административным мерам, а отнюдь не гражданско-правовым, которые, по сути дела, и направлены на принуждение застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве. Кроме того, законодатели не учитывают, что административные меры за весь период существования долевого строительства так не смогли разрешить главные проблемы и нивелировать причины появления очередных обманутых дольщиков.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Реформы, на наш взгляд, направлены, прежде всего, на защиту прав участников долевого строительства, которые вложили финансовые средства в строительство именно жилых помещений. Тем временем, иные объекты недвижимости, к примеру, те, которые возводятся в рамках участия в долевом строительстве для личных и семейных нужд, остаются без необходимого внимания законодателя, что безусловно приводит к правовым коллизиям и соответственно требует внесения скорейших изменений.
Подчеркнём, что публично-правовое регулирование процессов участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домой привело по сути дела к тому, что для застройщика сам процесс получения денежных средств от физических лиц усложнился, тем не менее, необходимо отметить, что практическое применение средств и механизмов, которые в свою очередь защищали бы права дольщиков, оказалось в итоге недостаточно эффективным.
Нельзя не отметить, что пробелы в законодательстве обусловили возможность использования большей частью застройщиков тех или иных схем обхода норм Федерального закона № 214-ФЗ, в итоге появились очередные обманутые дольщики.
Итак, отметим, что наиболее универсальные способы защиты предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из которых является взыскание неустойки.
За отдельные нарушения договора долевого участия в строительстве установлена ответственность в форме законной неустойки. Наиболее распространенным основанием ответственности застройщика в форме неустойки является нарушение срока передачи дольщику соответствующего объекта недвижимости.
С момента вступления Закона о долевом строительстве в силу с целью закрепления наиболее высокого уровня защиты прав дольщиков положения ч.2 ст.6 Федерального закона о долевом строительстве были изменены в сторону увеличения размера уплачиваемой неустойки.
На основании части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Закрепление законодателем повышенной меры ответственности застройщика в виде взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, призвано компенсировать незащищенное положение дольщика. Судебная практика, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов исходит из признания права суда на уменьшение законной неустойки.
Таким образом, как справедливо отмечает Е.Н. Горбунова, «…несмотря на увеличение законодателем размера взыскиваемой неустойки, остается нерешенным вопрос является ли данная мера реальным способом защиты прав дольщика, при условии уменьшения судом размера взыскиваемой неустойки и отсутствия в законе минимального порога ее уменьшения».
Частью 6 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» установлено, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (если иное не установлено договором) в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев обоснованного отказа) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Данная норма, как считают некоторые эксперты, вполне отвечает действующим реалиям и позаимствована из ст.753 Гражданского кодекса РФ, регулирующей сдачу и приемку работ по договору строительного подряда, часть 4 которой устанавливает, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, С.В. Рыбин, к примеру, проведя собственный анализ законодательства, приходит к выводу о том, что согласно Федеральному закону РФ «Об участии и долевом строительстве», не всегда праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника, в данном законодательном акте установлены случаи, когда юридическая обязанность одной стороны соответствует встречной юридической обязанности другой стороны договора.
В тоже время, страхование гражданской ответственности застройщика на основе договора со страховой организацией является более надежным вариантом, на наш взгляд, чем поручительство банка, т.к. страховые организации должны соответствовать требованиям довольно высокого уровня, например, опыт страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств не менее четырехсот миллионов рублей. Однако на практике почти все страховые организации отказывают в заключении договоров страхования. Так, например, в Алтайском крае и Санкт-Петербурге к началу второго квартала 2015 года не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия, обеспеченного договором страхования ответственности застройщика. В качестве причин отказа страховщики, как правило, единогласно называют следующее: отсутствие в законодательстве РФ механизмов контролирования застройщика страховщиком; неясность, как рассчитывать финансовые риски, вероятность страхового случая и на их основе определять страховые тарифы. Поэтому те страховщики, которые все-таки соглашаются на заключение договора-страхования, устанавливают очень высокие страховые тарифы. Все расходы на страхование перекладываются на участников долевого строительства, что противоречит их интересам и пагубно влияет на развитие института долевого строительства многоквартирных домов.
Вместо договора поручительства с банком застройщик с 1 января 2014 года может обеспечить исполнение своих обязательств страхованием ответственности путем принятия участия в обществе взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности или заключения соответствующего договора со страховой организацией, которая должна отвечать повышенным требованиям к ней, установленным в ст.15.2 Федерального закона № 214-ФЗ. Учредителями ОВС могут быть только застройщики в количестве не менее 30, отвечающие повышенным требованиям к ним, установленным данным законом. Но на практике многие застройщики не исполняют свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, например, из-за банкротства, которое часто бывает умышленным. К тому же, по мнению многих юристов, ОВС, в т.ч. практически вследствие отсутствия требований, предъявляемых к ОВС и его участникам законодательством РФ, с очень большой долей вероятности не сможет ввиду ограниченности своих финансовых возможностей удовлетворить денежные требования по обязательствам таких недобросовестных застройщиков, вступивших в это ОВС.
2.2 Анализ развития и содержания современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В настоящее время довольно остро стоит проблема правового регулирования отношений долевого строительства многоквартирных домов с участием граждан в части установления надлежащего уровня гарантий прав участников долевого строительства и обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог. Залоговые отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются прежде всего общими положениями гражданского права о залоге, установленными в гл. 23 ГК РФ, нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (Федеральный закон № 102-ФЗ), а также имеющими приоритет перед данными источниками права специальными нормами Федеральный закон №214-ФЗ. Данный вид залога именуют в цивилистике законным залогом, т.к. залоговые правоотношения возникают не в силу достигнутого соглашения сторон долевого строительства о залоге, а в силу императивных норм закона, где залогодателем выступает застройщик, а залогодержателями — участники долевого строительства.
Исходя из нормы ст.13 Федерального закона №214-ФЗ, каждый участник долевого строительства многоквартирного дома в момент регистрации договора участия в долевом строительстве становится автоматически залогодержателем прав застройщика на земельный участок и создаваемого на нем многоквартирного дома, а застройщик — залогодателем.
Таким образом, образуется специфическая конструкция залога с множественностью лиц в обязательстве, представляющая собой долевое активное обязательство, где каждый участник долевого строительства вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в определенной доле. При этом не предполагается наличие одинакового размера и характера требований залогодержателей, а также причитающегося им удовлетворения. Нельзя не согласиться с О.А. Кузьминой, утверждающей, что отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и каждым участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем. Это подтверждается, например, тем, что у участников долевого строительства одновременно возникает право на обращение взыскания на предмет залога и прекращается право залога при исполнении своих обязательств застройщиком.
С момента регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникает право залога на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости. Это порождает спор, имеет ли право застройщик без специального разрешения собственника передавать право аренды на земельный участок в залог. Так, цивилист О.Ю. Тархова утверждает, что для залога арендных прав на земельный участок требуется отдельное согласие собственника, поскольку это прямо указано в п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)». Данная точка зрения представляется не вполне обоснованной, т.к. собственник земельного участка, передавая его в аренду застройщику, дает согласие на осуществление строительства объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства, следовательно, такое согласие подразумевает одобрение законного залога арендных прав застройщика, поэтому дополнительного разрешения не требуется. Если же считать верным мнение Тарховой О.Ю., то на практике могут возникнуть ситуации, когда собственник земельного участка не даст согласие на залог, и, следовательно, дальнейшее строительство объекта недвижимости в рамках правоотношений долевого участия в строительстве будет невозможным. Выходит, что застройщик напрасно арендовал земельный участок, получал разрешение на строительство и осуществлял ряд других необходимых мероприятий.
В соответствии с ч.5 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ при наличии установленных законодательством оснований обращения взыскания на предмет залога застройщик должен на объект незавершенного строительства зарегистрировать право собственности. С момента государственной регистрации права собственности на такой объект в ЕГРП в законодательстве РФ стоит сохранить автоматическое образование права залога в силу закона, а возникновение права залога на строящийся объект недвижимости при регистрации первого договора долевого участия в строительстве следует упразднить, внеся соответствующее изменение в ч. 1 ст.1 3 Федерального закона №214-ФЗ. То есть с момента регистрации такого договора будет возникать только право залога на земельный участок.
Согласно ч.3 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ объект долевого строительства с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента его передачи находится в залоге у участника долевого строительства. Отсюда ясно, когда возникает и прекращается право залога на объект долевого строительства. Но законодательством не установлено, когда же прекращается право на залог земельного участка, возникшее с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Получается, что участник долевого строительства с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию имеет право залога на земельный участок и объект долевого строительства, который включает в себя общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок. Таким образом, земельный участок находится дважды в залоге у одного и того же лица, что, по сути, является правовой коллизией.
В соответствии с ч.7 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ застройщик может без согласия участников долевого строительства закладывать предмет залога банку в целях обеспечения возврата кредита, полученного от банка на строительство объекта недвижимости. При этом при обращении взыскания на предмет залога банк наравне с участниками долевого строительства вправе получить пропорционально размеру своих требований удовлетворение из стоимости предмета залога. Таким образом, размер получаемого удовлетворения участниками долевого строительство существенно снижается за счет удовлетворения требований банка о возврате предоставленных застройщику денежных средств и уплате процентов на эту сумму, что является безосновательным ущемлением гарантий прав участников долевого строительства.
Согласно ч.1 ст.14 Федерального закона №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога возможно только не ранее чем через 6 месяцев после наступления срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором, либо прекращения или приостановки строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что явно объект долевого строительства не будет передан в установленный срок. Как верно отмечает И.А. Дубровская, на практике стоимости предмета залога не хватает даже на то, чтобы возвратить участникам долевого строительства уплаченные ими денежные средства, не говоря уже о возможности возмещения причиненных убытков. А не менее чем за 6 месяцев накопится немалая сумма причиненных убытков, однако реальные гарантии их возмещения из стоимости залога отсутствуют. Тем не менее упразднение такого срока не представляется возможным, т.к. одни участники долевого строительства могут быть заинтересованы в возврате денежных средств и возмещении причиненных им убытков, а другие — в получении объектов долевого строительства, в силу чего они готовы еще ждать исполнения обязательств застройщика. На практике сроки передачи даже добросовестному застройщику соблюсти сложно, поэтому ему следует предоставлять шанс, т.к. все-таки законодательные меры должны способствовать прежде всего завершению строительства объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства.
Нам представляется абсолютно логичной позиция О.Г. Ершова, утверждающего, что при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т.к. одни желают получить объект долевого строительства, другие — возврат денежных средств и возмещение убытков. Соблюдение интересов первых не позволяет удовлетворить требования вторых и наоборот. Так, для удовлетворения требований о возврате уплаченных средств и возмещение убытков законодательством предусмотрена реализация предмета залога на публичных торгах, что делает невозможным соблюдение интересов других участников долевого строительства. И невозможно продать предмет залога на торгах при удовлетворении интересов участников долевого строительства, желающих ждать передачи объекта долевого строительства.
Часть 5 статьи 15 Федерального закона №214-ФЗ установила, что если участники долевого строительства не заявили свои денежные требования при обращении взыскания на предмет залога, то после продажи предмета залога на публичных торгах причитающиеся им денежные средства зачисляются в депозит нотариуса, через который они могут получить соответствующие суммы. Отсюда можно сделать вывод, что законодатель, жертвуя интересами одних участников долевого строительства, отдает предпочтение соблюдению интересов других, требующих возврата денежных средств и возмещения убытков.
А.С. Бычков, в свою очередь, считает, что выполнение застройщиком его главной обязанности перед участником долевого строительства не обеспечивается законным залогом. Действительно, залог направлен только на удовлетворение денежных требований участника долевого строительства, в то время как главная обязанность застройщика — это передача объекта долевого строительства. Механизм удовлетворения требований участников долевого строительства через залог слишком сложен, а стоимость предмета залога, как правило, не способна погасить все их правомерные денежные требования. Но зато, например, участники долевого строительства освобождены от обязанностей хранения и управления предметом залога.
Согласно ч.2 ст.12.1. Федерального закона №214-ФЗ застройщик должен обеспечить исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по своему выбору поручительством банка или страхованием своей гражданской ответственности.
Подчеркнем, что поручителем может быть только банк, отвечающий довольно высоким требованиям, установленным в ст. 15.1 Федерального закона №214-ФЗ, что подразумевает высокий уровень надежности поручителя. Такой банк несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика перед участником долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, поэтому подразумевается, что поручитель при невозможности застройщика должен гарантированно возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но его обязательства могут не охватить возмещение причиненных им убытков застройщиком. Срок поручительства согласно ч.2 ст.15.1 Федерального закона №214-ФЗ должен не менее чем на два года превышать срок передачи объекта долевого строительства, что является положительным фактом для участников долевого строительства, т.к. часто в установленный срок застройщик свои обязательства не исполняет.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Поручительство не прекращается в случае изменения обязательств сторон по договору участия в долевом строительстве, если это даже влечет за собой увеличение ответственности или другие неблагоприятные последствия для банка. При этом согласно ч.2 ст.15.1 Федерального закона №214-ФЗ в договоре поручительства обязательно должно содержаться соответствующее согласие поручителя. Такое требование законодателя к содержанию договора, по-видимому, обусловлено необходимостью акцентирования внимания банка на оценку им своих возможностей по исполнению взятых на себя обязательств.
Помимо вышеуказанных положительных характеристик поручительства, гарантирующих права участников долевого строительства, имеются и отрицательные моменты. Так, верно отмечает А.С. Абрамов, что на практике большинство банков не желает выступать в качестве поручителя по обязательствам застройщика, т.к. высоки финансовые риски, в т.ч. вследствие частого банкротства застройщиков, а те, кто соглашаются быть поручителями, устанавливают очень высокую плату за своё поручительство. Стоимость поручительства перекладывается застройщиком на участников долевого строительства, что влечет существенное повышение цены заключенного между ними договора. Также банки на практике в принципе не стремятся исполнять свои обязательства из поручительства, представляя возражения на требования участников долевого строительства, из-за чего по этому поводу возникает немало судебных тяжб. Выполнение банком своих обязательств из поручительства, как правило, ограничивается выплатой денежных средств, т.е. не обеспечивается по факту выполнение главного обязательства застройщика из договора участия долевого строительства.
Депутат Государственной Думы ФС РФ А.Г. Аксаков внес в разработанном им законопроекте №378291-6 от 6 ноября 2013 года предложение по замене поручительства банка институтом банковской гарантии. Актуальность заявленной темы вызвана значительным ростом числа участников российского рынка недвижимости, что неизбежно приводит к необходимости постоянного регулирования возникающих отношений. В связи со значительным количеством судебных разбирательств в данной сфере было принято решение об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, осуществляющих деятельность в рамках Федерального закона № 214-ФЗ. Целью такой законодательной инициативы является сокращение числа недобросовестных застройщиков. Банковскую гарантию сложно, в отличие от поручительства, оспорить гарантом, ее выдавшим, что, безусловно, является положительным фактом для участников долевого строительства.
Обязательное для застройщиков страхование гражданской ответственности (которое было введено с 1 января 2014 года Федеральным законом № 249-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О товарных биржах и биржевой торговле» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» может осуществляться путем поручительства банка, страхования ответственности в страховой организации или вступления в общество взаимного страхования. Эти изменения уже внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ, который является основным гарантом обеспечения интересов дольщиков.
Вместо договора поручительства с банком застройщик с 1 января 2014 года может обеспечить исполнение своих обязательств страхованием ответственности путем принятия участия в обществе взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности или заключения соответствующего договора со страховой организацией, которая должна отвечать повышенным требованиям к ней, установленным в ст.15.2 Федерального закона № 214-ФЗ. ОВС образовывается в порядке, установленном ФЗ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года №286-ФЗ. Его учредителями могут быть только застройщики в количестве не менее 30, отвечающие повышенным требованиям к ним, установленным данным законом. В настоящее время создана только одна некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Однако практика показывает, что застройщики не желают участвовать в таком ОВС, т.к. верно отмечает директор саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», что добросовестные застройщики не хотят отвечать за ненадежных застройщиков. ответственность долевой строительство договор
Требования, предъявляемые к страховой организации, имеющей право страховать ответственность застройщика, достаточно высоки, что объясняется уровнем риска по данному виду операций. В число основных требований входит: наличие лицензии по указанному виду страхования; осуществление страховой деятельности более 5 лет; размер собственных средств, превышающий 400 млн. рублей (в том числе уставный капитал более 120 млн. рублей); соблюдение требований финансовой устойчивости в течение последних 6 месяцев; отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства и др. Для обществ взаимного страхования и банков также разработаны специальные требования.
К концу 1-го квартала 2014 года Центральный банк опубликовал список страховых организаций, своевременно представивших Правила страхования гражданской ответственности застройщика. В данный список вошли всего 27 страховщиков, что составляет менее 7% от общего количества страховых организаций в России. В то же время количество банков, которые соответствуют требованиям 214-ФЗ, составило 323, что эквивалентно 36% общего количества кредитных организаций.
Несмотря на то, что закон об обязательном страховании ответственности застройщика начал действовать всего полтора года назад и ещё не в полной мере ощутимы его результаты, Государственная Дума уже приняла поправки к закону, предусматривающие ужесточение требований к страховым организациям. К новым требованиям относится повышение минимальной величины уставного капитала с 120 млн. рублей до 240 млн. рублей, размера собственных средств — с 400 млн. рублей до 1 млрд. рублей, а также увеличение срока соблюдения требований финансовой устойчивости с 6 месяцев до 3 лет. Из 27 страховых организаций повышенным требованиям удовлетворяют только шесть страховщиков, среди которых можно отметить ООО СК «ВТБ Страхование», СОАО «ВСК», ЗАО «Гута-Страхование», ООО «СО «Помощь»», ООО «Проминстрах» и ОАО «НАСКО».
Однако и застройщики также пытаются приспособиться к быстро меняющимся условиям ведения бизнеса. Так, например, среди учредителей некоторых страховых организаций из перечня Центрального банка можно увидеть собственно застройщиков, иногда даже состоящих со страховыми организациями в одном холдинге.
Итак, как уже было сказано выше, чтобы исправить неблагоприятную ситуацию на рынке долевого строительства жилья, в федеральный закон №214-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих изменений заключается в следующем: исполнение обязательств застройщиком по передаче квартиры дольщику наряду с залогом (в соответствии со статьей 13 рассматриваемого закона, в качестве залога выступает предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости) в обязательном порядке дополнительно обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Право выбора способа обеспечения обязательств предоставлено застройщику. На первый взгляд, решение проблемы обманутых дольщиков найдено, и граждане могут безбоязненно вкладывать средства в квартиры на стадии строительства. Но, здесь, вероятно, целесообразно будет проанализировать сложившуюся ситуацию с позиции различных участников этого процесса.
Начнем с того, что далеко не каждый банк сможет предоставить требуемую гарантию застройщику. Закон четко регламентирует требования к кредитным организациям, соответствие которым позволяет им совершать подобные операции. Среди требований к банкам можно выделить следующие:
наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
Ориентировочно таким требованиям соответствуют только 24% российских банков (порядка 200), которые занимают лидирующие позиции в банковской сфере. Однако, по словам главы Москомстройинвеста Костантина Тимофеева, требования к нормативам по размеру собственного капитала банков, которые могут предоставлять гарантию застройщикам, необходимо ужесточить ввиду того, что на рынке реализуются проекты с бюджетом в десятки миллиардов рублей и для них ныне требуемый объем собственных средств кредитной организации является недостаточной гарантией.
Посмотрим на сложившуюся ситуацию с точки зрения самих банков. Банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Ко всему прочему, финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России.
Связь выдачи кредита и предоставления банковской гарантии состоит в том, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, кредитная организация обязана создать резервы на возможные потери, как если бы была оформлена ссуда. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию так же опасно для банка, как и выдача кредита.
Но все же, если интересы банка и застройщика сойдутся, то какова же будет цена вопроса? На основании анализа предложений банков, которые готовы сотрудничать с застройщиками и предоставлять данную услугу, стоимость гарантии можно оценить в промежутке от 1,5 до 5% годовых от общей суммы средств, привлекаемых по договорам долевого строительства.
Вторым вариантом для застройщика в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками выступает страхование гражданской ответственности, которое на практике предполагает приобретение полиса гражданской ответственности застройщика либо вступление в общество взаимного страхования застройщиков.
Так же, как и к банкам, закон определяет требования к страховым компаниям, которые планируют работать в сфере девелопмента. Среди основных можно выделить:
осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;
наличие собственных средств в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее 120 миллионов рублей;
соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации и т.д.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
помимо соответствия вышеуказанным требованиям, страховая компания должна получить лицензию Центрального Банка на осуществление деятельности по страхованию застройщиков. По оценкам экспертов, из 422 зарегистрированных в России страховых организаций лишь несколько десятков удовлетворяют требованиям 214-ФЗ и могут рассчитывать на получение специальной лицензии.
Принятые нормативы 214-ФЗ устанавливают, что договор страхования должен действовать до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства, а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
При этом страховщики отмечают, что страхование рисков будет осуществляться только до момента передачи квартиры, который предусмотрен договором. И в случае, если строительство не закончится в установленный срок, вероятность того, что договор страхования будет продлен, сводится к нулю, ввиду того, что подобная ситуация значительно увеличивает риски, а найти другую страховую компанию, которая захочет работать с проблемным застройщиком, будет практически нереально.
Стоимость страхового полиса варьируется от 0,5 до 3,5% (в зависимости от степени риска проекта, опыта и финансовой устойчивости застройщика и т.д.); также возможно применение повышающих и понижающих коэффициентов: от 0,1 до 10.
Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС) является некоммерческой организацией, которая была создана в августе 2013 года. Учредителями общества выступили 30 крупнейших застройщиков (из 13 регионов Российской Федерации), среди которых, например, ЗАО ГК «Жилищный капитал», ООО «Мортон-РСО» и ЗАО «ПИК-РеГион». Страхователями могут быть только члены общества. Для вступления в ОВС необходимо подать заявку, а также предоставить следующие документы и сведения:
учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ;
сведения о наличии нарушений законодательства в сфере долевого строительства;
сведения об учредителях в части признания их банкротами или привлечения к ответственности в деле о банкротстве;
сведения о регионах, где осуществлялась и планируется деятельность, финансовая документация о деятельности компании и проектах, подлежащих страхованию;
сведения, подтверждающие статус застройщика;
сведения о правах застройщика на земельный участок;
сведения об отсутствии среди учредителей общества лиц с непогашенной судимостью;
сведения о соответствии нормативам финансовой устойчивости.
Срок рассмотрения заявки — 30 дней, вступительный взнос составляет 500 тысяч рублей, а членские взносы отсутствуют.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Поскольку каждый проект уникален, требуется индивидуальный подход к оценке рисков при страховании, и именно на основании результатов проведенной оценки принимается решение о страховом тарифе, размеры которого рассмотрены ниже. Помимо этого, Федеральным законом №286-ФЗ от 29.11.2006 «О взаимном страховании» (в редакции от 23.07.2013) предусмотрено участие ОВС в контроле над целевым расходованием средств, привлеченных застройщиком в рамках долевого строительства. Контроль предполагает проведение проверок данных бухгалтерского учета и отчетности, проверки исполнения обязательств по договорам долевого участия, а также осмотр объектов долевого строительства.
Также вышеупомянутый закон регламентирует основные положения договора страхования, порядок и размер выплаты страхового возмещения. Договор может быть заключен как по каждому объекту долевого строительства, так и в отношении каждого участника долевого строительства. Что касается страхового возмещения, то оно осуществляется в пользу выгодоприобретателя, в качестве которого выступают физические или юридические лица, денежные средства которых застройщик привлекал для реализации проекта. Размер возмещения определяется исходя из цены договора долевого участия, и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации.
Основным недостатком данного способа для застройщиков — участников ОВС является то, что все члены общества несут солидарную ответственность за результаты деятельности ОВС. При страховании каждого договора долевого участия размер базового тарифа составляет 1,2%, при страховании каждого дома — 1,65%. Но, как было отмечено ранее, ввиду особенностей каждого проекта, возможно применение повышающих (максимум 10%) и понижающих (минимум 0,1 %) коэффициентов к базовому тарифу.
По состоянию на конец второго квартала 2014 года ОВС было заключено 711 договоров страхования с объемом принятых к страхованию рисков 4,7 миллиарда рублей. В ближайших планах общества застраховать риски на 100 миллиардов рублей, что составит порядка 30% от общего объема рынка новостроек.
Несмотря на возложенные на застройщиков достаточно жесткие обязательства страховать риски тем или иным способом, власти продолжают процесс решения проблем обманутых дольщиков еще в одном направлении, а именно, путем разработки комплексного подхода к оценке и нормированию параметров финансовой устойчивости застройщиков. По мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, нормативы, которые предъявляются к финансовому состоянию застройщиков, регламентированные постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 №233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», устарели — порядка 95% компаний на рынке им соответствует, при этом не являясь финансово устойчивыми.
Вышеупомянутое постановление содержит следующие нормативы оценки финансовой устойчивости:
норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;
норматив целевого использования средств — не более 1;
норматив безубыточности — не менее 1.
Порядок расчета данных показателей регламентирует приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».
По оценкам экспертов, при применении на практике описанного в НПА комплексного подхода к оценке финансовой устойчивости застройщиков на рынке жилищного строительства их останется не более 80%.
Наряду с борьбой с недобросовестными застройщиками, разработаны и мероприятия для выявления мошеннических действий со стороны дольщиков. Так, Приказом Министерства регионального развития от 20.09.2013 №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» определены критерии, которые показывают, кто относится к так называемым обманутым дольщикам. Теперь признать гражданина пострадавшим от недобросовестных действий застройщика можно только на основании следующего:
) строительство объекта прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;
) строительство объекта приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, из чего следует, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по договору долевого участия более чем на девять месяцев;
) несоответствие процессов строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.;
) отмена или расторжение в установленном порядке документов, подтверждающих основания владения и пользования земельным участком;
) признание гражданина потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
) вступление в законную силу приговора суда по уголовному делу;
) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком в отношении одного и того же объекта долевого строительства денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними сделкам;
) ликвидация застройщика, либо проведение в отношении него процедуры банкротства или ликвидации.
Может сложиться впечатление, что попасть в реестр пострадавших будет просто, ведь необходимо выполнение хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов. Тем не менее, если строго рассматривать каждого гражданина с точки зрения введенных критериев, то в Москве едва ли наберется 500 пострадавших граждан, исходя из чего, проблемы обманутых дольщиков планируется решать в индивидуальном порядке, даже если граждане не могут попасть в реестр на основании новых требований.
Сложились разные и в достаточной степени противоречивые мнения о том, каким образом действующие и разрабатываемые изменения в законодательных нормативах, регулирующие привлечение средств граждан в строительную деятельность, окажут влияние на состояние и развитие рынка жилой недвижимости. Можно с уверенностью утверждать лишь, что требования по обеспечению обязательств по договорам долевого участия и ужесточение нормативов по оценке финансовой устойчивости застройщиков приведут к уходу с рынка экономически слабых компаний и укреплению позиций крупных девелоперов, поскольку новые условия игры внесут для мелких и средних застройщиков множество трудностей и повысят для них затраты проектов. И совершенно очевидной становится неизбежность роста цен на жилье, который, по предварительным оценкам экспертов, после декабрьского рефинансирования учётной ставки Центробанка РФ может составить от 15 до 40% в течение года.
2.3 Особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства
Как уже было отмечено ранее в нашем исследовании, сегодня рынок недвижимости предлагает множество вариантов приобретения жилья. Один из них — переуступка права и обязанностей (цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее — ДДУ (договор долевого участия)).
Отметим, что Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» впервые закрепил в российском правовом поле возможность совершения уступки права требования (косвенный договор) участником долевого строительства. Как справедливо отмечает в своем исследовании судья Арбитражного суда Воронежской области Е.П. Гладнева, — «Следуя логике статьи 11 указанного выше федерального закона, помимо уступки прав требований, дольщиком (участником долевого строительства) по договору после уплаты им цены договора возможна уступка прав требований одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Следовательно, до полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора он вправе уступать право требования к застройщику, но одновременно с переводом долга».
По убеждению Е.П. Гладневой, «одного соглашения об уступке права требования (цессии) недостаточно для перехода обязательственного права. Если учитывать требование законодательства о государственной регистрации уступки требования по договору участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 389 ГК РФ; п. 3 ст. 4, ст. 17 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), то возникает вопрос: с какого момента должник обязан исполнить обязательство, основанное на сделке уступки права требования новому кредитору — с момента внесения записи в государственный реестр, или с момента уведомления должника о состоявшейся уступке, или с момента получения документов, подтверждающих уступку?»
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Ряд исследователей данных вопросов считают, что, «…при переходе права от одного лица к другому никакого изменения права не происходит — субъективное право одного лица прекращается, а у другого возникает».
В рамках гражданского законодательства уступка права требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст.382 ГК РФ). Цессия, осуществляемая в рамках ДДУ, регулируется также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве. Кроме того, что участие в долевом строительстве само по себе риск, уступка по ДДУ сопряжена с дополнительными рискам.
В договоре уступки важно указать:
договор, по которому уступается право;
содержание уступаемого права;
сроки, цену уступки;
документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требование;
и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.
Иначе, гражданин, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным ДДУ, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только к лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК).
Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по ДДУ, а именно:
уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и долги лица по ДДУ, уступившего свое право;
уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства. В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор считается не заключенным, а значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.
договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не заключен).
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика — прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратится к застройщику, а также в Росреестр — орган, осуществляющий государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира ни кому, кроме лица, приобретающего право требования на нее, параллельно не переуступлена.
Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ — это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого строительства несёт риск не возврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования (ст. 390 ГК РФ). Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы, уплаченной за уступку прав требований.
Рассмотрев базовые страховые тарифы по страхованию гражданской ответственности застройщика, можно отметить, что большинство страховых организаций в качестве базового тарифа использует 1,5% от страховой суммы в год. Однако некоторые страховщики исходят из базового тарифа от 0,8% до 1,67%.
Существуют также обстоятельства, позволяющие применять к базовым тарифным ставкам повышающие или понижающие коэффициенты. К ним относятся такие факторы риска для страховой организации как деловая репутация застройщика, его опыт работы, факты нарушения условий договора долевого участия, факты приостановления деятельности и даже местоположение строящегося объекта недвижимости. Можно заметить, что поправочный коэффициент не может превышать 5,0 или быть меньше 0,1. В общем случае при определении итоговой величины тарифной ставки по конкретному договору страхования она не может превышать 5%, а в некоторых случаях 10% в зависимости от тарифной политики страховой организации.
Если рассмотреть условный пример, согласно которому застройщик планирует строительство многоквартирного дома и осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств по договору в страховой организации, то оплата страховой премии для застройщика будет незначительна по сравнению со стоимостью каждой отдельной квартиры. Однако для страховой организации страховое возмещение при неисполнении застройщиком своих обязательств составит довольно значительную сумму. Поэтому можно утверждать, что повышенные требования к размеру уставного капитала и собственных средств страховой организации являются вполне обоснованными.
Таблица 1. Различие страховой премии и страхового возмещения при страховании гражданской ответственности застройщика.
года — месяц подписания закона об обязательном страховании ответственности застройщика; и январь 2014 года — месяц вступления в силу указанного закона. Прирост цен в эти месяцы довольно значительный (+1,5-2,0% при среднем приросте +0,3-0,4% в месяц), одной из причин которого можно назвать как раз влияние закона, поскольку январский рост цен после падения в октябре и декабре практически совпадает с размером страхового тарифа, который таким образом мог быть перенесен с плеч застройщиков на плечи дольщиков.
Введение страхования ответственности застройщика можно сопоставить с системой страхования вкладов, действием которой стало увеличение накоплений населения с помощью банковских вкладов. Возможно, страхование ответственности застройщика также позволит расширить число участников долевого строительства, поскольку дополнительные гарантии вместе с рядом преимуществ первичной недвижимости будут довольно выигрышным вариантом для населения.
Рис.1. Динамика средней цены предложения на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге (2011-2015 гг.).
Таким образом, логично придти к выводу о том, что процесс регулирования отношений на первичном рынке недвижимости постепенно совершенствуется и, хотя часть рисков ещё остаётся, у дольщиков появились гарантии защиты со стороны государства. Требования, предъявляемые к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика, оправданно высоки, однако немногие страховщики могут их выполнить в полной мере. В то же время, необходимо отметить, что механизм страхования запущен и вполне вероятно, что уже совсем скоро можно будет увидеть его первые результаты.
Кроме того, на наш взгляд, в данном параграфе в рамках заявленной проблемы исследования не лишним будет отметить особенности применения иных способов защиты участников долевого строительства.
К ним, в частности, относятся следующие:
) Признание права собственности на объект долевого строительства. В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 — 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.):
права собственности на объект недвижимости;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
права собственности на объект незавершенного строительства;
права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
) Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 — 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.
Поэтому важно быть осторожным, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.
Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13).
) Возмещение убытков. Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч.1 ст.28 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.
4) Компенсация морального вреда. Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1).
5) Прекращение правоотношений. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):
если застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
если срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;
если застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст.9 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):
прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
существенного изменения проектной документации строящегося дома либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.
) Обращение за содействием к органам государственной власти. Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства «проблемного» дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемного» дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.
) Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).
2.4 Судебная практика как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков
Отметим, что судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков.
Так, например, общество К. обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки с общества Р. Требования удовлетворены частично. Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовалась следующим.
По материалам дела между обществом К. (участник) и обществом Р. (застройщик) в 2009 г. был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение денежных средств участников для долевого строительства застройщиком девятиэтажного жилого дома. Сумма договора была полностью оплачена.
октября 2011 г. между обществом К. (кредитор) и гражданкой К. (новый кредитор) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого кредитор оставляет за собой право требования к застройщику за нарушение застройщиком обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве 2009 г., уплаты неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период до дня осуществления настоящей уступки. С момента осуществления настоящей уступки ответственность за неисполнение своих обязательств по договору об участии в долевом строительстве 2009 г. застройщик несет перед новым кредитором.
Жилой дом на момент рассмотрения судом спора не был введен в эксплуатацию. Соглашение сторон об изменении первоначального согласованного срока передачи объекта долевого строительства заключено не было.
В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка исполнения принятых на себя по договору обязательств.
Застройщик обязался по условиям договора произвести ввод жилого дома в эксплуатацию ориентировочно в III квартале 2009 г. При этом сторонами был также установлен срок передачи объекта долевого строительства — в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Предусмотренная п. 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» неустойка подлежит взысканию за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства.
С учетом того, что объект подлежал сдаче в эксплуатацию до 1 октября 2009 г., передача объекта должна была быть произведена участнику долевого строительства не позднее 29 ноября 2009 г.
Суд апелляционной инстанции установил, что предусмотренная законом неустойка подлежит начислению с 30 ноября 2009 г. до 12 октября 2011 г., т. е. до дня заключения соглашения об уступке требований.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
В связи с тем, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не содержит специальных правил относительно уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, необходимо руководствоваться нормами ГК РФ. Если должник (в нашем случае застройщик) не был уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (участника долевого строительства), то он вправе не исполнять обязательство в отношении нового кредитора (нового участника долевого строительства), более того, исполнение первоначальному кредитору (участнику долевого строительства) будет считаться надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Закон не возлагает на должника (застройщика) обязанность выяснять информацию о состоявшейся уступке права требования. Поэтому до получения уведомления в письменной форме следует признать право должника (застройщика) исполнить обязательство первоначальному кредитору (участнику долевого строительства).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что приобретатель права требования (новый участник долевого строительства) по договору уступки (после его государственной регистрации) права требования имеет право требовать от должника (застройщика) исполнения обязанности с момента уведомления об этом должника (застройщика) в письменной форме (п. 3 ст. 382, ст. 384, п. 2 ст. 385 ГК РФ), в противном случае новый кредитор (новый участник долевого строительства) несет риск неблагоприятных последствий (ст. 390 ГК РФ). В указанной ситуации, по мнению П.В. Крашенинникова, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В этом случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования).
Если сделка уступки требования противоречит условиям закона или договора, то такая уступка кредитором другому лицу не допускается (п. 1 ст. 388 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме исключительно на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, застройщики не имеют права оформлять указанные выше отношения с помощью иных договорных конструкций, например совместной деятельности, подряда. В связи с тем, что закон не содержит подобного ограничения в отношении юридических лиц, представляется, что юридические лица, участвуя в долевом строительстве, по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые иные, предусмотренные российским законодательством договоры.
Поэтому, по нашему мнению, здесь возможны злоупотребления со стороны застройщиков. Это позволит применять обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минуя требования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Застройщик может заключить с юридическим лицом — участником долевого строительства — любой договор, в т. ч. и смешанный, воспользовавшись принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). В результате уступки право требования переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). Гражданин в результате подобной уступки права становится стороной первоначального договора между застройщиком и уступившим кредитором (юридическим лицом). И в этом случае ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не будет осуществлять защиту интересов граждан — участников долевого строительства.
Кроме того, до принятия указанного федерального закона судебная практика в случае заключения гражданином-потребителем косвенного договора участия в долевом строительстве с юридическим лицом не пришла к единому мнению по вопросу применения законодательства к подобным отношениям.
Так, гражданин Гузенков обратился в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к ОАО «ДСК» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указывая, что по соглашению от 21 декабря 2000 г. ООО НПО «ЭТА» уступило ему право требования исполнения ответчиком обязательства по договору № 16 от 6 июня 2000 г. по предоставлению трехкомнатной квартиры в жилом доме со всеми правами и обязанностями, условия соглашения им были выполнены, а ответчик нарушил срок предоставления квартиры на 58 дней. Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 сентября 2001 г. в иске было отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда не нашла оснований для отмены решения, объясняя свой вывод следующим образом. Как следует из договора от 6 июня 2000 г., заключенного между ОАО «ДСК» и ООО НПО «ЭТА», и приложения к нему, предметом договора является освоение объемов строительства жилых домов в г. Воронеже путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств ООО, которому квартиры предоставляются по окончании строительства. При этом срок предъявления жилого дома, в котором предполагалась квартира истца, был ориентировочно указан IV кварталом 2000 г. Взыскание неустойки в размере 3 % за каждый день просрочки передачи квартиры условиями договора не предусматривалось. Поскольку Гузенков не заключал договора с ОАО «ДСК», а сторонами по договору от 6 июня 2000 г. являются юридические лица, то закон «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям не относится.
На данную проблему указывает С.В. Сарбаш: «Поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему».
Л. Новоселова приходит к выводу: «Если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении с застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии (в силу их отсутствия у первоначального кредитора) перейти не могут».
Полагаем, что в данной ситуации юристы-практики могут воспользоваться п.9 ст.4 указанного закона в целях применения законодательства о защите прав потребителей, но это будет нарушать общий принцип «Nemo plus juris ad alienum transfere potest, quamipse habet». Тем не менее, необходимо учитывать, что перемена лиц в обязательстве на стороне кредитора в результате уступки права требования от юридического лица гражданину существенно меняет характер обязательства для застройщика. В соответствии с правилом, предусмотренным п. 2 ст. 388 ГК РФ, уступка права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, не допускается без согласия последнего.
Схема привлечения денежных средств в долевое строительство на основании косвенного договора участия в долевом строительстве на начальном этапе обоюдовыгодна и застройщику, и участникам долевого строительства — юридическим лицам. Преимущество для юридических лиц проявляется в положительном экономическом эффекте.
На практике заключение физическим лицом косвенного договора зачастую приводит к «двойным продажам» и другим неблагоприятным последствиям для граждан. По нашему мнению, для гражданина выгоднее заключение прямого договора участия в долевом строительстве, т. к. физическому лицу зачастую бывает сложно доказать наличие права требования у первоначального кредитора по следующим причинам: во-первых, отсутствие необходимой и достаточной информации; во-вторых, недобросовестность уступающей стороны; в-третьих, пороки при оформлении договоров (технические опечатки, исправления и т. п.).
Именно поэтому представляется актуальным и своевременным внесение некоторых дополнений в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в частности в п.3 ст.1 в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданином прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».
Данное положение, по нашему мнению, позволит более четко определить сферу регулирования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также в определенной степени повысит эффективность правовых средств защиты прав и интересов граждан — участников долевого строительства. Но, тем не менее, не решает указанных проблем.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Исходя из п. 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.
Думается, что необходимо внести изменения в Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые запрещали бы заключение косвенных договоров участия в долевом строительстве путем уступки права требования от участника долевого строительства — юридического лица, индивидуального предпринимателя к физическому лицу.
На современном этапе развития института долевого участия в строительстве существует позиция о том, как судам разрешать споры по договору об участии в долевом строительстве между застройщиком и участниками (дольщиками) в случае нарушения первым условий в виде некачественных работ с его стороны и, соответственно, как в данных случаях защитить участников долевого строительства.
Вышеупомянутая позиция предлагает применять к таким правоотношениям нормы о подряде, так в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 г. указано, что застройщик берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.
При таких обстоятельствах правоотношения между сторонами содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 ГК РФ.
Следовательно, такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент только лишь в определенной степени защитить права и законные интересы участников долевого строительства.
Однако же, если рассматривать такую форму ответственности застройщика как компенсация морального вреда, причиненного потребителю (согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии вины застройщика), то подчеркнем, что в таких случаях размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя.
Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации. К примеру, решением Правобережного районного суда города Липецка № М-514/2014 от 26 марта 2014 года требования Пишикина А.А. к ООО «Главлипецкстрой» об уплате 200000 рублей компенсации морального вреда были удовлетворены в размере 20000 рублей. Страдания истца, вызванные просрочкой передачи объекта долевого строительства на 1078 дней, суд оценил в такую весьма незначительную сумму. Следовательно, можно сделать вывод о неэффективности данной формы гражданской правовой ответственности.
Таким образом, многие вопросы, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства остаются открытыми на сегодняшний день и требуют скорейшего их разрешения.
Заключение
Итак, по результатам выполненного исследования мы можем сформулировать ряд основополагающих выводов.
Если задаться целью выделить множество предметов, составляющих объем понятия «способ защиты», то, как минимум первым шагом в решении данного вопроса будет обращение к позиции законодателя. И здесь важно отметить, что законодатель не дает исчерпывающего перечня способов защиты, а закрепляет формулировку «иные способы, предусмотренные законом». Критерии отнесения к такому виду способов защиты не указываются, поэтому и объем понятия «способ защиты» не может быть точно определен. Например, закон прямо не указывает, что компенсация ущерба (ст. 16.1 ГК РФ) или виндикация являются способами защиты. Такие выводы делает доктрина гражданского права.
Большинство авторов касательно положения ст. 12 ГК РФ об «иных способах, предусмотренных законом» приходят к следующим выводам. Поскольку основные виды способов защиты приведены в рассматриваемой норме, то нужно выделить характерные черты данных явлений. Затем, применяя полученные характеристики к другим конструкциям гражданского права, необходимо делать вывод об отнесении их к способам защиты. На наш взгляд, данная логика вполне обоснованна, что дает возможность обратиться к анализу содержания понятия, т.е. собственно к процессу определения (выделению его существенных признаков). Окончательная формулировка дефиниции закрепит и объем понятия.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Что же касается, дефиниции понятия «защита прав» то здесь мы полагаем, что под защитой права логичнее всего систему средств, направленных на предупреждение правонарушений и устранение их последствий.
Способ защиты гражданских прав — это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.
Что же касается мер защиты, то здесь важно отметить, что по функциональной направленности, меры защиты можно классифицировать на восстановительные, пресекательные, а также меры, направленные на признание права (или факта).
Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.
Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2-5 раз, а в ряде случаев в 20-25 раз. Верховный суд РФ де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств.
Следующая форма гражданской правовой ответственности — это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны.
Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.
Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК РФ понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации.
Потребитель согласно п.6 ст.13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности — восстановительной.
Отметим ещё один важный вывод, последовавший в рамках выполненного исследования: не всегда праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника, в данном законодательном акте установлены случаи, когда юридическая обязанность одной стороны соответствует встречной юридической обязанности другой стороны договора.
Страхование гражданской ответственности застройщика на основе договора со страховой организацией является по нашему убеждению более надежным вариантом, чем поручительство банка, т.к. страховые организации должны соответствовать требованиям довольно высокого уровня, например, опыт страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств не менее четырехсот миллионов рублей.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог. Залоговые отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются прежде всего общими положениями гражданского права о залоге, установленными в гл. 23 ГК РФ.
На практике стоимости предмета залога не хватает даже на то, чтобы возвратить участникам долевого строительства уплаченные ими денежные средства, не говоря уже о возможности возмещения причиненных убытков. А не менее чем за 6 месяцев накопится немалая сумма причиненных убытков, однако реальные гарантии их возмещения из стоимости залога отсутствуют. Тем не менее, упразднение такого срока не представляется возможным, т.к. одни участники долевого строительства могут быть заинтересованы в возврате денежных средств и возмещении причиненных им убытков, а другие — в получении объектов долевого строительства, в силу чего они готовы еще ждать исполнения обязательств застройщика.
На практике сроки передачи даже добросовестному застройщику соблюсти сложно, поэтому ему следует предоставлять шанс, т.к. все-таки законодательные меры должны способствовать прежде всего завершению строительства объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
Кроме того, при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т.к. одни желают получить объект долевого строительства, другие — возврат денежных средств и возмещение убытков.
Соблюдение интересов первых не позволяет удовлетворить требования вторых и наоборот. Так, для удовлетворения требований о возврате уплаченных средств и возмещение убытков законодательством предусмотрена реализация предмета залога на публичных торгах, что делает невозможным соблюдение интересов других участников долевого строительства. И невозможно продать предмет залога на торгах при удовлетворении интересов участников долевого строительства, желающих ждать передачи объекта долевого строительства.
Отметим, что Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» впервые закрепил в российском правовом поле возможность совершения уступки права требования (косвенный договор) участником долевого строительства. Следуя логике статьи 11 указанного выше федерального закона, помимо уступки прав требований, дольщиком (участником долевого строительства) по договору после уплаты им цены договора возможна уступка прав требований одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации. Следовательно, до полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора он вправе уступать право требования к застройщику, но одновременно с переводом долга.
Судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков. Отметим, что такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Тем не менее, подчеркнем, что судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент только лишь в определенной степени защитить права и законные интересы участников долевого строительства.
Список использованных источников
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.03.2014. № 9.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с посл. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 16.
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с посл. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I): Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II): Федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть III): Федеральный закон РФ от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.12.2001. № 49. Ст. 4552.
. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015 г.).
. Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. № 30 ст. 3287.
. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изм. от 13 мая 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2013. № 27. Ст. 3434.
. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190).
. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 15.01.1996. № 3. Ст. 140.
. Перечень поручений по защите прав участников долевого строительства : утвержден Указом Президента Российской Федерации 19.10.2012 г.
. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 19.03.2007. № 12. Ст. 1417.
. О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья: письмо Федер. службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 авг. 2005 г. №0100/5932-03-32 // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2005. №9.
. Апелляционное определение Московского областного суда от 09.08.2012 г. по делу № 33-13229/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
. Определение ВАС РФ от 14.05.2012 № ВАС-17528/11 по делу № А45-22134/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
. О свободе договора: постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 16. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».
. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 г. по делу № А35-13412/2011. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
. Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 г. № 508-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шлафмана Владимира Аркадьевича на нарушение его конституционных прав пунктом 7 статьи 152 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. — 2004. — №3. — С. 57.
. Абова Т.Е. Защита хозяйственных прав предприятий и производственных объединений: Дис. … докт. юрид. наук: 12.00.04. М., 1985.
. Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. — 2013. — № 2.
. Алексеев С.С. Общая теория права. М., 1981. Т. 1. — 523 с.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Андреев Ю.Н. Механизм гражданско-правовой защиты. М.: Норма; ИНФРА-М, 2010.
. Андреев Ю.Н. Гражданское право: теория и судебная практика. Воронеж, 2005.
. Асташкина А.В. Особенности страхования гражданской ответственности застройщиков // Вестник Белгородского юридического института МВД России. — 2014. — № 2-1. — С. 29-33.
. Бахрах Д.Н. Очерки теории российского права. М.: Норма, 2008. — 288 с.
. Белоусов В.Н. Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика // Нотариус. — 2013. — №7.
. Беспалова О.В., Беспалов Р.А. Обязательное страхование ответственности застройщика в долевом строительстве // Приоритетные направления развития и экономическая безопасность Российской Федерации. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Под редакцией И.А. Сергеевой. — Пенза, 2014. — С. 12-15.
. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая. Общие положения. 3-е изд. М.: Статут, 2001.
. Бычков А.С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. — 2013. — № 48.
. Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав. — М.: Волтерс Клувер, 2009.
. Вагина О.С. Некоторые особенности субъектного состава правоотношений в сфере участия в долевом строительстве // Вестник Пермского университета. — 2011. — № 1(11). — С. 82-87.
. Ведяхин В.М. Меры защиты как правовая категория // Право и политика. 2005. № 5. С. 75-92.
. Венгеров А.Б. Теория государства и права: учебник для юридических вузов. — М.: «Омега-Л», 2014. — 608 с.
. Вердиян Г.В. Концептуальное понимание принципа добросовестности как правового понятия и общего принципа права // Образование и право. — 2014. — № 1-2 (53-54). — С. 148-171.
. Волжанин В.П. Формы защиты субъективных гражданских прав // Правоведение. 1971. № 6. С. 81-99.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Гаврилов Э.П. Комментарий Закона об авторском праве и смежном правах. М., 1996. — 489 с.
. Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. — 2014. — № 11.
. Гладнева Е.П. К вопросу о передаче застройщиком объекта долевого участия участнику долевого строительства // Финансы, экономика, стратегия (научно-практический и методологический журнал). — 2015. — № 2. — С.16-19.
. Гладнева Е.П. Договор участия в долевом строительстве (отдельные аспекты. — Воронеж: Кварта, 2013.
. Горбунова Е.Н. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства // Пробелы в российском законодательстве. — 2012. — № 1. — С. 84-86.
. Горский Д.П. Определение (логико-методологические проблемы). М.: Мысль, 1974.
. Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть: Учебное пособие. — 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008.
. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007.
. Дубровская И.А. Застройщик плюс дольщик // ЭЖ-Юрист.- 2013. — № 37.
. Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1.
. Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 7 (154). — С. 93-101.
. Егоров С.Н. Аксиоматические основы теории права. СПб.: Лексикон, 2001.
. Ершов О.Г. О залоге как о способе обеспечения обязательства застройщика при долевом строительстве // Право и инвестиции. — 2012 — № 4.
. Ершов О.Г. Об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве // Юрист. — 2009. — № 7. — С. 49-55.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве. Какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. — 2008. — №2. — С. 22-26.
. Ибрашов Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора // Право: современные тенденции — 2012. — № 6.
. Кархалев Д.Н. Соотношение мер защиты и мер ответственности в гражданском праве России : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. — Екатеринбург, 2003. — 22 с.
. Керимов Д.А. Методология права: предмет, функции, проблемы философии права. 3-е изд. М.: СГА, 2003.
. Колоскова Н.А. Индивидуальное жилищное строительство в России: общая характеристика правовых проблем // Правовые вопросы недвижимости. — 2010. — № 1. — С. 16-17.
. Колоскова Н.А. Некоторые особенности гражданско-правового регулирования правоотношений возникающих в сфере индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Юридическая наука. — Рязань, 2011, №1. — С. 31-33.
. Коробков М.В. Проблемы и перспективы развития законодательства о долевом участии в строительстве // Образование и право. — 2014. — № 5-6 (57-58). — С. 195-200.
. Коробков М.В., Якимова Е.С. Договор долевого участия в строительстве: проблемы и перспективы развития // Образование и право. — 2014. — № 3-4 (55-56). — С. 159-169.
. Кострикин П.Н., Буадзе Е.Р. Совершенствование экономических механизмов реализации договоров долевого участия в строительстве // Недвижимость: экономика, управление. — 2014. — № 3-4. — С. 30-33.
. Красавчиков О.А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве // Сборник ученых трудов. Вып. 39. Свердловск, 1975. С. 11-12.
. Краснова С.А. Система способов защиты вещных прав. М.: ИНФРА-М, 2013.
. Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. — 2013. — № 9.
. Лапшина Д. О новых способах обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства // Хозяйство и право. — 2013. — № 6 (437). — С. 80-86.
. Лебедева С.Р. Защита дольщиков: необходимость совершенствования механизмов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 12 (159). — С. 65-68.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Макарова З.В. Защита в российском уголовном процессе: понятие, виды, предмет и пределы // Правоведение. — 2000. — № 3. — С. 215-227.
. Малеин Н.С. Охрана прав личности советским законодательством. М., 1985. — 128 с.
. Малеин Н.С. Гражданский закон и права личности в СССР. М., 1981. — 312 с.
. Марков П.А., Баркова Л.А. О влиянии социализации права на реформирование законодательства о банкротстве застройщика // Право и экономика. — 2015. — № 10 (332). — С. 27-32.
. Маштакова Н.А. Гражданско-правовая ответственность по договору об участии в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. Выпуск № 2-3 / 2010. — С. 83-90.
. Матузов Н.И. Правовая система и личность. Саратов, 1987. — 214 с.
. Мордовец А.С. Социально-юридический механизм обеспечения прав человека и гражданина. Саратов, 1996. — 154 с.
. Некрасова А.Е. Участие страховых организаций в процессе страхования ответственности застройщика // Science Time. — 2015. — № 8 (20). — С. 144-150.
. Никитина А.О. Страхование гражданской ответственности застройщиков: риски снижаются? // Разработка концепции экономического развития, организационных моделей и систем управления АПК. Сборник научных трудов. Учебно-методический Совет экономического факультета БГАУ. Брянск, 2015. — С. 204-209.
. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. — 2005. — № 8.
. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 4-е изд., испр. М.: Статут, 2003.
. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011.
. Протасов В.Н. Что и как регулирует право: Учебное пособие. — М., Юристъ, 1995.
. Пугинский Б.И. Применение принципа вины при регулировании хозяйственной деятельности // Советское государство и право. 1979. — №10. — С. 63-70.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Романенкова Н.Д. Страхование ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве // Юриспруденция. — 2009. — № 14. — С. 45-52.
. Романенкова Н.Д. Страхование ответственности застройщика как мера по защите прав участников долевого строительства // Юриспруденция. — 2011. — № 3. — С. 30-35.
. Рыбин С.В. Правовой статус сторон договора об участии в долевом строительстве // Журнал Пробелы в российском законодательстве. — 2011. — № 1. — С. 74-77.
. Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: сборник статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010.
. Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. — М., 2011.
. Стоякин Г.Н. Понятие «защита гражданских прав» // Проблемы гражданско-правовой ответственности защиты гражданских прав. Свердловск, 1973. — С. 30-35.
. Тарановский Ф.В. Энциклопедия права. 3-е изд. — СПб.: издательство «Лань», 2001.
. Тархов В.А. Гражданское право. Чебоксары, 1997. — 426 с.
. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. — Ростов н/Д., 2006.
. Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. — 2015. — № 3 (16). — С. 44-46.
. Участие в долевом строительстве. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Трапезников Т.А. — М.: ООО «Издательство «Эксмо», 2007.
. Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности // Журнал российского права. — 2007. — № 4.
. Цыганов А.А. Перспективы развития страхования ответственности застройщиков жилой недвижимости в России // Финансовый бизнес. — 2015. — № 5 (178). — С. 13-18.
. Чернякова С.А. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов // Сервис в России и за рубежом. — 2014. — № 9 (56). — С. 171-186.
Нужна помощь в написании диплома?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.
. Шубина Т.Б. Теоретические проблемы защиты права: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 1997. — 21 с.
. Яблочкина Е.А. Проблемы и способы совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве // Закон. — 2013. — № 7.